Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области – Петуховой Н.А., действующей на основании доверенности,

прокурора Хуцишвили Л.Н.,

представителя ответчика адвоката Сергеева С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соловьевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда гражданское дело по иску Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области к Ореховой О.О. о выселении из муниципального жилого помещения фонда коммерческого использования,

установил:

Управление по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области обратилось к Ореховой О.Ю. с требованием о выселении из муниципального жилого помещения фонда коммерческого использования.

В обоснование иска указано, что в собственности муниципального образования находится комната, расположенная по адресу: , площадью 18 кв.м. На основании постановления администрации г. Мценска от 26.02.2021 №203 указанное жилое помещение предоставлено ответчику Ореховой О.Ю. по договору коммерческого найма. Срок договора установлен п. 1.2 в период с 03.03.2021 по 03.03.2022. так же п. 4.3. договора предусмотрено, что договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с окончанием срока его действия. В случае прекращения или расторжения договора наниматель должен освободить жилое помещение (п. 4.4.). Истец обращался к Ореховой О.Ю. с требованием о передаче ключей от жилого помещения, которое ответчиком проигнорировано.

Ссылаясь на ст. ст. 309,671 и 688 ГК РФ просит выселить Орехову О.Ю. из жилого помещения, расположенного по адресу: , площадью 18 кв.м.; обязать Орехову О.Ю. освободить и передать жилое помещение, расположенное по адресу: , в состоянии и качестве не хуже, чем при передаче его ответчику в коммерческий найм, а так же ключи от жилого помещения по акту приема-передачи жилого помещения Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Представитель Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области – Петухова Н.А. поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске. Полагала, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению платы за жилое помещение, у Управления по муниципальному имуществу отсутствовала обязанность по направлению уведомления в порядке ст. 684 ГК РФ.

Ответчик Орехова О.Ю. в судебное заседание не явилась, извещена судом по всем известным судам адресам.

В соответствии с положениями ст. 50 ГПК РФ в связи с тем, что место жительства ответчика неизвестно, суд назначил адвоката в качестве представителя Ореховой О.Ю.

Представитель ответчика адвокат Сергеев С.М. исковые требования не признал, указав, что договор коммерческого найма заключен на срок более 1 год, в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 684 ГК РФ истец не менее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения был обязан предложить Ореховой О.Ю. заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить ее об отказе от продления договора. Однако указанное требование закона истцом не исполнено, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, заслушав заключение прокурора Хуцишвили Л.Н., в соответствии с которым исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с неисполнением требований ст. 684 ГК РФ, приходит к следующему.

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из материалов дела следует, что решением Мценского городского Совета народных депутатов 24.05.2012 было утверждено Положение о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Мценска.

Согласно п. 3 ст.1, п.6 ст. 7 указанного Положения, основным документом, регулирующим отношения наймодателя и нанимателя является договор коммерческого найма, заключаемый в письменном виде, при этом в случае расторжения или прекращения договора коммерческого найма в связи с истечением срока договора наниматель и граждане, проживающие с ним, должны освободить жилое помещение.

Согласно выписке из реестра имущества городского округа «г. Мценск» от 16.05.2022 жилое помещение, расположенного по адресу: , является собственностью муниципального образования г. Мценск.

03.03.2021 между муниципальным образованием г. Мценск Орловской области в лице Управления по муниципальному имуществу г. Мценска и Ореховой О.Ю. заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: , площадью 18 кв.м.; на срок с 03.03.2021 по 03.2022 (п.1.1).

В соответствии с актом от 03.03.2021 указанное жилое помещение было передано истцом Ореховой О.Ю. в состоянии, пригодном для проживания.

Разделом 4 договора предусмотрено, что расторжение договора по требованию наймодатея допускается в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению (п. 4.2).

В соответствии с п. 4.3. договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и с окончанием срока договора.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что в случае расторжения ли прекращения договора в связи с истечением срока договора наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним, должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В обоснование исковых требований Управление по муниципальному имуществу ссылается на истечение срока договора, незаконное занятие жилого помещения Ореховой О.Ю., невнесения оплаты за жилое помещение, начиная с июля 2021 года.

Материалами дела установлено, что 03.03.2022 требованием №307 истцом предложено Ореховой О.Ю. в связи с окончанием срока действия коммерческого договора на жилое помещение, расположенное по адресу: , передать Управлению по муниципальному имуществу ключи от данного помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой (обязанности) в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Однако указанные правила не применяются к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), что следует из положений пункта 2 статьи 683 ГК РФ.

Согласно статье 190, пункту 1 статьи 192 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срок.

Из материалов дела следует, что договор найма жилого помещения заключен на срок 1 год (период с 03.03.2021 по 03.03.2022).

Таким образом, учитывая срок заключения договора найма жилого в один год, суд приходит к выводу о том, в этом случае у наймодателя имелась обязанность выполнить требования ст. 684 ГК РФ.

В рассматриваемом случае истец не позднее чем за три месяца, а именно до 03.12.2021 должен был уведомить Орехову О.Ю. о необходимости освобождения занимаемого помещения и передаче его Управлению по муниципальному имуществу.

Учитывая данные обстоятельства, и неисполнение Управлением по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области требований ст. 684 ГК РФ о заключении договора на тех же или иных условиях либо предупреждении нанимателя об отказе от продления договора, исковые требования о выселении из муниципального жилого помещения фонда коммерческого использования Ореховой О.Ю. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области к Ореховой О.О. о выселении из муниципального жилого помещения фонда коммерческого использования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Мценский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2022 года.

Судья С.Г. Тульская