Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Бахтеевой А.К. к администрации Городищенского района Пензенской области о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Бахтеева А.К. обратилась в суд с иском к администрации Городищенского района Пензенской области. В обоснование заявленных требований административный истец указала следующие обстоятельства: Бахтеева А.К. является собственником земельного участка площадью 30000 кв.м. с кадастровым номером 58:07:0080503:203 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под сельскохозяйственное производство. За счет собственных средств истец построила на данном земельном участке нежилое здание «хозяйственный блок». Данное здание возведено без разрешения на строительство, вследствие чего является самовольной постройкой. Объект недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка, виду его разрешенного использования. Объект расположен в границах земельного участка, не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Истцом приняты все меры к получению разрешительной документации, но в выдаче разрешения на строительство истцу отказано 09.08.2019г., со ссылкой на отсутствие градостроительного регламента для земель сельскохозяйственного назначения. С учетом изложенного истец просит признать за ней право собственности на самовольную постройку - нежилое здание «хозяйственный блок», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:07:0080503:203, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенным по адресу: Пензенская область, Городищенский район, Среднеелюзанский сельсовет.

В судебном заседании административный истец Бахтеева А.К. требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Представитель административного истца - Краснова Н.В. требования также поддержала и дополнительно показала, что согласно категории земельного участка и его назначению на нем возможно возведение соответствующих строений, что предусмотрено ст. 77 ЗК РФ. Отсутствие мер со стороны администрации района по приведению правил землепользования к требованиям действующего законодательства, не может препятствовать истцу в реализации законного права, а именно признания права собственности на возведенный объект, поскольку в разрешении на строительство Бахтеевой необоснованно отказано.

Представитель административного ответчика - Сайгашкин А.Н. в судебном заседании просил в иске отказать, поддержал письменные возражения на иск, представленные администрацией Городищенского района, согласно которым земельный участок Бахтеевой А.К. относится к сельскохозяйственным угодьям, на котором могут размещаться пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями. Конкретный вид землепользования устанавливается градостроительным регламентом, который в свою очередь не применяется для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются и не могут быть изменены. Отсутствие градостроительного регламента для таких земель в целом исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации. До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель. Согласно Правилам землепользования и застройки Среднеелюзанского муниципального образования, утвержденным решением Комитета местного самоуправления Среднеелюзанского сельсовета Городищенского района Пензенской области от 28.11.2016г. №437-69/6, участок Бахтеевой не относится к территориальной зоне «сельскохозяйственное использование», следовательно использование земельного участка в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных для данной территориальной зоны, не допускается. Строительство объекта начато и закончено при отсутствии разрешения на строительство. При этом на момент обращения за разрешением на строительство объект уже был возведен.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска Бахтеевой А.К.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении требований истца о признании права собственности на самовольную постройку, является наличие обстоятельств, допускающих строительство на земельном участке. Поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Бахтеева А.К. является собственником земельного участка площадью 30000 кв.м. с кадастровым номером 58:07:0080503:203 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства. Изложенное подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

02.08.2019г. Бахтеева А.К. обратилась с заявлением в администрацию Городищенского района о выдаче разрешения на строительство на земельном участке нежилого здания «хозяйственный блок».

Решением администрации Городищенского района Пензенской области за подписью главы администрации №4332 от 09.08.2019г. Бахтеевой А.К. в выдаче разрешения на строительство отказано. Отказ мотивирован принадлежностью земельного участка к сельскохозяйственным угодьям и отсутствием градостроительного регламента для таких земель, что исключает возможность использования для застройки.

С учетом действующего законодательства, принимая во внимание категорию и вид разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о том, что истцу правомерно отказано в выдаче разрешения на строительство

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принцип целевого использования земельных участков, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пп.2 и 3 п.1 ст. 40 ЗК РФ целевое назначение и разрешенное использование - это правовая основа для осуществления правомочия по использованию земельного участка. Собственники и обладатели иных вещных прав на земельный участок обязаны использовать землю как в соответствии с целевым назначением, так и с разрешенным использованием (ст.42 ЗК РФ).

Ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ). На земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, указанный Закон не распространяется. В силу ст.78 названного Кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Ч.1 ст.35 ГрК РФ закреплены виды территориальных зон, определяемых в результате градостроительного зонирования, в число которых входят зоны сельскохозяйственного использования. В состав зон сельскохозяйственного использования в силу ч. 9 указанной статьи могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч.10 ста.35 ГрК РФ).

Правилами землепользования и застройки Среднеелюзанского муниципального образования, утвержденными решением Комитета местного самоуправления Среднеелюзанского сельсовета Городищенского района Пензенской области от 28.11.2016г. №437-69/6 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Среднеелюзанский сельсовет» земельный участок с кадастровым номером 58:07:0080503:203 относится к сельскохозяйственным угодьям и не относится к территориальной зоне «сельскохозяйственное использование».

Градостроительное зонирование не распространяется на сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. Применительно к этому виду земель законодатель не установил виды разрешенного использования. По смыслу действующего законодательства, размещение иных объектов, кроме милиаративных сооружений, также являющихся объектами недвижимости, требует перевода земельного участка в земли иных категорий, допускающих соответствующий вид застройки.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч.1.1 настоящей статьи), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.1.1 указанной статьи в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с ч.7 ст.36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

В соответствии с ч.3 данной статьи не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

С учетом изложенного следует вывод о том, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Установив, что принадлежащий истцу земельный участок по своим характеристикам не предназначен для застройки, а также то обстоятельство, что решение на строительство не могло быть выдано истцу при существующем положении вещей, суд приходит к выводу о том, что наличие остальных двух условий, таких как соответствие постройки установленным требованием и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не являются достаточными основаниями для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Оценивая заключение эксперта №25/16 от 17.02.2020г., суд приходит к выводу, что данное заключение, несмотря на выводы эксперта о том, что спорное здание полностью соответствует нормативным требованиям к объекту строительства, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не порождает правовых оснований для признания права собственности истца на самовольно возведенный объект, в отсутствие, иных оснований установленных ст. 222 ГК РФ.

С учетом изложенного, в иске Бахтеевой А.К. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковое заявление Бахтеевой А.К. к администрации Городищенского района Пензенской области о признании права собственности на самовольную постройку, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения - с 16 марта 2020 года.

Судья: Н.В. Абрамова.