Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления выкупа,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском об изъятии у ФИО1 путем предоставления возмещения, недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, квартиры № по указанному адресу, 282/3794 и 444/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым №; просит прекратить право общей долевой собственности ответчика на квартиру №, 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, 444/3794 долей и 282/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. ФИО1 является сособственником квартиры №, 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № в указанном доме, а также собственником 444/3794 и 282/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., расположенный по тому же адресу. Мэрией г. Ярославля ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и о его расселении», собственнику помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о сносе дома, а ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд г. Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>. и жилых помещений». Собственнику помещений были направлены проекты соглашений об изъятии принадлежащего ей недвижимого имущества, которые ФИО1 подписать отказалась. В целях определения стоимости изымаемого имущества мэрией г. Ярославля проведены мероприятия по его оценке. Согласно отчету ООО «Яр-оценка» от ДД.ММ.ГГГГ№ стоимость 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, площадью 45,3 кв.м. и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым № по указанному адресу, составила 1057404 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 54646 рублей; стоимость квартиры №, площадью 45,6 кв.м. и 444/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок - 1651600 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 58016 рублей.

В судебном заседании истец в лице представителя по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что жилой дом по адресу: <адрес>, сгорел, в связи с чем и был признан непригодным для проживания. Восстанавливать данный жилой дом собственники отказались. Мэрией г. Ярославля были проведены мероприятия по оценке данного дома и земельного участка. При составлении отчета оценщиком соблюдены все требования законодательства, в состав выкупной стоимости включена цена самого жилого помещения, стоимость земельного участка, а также стоимость не произведенного капитального ремонта, которая рассчитана в виде использования для оценки аналогов недвижимости, имеющих хорошее и удовлетворительное состояние. На момент обращения в суд с иском 6-ти месячный срок, исчисляемый с даты подготовки отчета, не истек, в связи с чем данный отчет является допустимым доказательством по делу.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО3 по заявленным требованиям возражали, полагают, что на дату рассмотрения дела срок действия отчета об оценке истек, считают, что определенная оценщиком цена объектов недвижимости занижена, надлежит руководствоваться отчетом оценки ИП ФИО4, согласно которому стоимость жилого помещения и долей земельного участка ФИО1 по квартире № и соответствующей доле земельного участка составляет 2547140 руб., по 29/45 долям в праве общей долевой собственности на квартиру № и соответствующим долям земельного участка составляет 1644966 руб. При изучении отчета ООО «Яр-оценка» усматривается, что стоимость имеет лишь земельный участок, цена же недвижимости «в минусе», между тем земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован, каждый собственник зарегистрировал свою долю в праве общей долевой собственности на данный участок. При выборе аналогов оценщик ООО «Яр-оценка» не учитывал факт формирования земельного участка под многоквартирными домами, оценив фактически только жилые помещения. При оформлении отчета ООО «Яр-оценка» допустило неверное указание объекта недвижимости, имеются сведения об оценке квартиры №, а не квартиры №, принадлежащей ответчику.

Третьи лица: представитель по доверенности ООО «Стройкапитал» ФИО5 просил исковые требования удовлетворить, считает, что собственнику жилых помещений предложена рыночная цена принадлежащей ей недвижимости. Так цена одного квадратного метра жилья согласно отчету ООО «Яр-оценка» составляет 34000-36000 руб./кв.м., соответственно, получив возмещение, ответчики могут приобрести себе жилье. Также ООО «Стройкапитал» предлагал ответчику получить жилые помещения взамен изымаемых, данное предложение оставлено без удовлетворения.

Заслушав представителя истца, ответчика, их представителя, третье лицо, показания свидетелей ФИО6 и ФИО4, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является сособственником квартиры №, 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, а также собственником 282/3794 и 444/3794 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 3794 кв.м., расположенный по тому же адресу /т.1 л.д.61-62. т. 2 л.д.151-153/. На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу /т.1 л.д.8-9/. Мэрией г. Ярославля ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и о его расселении» /т.1 л.д.10/. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было выставлено требование о сносе или реконструкции дома, признанного аварийным /т.1 л.д.23-24/, которое ею получено не было. Заявление на получение разрешения на снос многоквартирного дома собственником не представлено. Мэрией города Ярославля ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>, и жилых помещений» /т.1 л.д.11/, в адрес ответчика направлены соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 по квартире № и 444/3794 долям в праве долевой собственности на земельный участок составляет 1709616 рублей, в том числе убытки 58016 рублей /т.1 л.д.17-18/; по 29/45 долям в праве общей долевой собственности на квартиру № и 282/3794 долям в праве на земельный участок – 1112050, в том числе убытки 54646 руб. /т.1 л.д.19-22/. Данные соглашения направлены по адресу регистрации ответчика и возвращены в связи с истечением срока хранения /т.1 л.д.14-16/.

Оценка объектов недвижимости проведена оценщиком ООО «Яр-оценка» ФИО6, о чем составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ№ /т.1 л.д.36-93/.

Данные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле доказательствами, сторонами не оспариваются и считаются судом установленными.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подпункту "и" пункта 20 приведенного выше Постановления Пленума требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

ООО «Стройкапитал» в адрес ответчика было направлено предложение от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении взамен изымаемых других жилых помещений, от которого ответчик отказалась. В судебном заседании ответчик заявила, что заинтересована именно в получении выкупной стоимости принадлежащей ей на праве долевой собственности недвижимости, поскольку намерена приобрести жилье в г. Ярославле.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Следовательно, в данном случае жилое помещение может быть изъято у собственников исключительно путем выкупа, поскольку соглашения с ними о предоставлении другого жилого помещения не достигнуто.

Мэрией г. Ярославля проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результаты оценки отражены в отчете ООО «Яр-оценка» от ДД.ММ.ГГГГ№ /т.1 л.д.26-84/ по определению выкупной стоимости объектов оценки по адресу: <адрес>:

- стоимость 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № составила 1057404 руб., стоимость убытков 54646 руб.,

- стоимость квартиры № и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № составила 1651600 руб., стоимость убытков 28016 руб. /т.1 л.д.58об./.

Ответчиками представлен отчет ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об оценке рыночной стоимости размера возмещения за недвижимое имущество» /т.1 л.д.98-157/, в соответствии с которым выкупная стоимость объектов недвижимости по адресу: <адрес> составила:

- 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - 1644966 руб., стоимость убытков - 51313 руб.,

- квартиры № и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - 2547146 руб., стоимость убытков - 56546 руб. /т.1 л.д.103/.

Оценив представленные в материалы дела отчеты оценки, суд установил, что оценка объектов недвижимости производилась оценщиками сравнительным методом, путем проведения анализа рынка недвижимости и выборки объектов-аналогов, сходных по своим характеристикам, местоположению, общей площади. Согласно пояснениям свидетеля ФИО6 объекты-аналоги для оценки имели состояние «удовлетворительное», пригодное для проживания, по сравнению с исследуемым объектом, тем самым производилась корректировка на капитальный ремонт. Аналогичный подход применен ИП ФИО4

Из отчета ООО «Яр-оценка» следует, что стоимость 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № по адресу: <адрес> определена в сумме 1057484 руб., квартиры № - в сумме 1651600 руб., стоимость 282/3794 долей земельного участка – 1023461 руб., стоимость 444/3974 доле – 1611406 рублей /т.1 л.д.55 об./. Из отчета ИП ФИО4 следует, что стоимость 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № составляет 642253 руб., квартиры № - 1125640 руб., стоимость 282/3794 долей земельного участка – 953400 руб., стоимость 444/3974 доле – 1487400 рублей /т.1 л.д.102-103/.

Из пояснений ФИО4, данных в судебном заседании, следует, что при определении размера возмещения стоимость квартиры и стоимость земельного участка ею суммировались. При этом для сравнения аналоги земельных участков учитывались по виду разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Как следует из пояснений оценщика ООО «Яр-оценка» ФИО6, при расчете возмещения за изымаемые жилое помещение и земельный участок определялась рыночная стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, уже включающая в себя стоимость земельного участка, входящего в состав общедомового имущества, которое в многоквартирном доме отдельно от стоимости квартир не оценивается.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Поскольку все аналоги жилых помещений, включенные в отчеты оценки расположены в многоквартирных домах, то в цену жилого помещения, предлагаемого к продаже, в качестве общедомового имущества включены земельные участки, на которых данные дома расположены, соответственно, ИП ФИО4 в составе выкупной цены цена земельного участка учтена дважды, а, следовательно, определенная таким образом выкупная цена не может являться достоверной.

При таких обстоятельствах суд принимает за основу отчет ООО «Яр-оценка» и определяется выкупную цену недвижимого имущества согласно данному отчету.

С учетом долей в праве общей долевой собственности на квартиру и долю земельного участка сумма выкупа подлежащего выплате ФИО1 составит за квартиру № и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок 1651600 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 58016 рубль; за 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - 1057404 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 54646 рублей.

Суд также учитывает, что размер определенного ООО «Яр-оценка» возмещения сопоставим с размером возмещения, рассчитанного иными оценочными компаниями ООО «Метро-оценка», ИП ФИО7 /т.2 л.д.195-196/. Как следует из дел правоустанавливающих документов квартира № приобреталась ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 1300000 рублей, доля в квартире № приобреталась ФИО8 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 750000 рублей, что также не превышает определенную истцом выкупную цену недвижимости.

Довод представителя ответчика об истечении шестимесячного срока отчета оценки ООО «Яр-оценка» судом отклоняется, поскольку истец обратился в суд до истечения данного срока, в связи с чем отчет является актуальным. Доказательств того, что за указанный период на рынке недвижимости произошел значительный рост цен ни свидетелями, ни ответчиками не представлено.

Суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что истцом при расчете возмещения не учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Методика расчета данной компенсации отсутствует, и как следует из пояснений свидетеля ФИО6, оценочные компании при выборе аналогов учитывают жилье в удовлетворительном пригодном для проживания состоянии, тем самым увеличивая стоимость жилья по сравнению с объектом оценки. Аналогичный метод применялся и ИП ФИО4

Довод ФИО1 об имеющих место в отчете оценки ООО «Яр-оценка» опечатках в части указания номера и площади квартиры № (позиция 9) /т.1 л.д.57,63-65/ судом отклоняются, поскольку опечатки носят технический характер и на правильность расчета размера возмещения не влияют.

В соответствии со ст. 98. ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет городского округа г. Ярославль подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 600 рублей (по 300 руб. за каждый объект).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что истец предоставил суду доказательства законности и обоснованности своих требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Иск комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к ФИО1 удовлетворить.

Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно:

- квартиру №, площадью 45,6 кв.м. и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым № по указанному адресу, по цене 1651600 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 58016 рубль;

- 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, площадью 45,3 кв.м. и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым № по указанному адресу, по цене 1057404 руб.; с выплатой в счет возмещения убытков 54646 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №, площадью 45,6 кв.м. и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 на 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, площадью 45,3 кв.м. и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым номером 76:23:021502:44, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на квартиру №, площадью 45,6 кв.м. и 444/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на 29/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № площадью 45,3 кв.м. и 282/3794 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3794 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать со ФИО1 в бюджет городского округа г. Ярославль государственную пошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г.Ярославля в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Т.В.Пивоварова