Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Харлапиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Квартал», Ассоциации «Объединение ТСЖ «Квартал», ОАО «Акватех», ООО «Теплопередача», ОАО «Свердловэнергосбыт», ЗАО «Ураллифтналадка», ИП ФИО2, ИП ФИО3, ООО «Уралторг» об оспаривании решений, принятых собранием членов ТСЖ, о признании договоров недействительными, о понуждении заключить договоры, о понуждении к действиям,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с выше указанными исковыми требованиями.

В обоснование иска пояснил, что является собственником жилого помещения - квартиры <адрес> В жилом доме, где расположена находящаяся в его собственности квартира избран способ управления домом - ТСЖ «Квартал» (<адрес>). Он членом ТСЖ не является.

27 сентября 2011 года общим собранием членов ТСЖ было принято решение о поручении осуществлять расчетно-кассовое обслуживание ТСЖ «Квартал» (<адрес>) Ассоциации «Объединение ТСЖ Квартал», в том числе производить расчет, начисление, предоставление квитанций на оплату за содержание и ремонт общего имущества и за предоставление коммунальных услуг, прием платы за жилье и коммунальные услуги; производить расчет, начисление, предоставление арендатору счетов на оплату и прием арендной платы за нежилое помещение (обще домовое имущество); о поручении правлению ТСЖ «Квартал» (<адрес>) согласовать условия и заключить с Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» договор об осуществлении с 1 октября 2011 года расчетно-кассового обслуживания ТСЖ «Квартал» (<адрес>).

30 сентября 2011 года общим собранием членов ТСЖ «Квартал» (<адрес> принято решение о поручении Ассоциации ОТСЖ «Квартал» заключить в интересах ТСЖ «Квартал» (<адрес>) договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление ТСЖ «Квартал» <адрес> коммунальных услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений; о поручении правлению ТСЖ «Квартал» заключить договор с Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» на представление интересов ТСЖ «Квартал» при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление ТСЖ «Квартал» коммунальных услуг».

21 декабря 2011 года общим собранием членов ТСЖ «Квартал» (<адрес>) принято решение о поручении Ассоциации ОТСЖ «Квартал» оказывать ОТСК «Квартал» <адрес> услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по <адрес> с оплатой предоставленных услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений, арендаторов помещений и общего имущества; о поручении правлению ТСЖ «Квартал» заключить с Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» договор на оказание Ассицоацией ОТСЖ «Квартал» услуг ТСЖ «Квартал» <адрес> по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по <адрес> с оплатой предоставляемых услуг.

Он (Истец ФИО1) не согласен с решениями общих собраний членов ТСЖ «Квартал» <адрес> по следующим основаниям.

Считает, что при вынесении выше названных решений были нарушены его права собственника жилого помещения, так как он был лишен участия в голосовании с указанными выше повестками дня. Передача прав третьему лицу Ассоциации ОТСЖ «Квартал» по осуществлению расчетов, прием и перечисление платежей, непосредственно затрагивает его интересы, так как создает обязанность по внесению платежей неуполномоченному юридическому лицу, чем причиняет угрозу его интересам.

Решения, принятые на общих собраниях 27, 30 сентября 2011 года, 21 декабря 2011 года должны приниматься исключительно на общих собраниях собственников жилых помещений многоквартирного дома в соответствии с п.п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Кроме того, общих собраний вообще не проводилось, так как он (истец) не видел расклеенных объявлений о проведении общего собрания членов ТСЖ. Он считает, что нарушена процедура проведения собраний (ст.ст.45 ч.5, 146 ч.2, 47 ч.1, 46, 48 ЖК РФ). Протоколы изготовлены ответчиком в связи с судебными разбирательствами. Считает, что собрания должны быть проведены только в очной форме в силу ст.47 ч.1 ЖК РФ, и лишь при отсутствии кворума затем - в заочной форме.

Ассоциация ОТСЖ «Квартал», заключая с ресурсоснабжающими организациями договоры, нарушает требования ст.142, 162 ЖК РФ, так как ассоциации не могут являться управляющими организациями и заключать договоры.

Фактически происходит замена одного юридического лица ТСЖ «Квартал» на Ассоциацию ОТСЖ «Квартал».

Истец просит признать полностью все решения трех собраний недействительными. В соответствии со ст.168 ГК РФ, ст.142 ЖК РФ просит признать недействительными договор № 2/РсО 2011 от 1 октября 2011 года, заключенный между ТСЖ «Квартал» <адрес> и Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» о расчетно-кассовом обслуживании; договор № 3С 2011 от 22 декабря 2011 года, заключенный между ТСЖ «Квартал» и Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; договор водоснабжения и водоотведения № 100 от 1 марта 2011 года, заключенный с ОАО «Акватех»; договор оказания услуг по передаче тепловой энергии и горячего водоснабжения № 4371 от 1 марта 2011 года, заключенного с ООО «Теплопередача»; договор электроснабжения № 98458 от 8 июня 2011 года, заключенный с ОАО «Свердловэнергосбыт»; договор № 04-1/11 от 1 марта 2011 года на оказание услуг по транспортировке твердых бытовых отходов; договор 6/10-11 от 1 марта 2011 года на оказание услуг по техническому обслуживанию лифтов с ЗАО «Ураллифтналадка»; договор от 1 марта 2011 года на оказание услуг по размещению утилизации отходов производства и потребления.

Также истец просит признать недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный с 1 января 2011 года и с 1 января 2012 года с ООО «Уралторгом», так как данные договоры заключены без решения собственников жилых помещений о сдаче общего имущества (подвального помещения) в аренду; а также по тем основаниям, что договор от 1 января 2011 года заключен Ассоциацией ОТСЖ «Квартал», лицом, которое не имело право заключать такие договоры, а с 1 января 2012 года произведена исключительно пролонгация договора. Обязать ответчика ФИО4 принять меры к освобождению подвального помещения от арендатора ООО «Уралторг».

Обязать ответчика ТСЖ «Квартал» <адрес> заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Представитель ответчика ТСЖ «Квартал» <адрес> и Ассоциации ОТСЖ «Квартал» ФИО4 суду пояснила, что исковые требования не признают. Все решения общими собраниями членов ТСЖ были приняты в пределах полномочий. Истец не является членом ТСЖ. Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Такой договор был предоставлен всем собственникам, не являющимся членами ТСЖ, в том числе и истцу. Но истец такой договор под разными предлогами отказывается подписывать. Право ТСЖ привлекать к расчетным операциям агентов напрямую предусмотрено п.15 ст.155 ЖК РФ. При этом ТСЖ не прекращает при управлении домом использование своего счета. В соответствии с договором на кассовое обслуживание, денежные средства, поступившие от собственников жилых помещений, Ассоциацией перечисляются на счет ТСЖ. Обстоятельства фактического использования ТСЖ своего счета при управлении многоквартирным домом установлены, являясь предметом рассмотрения и решения Заречного районного суда от 19 января 2012 года по делу № 2-53/2012, в котором истец также принимал участие. Не основаны на законе утверждения истца о том, что принятые на общих собраниях членов ТСЖ решения должны быть предметом рассмотрения общего собрания собственников жилых помещений в МКД. Не соответствуют действительности утверждения истца о том, что права на управление многоквартирным домом якобы переданы Ассоциации. Такое решение не принималось в силу прямого указания закона, и не могло быть принято с 18 июня 2011 года, то есть с момента внесения изменений в ЖК РФ. В тоже время договор от 1 января 2011 года с ООО «Уралторг» был заключен до вступления изменений в ЖК РФ. Данные обстоятельства уже были предметом рассмотрения Заречного районного суда при рассмотрении гражданского дела № 2-474/2011 (определение от 12 августа 2011 года), когда Белоярский межрайонный прокурор отказался от заявленных исковых требований в интересах ФИО1. Данный иск был основан также на том, что Ассоциация осуществляет управление домом, однако в ходе выяснения обстоятельств дела, было очевидно установлено, что ОТСЖ управление многоквартирными домами не осуществляет. В настоящее время заключен новый договор аренды между ООО «Уралторг» и ТСЖ. Основания иска, заявленные ФИО1 по недействительности договора аренды (отсутствие решения общего собрания собственников жилых помещений) уже были предметом рассмотрения Заречного районного суда от 28 февраля 2011 года по иску ФИО1. Решение о заключении с ООО «Уралторг» договора аренды принималось общим собранием собственников жилых помещений протокол 3 2 от 7 ноября 2009 года. Договоры с ресурсоснабжающими организациями истец в силу ч.2 ст.166 ГК РФ оспаривать не вправе. Истец не представил суду доказательств, нарушения его прав принятыми на общих собраниях членов ТСЖ решениями. Коммунальные услуги жильцам дома, в том числе и истцу, который фактически проживает в <...> предоставляются в полном объеме. Нарушений прав истца, как собственника жилого помещения не имеется. Просят в иске отказать.

Представитель ЗАО «Ураллифтаналка» в судебное заседание не явился. Просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.121 том 1). Из пояснений представителя в судебном заседании 14 февраля 2012 года (л.д.154-164 том 1) усматривается, что ответчик не признает требования, так как не понимает их сущность. Услуги по ремонту и содержанию в технически исправном состоянии лифтов в девятиэтажном жилом доме по <адрес> предоставляются. Все лифты находятся в исправном состоянии. Расторжение договора приведет к тому, что ЗАО «Ураллифтналадка» вынуждена будет извещать Ростехнадзор в Свердловской области и приостанавливать эксплуатацию лифтов.

Представитель ОАО «Акватех» ФИО5 исковые требования не признал. Пояснил, что услуги по предоставлению холодного водоснабжения и водоотведения предоставляются в полном объеме. Договоры заключены от имени ТСЖ «Квартал» Ассоциацией ОТСЖ «Квартал». Задолженности по договору нет. Все условия сторонами исполняются. Прав истца ОАО «Акватех» не нарушает.

Представитель ООО «Уралторг» ФИО6 исковые требования не признает. Договор аренды нежилых помещений заключен 1 января 2012 года, до этого момента ООО «Уралторг» на протяжении нескольких лет является арендатором этого нежилого помещения. В том числе ранее заключался договор аренды и с представителем собственников жилых помещений истцом ФИО1. При этом арендные платежи общество перечисляло на расчетный счет физического лица - ФИО1, что было не совсем удобно для общества, так как арендные платежи не учитывалось в налоговой, как расходы, поскольку перечисления шли на счет физического лица. В последствии был заключен договор аренды с ТСЖ «Квартал». При этом был представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений о даче согласия на заключение договора аренды ТСЖ «Квартал». Арендная плата уплачивается в установленные договором сроки. Задолженности общество не имеет по арендной плате. При этом общество располагается в подвальном помещении жилого дома и содержит это помещение в чистоте, порядке и сухости, устраняя возможные протечки коммуникацией, расположенных в подвале. Собственники жилых помещений при этом фактически не несут никаких расходов по содержанию своего подвального помещения.

Ответчики ОАО «Свердловэнергосбыт», ООО «Теплопередача», ИП ФИО3, ИП ФИО2 в судебное заседание не явились. Причина не известна.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22 января 2002 года истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение квартира <адрес> (л.д.14 том 1).

Из пояснений сторон усматривается, что в доме выбран собственниками жилых помещений способ управление посредством ТСЖ - создано ТСЖ «Квартал» Ленинградская, 14.

Из пояснений сторон также усматривается, что истец не является членом ТСЖ «Квартал» <адрес>.

В соответствии со ст.144 ЖК РФ общее собрание членов товарищества является органом управления товарищества собственников жилья.

В силу норму ч.1 ст.143-1 ЖК РФ не являющиеся членами ТСЖ собственники жилых помещений имеют право обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ.

Истец обратился в суд с исковыми требованиями об оспаривании трех решений общих собраний членов ТСЖ «Квартал» <адрес> (далее по тексту ТСЖ).

Так, истец просит признать недействительным решение общего собраний членов ТСЖ, оформленное протоколом № 6 от 27 сентября 2011 года:

- поручить с 1 октября 2011 года осуществлять расчетно-кассовое обслуживание ТСЖ «Квартал» (<адрес>) Ассоциации «Объединение ТСЖ Квартал» (далее по тексту ОТСЖ), в том числе производить расчет, начисление, предоставление квитанций на оплату за содержание и ремонт общего имущества и за предоставление коммунальных услуг, прием платы за жилье и коммунальные услуги;

- производить расчет, начисление, предоставление арендатору счетов на оплату и прием арендной платы за нежилое помещение (обще домовое имущество);

- поручить правлению ТСЖ «Квартал» (<адрес>) согласовать условия и заключить с Ассоциацией ОТСЖ «Квартал» договор об осуществлении с 1 октября 2011 года расчетно-кассового обслуживания ТСЖ «Квартал» (<адрес>) (л.д.16 том 1).

Решение общего собрания членов ТСЖ, оформленное протоколом № 7 от 30 сентября 2011 года:

- поручить ОТСЖ заключить в интересах ТСЖ договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление ТСЖ коммунальных услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений;

- поручить правлению ТСЖ «Квартал» заключить договор с ОТСЖ на представление интересов ТСЖ при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление ТСЖ коммунальных услуг» (л.д.17 том 1).

Решение общего собрания членов ТСЖ, оформленное протоколом № 9 от 21 декабря 2011 года:

- поручить ОТСЖ оказывать ТСЖ услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома <адрес> с оплатой предоставляемых услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений, арендаторов;

- поручить правлению ТСЖ согласовать условия и заключить с ОТСЖ договор на оказание услуг ТСЖ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул.Ленинградской, 14 в г.Заречный с оплатой предоставляемых услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений, арендаторов (л.д.130 том 1).

Требования истца о признании недействительными решений общих собраний членов ТСЖ подлежит удовлетворению только в части решений, принятых общим собранием членов ТСЖ 21 декабря 2011 года (протокол № 9) по следующим основаниям.

Истец ошибочно полагает, что решение о поручении ОТСЖ осуществлять расчетно-кассовое обслуживание ТСЖ и представление интересов ТСЖ при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями должно быть принято только общим собранием собственников жилых помещений в силу п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Из смысла нормы ст.44 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников жилых помещение принимает только решения, которые касаются избрания способа управления многоквартирным домом и распоряжения, владения общим имуществом многоквартирного дома.

Как усматривается из оспариваемых решений общего собрания членов ТСЖ от 27 сентября 2011 года и 30 сентября 2011 года они приняты по вопросам, касающимся деятельности уже созданного ТСЖ в части осуществления расчетно-кассового обслуживания и заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, но не касаются распоряжения, владения общим имуществом собственников многоквартирного дома и выбора способа управления.

Нормой, на которую истец ссылается в обоснование своих требований о принятии оспариваемых решений только общим собранием всех собственников помещений в МКД, является п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, указанная выше норма является отсылочной.

Так, решение общего собрания собственников помещений в МКД требуется в силу ч.2 ст.141 ЖК РФ при ликвидации ТСЖ, в случае если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего количества собственников помещений в МКД.

Также, например, требуется решение общего собрания собственников помещений в МКД при принятии решения об оплате всех или некоторых коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям (ч.7-1 ст.155 ЖК РФ).

В силу нормы ст.161-1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в доме избирает совет многоквартирного дома.

Нормой ст.164 ЖК РФ также предусмотрены случаи принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме.

Таким образом, из анализа выше указанных норм, следует, что Жилищным Кодексом РФ не предусмотрено проведение общего собрания собственников помещений в МКД при решении вопросов о передаче расчетно-кассового обслуживания ОТСЖ и поручение представлять интересы ТСЖ при заключении договоров на коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями.

Оспариваемые решения приняты общим собранием членов ТСЖ в заочном порядке, что не противоречит норме ст.146 ЖК РФ.

Доводы истца о том, что собрание не проводились, а протоколы общих собраний сфальсифицированы, суд во внимание не принимает, поскольку это является только предположениями истца, которые не подтверждены им никакими доказательствами.

Также суд не принимает во внимание и доводы истца о том, что решения не могут быть законными в силу того, что в ТСЖ осталось менее 50% собственников помещений в МКД, поскольку на день рассмотрения дела в суде ТСЖ в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию, постановку на учет, а также порядок создания ТСЖ проверен в судебном порядке (решение Заречного районного суда от 23 июня 2010 года, вступило в законную силу 14 сентября 2010 года).

Не принимает суд во внимание и доводы истца о том, что он не видел на доме объявлений о проведении общих собраний, решения по которым он оспаривает, поскольку, как установлено ранее принятыми решениями Заречного районного суда и не оспаривается в настоящем судебном заседании, истец является собственником жилого помещения в МКД по адресу <адрес>, но проживает и пользуется жилым помещением, расположенным в г.Екатеринбурге по <адрес>, что не позволяет истцу своевременно отлеживать всю необходимую информацию, которая располагается органами управления ТСЖ в установленном при выборе способа управления МКД, месте.

Ссылка истца на ч.1 ст.47 ЖК РФ о том, что собрания должны быть проведены только в очной форме суд во внимание не принимает, поскольку данная норма регулирует иные правоотношения, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в МКД путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме.

Как указано выше в мотивировочной части решения суда, принятые на общих собраниях членов ТСЖ 27 сентября и 30 сентября 2011 года решения не требуют их принятия общим собранием собственников помещений в МКД.

Доводы истца о том, что происходит подмена ТСЖ на ОТСЖ при управлении МКД по <адрес>, также не обоснованы, поскольку решениями от 27 сентября и 30 сентября 2011 года касаются только расчетно-кассового обслуживания и представления интересов ТСЖ при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В то время, как деятельность ТСЖ, предусмотренная Уставом и нормой ст.138 ЖК РФ, а также разделом VIII ЖК РФ гораздо шире, и касается вопросов управления комплексом недвижимого имущества в МКД, обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории, технической инвентаризации МКД, обеспечения коммунальными услугами, содержания и ремонта жилых и нежилых помещений, капитального ремонта МКД; проведение мероприятий, направленных на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в МКД обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, проведению мероприятий по благоустройству, озеленению придомовой территории; осуществление хозяйственной деятельности; представление законных интересов членов ТСЖ, других собственников и пользователей помещений в МКД.

Как усматривается из решения Заречного районного суда от 19 января 2012 года по гражданскому делу № 2-53/2012, возбужденному по заявлению ФИО1 об оспаривании постановления судебного пристава исполнителя, ТСЖ на основании решения Заречного районного суда от 17 июня 2011 года, вступившего в законную силу 8 сентября 2011 года, ТСЖ был открыт свой счет в Асбестовском отделении Сбербанка России. 21 сентября 2011 года с данного счета были переведены денежные средства за комиссию за заверку карточки ТСЖ, за открытие счета. 30 сентября 2011 года насчет переведены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей со счета Белоярского районного отдела УФССП (л.д.107 том 1).

Кроме этого, в соответствии с п.2.1.5 договора № 1/РКО 2011 на оказание услуг по информационному и расчетно-кассовому обслуживанию от 1 октября 2011 года, заключенному между ТСЖ и ОТСЖ на основании оспариваемого решения от 27 сентября 2011 года, денежные средства, полученные от собственников помещений и арендные платежи ОТСЖ обязано перечислять на расчетный счет ТСЖ (л.д.54 том 1).

Указанное свидетельствует о том, что управлением многоквартирным домом осуществляется ТСЖ и опровергает доводы истца о подмене юридических лиц и передаче прав по управлению домом ОТСЖ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования в части признания решений общих собраний членов ТСЖ от 27 сентября и 30 сентября 2011 года удовлетворению не подлежат.

При этом суд также принимает во внимание, что истцом не указано, какие конкретно его права собственника нарушены принятыми общим собранием членов ТСЖ решениями 27 сентября и 30 сентября 2011 года.

Поскольку не имеется оснований для признания решений общего собрания членов ТСЖ от 27 сентября и 30 сентября 2011 года, то не подлежат удовлетворению и требования о признании недействительными договора № 1/РКО 2011 на оказание услуг по информационному и рассчетно-кассовому обслуживанию от 1 октября 2011 года, заключенному между ТСЖ и ОТСЖ (л.д.54-55 том 1), а также договору № 2/РсО 2011 от 1 октября 2011 года, заключенному между ТСЖ и ОТСЖ на поручение заключать в интересах ТСЖ договоры с ресурсоснабжающими организациями (л.д. 56-58 том 1).

При этом суд также принимает во внимание, что в соответствии с ч.15 ст.155 ЖК РФ управляющая организация вправе осуществлять расчеты с собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов.

В данном случае - это ОТСЖ.

В соответствии со ст.142 ЖК РФ для представления и защиты общих интересов при управлении МКД два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

Таким образом, ОТСЖ в данном случае создано в целях представления и защиты общих интересов при управлении МКД, чему отвечает и заключенные договоры между ТСЖ и ОТСЖ на оказание информационных и расчетно-кассовых услуг и представление интересов ТСЖ при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Это не противоречит и Уставу ОТСЖ, согласно которому предметом деятельности Ассоциации является координация деятельности членов Ассоциации по эксплуатации, обслуживанию и ремонту помещений и общего имущества в МКД членов Ассоциации; взаимодействие со службами жилищно-коммунального комплекса, в том числе с поставщиками коммунальных услуг с целью представления и защиты общих интересов членов Ассоциации (л.д.21 том 2).

Доводы истца о том, что ОТСЖ получает вознаграждение по заключенным агентским договорам, не является основанием для признания договоров недействительными, так как получение вознаграждения ОТСЖ не противоречит предмету деятельности, установленному Уставу и п.5.3 Устава (оборот л.д.22 том 2), согласно которому имущество ОТСЖ формируется в том числе и от выручки от реализации товаров, работ и услуг.

Данное положение Устава не противоречит и ФЗ «О некоммерческих организациях», в частности нормам ч.ч.1, 2 ст.2, ст.11, ч.2 ст.24 (в редакции Федерального закона от 6 ноября 2011 года № 291-ФЗ).

Наряду с этим п.5.4 Устава ОТСЖ каждый многоквартирный дом членов Ассоциации имеет свой лицевой счет (карточку), на котором учитываются доходы и расходы средств по каждому многоквартирному дому членов Ассоциации (оборот л.д.22 том 2).

Права истца заключенными договорами не нарушаются, коммунальные услуги истцу предоставляются, оплата коммунальных услуг и содержания жилья на размер вознаграждения по договорам не увеличены, что следует из пояснений сторон, и представленных истцов квитанций.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительными договоров, заключенных ОТСЖ в интересах ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями, поскольку данные требования производны от требований о признании недействительным договора № 2/РсО 2011 от 1 октября 2011 года, заключенному между ТСЖ и ОТСЖ на поручение заключать в интересах ТСЖ договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Как усматривается из договора № 2/РсО 2011 и договоров с ресурсоснабжающими организациями, заключены договоры в интересах ТСЖ, ОТСЖ является представителем интересов ТСЖ, поэтому доводы истца о том, что договоры заключены от имени и в интересах ОТСЖ, а, следовательно, они не отвечают требованиям закона, действительности не соответствуют.

Вместе с этим, требования о признании недействительным решения общего собрания, оформленного протоколом № 9 общего собрания членов ТСЖ от 21 декабря 2011 года в части поручения ОТСЖ оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ и поручению правлению ТСЖ заключить соответствующий договор с ОТСЖ, подлежат удовлетворению.

Данные решения не отвечают требованиям ст.142 ЖК РФ, согласно которой для представления и защиты интересов при управлении многоквартирным домом два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создавать объединение (ассоциацию) ТСЖ.

Как усматривается из решения общего собрания членов ТСЖ от 21 декабря 2011 года и договора № 3/С 2011 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ТСЖ заключен договор с ОТСЖ, по которому ОТСЖ обязуется предоставлять услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул.Ленинградской, 14, в том числе сезонные осмотры общего имущества; обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых бытовых отходов; соблюдение мер пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства; текущий, капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и т.п. мероприятия и работы (л.д.60 том 1).

Из п.1.2 договора № 3/С 2011 усматривается, что ОТСЖ вправе оказывать заказчику (ТСЖ) услуги по настоящему договору в том числе собственными силами.

Таким образом, предметом договора № 3/С 2011 является не представление интересов и их защита при управлении многоквартирным домом, а оказание услуг по содержанию жилого дома, капитальному и текущему ремонту, что не отвечает требованиям ст.142 ЖК РФ и предмету уставной деятельности ОТСЖ.

Поэтому суд находит обоснованными требования истца о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ о поручении заключить договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома с ОТСЖ и договора № 3/С 2011 от 22 декабря 2011 года (л.д.59 том 1).

Нарушение прав истца принятым решением общего собрания членов ТСЖ от 22 декабря 2011 года состоит в том, что решение не соответствует требованиям закона и поэтому нарушает права собственника жилого помещения - истца по настоящему делу.

Что касается требований о признании недействительным договоров аренды нежилого помещения от 1 марта 2011 года и от 1 января 2012 года, заключенных между ТСЖ и ООО «Уралторг», то данные требования удовлетворению не подлежат.

Из договора № 1-А аренды нежилых помещений от 1 марта 2011 года усматривается, что он заключен между ОТСЖ и ООО «Уралторг».

На момент заключения договора ОТСЖ не запрещалось совершать подобные сделки, так как изменения в ЖК РФ, запрещающие ОТСЖ осуществлять управление многоквартирными домами, вступили в силу 18 июня 2011 года (Федеральный закон № 123-ФЗ).

Кроме того, срок действия договора в настоящее время истек.

Из договора № 1-А/2012 от 1 января 2012 года усматривается, что он заключен между ТСЖ «Квартал» и ООО «Уралторг» (л.д.100 том 1), таким образом, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется ТСЖ, как и предусмотрено нормами ст.137 ЖК РФ.

При этом положения п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ ответчиками исполнено, так как на заключение договора аренды ТСЖ с ООО «Уралторг» уполномочен общим собранием собственников помещений МКД, что подтверждается протоколом № 2 от 7 ноября 2009 года (л.д.99 том 1).

При этом из решения общего собрания собственников помещений МКД усматривается, что ТСЖ наделено полномочиями на сдачу в аренду подвалов, пристроек, земельных участков и заключение договоров аренды общего имущества собственников на условиях предыдущего договора. Кроме этого общим решением собственников жилых помещений принято решение о передаче денежных средств, полученных от аренды общего имущества со счета старшего по дому ФИО1 (истца по настоящему делу) на счет дома <адрес> - ТСЖ «Квартал» (оборот л.д.99 том 1).

Из предыдущего договора аренды подвального помещения от 27 апреля 2009 года усматривается, что заключен он был старшим по дому ФИО1 с ООО «Уралторг» также, как и последующие договоры на 11 месяцев.

Таким образом, последующие договоры в декабре 2009 года, оспариваемые истцом в настоящем судебном заседании договоры, заключенные в марте 2011 года и январе 2012 года заключены были с ООО Уралторг» с учетом решения общего собрания собственников помещений МКД от 7 ноября 2009 года, то есть в соответствии с нормами ст.44 ЖК РФ.

Указанное решение общего собрания собственников помещений от 7 ноября 2009 года было оспорено истцом в судебном порядке. Решением Заречного районного суда от 28 февраля 2011 года, вступившим в законную силу 16 марта 2011 года в удовлетворении требований истца о признании решения недействительным отказано в виду пропуска срока исковой давности, что указывает на факт, что ФИО1 было известно о проведенном собрании, принятых на нем решениях, но он не считал их нарушающими его права.

Кроме того, оспариваемые договоры аренды никоим образом не нарушают права истца, как собственника жилого помещения, так как заключены в соответствии с нормой ст.44 ЖК РФ и на условиях договора от 27 апреля 2009 года, который заключался с ООО Уралторгом самим истцом ФИО1, с той разницей, что оплата по договору аренды поступает не на личный счет старшего по дому ФИО1, а на счет ОТСЖ, а затем ТСЖ «Квартал» <адрес>.

Доводы истца о том, что решением общего собрания от 7 ноября 2009 года дано согласие на заключение договора аренды ТСЖ «Квартал», которое имело другой регистрационный номер, суд во внимание не принимает, поскольку данное обстоятельство не является юридически значимым для признания договора недействительным.

Доводы истца о том, что им проведено общее собрание собственников помещений МКД по ул.<адрес> в декабре 2009 года, то есть позже, и решением этого собрания ему доверено право на заключение договора аренды, суд во внимание принять не может по следующим основаниям.

В соответствии с протоколом № 3 от 14 декабря 2009 года, решением общего собрания собственников помещений в МКД не определены условия сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, в том числе лицо, которому будет сдаваться общее имущество, что следует из текста решения - «Наделить старшего по дому ФИО1 полномочиями на период 2010 года заключить договор с третьими лицами по вопросам сдачи во временное пользование и владение общего имущества на возмездных условиях с правом получения арендных платежей (оборот л.д.122 том 1).

Кроме того, на 14 декабря 2009 года в многоквартирном доме по <адрес> был уже избран способ управления домом - ТСЖ, поэтому в силу ч.2 ст.137 ЖК РФ право передать во временное пользование часть общего имущества третьим лицам делегировано ТСЖ.

В связи с изложенным, требования о признании договоров аренды от 1 марта 2011 года и от 1 января 2012 года с ООО «Уралторг» удовлетворению не подлежит.

Поскольку суд пришел к выводу, что требования истца в части признания договоров аренды недействительными не обоснованы, то не подлежат удовлетворению и производные от них требования об освобождении подвальных помещений и перечислении денежных средств от аренды подвальных помещений.

Кроме того, договором № 1/РСО 2011 о расчетно-кассовом обслуживании и так предусмотрено перечисление всех полученных платежей на счет ТСЖ «Квартал» <адрес> о чем указано выше в мотивировочной части решения суда.

Не подлежат удовлетворению и требования о понуждении ответчика ТСЖ заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку в настоящее время коммунальные услуги собственникам жилого дома по <адрес>, как следует из пояснений сторон предоставляются, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными решение общего собрания членов ТСЖ «Квартал» <адрес> принятое на собрании 21 декабря 2011 года и оформленное протоколом № 9, о поручении Ассоциации «Объединение ТСЖ «Квартал» оказывать ТСЖ «Квартал» (<адрес>) услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по <адрес> в г.Заречный с оплатой предоставляемых услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений, арендаторов; о поручении правлению ТСЖ «Квартал» (<адрес>) согласовать условия и заключить с Ассоциацией «Объединение ТСЖ «Квартал» (<адрес>) договор на оказание Ассоциацией «Объединение ТСЖ «Квартал» услуг ТСЖ «Квартал» (<адрес> по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по <адрес> в г.Заречный с оплатой предоставляемых услуг за счет средств, поступающих от собственников жилых помещений, арендаторов.

Признать недействительным договор № 3/С 2011 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного 22 декабря 2011 года между ТСЖ «Квартал» (<адрес>) и Ассоциацией «Объединение ТСЖ «Квартал» (<данные изъяты>).

В остальной части исковых требований (о признании решений общего собрания членов ТСЖ «Квартал» <адрес> от 27 сентября 2011 года, от 30 сентября 2011 года, о признании недействительными договоров № 1/РКО 2011 от 1 октября 2011 года, договора № 2/РсО 2011 от 1 октября 2011 года, договоров с ресурсоснабжающими организациями: договор водоснабжения и водоотведения № 100 от 1 марта 2011 года, заключенный с ОАО «Акватех»; договор оказания услуг по передаче тепловой энергии и горячего водоснабжения № 4371 от 1 марта 2011 года, заключенного с ООО «Теплопередача»; договор электроснабжения № 98458 от 8 июня 2011 года, заключенный с ОАО «Свердловэнергосбыт»; договор № 04-1/11 от 1 марта 2011 года на оказание услуг по транспортировке твердых бытовых отходов; договор 6/10-11 от 1 марта 2011 года на оказание услуг по техническому обслуживанию лифтов с ЗАО «Ураллифтналадка»; договор от 1 марта 2011 года на оказание услуг по размещению утилизации отходов производства и потребления; договоров аренды от 1 марта 2011 года и от 1 января 2012 года с ООО «Уралторг», о понуждении к действиям) ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Заречный районный суд в течение месяца в апелляционном порядке с момента вынесения мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2012 года.