Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ОАО «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) к Утимишевой Г.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества при обращении взыскания,

УСТАНОВИЛ:

Истец Открытое акционерное общество «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) обратилось в суд с иском к Утимишевой Г.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в общей сумме 2 798 873 ( два миллиона семьсот девяносто восемь тысяч восемьсот семьдесят три ) рубля 08 копеек, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество ( с учетом уточнений к иску).

Определением Железнодорожного районного суда г. Ростова на Дону от ДД.ММ.ГГГГ выделены в отдельное производство требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество жилой дом: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , состоит из 5 (пяти) жилых комнат, имеет общую площадь 99,6 кв.м, в том числе жилую площадь 61,6 кв.м. Земельный участок: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , Категория земель: Земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, площадь земельного участка 441 кв.м а также установлении его начальной, продажной цены в размере рыночной стоимости, установленной независимой судебной экспертизой, проведенной в рамках рассматриваемого дела и взыскании судебных расходов за проведение экспертизы.

Решением Железнодорожного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с Утимишевой Г.Р. в пользу Открытого акционерного общества ( ОАО) «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) была взыскана сумма задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 2 798 873 ( два миллиона семьсот девяносто восемь тысяч восемьсот семьдесят три ) рубля 08 копеек, из которой - 2443 712 ( два миллиона четыреста сорок три тысячи семьсот двенадцать рублей) 26 копеек - задолженность по основному долгу; 355 160 ( триста пятьдесят пять тысяч сто шестьдесят) рублей 82 копейки - задолженность по оплате процентов, сумму государственной пошлины в размере 21 792 ( двадцать одна тысяча семьсот девяносто два) рубля 16 копеек, а всего денежных средств в размере 2 820 665 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч шестьсот шестьдесят пять рублей ) 24 копейки. А также с Утимишевой Г.Р. в доход федерального бюджета была взыскана сумма государственной пошлины в размере 402 (четыресто два) рубля 21 копейка. Решение суда вступило в законную силу.

Исковые требования по рассматриваемому делу мотивированы следующим образом.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МДМ Банк»и Утимишевой Г.Р., был заключен кредитный договор № (далее - кредитный договор). Сумма кредита составила2 500 000,00 (два миллиона пятьсот тысяч), процентная ставка 50 %годовых, срок возврата - ДД.ММ.ГГГГ, кредит предоставлен для целевого использования, а именно приобретения в собственность Заемщика -Утимишевой Г.Р. жилого дома и земельного участка, на котором дом расположен, за цену равную4 780 000 (Четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч) руб. 00 коп. Из них 1 400 000 руб. - Объекта жилой недвижимости, 3 380 000 руб. - цена Земельного участка. Жилой дом: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , состоит из 5 (пяти) жилых комнат, имеет общую площадь 99,6 кв.м, в том числе жилую площадь 61,6 кв.м. Земельный участок: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , Категория земель: Земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, площадь земельного участка 441 кв.м.

В соответствии с кредитным договором, приобретаемое имущество Утимишевой Г.Ф., находящимся в залоге у Банка с момента госрегистрации права собственности Заемщика на дом и земельный участок. В соответствии с п.5.3 кредитного договора возврат кредита обеспечивается: ипотекой в силу закона, возникающей на основании ст.ст. 64.1 и 77 «Об ипотеке» купли продажи Жилого дома и земельного участка. Кроме того, Заемщик гарантирует предоставленного кредита, начисленных процентов, а также уплату возможных штрафных санкций всем принадлежащим ему имуществом. В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» объект недвижимости, приобретенный с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на объект недвижимости. По свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик является собственником Жилого дома приобретенного за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «МДМ-Банк», Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , состоит из 5 (пяти) жилых комнат, и имеет общую площадь 99,6 кв.м, в том числе жилую площадь 61,6 кв.м.Существующие ограничения (обременения) права: Ипотека в силу закона. По свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик является собственником Земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «МДМ-Банк», Кадастровый номер: №, расположенный по адресу: , Категория земель: Земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, площадь Земельного участка 441 кв.м. Существующие ограничения (обременения) права: Ипотека в силу закона. Невыполнение Заёмщиком обязанностей по обеспечению возврата суммы кредита и уплате процентов в сроки, предусмотренные договором, в соответствии с п. 4.2.3 кредитного договора является основанием для досрочного истребования задолженности по кредиту. В соответствии с п. 4.2.5. кредитного договора Банк имеет право обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, по истечению 14 дней с даты предъявления Банком письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке по месту нахождения заложенного имущества. Требования по установлению начальной продажной цены залога, исходя из рыночной стоимости, установленной оценкой при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.В соответствии п. 1.3 договора купли-продажи цена жилого дома и земельного участка составляет 4 780 000 (Четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч) руб. 00 коп.Таким образом, привлечение оценщика необходимо, если данная оценка будет проходить в рамках судебного разбирательства.В соответствии с п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке суд должен указать в решении начальную продажную стоимость имущества. В соответствии с п.26 Федерального стандарта оценки (ФСО№ итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сценки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Представитель истца ОАО «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) по доверенности Морозова Е.Ю. в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Утимишева Г.Р. в судебное заседание явилась, просила в иске отказать в полном объеме.

Заслушав в судебном заседании представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Таким образом, суд считает, что основания для отказа во взыскании на заложенное имущество четко перечислены законодателем. Действующее законодательство допускает обращение взыскания на часть предмета залога, достаточную для удовлетворения требований залогодержателя, но отказ в требовании об обращении взыскания на заложенное имущество возможен лишь по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 348 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.п. 5.4.1 и 5.4.3 Кредитного договора и п. 4.1. Договора об ипотеке указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную Квартиру.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в Частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп.1 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при принятии решения должен определить и указать в нём сумму, подлежащую уплате Залогодержателю, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ и пп.4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

В соответствии с п. 4.2.5. кредитного договора Банк имеет право обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, по истечению 14 дней с даты предъявления Банком письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит, такие требования ответчику банком неоднократно направлялись, что подтверждается материалами дела. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке по месту нахождения заложенного имущества. Требования по установлению начальной продажной цены залога, исходя из рыночной стоимости, установленной оценкой при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.В соответствии п. 1.3 договора купли-продажи цена жилого дома и земельного участка составляет 4 780 000 (Четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Таким образом, привлечение оценщика необходимо, если данная оценка будет проходить в рамках судебного разбирательства.В соответствии с п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке суд должен указать в решении начальную продажную стоимость имущества. В соответствии с п.26 Федерального стандарта оценки (ФСО№ итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сценки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Определением Железнодорожного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы было поручено ООО «Арсенал» для определения рыночной стоимости недвижимого имущества:домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: ,на дату проведения экспертизы.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Арсенал» ( листы дела 80-219, том 1) рыночная стоимость заявленного к оценке имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2 698 000 ( два миллиона шестьсот девяносто восемь тысяч) рублей. Истец просит установить начальную продажную цену залога, исходя из рыночной стоимости, установленной оценкой именно ООО «Арсенал» при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Ответчик Утимишева Г.Р. просили в соответствии со ст. 79 ГПК РФ по данному делу назначить проведение повторнойтовароведческой экспертизы объектов недвижимости, поскольку считали рыночную стоимость заявленного к оценке имущества, установленную ООО «Арсенал» существенно заниженной.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ были допрошены специалист и эксперт, показания которых о стоимости вышеуказанных объектов и их аналогов недвижимого имущества существенно разнились, существенно разнилась стоимость земельных участков указанной категории. В этой связи суд счел необходимым удовлетворить ходатайство представителя ответчика о проведении повторной экспертизы и Определением Железнодорожного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначил по настоящему делу повторную судебную экспертизу,поручив проведение повторной строительно-технической экспертизы Государственному Учреждению Южного Регионального Центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ.

Согласно Заключения судебного эксперта Государственного Учреждения Южного Регионального Центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ. № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома Лит. «Б» общей площадью 99.6 кв.м, в том числе жилой площадью 61.6 кв.м и земельного участка площадью 441 кв. м, расположенных по адресу Ермака, составляет 4 652 000 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей, в том числе дом Лит. «Б» - 1 633 ООО (один миллион шестьсот тридцать три тысячи) земельный участок - 3 019 000 (три миллиона девятнадцать тысяч) рублей. Кроме того, в указанном экспертном заключении отмечено, что значительные расхождения в первичной и повторной эксертизах вызваны неточностью при выборе параметров, техническими ошибками в расчетах при производстве первичной экспертизы.

Стороны в судебном заседании вопросов к эксперту не представили, о чем прямо расписались в протоколе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, выводы эксперта не оспорили, требований о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:,начальную продажную цену залога, исходя из рыночной стоимости, установленной оценкой именно ООО «Арсенал» при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Пунктом 3 ст. 348 ГК РФ установлено, что, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Суд установил, что Ответчик осуществлял свои кредитные обязательства не регулярно, последний платеж был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ (что не отрицалось ответчиком в судебном заседании) в количестве не достаточном для полного погашения обязательств по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из лицевого счета заемщика.

Таким образом, банк исполнил свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Так, истец открыл ответчику лицевой ссудный счет и перечислил Заемщикам денежные средства на вышеуказанный счет. Ответчик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

При нарушении ответчиком своих обязательств по договору, истец вправе согласно п. 4.2.5 кредитного договора был обратить взыскание на заложенное имущество, а именно на приобретенные Ответчиком за счет денежных средство, полученных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Открытым акционерным обществом «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) и Утимишевой Г.Р. на заложенное имущество: 1) жилой дом: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , состоящий из 5 (пяти) жилых комнат, и имеющий общую площадь 99.6 кв.м, в том числе жилую площадь 61.6 кв.м.; 2)земельный участок: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: Категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, площадь земельного участка 441 кв.м.

При определении начальной продажной стоимости залогового имущества суд принимаетза основу стоимость определенную в Заключении судебного эксперта Государственного Учреждения Южного Регионального Центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ. № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в указанном экспертном заключении отмечено, что значительные расхождения в первичной и повторной эксертизах вызваны неточностью при выборе параметров, техническими ошибками в расчетах при производстве первичной экспертизы. Стоимость, определенная в Заключении судебного эксперта Государственного Учреждения Южного Регионального Центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ. № от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами не оспорена, доказательств ошибочности выводов эксперта в суд не представлено, вопросов к эксперту не последовало.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению, с установлением начальной продажной стоимости залогового имущества по стоимости, определенной в Заключении судебного эксперта Государственного Учреждения Южного Регионального Центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ. № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 25 792 рубля 16 копеек, которую истец просит взыскать с ответчика. Ранее вынесенным Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истца была взыскана сумма государственной пошлины в размере 21 792 ( двадцать одна тысяча семьсот девяносто два) рубля 16 копеек.

Между тем, сумма государственной пошлины за рассмотрение настоящего гражданского дела составила 4 000 рублей - сумма уплаченная истцом при подаче иска за рассмотрение требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в этой связи с Утимишевой Г.Р. в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Истцом также произведены расходы по оплате стоимости экспертизы ООО «Арсенал» в сумме 10 000 рублей ( платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ), данные расходы истец также просит взыскать с ответчика и суд удовлетворяет данные требования.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.96,98,103, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на заложенное на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Открытым акционерным обществом «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) и Утимишевой Г.Р. на заложенное имущество: 1) жилой дом: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , состоящий из 5 (пяти) жилых комнат, и имеющий общую площадь 99.6 кв.м, в том числе жилую площадь 61.6 кв.м.;

2)земельный участок: Кадастровый номер №, расположенный по адресу: , Категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, площадь земельного участка 441 кв.м.

Определить способ реализации вышеуказанной квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома Лит. «Б» общей площадью 99.6 кв.м, в том числе жилой площадью 61.6 кв.м и земельного участка площадью 441 кв. м, расположенных по адресу размере 4 652 ООО (четыре миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей, в том числе дом Лит. «Б» - 1 633 000 (один миллион шестьсот тридцать три тысячи) земельный участок - 3 019 000 (три миллиона девятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Утимишевой Г.Р. в пользу Открытого акционерного общества «МДМ Банк» ( в лице Ростовского филиала) государственную пошлину в размере 4000 ( четырех тысяч) рублей, уплаченную истцом при подаче иска, а также расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 ( десяти тысяч) рублей, а всего 14 000 ( четырнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной, мотивированной форме.

Судья Л.П. Котельникова

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2011 года.