Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 (л.д.24), представителя ответчика Администрации г. Саров по доверенности ФИО3 (л.д.95), третьих лиц ФИО4, ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Саров Нижегородской области, финансовому управляющему ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Нижегородской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимости от ****, заключенного истцом с ФИО4 и ФИО5, истец приобрел в собственность здание магазина по адресу ... стр. 2, расположенное на арендованном земельном участке с кадастровым номером № площадью 346 кв.м., назначение – для эксплуатации здания магазина по адресу ....... Переход права на имя истца зарегистрирован в ЕГРН ****, номер регистрации: №. Принадлежащее истцу на праве собственности недвижимое имущество – здание магазина, находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 346 кв.м., назначение – для эксплуатации здания магазина по адресу ..., указанный земельный участок неразрывно связан с находящейся на нем недвижимостью, предоставлен по договору аренды № от ****, заключенному между Администрацией г. Саров Нижегородской области и К.В. на основании распоряжения администрации г. Саров №-П от ****. При продаже К.В. здания магазина по договору купли-продажи от **** ФИО4 и ФИО5 между ними было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от **** на основании которого между собственниками недвижимости (здания магазина и земельного участка) было заключено дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка № от ****№ от **** согласно которому была произведена замена арендатора К.В. на новых арендаторов ФИО5 и ФИО4 В настоящее время истец, как новый собственник здания магазина, расположенного на земельном участке, право аренды которого принадлежит третьим лицам ФИО5 и ФИО4, не имеет возможности заключить с ФИО5 и ФИО4 дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и заключить дополнительное соглашение с собственником земельного участка об изменении арендатора земельного участка в договоре аренды в связи с наличием в отношении указанного земельного участка записи в ЕГРН о наличии обременения – ипотеки в силу закона в пользу К.В., умершего ****. По сведениям истца, ФИО5 и ФИО4 все расчеты с К.В. по состоянию на **** были произведены в полном объеме и ими совместно были поданы заявления о снятии обременения ипотеки в силу закона на здание магазина, на основании которых запись о наличии обременения в отношении указанного объекта была прекращена. К.В. умер.

Поскольку земельный участок, на котором расположено здание магазина, находился в аренде, предметом сделки он не являлся, в стоимость здания магазина не входил, поэтому о факте регистрации на него обременения – ипотеки в силу закона ФИО5 и ФИО4 известно не было и при жизни К.В. заявления о прекращении записи об обременении ими подано не было. Поскольку запись о наличии обременения - ипотеки в силу закона в пользу К.В. на земельный участок прекращена не была, это обстоятельство в настоящее время является для истца препятствием в оформлении права аренды на земельный участок, вследствие чего истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 просит суд прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 346 кв.м., назначение: для эксплуатации здания магазина по адресу .... Исключить запись о залоге в силу закона, зарегистрированной в ЕГРН за № от ****, пользу К.В., в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 346 кв.м., назначение: для эксплуатации здания магазина по адресу ....

Определением суда от 24 декабря 2019 года с согласия представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 произведена замена ненадлежащего ответчика по делу Управления Росреестра по Нижегородской области на надлежащего ответчика по делу Администрацию г. Саров, при этом Управление Росреестра по Нижегородской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Определением суда от 22 января 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен финансовый управляющий умершего должника К.В. – ФИО6

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в тексте искового заявления.

Представитель Администрации г. Саров по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования к Администрации г. Саров не признала, при этом пояснила суду, что в настоящее время ипотека здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу ... (залогодержатель К.В.) прекращена, соответственно ипотека арендных прав на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный под зданием магазина (залогодержатель К.В.) существовать не может и также должна быть прекращена. Отметила, что залогодержатель арендных прав на земельный участок К.В. умер ****. В настоящее время финансовый управляющий ФИО6 осуществляет процедуру банкротства в отношении умершего физического лица К.В., поэтому процедуру прекращения ипотеки арендных прав на земельный участок должен осуществить финансовый управляющий ФИО6, Администрация города Сарова не имеет отношении этой процедуре, поэтому является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску.

Ответчик финансовый управляющий ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена в суд с истекшим сроком хранения.

Третьи лица ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав лиц явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункты 52, 55).

Исходя из совокупного анализа и системного толкования вышеуказанных положений законодательства, отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, **** между К.В. со стороны продавца и ФИО5 и ФИО4 со стороны покупателей был заключен договор купли-продажи, согласно которого покупатели приобрели в общую долевую собственность (3/4 доли в праве у ФИО5 и ? доли в праве у ФИО4) здание магазина по адресу ..., расположенное на арендованном земельном участке с кадастровым номером № площадью 346 кв.м., назначение – для эксплуатации здания магазина по адресу ... (л.д.43).

Согласно п.2.1. договора купли-продажи от **** цена приобретаемого объекта недвижимости составила 7 500 000 руб. и согласно п.2.2 договора оплата производится следующим образом – 7 278 761 руб. 45 коп. перечисляются покупателями безналичным способом за К.В. - должника по исполнительным производствам №-ИП от ****, №-ИП от ****, №-ИП от ****, возбужденным судебным приставом-исполнителем Саровского районного отдела судебных приставов УФССП России по Нижегородской области на счет № 40302810000001000003 в Волго-Вятском ГУ Банка России г. Нижний Новгород, УФК по Нижегородской области (Саровский районный отдел судебных приставов УФССП России по Нижегородской области л/с № <***>), за счет собственных средств в качестве аванса до подписания настоящего договора; денежные средства в сумме 221 238 руб. 55 коп. должны быть уплачены продавцу покупателями наличными за счет собственных средств в срок до ****.

При продаже К.В. здания магазина по договору купли-продажи от **** ФИО4 и ФИО5 между сторонами было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от **** (л.д.44), на основании которого между собственниками здания магазина и органом действующим от имени собственника земельного участка – КУМИ Администрации ..., было заключено дополнительное соглашение № от **** об изменении договора аренды земельного участка № от **** согласно которому была произведена замена арендатора К.В. на новых арендаторов ФИО5 и ФИО4 (л.д.12).

В связи с вышеуказанными условиями договора купли-продажи от **** (оплата в рассрочку) и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от **** в отношении земельного участка площадью 346 кв.м., расположенного по адресу ..., с кадастровым номером № зарегистрирована ипотека в ЕГРН (ЕГРП) ****, номер государственной регистрации № в пользу К.В. (л.д.39-40).

Материалами дела подтверждается, что **** ФИО5 в соответствии с условиями договора перечислил денежные средства в размере 7 278 761 руб. 45 коп. тремя платежами (л.д.9-11), а **** ФИО5 и ФИО4 полностью исполнили свою обязательства по оплате договора купли-продажи от **** в полном объеме (л.д.7-8).

Таким образом, в 2018 году имелись основания для погашения ипотеки, однако К.В. (залогодержатель) с заявлением снятии обременения в Управление Росреестра по Нижегородской области не обращался.

****К.В. умер.

Согласно материалов наследственного дела К.В.№ с заявлениями о принятии наследства или выдаче свидетельства о праве на наследство никто из наследников не обращался. (л.д.36).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.03.2019 по делу № А43-45623/2018 умерший К.В. признан несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утвержден ФИО6 (л.д.96-102).

Третьи лица ФИО4 и ФИО5 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Таким образом, принимая внимание, что обязательства по договору купли-продажи от **** были исполнены покупателями в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи от **** по оплате прекращены надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ), что является основанием и для прекращения существующей ипотеки на земельный участок.

Таким образом, суд прекращает обременение в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 346 кв.м, назначение: для эксплуатации здания магазина по адресу: ......, возникшей в пользу залогодержателя К.В. на основании договора купли-продажи от ****, зарегистрированной в ЕГРН (ЕГРП) ****, номер государственной регистрации №, удовлетворяя исковые требования истца ФИО1 к ответчику финансовому управляющему умершего К.В. – ФИО6

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Саров Нижегородской области суд отказывает, поскольку по заявленным требованиям о прекращении ипотеки указанный ответчик не является надлежащим, право аренды не является имущественным правом, и как обязательственное право не наследуется в качестве выморочного имущества.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 об исключении записи о залоге в силу закона, зарегистрированной в ЕГРН за № от **** в пользу К.В., отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 346 кв.м, назначение для эксплуатации здания магазина по адресу ..., суд отказывает, поскольку исключение записи о залоге в ЕГРН, при наличии решения суда о прекращении ипотеки, которое в силу закона является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, в полном объеме восстанавливает истца в нарушенных правах, и дополнительного указания на исключение записи о залоге в ЕГРН не требуется.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 346 кв.м., расположенного по адресу ..., с кадастровым номером №, возникшей в пользу К.В. на основании договора купли-продажи от ****, зарегистрированной в ЕГРН (ЕГРП) ****, номер государственной регистрации №

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2020 года.

...

Судья Саровского городского суда Д.В. Соколов