Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников недвижимости «Вираж» к ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Адамас», Войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования, Министерству обороны Российской Федерации о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности, признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, восстановлении права собственности,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Вираж» (ТСН «Вираж») обратилось в суд с указанным иском.

В обоснование требований указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> дивизии, <адрес> «А» осуществляло общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамас» (далее – ООО «УК Адамас»). С ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола внеочередного общего собрания собственников дома по вышеуказанному адресу избран способ управления многоквартирным домом в форме ТСН «Вираж».

В многоквартирном доме по данному адресу имеется 4 подъезда, в одном из которых имеется нежилое помещение, которое незаконно обращено в собственность ответчика - имеет условный №, площадь 22,1 кв.м., расположено в подъезде № указанного дома.

Указанное нежилое помещение является частью подъезда, а также является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация незаконного перехода права собственности на помещение от Войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования к ООО «Управляющая компания Адамас», в дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ, незаконно совершена сделка купли-продажи помещения между ООО «УК Адамас» и ФИО5 В связи с изложенным, необходимо также прекратить право собственности ФИО5 и восстановить указанное право за Войсковой частью 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования.

Считая свои права нарушенными, истец просит признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение от Войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования к ООО «Управляющая компания Адамас», признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, прекратить право собственности ФИО5 на нежилое помещение, восстановить указанное право за Войсковой частью 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования.

Определением суда ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований ТСН «Вираж» к ФИО5 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения прекращено.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО5, представители ответчиков войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства 37 Воздушной армии Верховного Главного командования), Министерства обороны РФ, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ООО «УК «Адамас» ФИО4, представители ответчика ФИО5 - ФИО2 и ФИО3 исковые требования не признали, просили в удовлетворении требований отказать за отсутствием оснований, последние представили мотивированные письменные возражения по иску.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Ранее Энгельсским районным судом рассматривалось дело № по иску ТСН «Вираж» к ФИО5 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Из материалов данного дела и принятого решения об отказе в иске от ДД.ММ.ГГГГ установлено судом следующее.

Строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис-2» (далее – ООО «Строй-Сервис-2») в соответствии с государственным контрактом строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Войсковой частью 22023, выступающим Государственным заказчиком по контракту, ООО «Строй-Сервис-2» - Подрядчиком, и 189 отделом финансирования капитального строительства (территориальным) – Финансовым органом, в соответствии с условиями которого Войсковая часть 22023 поручает, а ООО «Строй-Сервис-2» принимает на себя обязательства на выполнение работ по строительству жилого дома в <адрес> общей площадью 11221 кв.м., кирпичный 10 эт.

В соответствии с актом приема-передачи квартир от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-Сервис-2» передает, а войсковая часть 22023 (79 отдел капитального строительства 37 воздушной армии Верховного Главного командования (стратегического назначения) принимает в собственность 159 квартир общей площадью по данным первичной технической инвентаризации (данным технического паспорта) 11221 кв.м., с № по № и нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение имеет площадь 22.1 кв.м., поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый № (л.д. 178-186) Согласно технического паспорта, правообладателем указано ООО «СтройСервис-2».

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ войсковая часть 22023 (79 отдел капитального строительства 37 воздушной армии Верховного Главного командования (стратегического назначения) передала обществу с ограниченной ответственностью «Адамас» (далее – ООО «Адамас») в собственность нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., расположенное на 1 этаже, по адресу: <адрес>; в счет эксплуатации жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, согласно договора поручения, для размещения в них помещений социального назначения.

Из решения начальника 79 отдела капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что войсковая часть 22023, являющаяся собственником помещения на праве оперативного управления, действующая на основании Положения, не возражает о передаче в собственность ООО «Адамас» нежилого помещения площадью 22,1 кв.м., расположенного на <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности вышеуказанного объекта недвижимости за ООО «Адамас», о чем в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> внесены записи № и №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения единственного участника ООО «Адамас» (л.д. 134), договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «Адамас» продало и передало принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 22,1 кв.м., на первом этаже <адрес>, находящегося по адресу: <адрес>, ответчику ФИО5, о чем составлен акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, произведен расчет в сумме 20000 руб.

На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В процессе приобретения права собственности на квартиры приобретается так же право собственности и на вспомогательные помещения многоквартирного дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом обязанность по доказыванию того факта, что спорные помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцов, а бремя доказывания того, что спорные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования - на ответчика.

По смыслу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона.

На основании п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По правилам ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Пунктами 1, 2 ст. 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу ст. 302 (п.п. 1 и 2) ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В силу с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции по состоянию на 21.06.2010 г., дата совершения следки между ООО «Адамас» и ФИО5) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Аналогичное следует и из п. 3 ст. 1 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, что следует из абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, применение такого способа защиты возможно лишь в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое просит признать отсутствующим.

Собственником нежилого помещения общей площадью 22,1 кв.м., на первом этаже, находящегося по адресу: <адрес> является ФИО5, которая приобрела его по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Адамас», сделка зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 130-132). Договор купли-продажи не признан недействительным.

Как следует из ответа ООО «Строй-Сервис-2» от ДД.ММ.ГГГГ, выступающего застройщиком многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, перепланировка сквозного прохода в третьем подъезде жилого дома произведена по согласованию с заказчиком – войсковой частью 22023 в соответствии с условиями государственного контракта строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с последующей передачей для нужд заказчика, так как обнаружилось отсутствие какой-либо функциональной необходимости в данном сквозном проходе и данная перепланировка не требовала конструктивных изменений имеющихся проектов, была проведена в период сдачи объектов в декабре 2008 года (л.д. 153).

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела суду не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного <адрес>, что собственники МКД несут бремя расходов на его содержание, а также доказательств, подтверждающих факт законного владения истцом спорным имуществом, оснований для удовлетворения требований неустановленно.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении требований истца по настоящему делу, с учетом преюдициального значения обстоятельств, установленных решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кроме того, суд также учитывает, что у истца отсутствует как материальные, так и процессуальные основания для обращения с настоящим иском в суд в силу следующего.

Истец, как он указывает в заявлении, обратился в суд с иском во исполнение решения общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, которым уполномочен подать в суд иск «о признании незаконным отчуждения общего имущества (части подъезда)».

Между тем, фактически имущественные интересы ТСН «Вираж» вышеуказанными сделками и действиями заинтересованных лиц на день их совершения не были затронуты, а права на обращение с рассматриваемыми требованиями в суд в интересах собственников помещений у истца не имелось в связи с отсутствием указания в решении общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ таких полномочий.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований товарищества собственников недвижимости «Вираж» к ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Адамас», Войсковой части 22023 (79 отдел капитального строительства) 37 Воздушной армии Верховного Главного командования, Министерству обороны Российской Федерации о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ, признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, прекращении права собственности на нежилое помещение, восстановлении права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2017 года.

Председательствующий: Кудашев Р.Р.