Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

у с т а н о в и л:

Истец Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО3, указывая, что 28.11.2008 года между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1850 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для материально-технического терминала с административными помещениями. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.02.2009 года сделана запись регистрации №.

В соответствии с Указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года №-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и Постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года № «Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, которое является правопреемником главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу пункта 1.3 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года № 365, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник Главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

В соответствии со статьей 309 и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 30.12.2009 года) арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 года № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В силу пункта 2.2 указанного постановления, размер арендной платы за год на земельные участки рассчитывается по формуле:

Аг = Кс х Аст х К1 х К2,

где: Аг – величина годовой арендной платы; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Аст – арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования; К1 – корректирующих (повышающий) коэффициент; К2 – корректирующий (понижающий) коэффициент.

Согласно пункту 3.2 Договора стороны определили годовой размер арендной платы в сумме 20939,96 рублей.

В 2009-2010 годах на территории Воронежской области в соответствии с распоряжением Правительства Воронежской области от 29.06.2009 года №-р были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Целью проведения работ является определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по 16 видам разрешенного использования. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов проводился в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 года №39.

Результаты актуализации государственной оценки земель населенных пунктов Воронежской области рассмотрены и одобрены на заседании Межведомственной комиссии, а также прошли экспертизу в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и утверждены Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 г. № 1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». Постановление было опубликовано в издании «Молодой коммунар», № 142, 18.12.2010 года, и в соответствии с пунктом 5 вступило в силу с 01.01.2011 года.

Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были опубликованы на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

С 01.01.2011 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 3854900,5 рублей.

Таким образом, размер арендной платы за год с 01.01.2011 года составляет 84807,81 руб. (Аг – 3854 900,5 * 2,2% *1 *1 = 84807,81)

Размер арендной платы за квартал составляет 21201,95 руб. (84807,81/4 = 21201,95)

Постановлением Правительства Воронежской области от 23.05.2012 года № 442 «О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 года №» для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, предусмотрена арендная ставка 3%. Документ был опубликован в «Молодой коммунар», №, 31.05.2012 года, и вступил в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования.

Таким образом, с 11.06.2012 года размер годовой арендной платы составляет 115647,01 руб. (Аг = 3854900,5 * 3% * 1 *1 = 115647,01)

Размер арендной платы за квартал составляет 28911,75 руб. (115647,01/4 = 28911,75)

В результате неисполнения обязанности по уплате арендных платежей образовалась задолженность с 01.01.2011 года по 31.12.2012 года в размере 143883,79 руб.

В соответствии с пунктом 3.6 Договора аренды по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,03% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 30.12.2009 года внесены изменения в Договор, и размер неустойки изменен на 0,1%. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 30.04.2010 года.

Размер пени за период с 02.12.2008 года по 09.01.2013 года составил 52029,20 руб.

В адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение с указанием суммы задолженности по арендной плате и пени, и с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке и пятидневный срок со дня получения указанного Уведомления.

На дату обращения с исковыми требованиями в суд задолженность в полном объеме погашена не была.

Просит взыскать с ФИО3 сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №/гз от 28.11.2008 года за период с 01.01.2011 года по 31.12.2012 года в размере 138648, 79 руб. и пени за период с 02.12.2008 года по 09.01.2013 года в размере 52 029, 20 руб. (л.д.4-7)

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен, письменно ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.(л.д.173)

Суд считает возможным рассматривать дела в отсутствие ответчика ФИО3

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Арцыбашев Д.Л. исковые требования истца не признал, дав суду пояснения аналогичные изложенным в представленных им в судебном заседании 06.05.2013 года письменным пояснениям, в которых указано, что в соответствии с положениями пункта 3.3 Договора аренды земельного участка от 28.11.2008 г. №751-08/гз Арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер ежегодной арендной платы, при этом расчет суммы арендной платы должен быть произведен истцом за 1 месяц до срока внесения платежа с последующим письменным уведомлением ответчика, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью Договора. Однако, суду не представлено подтверждения последующего уведомления ответчика об изменении ежегодной арендной платы по Договору.

Ссылка истца на официальное опубликование результатов государственной кадастровой оценки на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не может быть принята во внимание, поскольку опубликование на сайте не является письменным уведомлением ответчика о размере ежегодной арендной платы.

При таких обстоятельствах истец не вправе начислять измененную арендную плату по Договору и Договор действует на прежних условиях.

При расчете новой ставки арендной платы истцом неверно определены базовые показатели расчёта арендной платы, а именно неверно определено наименование вида разрешенного использования земельного участка, указанного в Постановлении Правительства Воронежской области от 23.05.2012 года №. Земельный участок, в отношении которого заключен Договор фактически имеет вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок/ земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, для которых предусмотрена ставка арендной платы 2%. Отнесение земельного участка именно к такому виду разрешенного использования обосновано также с учетом территориального зонирования, в соответствии с которым земельный участок относится к зоне П-1 (Зона промышленных и коммунальных предприятий), что подтверждается Заключением Департамента градостроительства и земельных отношений №з от 20.04.2007 года.

В соответствии с положениями подпункта «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №) годовая ставка арендной платы не может превышать 2%, если участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. В Уведомлении о государственной регистрации договора аренды указывается на предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. (л.д.131)

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 01.04.2013 года возражала против удовлетворения исковых требований истца, поддержав пояснения адвоката Арцыбашева Д.Л.

В судебном заседании 03.04.2013 года и 25.04.2013 года представителем ответчика ФИО3 – ФИО2, представлены письменные возражения ФИО3 на исковые требования истца.

В возражения от 03.04.2013 года ответчик ФИО3 указал, что в соответствии с реестром арендных платежей у него отсутствует задолженность по арендным платежам. Кроме этого, Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области на его обращения от 08.04.2009 года и 07.06.2012 года о состоянии расчетов по договору аренды даны ответы, в которых указано об отсутствии задолженности по арендным платежам.

Просит также применить срок исковой давности к требованиям истца о взыскании пени.

Обращает внимание суда, что в соответствии с абзацем 2 пункта 3.3 договора арендодатель письменно должен уведомить арендатора об изменении размера суммы арендной платы, которая в соответствии с абзацем 1 пункта 3.3 договора может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке. При этом согласно условиям договора, измененный размер арендной платы вступает в силу с момента получения арендатором письменного уведомления.

Считает, что истцом данное условие договора не выполнено и доказательств письменного уведомления арендатора об изменении размера арендной платы суду не представлено.

При этом к исковому заявлению истцом как доказательство отправления уведомления-предупреждения о задолженности по арендной плате приложена справка об отправлении заказного письма на имя ФИО4, тогда как он является ФИО3 Также в справке указана дата принятия письма – 23.01.2013 года, однако из документа не усматривается, какой индивидуальный номер (штрих-код) присвоен указанному письму.

Также истцом в обоснование заявленных требований указано, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, и приведена формула расчета арендной платы. Но из данной формулы видно, что арендная ставка никак не связана с кадастровой стоимостью земельного участка. Истцом не приведены в исковом заявлении доказательства и правовые основания, позволяющие ему менять кадастровую стоимость земельного участка по заключенному договору аренды.

Обращает внимание суда, что истцом в пункте 3.2 Договора аренды неверно определены базовые показатели расчета арендной платы, а именно показатель кадастровой стоимости земельного участка – 926998, который попадает под вид разрешенного использования – как земли под административно-управленческими и общественными объектами (офисными зданиями).

Однако, что касается вида разрешенного использования необходимо иметь в виду следующее.

В Заключении Департамента градостроительства и земельных отношений №з от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок относится к зоне П-1 (зона промышленных и коммунальных предприятий).

В градостроительном плане № от ДД.ММ.ГГГГ в разделе требования к назначению и параметрам объекта капитального строительства установлено, что в связи с тем, что земельный участок подпадает в санитарно-защитную зону предприятий I-III классов санитарной вредности необходимо учесть ограничения к объектам капитального строительства, расположенным в пределах зон с особыми условиями.

На основании заключения о согласовании архитектурного решения № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что видом разрешенного использования, в соответствии с градостроительным регламентом является терминал, при этом ниже из описания здания видно, что запроектированы только рабочие, технические и вспомогательные помещения.

После обращения Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области с исковыми требованиями о взыскании арендных платежей, он (ФИО3) обратился в филиал Росреестра с просьбой изменить размер кадастровой стоимости по причине применения неверного вида разрешенного использования.

В связи с этим считает, что истец необоснованно увеличил с 11.06.2012 года размер годовой арендной платы на 3%, так как строительство офисного здания на данном земельном участке невозможно, поскольку нарушает установленные СНиП и СанПиН ограничения.

Кроме того, статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен порядок предоставления земельных участков для строительства. Из уведомления государственного регистратора от 26.12.2008 года следует, что земельный участок предоставляется в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Данный земельный участок был предоставлен без проведения торгов. На основании закрепленного в Земельном кодексе Российской Федерации положения о заключении договора развития инфраструктуры города, был оплачен выкуп права. При этом в пункте 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

В связи с тем, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют большую силу, чем принятые местными органами власти нормативно-правовые акты, считает, что положения, закрепленные в Земельном кодекса Российской Федерации должны быть учтены Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области при одностороннем изменении арендной платы.

На основании того, что установленный размер арендной платы соответствует размеру земельного налога, полностью оплачен, считает, что задолженность по арендным платежам у него отсутствует. (л.д.61-63)

В последующих возражениях на исковые требования ответчик ФИО3 указал, что истец основывает свои исковые требования на Постановлении Правительства Воронежской области № 1108. Согласно указанному Постановлению кадастровая стоимость земельного участка (36:34:0305003:74) с 01.01.2011года была изменена и составила 3854900,5рублей, при этом размер арендной платы с 20 929,96 руб. увеличился до 84.807, 81руб.

На основании того, что соответствии с пунктом 3.3 Договора, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, на основании принятых местными органами власти решений об изменении кадастровой стоимости земли, с последующим письменным извещением арендатора, истец утверждает, что для изменения размера арендной платы, заключение дополнительного соглашения с Арендатором не требуется, так как изменение арендных платежей, не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение согласованного договором условия.

При этом, что касается условия договора о последующем письменном уведомлении арендатора, то истец ссылается на официальное опубликование результатов государственной кадастровой оценки на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и делает вывод о соблюдении им установленного договором порядка.

Заявленная истцом позиция о соблюдении условий Договора, не соответствует действительности, так как в пункте 3.3. Договора сторонами оговорено условие о том, что «расчет суммы арендной платы по новой (изменённой) цене аренды земли производится за один месяц до срока внесения платежа, установленного пунктом 3.2, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.»

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем истец при предъявлении иска не представил доказательств заблаговременного расчёта новой (изменённой) цены аренды и не представил доказательств получения им (ФИО3) такого уведомления.

При этом условие договора об изменении размера арендной платы, вступает в силу с момента получения арендатором письменного уведомления и является неотъемлемой частью договора, это условие истцом так же не выполнено. Согласно условиям договора Арендодатель должен был до 25.02.2011 года произвести расчёт новой арендной платы и в последующем (до срока внесения платежа) направить Арендатору соответствующее Уведомление заказным письмом о вручении. В связи с несоблюдением истцом срока и порядка направления Уведомления, повышение арендной платы не действительно, так как изменение стоимости арендной платы считается согласованным, при направлении Арендодателем уведомления в установленный срок, а оплата по новой цене производится Арендатором с периода, следующего за тем, в котором им получено Уведомление.

Кроме этого необходимо принять во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение арендной цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в части 3 установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон.

Между тем существует еще один вариант взаимодействия сторон договора. Данный вариант допускает возможность изменения размера арендной платы на основании одностороннего акта арендодателя. Этот вывод следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором. Таким образом, изменение цены по договору аренды в одностороннем порядке становится возможным, если стороны прямо закрепили этот порядок в договоре. При этом условие договора (об изменении цены на основании одностороннего уведомления арендодателя) детально регулирует порядок и сроки направления и получения извещения, поэтому отправление Уведомления по истечению установленного договором срока, не меняет размер оплаты по договору.

Наряду с этим, считает необходимым отметить следующее. В заключенном Договоре аренды продолжают действовать установленные законодателем ограничения, что размер арендной платы может меняться не чаще, чем один раз в год (нормативное требование пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правительством Российской Федерации устанавливаются общие начала предоставления в аренду земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, с учетом соблюдения основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Одним из утверждённых Постановлением принципов, является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативно правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должен быть закреплён порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Значимость определения на правительственном уровне принципов взимания арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается в том, что государством установлены единые для всех субъектов земельных правоотношений правила. При этом в статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора, принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. При этом стороны не лишены права требовать внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.

Для определения границ правомочий органов местной власти необходимо рассмотреть общие начала правового регулирования, установленные действующим законодательством. Так статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип сочетания общественных и частных интересов, который должен применяться и в отношении коммерческих организаций в соответствии с принципом равенства участников договорных отношений. Исходя из этого принципа, увеличение арендной платы сверх пределов, установленных законом, не должно приводить к чрезмерному изъятию доходов арендатора, делающему его хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке значительно менее выгодной по сравнению с тем, на что рассчитывал арендатор при заключении договора аренды.

Статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу статьи 21 Закона при аренде земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Как следует из статьи 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, уставами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 1 Земельного Кодекса Российской Федерации закреплено, что земельное законодательство основано на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества, а не только органов власти. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничение оборотоспособности земельных участков отнесено к полномочиям Российской Федерации.

При этом из пункта 9 Постановления Правительства Российской Федерации № следует, что орган государственной власти Российской Федерации не предусмотрел возможности изменения размера арендной платы связанной с изменением кадастровой стоимости земли в одностороннем порядке, указав что, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Данное положение говорит о возможности изменения Арендодателем размера арендной платы, не в одностороннем порядке, а на условиях, предусмотренных пунктом 9 Договора, в котором говорится, что «изменения, дополнения и поправки к Условиям Договора будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договорившихся сторон».

При этом пунктом 8 Постановления возможность одностороннего изменения арендной платы предусмотрена, но только в связи с изменением коэффициента - дефлятора.

Так же в утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации положениях закреплено, что органы местного самоуправления, при определении размера арендной платы и установлении в Договоре аренды условий, должны руководствоваться тем, что они не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.

На основании этого следует обратиться к положению, устанавливающему, что в нормативно-правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должен быть определён порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.2 заключенного Договора, порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 года № 349. При этом в пункте 2.6 «Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области» закреплено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменении вида разрешенного использования земельного участка. Из закреплённого Положением порядка видно, что изменение кадастровой стоимости земельного участка, не относится к случаю изменения Арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы. При этом в заключенном Договоре аренды установлено, что при изменении сторонами условий договора, подписывается дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью. Именно поэтому при изменении сторонами неустойки с 0,3% на 0,1%, было подписано дополнительное соглашение.

Считает, что выбор Арендодателем иного удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, приводящий к существенному увеличению размера арендных платежей, возможен только после внесения в существующий договор аренды соответствующих изменений. При этом необходимо так же учитывать, что Постановление Правительства Воронежской области, на которое ссылается истец при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды, та как стороны заключили договор, исходя из другого нормативного акта. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения размера арендной платы по требованию арендодателя должен решаться согласно условиям договора аренды и действующего законодательства.

Что касается других доводов, приведённых истцом, то они могут быть опровергнуты следующими доказательствами.

Так как арендную ставку определяют, руководствуясь видом разрешенного использования, указанным в землеотводных документах, то при сомнении в корректности формулировки записи, вид функционального использования земельного участка проверяют обратным путем, исходя из сведений о кадастровых номерах и кадастровой стоимости земельных участков, представленных ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Воронежской области. Кадастровая стоимость земли в г.Воронеже утверждена Постановлением правительства Воронежской области № от ДД.ММ.ГГГГ. Деление кадастровой стоимости земельного участка на его площадь дает удельный показатель стоимости 1 квадратного метра. Если разделить кадастровую стоимость участка, составляющую 3.854.900,5 рублей, на площадь участка - 1850 кв. м., то получится удельный показатель стоимости 1 кв. метра - 2.083,73 руб./кв.м., что указывает на отнесение объекта к 9 виду функционального использования. При этом из названия - материально-технический терминал с административными помещениями вовсе не следует, что это административное здание. Однако истцом указывается, что с 31.05.2012 года изменилась арендная ставка за земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, и на основании этого размер арендной платы увеличен ещё на 3 %.

Между тем в указанном истцом Постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ говорится не о 3% ставке, а говорится о введении в формулу расчёта арендной платы - поправочного коэффициента кадастровой стоимости.

При этом истец ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, где указан её обязательный характер для арендатора.

Однако в заключенном сторонами договоре аренды, формула расчета арендной платы является одним из условий договора, поэтому арендодатель не имеет права менять ее в одностороннем порядке, даже если принят нормативный правовой акт, влияющий на способ расчета арендной платы. При этом новый способ расчета не изменяет кадастровой стоимости земли, а значит, не может служить основанием для замены удельного показателя кадастровой стоимости, который прямо предусмотрен в договоре (постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

По изложенной позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделал вывод, что содержащееся в договоре аренды условие, что арендную плату арендодатель может пересматривать в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, должно трактоваться с учетом согласования сторонами договора порядка формирования арендной платы.

На основании того, что Департамент градостроительных и земельных отношении 20.01.2007 года выдал ему (ФИО3) Заключение о возможности предоставления указанного земельного участка в аренду при условии выкупа права аренды, был оплачен выкуп в размере 1.200.000 рублей. При этом в 2008 году земля предоставлялась в соответствии с Законом «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» и в соответствии с частью 9 статьи 31 Закона предоставление земельных участков в аренду осуществлялось путем проведения конкурса или аукциона. Так как его (ФИО3) заявка была единственной, торги не проводились, а с ним, как с единственным лицом, подавшим заявку, заключили договор аренды. Поэтому при подписании договора он (ФИО3) полагал, что арендная плата в течении 5 лет измениться не может. Согласно же пункта 4 Постановления Правительства Российской Федерации при приобретении права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), арендная плата определяется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) и не меняется в течении срока действия договора аренды.

Просит суд в удовлетворении исковых требованиях истцу отказать, в связи с несоблюдением условий Договора. (л.д.113-118)

Выслушав представителя истца ФИО1, представителей ответчика Арцыбашева Д.Л. и ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 28.11.2008 года между Главным управлением государственного имущества Воронежской области и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка №/гз, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> площадью 1850 кв.м., сроком на 5 лет. (л.д.18-21)

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.02.2009 года сделана запись регистрации №. (л.д.21)

08.12.2008 года сторонами договора составлен акт приема-передачи земельного участка площадью 1850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. (л.д.22)

На основании Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 17.04.2006 года № 53-ФЗ, Закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» от 13.05.2008 года №, Постановления администрации Воронежской области «Об утверждении Положения о главном управлении государственного имущества Воронежской области» от 15.07.2005 года № 630, Главное управление государственного имущества Воронежской области, как уполномоченный орган государственной власти Воронежской области, осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе город Воронеж.

В соответствии с Указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года №-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и Постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года № «Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» Главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, который является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является арендодателем по договору №/гз от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанные нормы права предусматривают возможность уполномоченных органов (при аренде государственной или муниципальной земли) изменять ставки арендной платы, применяемые при её расчете.

Как усматривается из договора аренды земельного участка №/гз от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ФИО3 размер арендной платы за год был определен сторонами в размере 20939, 96 руб. (пункт 3.2 Договора), с применением базовых показателей при расчете арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка, руб. (Кс) – 926998; арендная ставка,% (Аст) – 2,2; корректирующий (повышающий) коэффициент, К1 – 1; корректирующий (понижающий) коэффициент, К2 – 1.

При расчете размера арендной платы по договору применялась формула установленная пунктом 2.2 Постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 года № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (действующим на дату заключения договора аренды).

Согласно пункту 3.3 Договора аренды размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и Воронежской области, централизовано устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до внесения платежа, оговоренного в пункте 3.2, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.4 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года. (л.д.18-21)

Таким образом, договором аренды заключенного между сторонами был предусмотрен механизм расчета арендной платы, в который входит такие показатели как кадастровая стоимость земельного участка, и арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, одностороннее изменение которых предусмотрено пунктом 3.3 Договора аренды земельного участка.

При расчете арендной платы с 01.01.2011 года истцом применяется кадастровая стоимость земельного участка в размере 3854900,50 руб. При этом истец ссылается на Постановление Правительства Воронежской области от 17.12.2010 года № 1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Однако, из анализа Постановления 1108 от 17.12.2010 года следует, что его положения не содержат кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка в размере 3854900, 50 руб. (л.д.137-139)

Постановление было опубликовано в издании «Молодой коммунар», № 142, 18.12.2010 года и вступило в законную силу с 01.01.2011 года.

Требование об опубликовании информации о результатах определения кадастровой стоимости содержаться в Федеральном законе от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию, определенную федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

Постановление № подлежит опубликованию в соответствии с Законом Воронежской области от 07.07.2006 года №86-ОЗ «О порядке обнародования, опубликования и вступления в силу нормативно-правовых актов органов государственной власти Воронежской области и о порядке опубликования иной официальной информации».

Исходя из содержания Постановления № 1108, его положения не закрепляют никаких результатов государственной кадастровой оценки земель, тем более, применяемую истцом при расчете арендной платы кадастровую стоимость в отношении спорного земельного участка. Данное постановление устанавливает лишь минимальные, средние и максимальные удельные показатели кадастровой стоимости для населенных пунктов Воронежской области с учетом вида функционального назначения земельного участка.

В свою очередь под утвержденными результатами должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Поскольку применяемая при расчете арендной платы с 01.01.2011 года кадастровая стоимость официально опубликована не была, то данный размер кадастровой стоимости не может применяться при расчете арендной платы.

Относительно доводов истца, что годовой размер арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Воронежской области от 23.05.2012 года № 442 «О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 года № 349», опубликованным в «Молодой коммунар» № 57, 31.05.2012 года, и вступившим в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования, с 11.06.2012 года составляет 115647,01 руб., в связи с установлением арендной ставки 3% для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, суд отмечает следующее.

Как усматривается из названного постановления размер арендной ставки 3% установлен для земель с 7 видом разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий.(л.д.166 обор.)

Вместе с тем, в ответе за №з от 29.04.2013 года Департамента имущественных земельных отношений Воронежской области на имя ФИО3 указано, что при актуализации кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305003:74 был отнесен к 9 виду разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. (л.д. 155-157)

Доводы представителя истца, что в указанном ответе допущена ошибка в виде разрешенного использования земельного участка, доказательствами не подтверждены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не доказано обоснованность применения при расчете годовой арендной платы с 11.06.2012 года арендной ставки 3%.

Более того, истцом не было представлено суду доказательств, подтверждающих, что в адрес ответчика ФИО4 направлялось уведомление с указанием расчета суммы арендной платы по новой (измененной) цене, в соответствии с абзацем 2 пункта 3.3 Договора аренды от 28.11.2008 года.

Представленная представителем истца копия уведомления-предупреждения от 02.07.2012 года за № 17-6746з, (л.д.174-177) о наличии у ФИО3 задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2011 года по 30.06.2012 года с приложением хронологии платежей с указанием размера арендной платы, начисляемой с 01.01.2011 года, не может быть принята судом во внимание, как доказательство свидетельствующее об извещении арендатора об изменении арендной платы, поскольку доказательств, подтверждающих, что указанное уведомление было ответчиком получено, суду представлено не было.

Более того, на письменное обращение ФИО3 в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области от 07.06.2012 года о предоставлении Акта сверки по договору аренды земельного участка №/гз от 28.11.2008 года, (л.д.66) Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области был дан ответ за №з от 11.07.2012 года, из которого усматривается, что по состоянию на 06.07.2012 года исходя из условий договора аренды земельного участка от 28.11.2008 года №/гз, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного под материально-технический терминал с административными помещениями, числится переплата арендной платы в сумме 1784,94 руб. по состоянию на 06.07.2012 года задолженность по пени составляет 85,78 руб. (л.д.67) Из приложенного к ответу расчету хронологии платежей усматривается, что размер арендной платы за указанный в ответе период истцом не увеличивался. (л.д.68-69)

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению исходя из размера арендной платы за год в сумме 20939, 96 руб.

Из представленных представителем ответчика документов следует, что ФИО3 в 20011 и 2012 годах в соответствии с условиями договора ежеквартально производилась оплата арендных платежей в размере 5235 руб., исходя из размера арендной платы за год в сумме 20939, 96 коп. (л.д.95-102)

Представленные представителем ответчика сведения об уплате арендных платежей ФИО3 не противоречат содержащимся сведениям в представленных истцом документах о хронологии платежей по договору аренда №/гз от ДД.ММ.ГГГГ, приложенных к исковому заявлению. (л.д.9-10)

Поскольку суд пришел к выводу, что размер арендной платы по договору аренды на 2011 год и 2012 год должен быть исчислен из размера годовой арендной платы в сумме 20939, 96 коп., а ответчиком ФИО3 в соответствии с условиями договора ежеквартально в указанный период производилась оплата арендных платежей в размере 5235 руб., суд считает обоснованными доводы ответчика ФИО3 и его представителей об отсутствие задолженности по арендным платежам.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика ФИО3 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №/гз от 28.11.2008 года за период с 01.01.2011 года по 31.12.2012 года в размере 138648 руб. 79 коп. не имеется, в связи с чем в удовлетворении требований истца в этой части надлежит отказать.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 пени в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей суд приходит к следующим выводам.

Согласно условиям договора аренды земельного участка №/гз от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий счет Управления федерального казначейства по Воронежской области.

Исполнение обязательств по внесению арендной платы является поступление арендной платы на расчетный счет.

По окончанию установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день. (пункты 3.4, 3.5,3.6 Договора)

30.12.2009 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №/гз от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому условия договора аренды, устанавливающие сроки внесения арендной платы, размер подлежащей начислению пени изложен в следующей редакции:

Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа первого месяца квартала.

По истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. (пункты 2, 2.1, 2.2) (л.д.24)

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области от 30.04.2010 года, проведена государственная регистрация Дополнительного соглашения от 30.12.2009 года к договору аренды земельного участка№/гз от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.25)

Из представленного истцом расчета следует, что ФИО3 допущены нарушения сроков уплаты арендных платежей за 4 квартал 2008 года, за 1 квартал 2009 года, за 1 квартал 2011 года и за 2 квартал 2011 года. (л.д.9-10)

Ответчиком ФИО3 заявлено о применении срока исковой давности. (л.д.61-63)

Согласно положениям статьи 196, пункта 2 статьи 199 и статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения и истечение срока исковой давности, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В силу статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Из этого следует, что к требованию истца о взыскании пени также подлежит применению срок исковой давности и как следствие отказ во взыскании.

Поскольку исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области направлено в суд 26.02.2013 года (л.д.43), то срок исковой давности судом применяется с 26.02.2010 года.

Стороной истца не представлено возражений против применения срока исковой давности.

На основании изложенного суд считает возможным применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании пени, начисленных до 26.02.2010 года, то есть за нарушение ФИО3 сроков уплаты арендных платежей за 4 квартал 2008 года, за 1 квартал 2009 года.

Размер пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1 квартал 2011 года и 2 квартал 2011 года составляет 36 руб. 65 коп. исходя из следующего.

Так за 1 квартал 2011 года и 2 квартал 2011 года арендная плата в размере 5235 руб., согласно условиям договора аренды, с учетом заключенного между сторонами дополнительного соглашения должна быть произведена ответчиком до 25.01.2011 года и до 25.04.2011 года соответственно. Из хронологии платежей следует, что арендная плата поступила на счет истца за 1 квартал 2011 года – 01.02.2011 года, а за 2 квартал 2011 года – 27.04.2011 года. (л.д.9-10) Таким образом, просрочка уплаты арендных платежей за 1 квартал 2011 года составила 6 дней, и за 2 квартал 2011 года – 1 день.

В связи с этим размер пени подлежащих взысканию с ответчика ФИО4 составляет:

за 1 квартал 2011 года – 31 руб. 41 коп. (5235 х 0,1% х 6 = 31,41)

за 2 квартал 2011 года – 05 руб. 24 коп. (5235 х 0,1% х 1= 05,24)

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с тем, что истец на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, подлежат взысканию с ответчика в размере 400 руб., в соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л :

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, в пользу Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> (ОГРН № ИНН №, КПП №), расположенного по адресу: <адрес> пени за период с 26.01.2011 года по 27.04.2011 года в размере 36 (тридцать шесть) руб. 65 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: <адрес> доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 (четыреста) руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 22.07.2013 года.

Председательствующий судья А.В. Лозенкова