Гражданский кодекс часть 1

Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Гусевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Д.Г., К.А.В., В.Ю.А. к Министерству строительного комплекса МО, ООО «СтройКомфорт», ООО «Сити» о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора уступки прав, решений, применении последствий недействительности ничтожных сделок, обязании прекратить строительные работы, освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их следующим.

В ДД.ММ.ГГ между истцами и ООО «СтройКомфорт» (Застройщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Приобретенные права требования по договорам долевого участия были закреплены за земельным участком с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ООО «СтройКомфорт».

По заключенным договорам Застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок построить Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцам квартиры, право требования на которые, у них возникло по условиям договора, а истцы обязуются уплатить обусловленную договорами цену и принять квартиры.

Срок передачи квартир – не позднее ДД.ММ.ГГ, однако застройщик свои обязательства не выполнил.

Решением Головинского районного суда <адрес> по делу № частично удовлетворены требования истца К.А.В. к ООО «СтройКомфорт» - взысканы денежные средства в сумме <...> руб. Иск истца А.Д.Г. в настоящее время рассматривается Тверским районным судом <адрес>. Решениями Наро-Фоминского городского суда Московской области по делу №, Тверского районного суда <адрес> по делу №, №, №, №, Люберецкого городского суда Московской области по делу № с ООО «СтройКомфорт» в пользу В.Ю.А. были взысканы неустойка, штраф и компенсация морального вреда за нарушение застройщиком обязанностей по ДДУ.

На исполнении в МОСП по ОИП УФССП России по <адрес> находится сводное исполнительное производство №-СД о взыскании с ООО «СтройКомфорт» денежных средств в сумме <...> руб. От исполнения судебных актов ООО «СтройКомфорт» уклоняется.

Истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГ решением Министерства строительного комплекса Московской области было продлено на срок до ДД.ММ.ГГ разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГ на объект капитального строительства – Общественно-деловой центр по адресу: <адрес>., участок 1. Корпуса <...> на земельному участке, принадлежащем ООО «СтройКомфорт» и находящимся в залоге у истцов в силу закона. Застройщиком по указанному разрешению является ООО «СИТИ».

На официальном сайте застройщика удалось узнать, что земельный участок с кадастровым номером №, передан ООО «СтройКомфорт» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГ ООО «СИТИ» сроком на 11 месяцев, а затем по договору аренды № от ДД.ММ.ГГ, сроком на 11 месяцев. Истцы полагают, что, поскольку разрешение на строительство продлено до ДД.ММ.ГГ, то есть еще один договор аренды.

ДД.ММ.ГГ адвокатом А.И.Г. был направлен запрос о получении копии заявления о продлении действия разрешения на строительство, копии правоустанавливающего документа ООО «СИТИ» на земельный участок, а так же об истребовании копий документов, на основании которых застройщиком стало ООО «СИТИ» - договор уступки. Ответ до настоящего времени не получен.

Считают, что заключением договоров аренды, договоров уступки прав и обязанностей застройщика ООО «СИТИ» и вынесением решения о продлении срока разрешения на строительство объекта капитального строительства № от ДД.ММ.ГГ были существенно нарушены права истцов.

Ссылаясь на ч. 3 ст. 52, Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, пп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, считают, что отсутствовали основания для присвоения ООО «СИТИ» статуса застройщика.

Договоры аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ, № от ДД.ММ.ГГ, сроком на 11 месяцев, а так же соглашение о передаче функций застройщика новому застройщику, по мнению истцов, должны быть признаны ненадлежащими документами для замены стороны застройщика в разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГ и его дальнейшего продления.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

На сегодняшний день права за земельный участок ООО «СИТИ» не зарегистрированы, так как с ноября 2016 года в отношении указанного объекта в Росреестре имеется запрет на совершение регистрационных действий. Поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, право аренды по такому договору не обеспечивает исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Ссылаясь на п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 37, ст. 39 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцы считают, что нарушены их права, как залогодержателей земельного участка, так как согласия на передачу земельного участка в аренду, а так же на иное отчуждение земельного участка застройщик у истцов не запрашивал, а истцы не давали.

Перевод на ООО «СИТИ» прав и обязанностей застройщика нарушает права истцов, что выражается:

- в обременении земельного участка правами третьих лиц;

- в уменьшении стоимости земельного участка ввиду наличия на него прав иных лиц и произведенных строительных работ;

- в потере истцами возможности получить справедливое возмещение из стоимости заложенного земельного участка при нарушении ООО «СтройКомфорт» своих обязанностей по передаче квартир.

Считают договоры аренды и договор уступки прав притворными сделками, совершенными с целью избежания ООО «СтройКомфорт» исполнения обязательств перед истцами, совершены с целью прикрыть совершение другой сделки – заключение долгосрочного договора аренды в период действия запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка и с целью возможности проводить денежные операции через счета ООО «СИТИ» в период ареста счетов ООО «СтройКомфорт». Полагают, что совершение указанных сделок позволило ООО «СтройКомфорт» уклониться от исполнения обязательств, в том числе требований исполнительных документов по гражданским делам.

Истцы просят суд признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ» о передаче в аренду на срок 11 месяцев земельного участка с кадастровым номером № недействительным. Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ» о передаче в аренду на срок 11 месяцев земельного участка с кадастровым номером № недействительным. Признать договор уступки прав застройщика, заключенный между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ» в отношении строительства Общественно-делового центра по адресу: <адрес>., участок № Корпуса <...>, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГ недействительным. Признать решение Министерства Строительного комплекса Московской области о внесении изменений в разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГ, выданное Администрацией городского округа Котельники Московской области незаконным в части замены застройщика с ООО «СтройКомфорт» (ИНН №) на ООО «СИТИ» (ИНН №). Признать решение Министерства Строительного комплекса Московской области о продлении разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГ, выданное Администрацией городского округа Котельники Московской области, на основании заявления ООО «СИТИ» незаконным. Применить последствия недействительности сделок в виде восстановления записи о застройщике ООО «СтройКомфорт» в разрешении на строительство № №-№ от ДД.ММ.ГГ и проектной декларации, а так же в проектно-сметной документации на объект строительства – Общественно-деловой центр по адресу: обл. Московская, <адрес> обязать ООО «СИТИ» прекратить строительные и земляные работы, освободить незаконно занимаемый участок с кадастровым номером № от своего имущества.

Истцы и их представитель в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «СтройКомфорт» явился, против удовлетворения исковых требований возражала. Пояснила, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, лицо, которое приобрело право на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке на основании разрешения на строительство, выданное прежнему правообладателю такого участка Основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство перечислены в п. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Считает, что законом не предусмотрено, какой именно документ является правоустанавливающим на земельный участок, таким образом, договор аренды, заключенный на 11 месяцев, предоставленный ООО «СИТИ», является не противоречащим действующему законодательству и его «краткосрочность» не может служить основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Буквальное толкование статей 2, 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на которые ссылаются истцы, говорит, во-первых, о праве на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), а во-вторых данные требования относятся только к застройщикам, которые планируют привлекать денежные средства участников долевого строительства. Из разрешения же на строительство не следует, что ООО «СИТИ» планирует осуществлять строительство по Федеральному закону № 214-ФЗ, учитывая тот факт, что разрешение выдано на строительство апарт-отеля, а не многоквартирного дома.

Считает, что права истцов, как залогодателей земельного участка, не были нарушены. Ссылаясь на ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывают, что согласие залогодержателей требуется только в случае отчуждения предмета залога, то есть, прекращения права собственности на него.

На земельном участке по проекту изначально планировалось строительство не только объектов недвижимости истцов, но и других объектов, разрешение на строительство которых оспаривается истцами.

По поводу ничтожности сделок по передаче в аренду земельного участка, ссылаясь на свободу договора, указывают, что вправе определять условия договора. Указывают, что договор уступки прав не заключался между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ». Все доводы истцов носят предположительный характер.

Просит суд отказать в удовлетворении требований.

Представитель ответчика ООО «СИТИ» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по вышеуказанным основаниям. Кроме того, пояснил, что ООО «СИТИ» не ведет никаких работ на спорном участке, а договор уступки прав между ООО «СИТИ» и ООО «СтройКомфорт» не заключался.

Представитель ответчика Министерство строительного комплекса Московской области в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал.

В возражениях к иску указал, что требование о государственной регистрации договора аренды земельного участка, изложенные в ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, связано с правом привлечения застройщиком (в понятии Закона № 214-ФЗ) денежных средств участников долевого строительства и не препятствует какому-либо лицу быть арендатором земельного участка.

Изменение в разрешение на строительство в части застройщика, при переходе прав на земельный участок – установленная законом процедура, при осуществлении которой оценка гражданско-правовых сделок с земельным участком не предусмотрена.

Кроме того, внесение изменений в разрешение на строительство в части застройщика произведены Министерством при реализации публично-властных полномочий, а не в результате совершения сделки, в связи с чем последствия недействительности сделки к действиям Министерства не применяются.

Представители третьих лиц: Администрация г.о. Котельники Московской области, Отдел судебных приставов по Центральному ОА №, Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес>, Межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив собранные доказательства, приходит к следующему.

Изучив материалы дела, оценив собранные доказательства, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом К.А.В., истцом В.Ю.А. (до регистрации брака Панарьина), истцом А.Д.Г. и ООО «СтройКомфорт» заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГ, № от ДД.ММ.ГГ, № от ДД.ММ.ГГ соответственно.

По условиям указанных договоров ООО «СтройКомпфорт» обязан был передать Участникам долевого строительства квартиры до ДД.ММ.ГГ, однако до настоящего времени эта обязанность им не исполнена.

Между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ» были заключены договоры аренды земельного участка с кадастровым номером №№ от ДД.ММ.ГГ ООО «СИТИ» сроком на 11 месяцев, а затем по договору аренды № от ДД.ММ.ГГ, сроком на 11 месяцев.

Министерством строительного комплекса Московской области на основании уведомления от ДД.ММ.ГГ ООО «СТРОЙКОМФОРТ» о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГ внесены изменения в разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГ, выданного Администрацией городского округа Котельники Московской области – наименование застройщика изложено в следующей редакции: «ООО «СТРОЙКОМФОРТ», адрес застройщика изложен в следующей редакции: - «<адрес>, комн. <адрес>». ДД.ММ.ГГ действие указанного разрешения продлено до ДД.ММ.ГГ

На основании заявления ООО «СИТИ» Министерством строительного комплекса ДД.ММ.ГГ в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГ были внесены изменения в части наименования и адреса застройщика. ДД.ММ.ГГ действие разрешения продлено до ДД.ММ.ГГ.ДД.ММ.ГГ действие разрешения на строительство было продлено до ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Частью 21.10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность лиц, которые приобрели права на земельный участок, уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос" с указанием реквизитов документов, предусмотренных пунктами 1 - 4 части 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Решение о внесении изменений в разрешение на строительство принимается в течение 10 дней, при этом, частью 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа.

Частью 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок и основания продления срока разрешения на строительство, а так же основания для отказа в таком продлении.

Таким образом, судом установлено, что изменения в № от ДД.ММ.ГГ были внесены в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ) (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25
"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В обоснование своих требований истцы указали, что их права, как залогодержателей земельного участка № будут нарушены, так как ООО «СИТИ», являясь арендатором и новым застройщиком, может привлечь денежные средства новых дольщиков, что повлечет регистрацию новых залогов, а в случае, если на земельном участке будет зарегистрировано право собственности ООО «СИТИ» на объект незавершенного строительства, это уменьшит гарантию истцов на исполнение ООО «СтройКомфорт» своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Однако, эти доводы не подтверждаются материалами дела.

Одним из правовых оснований для заключения Договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с пунктами 2.1.1. договоров, заключенных с истцами, является разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГ Объект недвижимости, возводимый в рамках указанного договора – 2-х секционный 24-этажный жилой дом с первым нежилым этажом, строительство которого осуществляется по адресу: <адрес>

В материалы дела представлено разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, возведенного на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ№.

Разрешение же на строительство № от ДД.ММ.ГГ выдано на строительство Апарт-отеля, состоящего из 2-х уровневой подземной автостоянки, 2-х этажной стилобатной части (корпус 4), 3-ж этажного павильона выхода на стилобат (корпус 8) и 22-этажных корпусов 3,5.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либоподпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, срок, на который заключены договоры аренды № от ДД.ММ.ГГ, № от ДД.ММ.ГГ не давали права ООО «СИТИ» на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта.

Вместе с тем, срок действия указанных договоров истек, новые договоры аренды земельного участка с кадастровым номером № не заключались.

Срок действия разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГ истек ДД.ММ.ГГ, не продлялся и в силу ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, продлен быть не может, в связи с чем, доводы истцов о возможной регистрации ООО «СИТИ» права собственности на объект незавершенного строительства несостоятельны.

При таких обстоятельства вышеуказанные договоры аренды, срок действия которых истек, изменения внесенные в разрешение на строительство права истцов не нарушают.

Что же касается договора уступки прав Застройщика, заключенного, по утверждению истцов, между ООО «СтройКомфорт» и ООО «СИТИ» в отношении строительства Общественно-делового центра по адресу: <адрес> на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГ, которое истцы, в числе прочих требований, просят признать незаконным, то доказательств заключения такого договора в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для применения последствий недействительности ничтожных сделок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Каких - либо доказательств того, что ООО СИТИ» ведет строительные работы на земельном участке и на нем находится имущество ответчика, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований А.Д.Г. Геннадиевича, К.А.В., В.Ю.А. к Министерству строительного комплекса Московской области, ООО «СтройКомфорт», ООО «СИТИ» по признании недействительными:

- договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ№, от ДД.ММ.ГГ№ на земельный участок с кадастровым номером №

- договора уступки прав застройщика указанного земельного участка, заключенного между ООО «СИТИ» и ООО «СтройКомфорт»;

О признании незаконными:

- решения Министерства Строительного комплекса Московской области о внесении изменений в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГ, выданное Администрацией городского округа Котельники Московской области, в части замены застройщика с ООО «СтройКомфорт» на ООО «СИТИ»;

- решения Министерства Строительного комплекса Московской области о продлении разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГ, выданное Администрацией городского округа Котельники Московской области, на основании заявления ООО «СИТИ»;

- применении последствий недействительности сделок в виде восстановления записи о застройщике ООО «СтройКомфорт» в разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГ и проектной декларации, проектно-сметной документации,

- обязании ООО «СИТИ» прекратить строительные работы, освободить незаконно занимаемый участок с кадастровым номером № от своего имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Г. Аксенова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГ.