Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления выкупа,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском об изъятии у ФИО1 путем предоставления возмещения, недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно квартиры № по указанному адресу, и 512/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым <адрес>; просит прекратить право общей долевой собственности ответчика на квартиру № и 512/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности города Ярославля на указанную квартиру и 512/3794 долей в праве на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. ФИО1 является сособственником квартиры № в указанном доме, а также собственником 512/3794 долей в праве на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., расположенный по тому же адресу. Мэрией г. Ярославля ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и о его расселении», собственникам помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ направлены требования о сносе дома, а ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд г. Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>. и жилых помещений». Собственнику были направлены проекты соглашений об изъятии принадлежащего ей недвижимого имущества, которые собственник подписать отказалась. В целях определения стоимости изымаемого имущества мэрией г. Ярославля проведены мероприятия по его оценке. Согласно отчету ООО «Яр-оценка» от ДД.ММ.ГГГГ№ стоимость трехкомнатной квартиры №, площадью 52,6 кв.м. и 512/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым № по указанному адресу, составила 1791000 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 63161 рублей.

В судебном заседании истец в лице представителя по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что жилой дом по адресу: <адрес>, сгорел, в связи с чем и был признан непригодным для проживания. Восстанавливать данный жилой дом собственники отказались. Мэрией г. Ярославля были проведены мероприятия по оценке данного дома и земельного участка. При составлении отчета оценщиком соблюдены все требования законодательства, в состав выкупной стоимости включена цена самого жилого помещения, стоимость земельного участка, а также стоимость не произведенного капитального ремонта, которая рассчитана в виде использования для оценки аналогов недвижимости, имеющих хорошее и удовлетворительное состояние. На момент обращения в суд с иском 6-ти месячный срок, исчисляемый с даты подготовки отчета, не истек, в связи с чем данный отчет является допустимым доказательством по делу.

Ответчик ФИО1, ее представитель ФИО3 по заявленным требованиям возражали, полагают, что на дату рассмотрения дела срок действия отчета об оценке истек, считают, что определенная оценщиком цена объектов недвижимости занижена, надлежит руководствоваться отчетом оценки ИП ФИО4, согласно которому стоимость жилого помещения и земельного участка ФИО1 составит 2899619 руб. При изучении отчета ООО «Яр-оценка»усматривается, что стоимость имеет лишь земельный участок, цена же недвижимости «в минусе», между тем земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован, каждый собственник зарегистрировал свою долю в праве общей долевой собственности на данный участок. При выборе аналогов оценщик ООО «Яр-оценка» не учитывал факт формирования земельного участка под многоквартирными домами, оценив фактически только жилые помещения. До пожара квартира, принадлежащая ФИО1, была полностью отремонтирована, затраты на ремонт составили около 1000000 рублей, оценщиком данное обстоятельство в расчет не принято.

Третьи лица: представитель по доверенности ООО «Стройкапитал» ФИО5 просил исковые требования удовлетворить, считает, что собственнику жилого помещения предложена рыночная цена принадлежащей ей недвижимости. Так цена одного квадратного метра жилья согласно отчету ООО «Яр-оценка» составляет 34000-36000 руб./кв.м., соответственно, получив возмещение, ответчик может приобрести себе жилье. Также ООО «Стройкапитал» предлагал ответчикам получить жилое помещение взамен изымаемого, данное предложение оставлено без удовлетворения.

Заслушав представителя истца, ответчика, ее представителя, третье лицо, показания свидетелей ФИО6 и ФИО4, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является сособственником квартиры № по адресу: <адрес>, а также собственником 512/3794 долей в праве на земельный участок с кадастровым №, площадью 3794 кв.м., расположенный по тому же адресу /т.1 л.д.84-86, 197-201/. На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу /т.1 л.д.8-9/. Мэрией г. Ярославля ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и о его расселении» /т.1 л.д.10/. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было выставлено требования о сносе или реконструкции дома, признанного аварийным /т.1 л.д.16/, которое получено не было /т.1 л.д.17/. Заявление на получение разрешения на снос многоквартирного дома собственником не представлено. Мэрией города Ярославля ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>, и жилых помещений» /т.1 л.д.11/. Мэрией г. Ярославля в адрес ответчика направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 составляет 1854161 рубль, в том числе убытки 63161 рублей /т.1 л.д.14-17. Данное соглашение направлено по адресу регистрации ответчика и возвращено в связи с истечением срока хранения /т.1 л.д.13/.

Оценка объектов недвижимости проведена оценщиком ООО «Яр-оценка» ФИО6, о чем составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ№ /т.1 л.д.19-76/.

Данные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле доказательствами, сторонами не оспариваются и считаются судом установленными.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подпункту "и" пункта 20 приведенного выше Постановления Пленума требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

ООО «Стройкапитал» в адрес ответчика было направлено предложение от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении взамен изымаемого другого жилого помещения, от которого ответчик отказалась. В судебном заседании ФИО1 заявила, что заинтересована именно в получении выкупной стоимости принадлежащей ей на праве долевой собственности квартиры, поскольку намерена приобрести жилье в г. Ярославле.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Следовательно, в данном случае жилое помещение может быть изъято у собственника исключительно путем выкупа, поскольку соглашения с ней о предоставлении другого жилого помещения не достигнуто.

Мэрией г. Ярославля проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результаты оценки отражены в отчете ООО «Яр-оценка» от ДД.ММ.ГГГГ№ /т.1 л.д.19-76/ по определению выкупной стоимости объектов оценки по адресу: <адрес>, согласно которому стоимость квартиры № и 512/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № составила 1791000 руб., стоимость убытков 63161 рубль.

Ответчиком представлен отчет ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об оценке рыночной стоимости размера возмещения за недвижимое имущество» /т.1 л.д.89-190/, в соответствии с которым выкупная стоимость объектов недвижимости по адресу: <адрес>: квартиры № и 512/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № составила 2899619 руб., в том числе стоимость убытков 58779 рублей /т.1 л.д.90,94/.

Оценив представленные в материалы дела отчеты оценки, суд установил, что оценка объектов недвижимости производилась оценщиками сравнительным методом, путем проведения анализа рынка недвижимости и выборки объектов-аналогов, сходных по своим характеристикам, местоположению, общей площади, благоустроству. Согласно пояснениям свидетеля ФИО6 объекты-аналоги для оценки имели состояние «удовлетворительное», пригодное для проживания, по сравнению с исследуемым объектом, тем самым производилась корректировка на капитальный ремонт. Аналогичный подход применен ИП ФИО4

Из отчета ООО «Яр-оценка» следует, что стоимость квартиры <адрес>, определена в сумме 1791000., стоимость 512/3794 долей земельного участка – 1858198 рублей. Из отчета ИП ФИО4 следует, что стоимость квартиры № составляет 1125640 руб., стоимость земельного участка – 1715200 руб.

Из пояснений ФИО4, данных в судебном заседании, следует, что при определении размера возмещения стоимость квартиры и стоимость земельного участка ею суммировались. При этом для сравнения аналоги земельных участков учитывались по виду разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Как следует из пояснений оценщика ООО «Яр-оценка» ФИО6, при расчете возмещения за изымаемые жилое помещение и земельный участок определялась рыночная стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, уже включающая в себя стоимость земельного участка.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Поскольку все аналоги жилых помещений, включенные в отчеты оценки расположены в многоквартирных домах, то в цену жилого помещения, предлагаемого к продаже, в качестве общедомового имущества включены земельные участки, на которых данные дома расположены, то ИП ФИО4 в составе выкупной цены цена земельного участка учтена дважды, а, следовательно, определенная таким образом выкупная цена не может являться достоверной.

При таких обстоятельствах суд принимает за основу отчет ООО «Яр-оценка» и определяется выкупную цену недвижимого имущества согласно данному отчету.

С учетом долей в праве общей долевой собственности на квартиру и долю земельного участка сумма выкупа подлежащего выплате ФИО1 составит 1854161 руб., в том числе убытки 63161 рубль.

Суд также учитывает, что размер определенного ООО «Яр-оценка» возмещения сопоставим с размером возмещения, рассчитанного иными оценочными компаниями ООО «Метро-оценка», ИП ФИО7 /т.2 л.д.68/.

Довод представителя ответчика об истечении шестимесячного срока отчета оценки ООО «Яр-оценка» судом отклоняется, поскольку истец обратился в суд до истечения данного срока, в связи с чем отчет является актуальным. Доказательств того, что за указанный период на рынке недвижимости произошел значительный рост цен ни свидетелями, ни ответчиком не представлено.

Суд не может согласиться с доводом представителя ответчиков о том, что истцом при расчете возмещения не учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Методика расчета данной компенсации отсутствует, и как следует из пояснений свидетеля ФИО6, оценочные компании при выборе аналогов учитывают жилье в удовлетворительном пригодном для проживания состоянии, тем самым увеличивая стоимость жилья по сравнению с объектом оценки. Аналогичный метод применялся и ИП ФИО4

В соответствии со ст. 98. ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет городского округа г. Ярославль подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что истец предоставил суду доказательства законности и обоснованности своих требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к ФИО1 удовлетворить.

Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно:

- квартиру №, площадью 52,6 кв.м. и 512/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым № по указанному адресу, по цене 1 791 000 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 63161 рубль.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №, площадью 52,6 кв.м. и 512/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на квартиру № и 512/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа г. Ярославль государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г.Ярославля в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Т.В.Пивоварова