Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о расторжении договора долевого участия, по встречному исковому заявлению ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и взыскании денежных средств. В обоснование своих исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» был заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Объектом по договору выступала <данные изъяты> квартира № Истец взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме и заплатила в кассу ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» <данные изъяты> руб. В пункте 1.5 договора срок сдачи и ввод в эксплуатацию жилого дома и передачи истцу установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако ответчиком нарушены условия договора о передачи квартиры, на момент подачи искового заявления строительство не завершил. Согласно уведомления застройщика от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока строительства, срок ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику перенесен на 30.11.2016 г. 28.12.2015 г. в адрес руководителя ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия. Указанное уведомление было получено ответчиком 12.01.2016 г. Ответа не последовало, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском. Истец просит расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ней и ответчиком, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере <данные изъяты> руб., уплаченные ею по договору, взыскать денежные средства в размере 368 247, 78 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами, денежные средства в размере 184 123, 89 руб. в качестве штрафа.

ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве. В обосновании встречного иска указано, что ответчик не возражает против добровольного расторжения договора. С момента расторжения договора в Росреестра застройщик обязан в течение 20 дней вернуть дольщику уплаченные денежные средства. При обращении в Росреестр по Краснодарскому краю было выяснено, что дольщик ФИО1 не подписала свое заявление о расторжении договора долевого участия в строительстве, тем самым не подтвердив надлежащим образом свое волеизъявление. Также в адрес ответчика было направлено неподписанное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В связи с тем, что истец не подписала заявление, регистрация расторжения договора была органами юстиции приостановлена. Ответчик просит расторгнуть договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ФИО1 предоставить реквизиты для перечисления ей <данные изъяты> руб., в требовании об удовлетворении штрафа отказать.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании подал заявление об увеличении размера исковых требований в части взыскания процентов и штрафа в связи с длительностью рассмотрения дела, просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 591 284 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 295 642 руб., неустойку в размере 11 % годовых от суммы долга по день фактического вынесения решения, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представители ответчика ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» по доверенностям ФИО3. ФИО4 первоначальные исковые требования не признали, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований. Встречный иск поддержали в полном объеме.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценив все обстоятельства дела в совокупности приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность <данные изъяты> квартиру №, расположенную в вышеуказанном многоквартирном доме.

Тот факт, что ФИО1 оплатила определенную договором сумму в полном объеме, подтверждается сторонами в судебном заседании.

Пунктом 21.5 договора предусмотрено, что срок передачи квартиры дольщику не позднее 31.12.2015 г.

Вместе с тем, в судебном заседании достоверно установлено, что ответчиком нарушены взятые на себя обязательства в части срока передачи указанного объекта недвижимости дольщику, данный факт представителем ответчика не оспорен.

Таким образом суд приходит к выводу что, истец выполнил свои обязательства по договору в полном объеме, а ответчиком обязательства в предусмотренный договором срок не выполнены.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Сложившиеся между дольщиком и застройщиком отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара, внесены изменения в разрешение на строительство.

В июне 2014 г. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара внесены изменения в разрешение на строительство, срок сдачи жилого дома по <адрес> скорректирован до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ в Управление по надзору в области по долевому строительству Краснодарского края, ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес>. Возражений от Управления не поступало.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ в Управление по надзору в области по долевому строительству Краснодарского края ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес> Застройщик регистрирует проектную декларацию на продление сроков на строительство и разрешительную документацию на продление сроков на строительство по данному адресу. Возражений от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не поступало.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Росреестра по Краснодарскому Краю ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес> Возражений от Управления не поступало.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ от МКУ МО г. Краснодар «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг», МФЦ подтверждает рассмотрение вопроса продления срока действия разрешения на строительство в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципальногообразования г. Краснодар.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ в Банк ВТБ24, ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес> Застройщик регистрирует проектную декларацию на продление сроков на строительство и разрешительную документацию на продление сроков на строительство по данному адресу. Возражений от банка не поступало.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ в ОАО «Сбербанк России», ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес> Застройщик регистрирует проектную декларацию на продление сроков на строительство и разрешительную документацию на продление сроков на строительство по данному адресу. Возражений от банка не поступало.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ в Банк Москвы, ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу <адрес> Застройщик регистрирует проектную декларацию на продление сроков на строительство и разрешительную документацию на продление сроков на строительство по данному адресу. Возражений от банка не поступало.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ в Банк Глобекс, ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомляет и регистрирует продление сроков строительства по адресу: <адрес>. Застройщик регистрирует проектную декларацию на продление сроков на строительство и разрешительную документацию на продление сроков на строительство по данному адресу. Возражений от банка не поступало.

Согласно геодезическому исследованию от 2012 г. подготовительные работы на местности по <адрес> при строительстве многоквартирного жилого дома составляют 8-12 месяцев, что увеличивает общий срок строительства многоквартирных жилых домов литер 1 и литер 2, который составляет 24 месяца.

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы № застройщику согласовано строительство многоэтажных жилых домов по адресу <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ С учетом подготовительного этапа подготовки земельного участка к фундаменту, выдерживающему 16 и более этажей.

Согласно проектной декларации ПОС 07 12 срок строительства составляет 19 месяцев. В данном проекте не учитывались подготовительные работы для бурения свай и отделочные работы.

На сегодняшний день застройщик ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» заключил на земельном участке <адрес> около 400 договоров долевого участия, из них 60 % дольщиков подписали дополнительные соглашения о продлении сроков строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство, выданным Департаментом архитектуры города Краснодара сроком до декабря 2016 года, что подтверждает, что перенос сроков строительства был - объективным и необходимым.

Установлено, что перенос сроков строительства произошел из-за корректировки сроков подготовительных внутриплощадочных работ. В экспертном заключении негосударственной экспертизы № указано в пункте 2.5. Сейсмичность площадки строительства по <адрес> составляет 8 баллов.

Согласно СНИП: Строительные нормы и правила нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений СНиП 1.04.03-85*, пункт 15. Продолжительность строительства объектов, возводимых в районах сейсмичностью 7 баллов и выше, устанавливается с применением коэффициентов: 1,1-для объектов жилищно-гражданского назначения.

При осуществлении подготовительного этапа строительства, а именно бурение свай под фундамент, Застройщиком было обнаружено недостаточная прочность грунта, в связи с чем пришлось увеличивать длину и окружность свай для более прочного фундамента.

Согласно проектной декларации Раздел 6 Том 6 от 2013 года срок строительства составляет 24 месяца. С учетом увеличенного срока подготовительных работ, необходимо было применять поправочный коэффициент 1,1 при расчете сроков строительства. С учетом поправочного коэффициента срок строительства 24 месяца не предоставляется возможным и выполнимым для данного грунта. С учетом данных изменений Департамент Архитектуры города Краснодара счел уважительными причинами увеличения сроков строительства и продлил срок строительства ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» на один год.

Согласно регламенту администрации МО г. Краснодара, а также правилам Застройки и Землепользования г. Краснодара, утвержденным Законодательным собранием города Краснодара, срок строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов продляется не менее чем на 1 год.

По данной причине срок строительства для Застройщика ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» продлен до 29.12.2016 г.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ» в редакции от 2010 года (далее по тексту федеральный закон) в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях Решение проблемы обеспечения граждан РФ является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направила ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия, однако данное уведомление не подписано заявителем, в связи с чем считается неподанным.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Настоящим кодексом предусмотрено, что в случае существенного изменения обстоятельств, сторона имеет право обратится в суд с требованиями изменения или расторжения договора.

В соответствии с ч.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» удовлетворило требование дольщика, ДД.ММ.ГГГГ подало заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о расторжении договора с ФИО1, однако из-за того, что ФИО1 ненадлежащим образом оформила свое заявление, регистрирующий орган вынес ДД.ММ.ГГГГ уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору, неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку невозможность строительства дома вызвана объективными причинами, изменившимися существенным образом, стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен незначительно отличающихся условиях, а также в связи с тем, что расторжение договора во внесудебном порядке не было произведено в связи с ненадлежащим оформлением заявителем ФИО1 своего волеизъявления, а именно неподписания заявления при подаче его на государственную регистрацию.

Рассматривая встречное исковое заявление, суд считает возможным его удовлетворить, так как оно направлено на удовлетворение требований обеих сторон, отвечает их намерению расторгнуть договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возврате дольщику уплаченных по договору денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о расторжении договора долевого участия, взыскании денежных средств по договору, неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Встречные исковые требования ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия удовлетворить.

Расторгнуть договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» и ФИО1

Обязать ФИО1 предоставить ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» реквизиты для перечисления ей <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий