Гражданский кодекс часть 1

Шапочка А.В. обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании договора найма недействительным. В обоснование заявленных требований указала, что ею по договору № купли-продажи недвижимости жилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ у публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк») было приобретено в собственность недвижимое имущество: квартира, расположенная по адресу: <...> <адрес>, общей площадью 67,3 кв. м, кадастровый №. Пунктом 1.2 договора оговорено, что продавец уведомляет, что в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Кем и когда был зарегистрирован ответчик истцу неизвестно. Между истцом, как собственником, и ответчиком отсутствует соглашение о пользовании квартирой. Ответчик ни членом семьи, ни бывшим членом семьи истца не является. Совместное хозяйство с ответчиком истец вести не собирается. Единый бюджет отсутствует. Регистрация и проживание ответчика нарушает права истца как собственника жилого помещения, так как истец желает проживать в принадлежащей ему квартире, реализовать свои права пользования, владения и распоряжения имуществом по своему усмотрению. Добровольно ответчик выселяться, сниматься с регистрационного учета отказывается. В связи с чем она была вынуждена обратиться в Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края с иском к ФИО3 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. В рамках разбирательства по указанному делу представителем ответчика был представлен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, действующем как наймодатель, и ФИО3, действующим как наниматель. Предметом договора является предоставление наймодателем нанимателю жилого помещения, принятие нанимателем за плату во временное пользование и проживание жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <...> <адрес>. Согласно договору указанная квартира принадлежит наймодателю на праве собственности. Срок найма устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с договором, согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет 5000 руб. в месяц. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит наниматель. Истец считает договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. На момент заключения договора ФИО4 не являлся собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <...> <адрес>. Представленный договор вызывает обоснованные сомнения, в том числе по той причине, что паспортные данные нанимателя, указанные в договоре, не соответствуют паспортным данным, которые фигурируют в доверенности представителя по гражданскому делу. Наниматель в нарушение договора не производит оплату за коммунальные услуги. Все указывает на то, что договор был подготовлен (составлен) в процессе разбирательства по делу № для придания законности пользования и проживания ФИО3 в указанной квартире. В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании изложенного просила суд признать договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец изменил основание иска.

Согласно уточненному исковому заявлению квартира, расположенная по адресу: <...> <адрес>, находилась в собственности ФИО4 с обременением в виде ипотеки, в залоге у ПАО «Сбербанк». Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ОАО «Сбербанк России» к ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – указанную квартиру. Определена начальная продажная цена квартиры в размере 3 559 000 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения. Квартира была арестована судебными приставами и выставлялась на торги ТУ Росимущества в Камчатском крае в феврале 2015 г. и октябре 2018 <адрес> на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указала, что согласие ПАО «Сбербанк», как залогодержателя, на передачу квартиры в наем по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовало. В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Просила признать договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

Истец Шапочка А.В. о времени и месте проведения судебного заседания уведомлена надлежащим образом, участия не принимала, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещен, участия не принимал, своего представителя для участия в нем не направил.

Ответчик ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещался, участия не принимал, своего представителя для участия в нем не направил.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» о времени и месте судебного извещено, своего представителя для участия в нем не направило.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу абз. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) к ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору. С ФИО4 в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 3 423 592 руб. 55 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 317 руб. 96 коп., государственной пошлины неимущественного характера в размере 4000 руб., а всего взыскано 3 452 910 руб. 51 коп.

Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <...> <адрес>, общей площадью 67,3 кв. м, кадастровый (или условный) №, принадлежащую ФИО4 Определена начальная продажная цена квартиры в размере 3 559 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ в г. Петропавловске-Камчатском между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (продавец) и Шапочка А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости жилого назначения №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <...> <адрес>, общей площадью 67,3 кв. м, кадастровый № (далее – объект). Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании: Акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Выдан ДД.ММ.ГГГГ; Постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю. Выдан ДД.ММ.ГГГГ; Предложение взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой. Выдан ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-20).

Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено (не ограничено) никакими другими правами третьих лиц, прямо не указанными в договоре.

Продавец уведомляет, что в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (п. 1.2 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Шапочка А.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> <адрес> (л.д. 21-23).

Согласно представленному в материалы дела договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 (наймодатель) и ФИО3 (наниматель), наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение, а наниматель принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...> <адрес> (л.д. 15-16).

Срок найма установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В силу п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Согласно сообщению ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ согласие ПАО «Сбербанк», как залогодержателя квартиры, расположенной по адресу: <...> <адрес>, на передачу жилого помещения в наем по договору найма жилого помещения в Банке отсутствует (л.д. 96).

Поскольку спорный договор заключен после обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом об ипотеке, без согласия залогодержателя на аренду жилого помещения, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и признании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий подпись С.С. Нетеса

Подлинник судебного постановления подшит в деле №, находящемся в производстве Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края.