Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. о. Химки <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды,

установил:

Истец Администрация г. о. Химки <адрес> обратился в суд к ФИО1 с требованиями о расторжении договора аренды.

В обоснование своих требований истец указал, что <дата> между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №ФА-03 с КН 50:10:0080304:575.

В период действия договора произошла смена арендатора, с переходом прав и обязанностей к ФИО1

Условиями договора аренды предусматривалось использование земельного участка в соответствии с его назначением и видом разрешенного использования.

Произведенный осмотр земельного участка <дата> выявил нарушение условий договора, так как земельный участок неогорожен, объекты капитального строительства отсутствуют, земельный участок покрыт кустарником и древесной растительностью.

Таким образом, земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор аренды от <дата> №ФА-03, обязав ответчика возвратить истцу земельный участок с КН 50:10:0080304:575 по передаточному акту.

Истец Администрация г. о. Химки <адрес> в судебное заседание явился в лице представителя, который исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась в лице представителя, который иск не признал, полагая, что ответчиком совершены все действия по освоению земельного участка, задолженности по оплате аренды нет.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство имущественных отношений <адрес> в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещалось в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

В силу ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от <дата> N 220-ФЗ, вступившим в силу <дата>) органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Данные лица несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между Администрацией г.о. Химки и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №ФА-03, по условиям которого администрация предоставила арендатору земельный участок с КН 50:10:0080304:575 для использования в целях ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке, срок аренды 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.

<дата> между ФИО4 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ФА-03 от <дата>.

<дата> земельный участок по акту приема-передачи передан ФИО1

<дата> в ходе осмотра спорного земельного участка представителями администрации был составлен акт, из которого следует, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, на объекте отсутствуют объекты капитального строительства, территория покрыта кустарником и древесной растительностью, в виду чего истец пришел к выводу о непринятии арендатором мер по освоению участка и нарушении условий договора аренды.

В претензии от <дата> истец указал ответчику на неисполнение условий договора как в части наличия задолженности по арендной плате, так и на нарушение целей использования земельного участка.

В ходе разбирательства по делу представитель ответчика в судебном заседании от <дата> дал пояснения, что ответчик, получая земельный участок от ФИО4 видела, что он не освоен, а действия по освоению ею не были совершены после получения, так как был только месяц с момента получения и выхода администрации на осмотр.

Распределяя бремя доказывания судом на сторону ответчика была возложена обязанность представить доказательства освоения земельного участка в течение трех лет с 2014 года, что разъяснено представителю ответчика в ходе судебного заседания от <дата>.

В соответствии с ч. 3 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления муниципального района осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных на межселенной территории муниципального района объектов земельных отношений, а также в отношении объектов земельных отношений, расположенных в границах входящих в состав этого района сельских поселений, за исключением случаев, если в соответствии с законом субъекта Российской Федерации данные полномочия закреплены за органами местного самоуправления указанных сельских поселений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Такие случаи предусмотрены положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации право прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Такой факт неиспользования установлен судом по настоящему гражданскому делу, в частности установлено, что земельный участок не использовался по назначению, на нем не велось дачное строительство в течение длительного срока (с 2014 г. по настоящее время) после заключения договора аренды.

Данные обстоятельства следуют из акта проверки, объяснений лиц, участвующих в деле.

Представленный ответчиком договор купли-продажи сборного деревянного строения (сруба), заключенный только <дата> не является доказательством освоения земельного участка в юридически значимый период (трех лет с 2014 года).

Суд также критически относится к представленным ответчиком договорам подряда от <дата> и от <дата> в качестве доказательств освоения земельного участка, поскольку по их условиям подрядчик принимал на себя обязательства своими силами и средствами выполнить строительно-монтажные работы по электрооборудованию и электроосвещению, водоснабжению и водоотведению дачного дома в срок до <дата> первоначально и до <дата> по договору от <дата>.

Однако, в период исполнения договора подряда от <дата> дачный дом возведен не был, между Барышниковым и ООО «Шереметьево-Р» подписан протокол совещания, по которому не принималось решение о внесении изменений в договор подряда, но сторонами согласовано применение автономной системы обеспечения в виде солнечных батарей, септика «Танк-3», скважины на глубину до 60 м.

Доказательств исполнения договора в части создания автономной системы обеспечения земельного участка в согласованном виде суду не представлено, боле того ответчиком представлен договор подряда от <дата>, по условиям которого ООО «Шереметьево-Р» приняло обязательства исполнить работы по обеспечению участка автономной системой, которая ранее была принята в качестве предмета договора от <дата>.

Исходя из указанного суд приходит к выводу, что с 2014 года ни ФИО4, ни ФИО1 с <дата> не совершены действия по освоению земельного участка согласно его назначению.

Кроме того в соответствии с абз. 4 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Такой срок прямо предусмотрен договором аренды.

В частности, в силу абз. 4 п. 4.1. договора аренды земельного участка, арендодатель вправе требовать расторжения в результате неиспользования в течение трех лет.

Кроме того, под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Условие об обязанности использования земельного участка в течение трех лет содержится в договоре и было известно ответчику, соответственно риск реализации права арендодателя на расторжение был ему известен в момент приобретения прав аренды.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ суду не представлено достаточных доказательств использования земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с февраля 2014 года по февраль 2017 г.

В частности, не представлены доказательства совершения необходимых действий в течение установленного законом периода после заключения договора аренды, в частности получения градостроительного плана земельного участка, разработки проектной документации на дачное строение, заключения договоров на выполнение геодезических работ, договор на выполнение кадастровых работ, договор об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления дачного строительства.

Кроме того, согласно условиям договора: арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????a?????????????????????????????????????????????????????(?

Вопреки названным условиям договора и требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств исполнения обозначенных обязанностей по договору, напротив вся совокупность обстоятельств по делу свидетельствует о том, что они не исполнялись.

Доказательства того, что до момента разрешения настоящего спора судом у арендаторов имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в материалах дела отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что он является арендатором лишь с <дата> и после этого момента предпринимал фактические действия по освоению, не имеют правого значения для настоящего дела, поскольку приобретая права по договору аренды земельного участка, арендатор несет все обязанности первоначального арендатора, в том числе в части последствий неиспользования земельного участка в виде неосуществления строительства.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования ст. ст. 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перехода прав и обязанностей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Переход прав и обязанностей арендатора к ответчику не прерывает и не приостанавливает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством, первому арендатор.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Более того, ответчик вправе заявлять требования к прежнему арендатору, в случае, если его права нарушены при заключении и исполнении договора уступки.

По этим же причинам, суд критически оценивает все представленные ответчиком доказательства освоения земельного участка, поскольку они несоразмерны последствиям неиспользования и предприняты по истечению длительного срока после заключения договора аренды, что значительно по отношению к общему сроку аренды.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от <дата> № 2485‑О предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатором не предпринимались предусмотренные договором (дачное строительство) действия по освоению земельного участка и он не был заинтересован в сохранении арендных отношений.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором (Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <дата> № 90).

Напротив, из буквального прочтения соглашения, положений ст. 615 ГК РФ следует, что между сторонами заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ФА‑40. Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра.

Доводы ответчика о том, что неиспользование земельного участка не причинило собственнику ущерба со ссылкой на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не имеет правого значения, поскольку постановление такие требования не содержит. Напротив согласно п. 23 основанием для расторжения является факт неустранения нарушения, что в данном случае выражается в неосуществлении дачного строительства.

Истец направил в адрес Ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть Договор аренды и возвратить Истцу арендованное имущество по акту приема-передачи, однако фактически дачное строительство не начато и к моменту судебного разбирательства не осуществляется.

Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить земельный участок на основании ч. 2 ст. 452 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание обстоятельства дела и характер спорных правоотношений, руководствуясь требованиями ст. 206 ГПК РФ, суд устанавливает разумный срок исполнения обязанности возлагаемой на ответчика решением суда.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

По правилам статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Норма п. 1 ст. 103 ГПК РФ, предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец.

Согласно абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления, содержащее требование неимущественного характера для юридических лиц подлежит уплате в размере 6 000 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил: