Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1009/2019 по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что 10.12.2010 года Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО2 заключили договор займа № 3-300/10, согласно которому займодавец предоставил заемщику денежные средства в сумме 4 000 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, процентная ставка за пользование кредитом – 12,7 % годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты. Займ был предоставлен ответчику для целевого использования – приобретения в собственность 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м. 10.12.2010 г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Права залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о залогодателе. 21.03.2013 г. права на закладную перешли ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» на основании договора купли-продажи закладных. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое было оставлено последним без ответа и удовлетворения. По состоянию на 15.01.2019 года (включительно) задолженность по договору займа составляет 3 672 866,88 рублей, из которых: 3 412 622,72 руб. сумма займа, 235 686,48 руб. – проценты за пользование займом; 24 557,68 руб. задолженность по пени, которые истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу, а также судебные расходы в размере 38564,33 рубля.

Определением от 17.04.2019 г. к участию в настоящем деле в качестве соответчика судом был привлечен ФИО3, который в соответствии с договором купли-продажи от 29.07.2015 г., приобрел у ответчика ФИО2, находящееся в залоге спорное недвижимое имущество.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 814 ГК РФ, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием займа.

В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заимодавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора займа, потребовать от заемщика досрочного возврата предоставленного займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 10.12.2010 года Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО2 (далее по тексту – ответчик, заемщик) заключили договор займа № 3-300/10, согласно которому займодавец предоставил заемщику денежные средства в сумме 4 000 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, процентная ставка за пользование кредитом – 12,7 % годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты.

Займ предоставлен ответчику для целевого использования – приобретения в собственность 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 71-71-19/003/2009-368.

10.12.2010 г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также - Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

14.12.2010 г. было зарегистрировано право собственности заемщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на указанную квартиру – залог в силу закона.

В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Права залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о залогодателе.

21.03.2013 г. права на закладную перешли ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» на основании договора купли-продажи закладных.

В соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге надвижимости)», владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, либо подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо.

Таким образом, новый владелец закладной считается законным, если предыдущим владельцем на закладной совершена отметка о переходе права к новому залогодержателю. Данные действия являются надлежащей передачей прав на закладную.

При этом государственная регистрация лица в качестве залогодержателя является правом, а не обязанностью законного владельца закладной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязательность регистрации в ЕГРП перехода прав по закладной.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 813 Гражданского кодекса РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата сумы займа, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное поручение денежных средств, предусмотрены договором займа, в соответствии с условиями договора займа ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование ответчик в Банк не представил

По состоянию на 15.01.2019 года (включительно) задолженность по договору займа составляет 3 672 866,88 рублей, из которых: 3 412 622,72 руб. сумма займа, 235 686,48 руб. – проценты за пользование займом; 24 557,68 руб. задолженность по пени.

Каких-либо допустимых доказательств того факта, что размер задолженности не соответствует действительности, либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности по договору, в нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено.

В судебном заседании ответчик ФИО2 указала на то, что спорное недвижимое имущество было продано ФИО3 на основании договора купли-продажи от 29.07.2015 г.

Определением от 17.04.2019 г. ФИО3 был привлечен судом к участию в настоящем деле в качестве соответчика

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости возможно только на условиях указанных в закладной от 10.12.2010 г. (п. 8.1, п. 8.2 закладной), т.е. необходимо согласие залогодержателя и внесение изменений в закладную.

Однако, доказательств согласие ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» и внесение изменений в закладную ни одним из ответчиков представлен не было.

Аналогичные договора купли-продажи в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества заключались между ФИО2 и ФИО3 и ранее, в регистрации которых было отказано в виду наличия обременения, что отражено во вступившем в законную силу заочном решении Советского районного суда г. Тулы от 18.03.2016 г. по делу № 2-451/2016.

Согласно пункту 1 статьи 811 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК Российской Федерации, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Таким образом, истец имеет право на получение процентов по ст. 395 ГК РФ на случай просрочки исполнения обязательства по договору по истечении срока, на который заем предоставлялся.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

При таких обстоятельствах оснований для снижения суммы процентов, как о том просил ответчика на основании положений ст. 333 ГК РФ, у суда первой инстанции не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» исковых требований к ФИО2 и необходимости их удовлетворения в данной части в полном объеме.

Суд также полагает требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащим удовлетворению, поскольку для этого имеются установленные законом основания.

Как установлено ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Установление факта наличия или отсутствия задолженности ответчика по кредитному договору на момент рассмотрения спора является юридически значимым обстоятельством для решения вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество либо об отказе в таком обращении.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить 11 взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 02-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 02-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с представленным истцом в материалы дела отчетом об оценке № 13818-АИ/ВТБ-С/19 от 25.01.2019 г. рыночная стоимость 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 125,2 кв. м, на дату оценки составила 7453600 рублей. Доказательств иной рыночной стоимости материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, оценивая представленный стороной истца отчет о рыночной стоимости предмета залога суд полагает возможным в вопросе определения начальной продажной цены предмета залога исходить из данного доказательства.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд считает необходимым установить способ его реализации - на публичных торгах, и, руководствуясь положениями ст. 54 Закона об ипотеке, установить начальную продажную цену этого имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете об оценке № 13818-АИ/ВТБ-С/19 от 25.01.2019 г., что соответствует 7 453600 рублей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенного положения закона, заявляя требование о расторжении договора, сторона должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести существенный ущерб (убытки), который нельзя было предусмотреть заранее.

Принимая во внимание объем просроченных платежей, длительность допущенной ответчиком просрочки, суд приходит к выводу, что условия договора существенным образом заемщиком нарушены, поскольку в случае продолжения его действия, банк в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, исковое требование ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» о расторжении договора займа подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» оплачена госпошлина в размере 38564 рубля 33 копейки, что подтверждается платежным поручением от 20.02.2019 г. № 19, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № З-300/10 от 10.12.2010 г., заключенный между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 задолженность по договору займа № З-300/10 от 10.12.2010 г. в размере 3672866 рублей 88 копеек, судебные расходы в размере 38564 рубля 33 копейки, а всего 3711431 рубль 21 копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество – 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 71-71-19/003/2009-368, установив начальную продажную цену 7453600 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тульского областного суда путем подачи частной жалобы через Советский районный г. Тулы в течение месяца после составление мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 25.06.2019 г.

Председательствующий А.С. Бездетнова

№