Гражданский кодекс часть 1

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что 09.02.2021 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, стоимость квартиры составляет 13500000 рублей 00 копеек, квартира состоит из трех комнат, общей площадью 155,7 кв.м., регистрация квартиры за истцом ФИО1 была произведена Росреестром 15.02.2021 года. Данная квартира продавалась с мебелью и с неотделимыми улучшениями. Согласно п.1.2. договора - приобретаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: акта о передаче нереализованного имущества должников взыскателю от 19.09.2018г., предложения взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой от 28.08.2018г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. В соответствии с указанными документами должником по исполнительному производству является ФИО5 Позже обнаружились обстоятельства, что имущество в квартире, а также неотделимые улучшения ответчику ФИО3 не принадлежало, а принадлежало ФИО5, должнику по исполнительному производству. В свою очередь, ФИО5 продал имущество и неотделимые улучшения, находящиеся в квартире, ФИО6 по договору купли-продажи имущества между физическими лицами от 17.02.2021 года. Так как имущество и неотделимые улучшения, находящиеся в квартире, необходимы для проживания, истец была вынуждена выкупить данное имущество у ФИО6 на сумму 3250000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи имущества между физическими лицами от 12.03.2021г.

То обстоятельство, что стороны договаривались о купле-продаже квартиры с мебелью и с неотделимыми улучшениями подтверждается следующим: 1) объявление, которое было размещено на сайте «Яндекс. Недвижимость» по адресу: https.//realty.yandex.ru,содержало подробную информацию о том, что квартира продается с мебелью и с неотделимыми улучшениями. Данная информация подтверждается скриншотами объявления, а также у заявителя имеется видеозапись экрана телефона по просмотру данного объявления, 2) риэлтор, помогавший сторонам в проведении сделки ФИО7 собственноручно заполнял опись имущества, которое остается в квартире. Данный риэлтор, а также продавец квартиры ФИО3 находятся в сговоре, что подтверждается схожим описанием их аккаунтов в мессенджере WhatsApp по предоставлению услуг психолога, 3) продавцом при покупке указанной квартиры, использовались кредитные средства в размере 5000000 рублей, предоставленные ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Челябинск, согласно кредитному договору №50161-21-025 от 09.02.2021г., заключенному в г.Челябинск (п.2.1.договора). Согласно п.2.5 договора, квартира, как предмет ипотеки в силу закона была оценена в 13714000 рублей 00 копеек, что подтверждается заключением №22099-ОН/01-21 от 21.01.2021 года, составленного ООО Оценочное агентство «Эксперт», данная оценка проводилась вместе с мебелью и с неотделимыми улучшениями. После указанных обстоятельств, истец обратилась в полицию, что подтверждается талоном-уведомлением №626 КУСП № 12447 от 26.04.2021г. В возбуждении уголовного дела было отказано в соответствии с постановлением от 26.05.2021г. Согласно объяснениям ФИО7 и ФИО3 в материалах дела купля-продажа квартиры риэлтором ФИО8 планировалась по согласованию с ФИО3 с мебелью, а также при осмотре квартиры обговаривались условия приобретения квартиры с находящейся мебелью. Кроме того, согласно сведениям в решении Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 18.05.2021г. по делу № 2А-2694/2021(4), а также протоколу судебного заседания по исковому заявлению ФИО3 к судебному приставу-исполнителю о признании незаконным его бездействия и принятого акта-установлено, что указанная квартира продавалась вместе с имуществом ФИО5

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивали в полном объеме. Пояснили суду, что искали квартиру в г.Екатеринбурге, рассмотрели несколько квартир, заинтересовала эта, нашли в ноябре-декабре 2020г. объявление позвонили, было все хорошо расписано, дозвонились до риэлтора, договорились о встрече, посмотрели, квартира понравилась, проговорили планировку, мебель, все ли будет продаваться, оформили ипотеку, вышли на сделку, провели проверку, что все в квартире в порядке, на следующий день объявился бывший собственник, сказал, что мебель его, позвонили риэлтору, она сказала, что все разрешит, но ничего не решила. Квартиру смотрели всю, кроме паркинга, с продавцом ФИО3 встречались только при сделке, до этого только с риэлтором, документы не смотрела, договор купли-продажи готовил банк, риэлтор не говорил, что квартира приобретена в рамках исполнительного производства. Когда заехали в квартиру, через неделю пришли приставы и рассказали всю историю, что ФИО3 продала квартиру с мебелью, мебель купила у ФИО6 На вопрос суда о том задавали ли вопрос про мебель, она с квартирой продается, истец пояснила, что задавала вопрос риэлтору Максиму, почему не составлено дополнительное соглашение про мебель ответила, что ФИО5 обещал. Ответчик пояснила, что объявления размешались без указания ареста, чтобы продать квартиру дороже, цена 12,9 млн. руб., продана за 13,5 млн руб., цена значительная, дорогой ремонт, истец нашла объявление, чтобы квартира была с мебелью, иных помещений у истца нет, она переехала, чтобы в ней проживать. Продажа квартиры с имуществом подтверждается перепиской в ватсап, что улучшения в аресте, не сказала. Истец обратилась в полицию, чтобы решить данный вопрос, кроме того, в выписке ЕГРН основанием перехода права собственности указано предложение и акт, иных документов нет, и в отчете об оценке нет никаких судебных решений, ответчик подписала договор, не указывая, что нет обременений. Просят суд взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца компенсацию расходов на устранение недостатков проданной квартиры в размере 3250000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 24450 рублей 00 копеек.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснили суду, что квартира отсужена у 3-его лица ФИО5, он брал деньги в долг, не вернул, ответчик обратилась в суд, была взыскана квартира, длилось 3 года, потом он не захотел выселяться, было 2 исполнительных производства, по выселению и взысканию суммы выселение произошло, сумму вернул не всю, квартиру передали за 9 млн. руб., 4 млн, руб. долг. Эта квартира долго продавалась, риэлтор сразу сообщал, что квартира судебная, взыскана по суду. Когда появилась истец, она сказала, что покупать квартиру будут в ипотеку, она просила сделать договор о передаче мебели, она сказала, что мебель не моя, спорная, надо решить вопрос с приставами, после этого смогу продать. Истец на сделке была с мужем, еще раз спросила про мебель, ее муж сказал, что ФИО5 их друг, они все решат. Потом скинули видео, что пришли приставы подписывать какой-то документ, на видео видно, что они все знакомы, ФИО5 оказался прописан там. Потом она позвонила ФИО6, представилась судебным приставом, сказала, что есть пояснения по мебели, просила ее описать, она не смогла, спросила, где она работает, она сказала, что на заправке. ФИО5 не смог представить документы, что мебель принадлежит ему, мебель принадлежит его жене, она просила прийти к приставу и сказать, что мебель у нее, она сказала, что у них диаспора и ее накажут, она перестала со мной общаться. Истец знала, что судебная квартира, мебель спорная, говорила в момент сделки, до сделки не встречались.

На вопрос суда почему в договоре не прописано про мебель, пояснила, что договор составлял риэлтор, говорили покупателям, что квартира проблемная, получена на основании решения суда, про мебель тоже говорили всем покупателям, что она находится в исполнительном производстве; давала указание риэлтору продавать квартиру без имущества, говорила, чтобы предупреждал, что спорная квартира, были те, кто хотел покупать без мебели, не знает почему риэлтор пояснил, что были указания продавать квартиру с мебелью. Была проведена экспертиза стоимости квартиры, эксперт просил представить документы по неотделимым улучшениям, ни одного документа не было представлено, в суде эксперт был допрошен, эксперт не мог определить, что является неотделимыми улучшениями. ФИО5 говорил, что выкупит квартиру, но было возбуждено исполнительное производство, никто не выкупил и квартира была продана ФИО3, ФИО5 до сих ей должен, потом было решение о выселении, вся мебель должна была быть реализована в рамках исполнительного производства. Истец увидела объявление, посмотрела квартиру, ей сообщили, что мебель собственнику не принадлежит. Готовится сделка, договор был составлен с помощью банка, все существенные условия были прописаны в договоре, если бы квартира продавалась с мебелью, в договоре бы это было указано, в данном случае со стороны ответчика никакого обмана не было, она все рассказала, что мебель принадлежит ФИО5 и должно быть реализовано в рамках исполнительного производства. Основной довод истца, что истец увидела объявление о продаже квартиры, где указано, что с мебелью, и сделала вывод, что квартира продавалась с мебелью, объявление в Интернете не публичная оферта, и не говорит, что все будет включено в договор купли-продажи, перед сделкой истец владела информацией, что квартира приобретена ответчиком в результате реализации непроданного имущества, что квартира проблемная, ответчик говорила, что мебель не принадлежит ей. Договор был составлен, подробно описан предмет и никакой речи об неотделимых улучшениях нет, если бы истец хотела, чтобы мебель была оформлена в собственность, то тогда могла настоять на том, чтобы в договоре предметы мебели были отражены, никаких отступлений от договора нет, он зарегистрирован, оплата прошла. Просят суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

3-е лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 в судебном заседании пояснил суду, что квартиру получил за 5 млн. руб., не мог заплатить, ответчик сказала, что как арест снимут, продаст квартиру, должен 12600 000 руб., ответчик продала квартиру 13500 00 руб., зимой прошлого года увидел случайно, что свет горит, там уже жили люди. Он зашел, двери открыла истец, ранее не знакомы, мужа увидел, знакомы оказались, через одного товарища, пришли в квартиру, все объяснил, потом пошел к приставу, сняли аресты с мебели. Получил на следующий день деньги 3,3 млн. руб., наличными от девушки из г.Челябинска, документы на мебель приставу не представлял, договора купли-продажи мебели нет.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что оформила ипотечный кредит на недвижимость истцу ФИО1, квартиру нашла сама истец, документы на квартиру она смотрела, договор видела, квартиру не видела, только по видео, квартира продавалась с мебелью, оценочный альбом сделан с мебелью, договор купли-продажи составлял банк.

3-е лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена в срок и надлежащим образом, представила в суд отзыв по заявленным исковым требованиям (том 1 л.д. 195).

При таких обстоятельствах, в силу положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке, принимая во внимание, что в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о дате, времени и месте судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Ленинского районного суда г.Екатеринбурга leninskyeka.svd.sudrf.ru.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допрошенного в судебном заседании свидетеля, исследовав письменные материалы дела, о дополнении которых сторонами не заявлено, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. ст.421, 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, 09.02.2021 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость квартиры составляет 13500000 рублей 00 копеек, квартира состоит из трех комнат, общей площадью 155,7 кв.м.

Согласно п.1.2. договора - приобретаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: акта о передаче нереализованного имущества должников взыскателю от 19.09.2018г., предложения взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой от 28.08.2018г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано 15.02.2021 года, передача ФИО1 денежных средств в размере 13500000 рублей 00 копеек в качестве оплаты части стоимости квартиры не оспаривается сторонами.

Из искового заявления, пояснений истца ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что спорная квартира продавалась с мебелью и с неотделимыми улучшениями, имущество в квартире, а также неотделимые улучшения ответчику ФИО3 не принадлежало, а принадлежало ФИО5, должнику по исполнительному производству. В свою очередь, ФИО5 продал имущество и неотделимые улучшения, находящиеся в квартире, ФИО6 по договору купли-продажи имущества между физическими лицами от 17.02.2021 года; так как имущество и неотделимые улучшения, находящиеся в квартире, необходимы для проживания, истец была вынуждена выкупить данное имущество у ФИО6 на сумму 3250000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи имущества между физическими лицами от 12.03.2021 года.

18.05.2021года решением Ленинского районного суда г.Екатеринбурга, вступившим в законную силу, по делу №2А-2694/2021 в удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО3 о признании незаконным бездействия судебных приставов – исполнителей Ленинского РОСП г.Екатеринбурга отказано в полном объеме.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.05.2021года следует, что в период подписания договора купли-продажи ФИО1 стало известно, что мебель, находящаяся в квартире, расположенной по адресу: г<адрес> не принадлежит ФИО3, а принадлежит другому человеку. Данный факт стал известен в момент когда в квартиру пришли судебные приставы с собственником указанной квартиры мебели. В связи с чем ФИО1 пояснила ФИО3 чтобы последняя подписывала какой-либо документ по продаже мебели либо она отказывается от сделки купли-продажи и чтобы ФИО3 возвращала денежные средства в размере 8500 000 рублей 00 копеек, которые ей оплатили ранее. После данной ситуации у ФИО1 возникло сомнение, что если она отменит сделку по купле-продаже квартиры, то она сможет получить от ФИО3 какие-либо денежные средства. Спустя некоторое время к ней обратился представитель собственника мебели, где с ним была достигнута договоренность по приобретению мебели, которую они оценили на сумму 3250000 рублей 00 копеек. 12.03.2022 года она заключила договор с ФИО6, где была полностью указана мебель, которая находилась в квартире и принадлежала ей, также на полученные от нее денежные средства ФИО6 написала расписку.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст.425 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По соглашению сторон цена квартиры установлена в размере 13500000 рублей 00 копеек, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору (п. 3.1.1 договора от 09.02.2021года). На момент подписания настоящего договора квартира как предмет ипотеки оценивается в 13714000 рублей 00 копеек на основании отчета ООО Оценочное агентство «Эксперт» от 21.01.2021 года (п. 2.5 договора).

Объявление о продаже вышеуказанной квартиры опубликовано в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

При рассмотрении данного гражданского дела суд полагает необходимым отметить, что анализируя содержание договора купли-продажи от 09.02.2021 года, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, суд приходит к выводу о том, что на основании договора купли-продажи, заключенного между сторонами у покупателя ФИО1 возникли обязательства по оплате стоимости квартиры в размере, согласованном в договоре.

При этом в указанном договоре купли-продажи отсутствуют условия о продаже квартиры с мебелью и включении в стоимость покупной цены, кроме стоимости квартиры, и стоимости мебели, находящейся на момент заключения сделки в квартире. Письменных допустимых доказательств с достоверностью подтверждающих доводы истца о продаже ей ответчиком вышеуказанной квартиры с мебелью суду не представлено, устная договоренность с ответчиком, показания свидетеля и риэлтора, наличие объявления о продаже квартиры таковыми не являются, поскольку договор купли-продажи не содержит условий покупки квартиры с учетом мебели, а также включения стоимости данного имущества в стоимость квартиры в силу положений вышеизложенных норм материального права.

Согласно п. 4.1.2 договора продавец обязуется в течение 14 календарных дней с момента полной оплаты цены договора передать покупателю квартиру без передаточного акта в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении данного гражданского дела суд полагает необходимым отметить, что каких-либо иных письменных договоров, соглашений между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 по купле-продаже мебели и техники, с указанием их перечня, индивидуально определенных признаков, стоимости не заключалось. Указание в объявлении о продаже квартиры с мебелью и техникой, обсуждение данного вопроса сторонами не исключает необходимости надлежащего оформления сделки и само по себе не свидетельствует о возникновении у ФИО3 обязанности передать мебель и технику (в отсутствие правовых оснований), не может являться основанием приобретения ФИО1 права собственности на это имущество. Кроме того, в размещенном объявлении о продаже квартиры указаны ее стоимость 13900000 рублей 00 копеек, цена за кв.м. 88535 рублей 00 копеек и площадь 157 кв. м, из данного объявления не следует, что в цену квартиры включена цена находящейся в ней мебели и техники. Ссылки истца ФИО1 о том, что договор купли-продажи квартиры является типовым, был составлен банком, предоставившим ипотечный кредит, суд считает несостоятельными, относится критически, поскольку истец ФИО1 (в том числе обладающая высшим юридическим образованием) могла была внести соответствующие дополнения в заключаемый ею договор; положения ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении данного дела не подлежат применению, поскольку истцом не представлено доказательств передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы компенсации расходов на устранение недостатков проданной квартиры, надлежит отказать, как заявленных необоснованно, не нашедших своего подтверждения в ходе судебного заседания.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании расходов по оплате государственной пошлины суд полагает необходимым отказать, являющихся производными от основного требования о взыскании суммы убытков, в удовлетворении которых судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы, отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, подачей апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья Е.Н. Докшина