Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Алданского района РС (Я) в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

В Алданский районный суд РС (Я) в интересах ФИО1 с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной обратился прокурор Алданского района РС (Я), в обоснование своих исковых требований указал, что ФИО1 и ФИО2 вступили в брак Дата скрыта года, от которого имеют двоих детей ФИО4, Дата скрыта года рождения, и ФИО4, Дата скрыта года рождения. До брака ФИО2 была приобретена квартира, расположенная по адресу: ..., ..., ..., ..., в которой проживала их семья. В Дата скрыта года по обоюдному согласию супругов и за счет общих средств была произведена перепланировка квартиры, сделан капитальный и косметический ремонт, в результате которого общая площадь квартиры значительно увеличилась, однако в БТИ изменения внесены не были. С Дата скрыта года в квартире не проживала, хотя оплачивала задолженность по коммунальным услугам, заключила с ООО «Организация» договора по реструктуризации долга по коммунальным платежам. В октябре Дата скрыта года она узнала о продаже квартиры ФИО2, который снял детей с регистрационного учета по данному адресу. Просит суд признать сделку по отчуждению жилого помещения недействительной.

В судебном заседании ст. помощник прокурора Брагина В.Н. на исковых требованиях настаивает, показала, что нарушены права детей, родители должны действовать в целях защиты их прав. Квартира является общей совместной собственностью, т.к. площадь квартиры изменилась с 42 кв.м. на 72 кв.м. Просит признать сделку купли-продажи квартиры, заключенной между ответчиками ФИО2 и ФИО3, недействительной, применить последствия недействительности сделки по отмене ее регистрации в УФРС РФ по РС (Я) в Алданском районе и отмене регистрации перехода права собственности, т.к. в суде установлено, что стоимость квартиры существенно увеличилась из-за увеличения стоимости площади.

ФИО1 также на иске настаивает, пояснила, что площадь квартиры была 42 кв.м., стала после реконструкции 63 кв.м. Стены были из ДКТ, затем переделали их на ФБС, добавили 1 ДКТ и сделали пристрой в прихожей, добавили ванну, туалет, поменяли полы, рамы на окнах, сделали косметический ремонт. Муж привозил самостоятельно материалы. При реконструкции сидела с детьми, работать ФИО2 не разрешал. В Дата скрыта году он выгнал ее с детьми, жила у знакомой, после - у матери. Также с детьми, ответчиком, матерью имеют по 1/5 доли в г. ..., т.к. проживали в закрытом пос. .... Находится в браке с ФИО2 ФИО3 обманывала, что снимает квартиру.

В подготовительном судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласен, т.к. реконструкцию провел в Дата скрыта году своими силами, ФИО1 не работала, никаких вложений не вносила, реконструкцию производил по причине его разрушения с соседом из того же материала, а остальные материалы брал с поселков, которые закрыли. Площадь квартиры увеличилась за счет установки каркасно-счетового блока, также заменил полы. Совместно решили, что находиться дома с детьми будет ФИО1 Судебное заседание ФИО2 просил рассмотреть в свое отсутствие, о чем имеется его письменное заявление.

Представитель ФИО2 - ФИО5 также не признала иск, т.к. сделка соответствует требованиям законодательства, квартира принадлежала ФИО2 до брака, вложений супруги по увеличению стоимости квартиры не было, замена блока не влечет за собой никаких последствий. В законе нет понятия «значительности» вложения, значительность должна оцениваться до и после произведенного ремонта, чего нет. Площадь квартиры была 46,53 кв.м., после составила 63 кв.м., увеличение было на 16,47 кв.м., что не считает значительным увеличением площади. Материалы были привезены ФИО2 с заброшенных поселков, их не покупали, за ремонт никому не платили, т.к. помогали знакомые, ФИО1 сидела с детьми, участия не принимала, не работала, после работала периодически. Оценка произведена после проведенного ремонта ФИО3, в ходе которого санузел изменен, изменения отразились на жилой площади комнат, проведен косметический ремонт, поэтому сравнивать стоимость не представляется возможным, необходимо сравнить площади. Значительности по площади нет. ... квартиры не увеличилась, площадь квартиры была увеличена за счет нежилой.

Соответчик ФИО3 с иском не согласна, т.к. является добросовестным покупателем, отношения между супругами не должны сказываться на последствиях сделки. Когда въехала, квартира была в неудовлетворительном состоянии: не было стекол, обвис потолок, полы вскрыты, сделали с мужем перегородку в ванной и туалете, поменяли ее путем переноса на сторону кухни, а ранее была на стороне коридора, однако площадь ванны и туалета не изменилась, в одной комнате не было отопительных приборов, был склад запчастей. С 2007 года арендовали квартиру. При ремонте площадь квартиры не меняли.

Представитель органа опеки и попечительства С. показала, что стороны по обоюдному согласию за счет совместно нажитых денежных средств, для улучшения жилищных условий перестроили и перепланировали свою квартиру, однако с детьми ФИО1 с Дата скрыта года в квартире не проживала, квартирой не пользовалась по причине препятствий со стороны ФИО2, который продал квартиру в октябре Дата скрыта года ФИО3, не предупредив об этом ФИО1, снял детей с регистрационного учета. При признании квартиры после реконструкции совместной собственностью права детей будут защищены, в противном случае права детей нарушаются. ФИО2 должен был обратиться в орган опеки за получением разрешения на продажу квартиры.

Представитель органа опеки и попечительства Ш. пояснила, что имеются дети, выписанные без согласия опеки, в связи с чем нарушается их право на проживание.

Представитель УФРС РФ по РС (Я) в Алданском районе ФИО6 показала, что поступило заявление о регистрации права собственности за ФИО2 на основании Договора купли-продажи, акта и распоряжение администрации о приемке выполненных работ. В октябре Дата скрыта года поступило заявление от него о регистрации перехода права собственности за ФИО3, оснований, препятствующих регистрации не было. В договоре купли-продажи имеется пункт о том, что лиц, зарегистрированных в квартире, не имеется. Согласие органа опеки требуется, если дети под опекой либо дольщики. При признании сделки недействительной следует применить последствия ее недействительности путем отмены регистрации права собственности и перехода права собственности.

Специалист П., является экспертом-оценщиком, пояснил, что стоимость строения со временем меняется, если рассматривать строение в Дата скрыта году и в Дата скрыта году. В Дата скрыта году дом не осматривали, поэтому о его стоимости говорить сложно. Если бы реконструкция проводилась на дату оценки, это можно было проследить. Можно сравнить процентное соотношение, изменилась площадь после реконструкции на 26 %. Процентное соотношение площадей квартиры даст в конечном итоге сведения о том, была значительной реконструкция или нет. Рыночная стоимость квартиры была оценена примерно ... тыс.руб. Инвентарная стоимость определяется в рамках затратного подхода, а рыночная - по какой цене квартиры может быть продана. Эти два понятия не сравниваются, поэтому нельзя определить рыночную стоимость, исходя из инвентарной стоимости в Дата скрыта году по техническому паспорту. Определить стоимость квартиры по площади можно на дату оценки, т.к. ее цена меняется с течением времени, даже если прошло полгода, требуется переоценка, подлежащая корректировке. Рассчитать цену квартиры в Дата скрыта году по этим основаниям невозможно. Из расчета увеличения площади на 26 % по старому и новому техническому паспорту стоимость квартиры также увеличивается примерно на ... тыс.руб. Понятия «значительности» в стандартах оценки не имеется, это личное мнение каждого. Полагает, что для определения значительности достаточно сравнить площади.

Специалист Б., является заместителем начальника Отдела по сбору и обработке статистической информации в ..., показала, что цены учитываются статистикой на 1 кв.м. нового жилья и средние цены на вторичном рынке жилья, но на ... цен не имеется, имеется средняя цена по РС (Я). По методологии Росстата деревянное и коттеджное жилье в наблюдении не участвует. В ... и пос. ... все имеющееся жилье низкого качества. Считает, что в связи с проблемой невозможности выявления цен на жилье в ..., в целях сравнения цены квартиры в Дата скрыта году на момент реконструкции и после небходимо оценить квадратные метры по стоимости с учетом площадей квартиры до и после реконструкции, т.е. площади до и после реконструкции умножить на цену квадратного метра, с учетом сложившихся цен на момент рассмотрения спора и выявить получившуюся разницу в цене, после чего возможно определить значительность либо незначительность увеличения стоимости квартиры, с учетом пояснений эксперта, что площадь квартиры увеличилась на 26 %, в связи с этим увеличение цены квартиры примерно на ... тыс.руб. с учетом сложившихся по Республике цен, произошло значительное увеличение площади и цены квартиры.

Суд, выслушав участников процесса, прокурора, изучив и проанализировав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям:

Из дела следует, что ФИО2, ФИО1 с Дата скрыта года состоят в браке, брак не расторгнут, что подтверждается свидетельством о заключении брака Номер скрыт от Дата скрыта года. От данного брака стороны имеют двоих детей - ФИО4, Дата скрыта года рождения, ФИО4, Дата скрыта года рождения.

Судом установлено, что ФИО2 имел в собственности квартиру по адресу: ......, ..., ..., ..., ..., ..., на основании договора купли-продажи квартиры от Дата скрыта года, что подтверждается договором, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества от Дата скрыта года Номер скрыт. Следовательно, ФИО2 приобрел данную квартиру до брака.

Также судом установлено, что ФИО2 произвел реконструкцию и перепланировку спорной квартиры в Дата скрыта году, что сторонами не оспаривается, однако, как следует из их пояснений, реконструкцию оформлять надлежащим образом не стали, новый технический паспорт получать не стали, ФИО2 обратился за разрешением реконструкции квартиры (ее переустройству и перепланировке) только в Дата скрыта году с целью ее дальнейшей продажи ФИО3, что подтверждается актом приемки выполненных ремонтно-строительных работ, связанных с переустройством или с перепланировкой жилого или нежилого помещения от Дата скрыта года, решением Номер скрыт от Дата скрыта года о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, распоряжением МО «ХХХ» Номер скрыт от Дата скрыта года. При анализе судом представленных технических паспортов до и после проведения переустройства (реконструкции) квартиры установлено, что общая площадь квартиры изменилась с 46,53 кв.м. на 63 кв.м., жилая с 26,55 кв.м. на 28 кв.м., о чем также свидетельствует справка АБТИ от Дата скрыта года.

Из материалов дела следует, что данную квартиру ФИО2 продал ФИО3 по договору купли-продажи квартиры от Дата скрыта года, дата регистрации Дата скрыта года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права УФРС по РС (Я) от Дата скрыта года Номер скрыт.

Анализируя пояснения специалистов П., Б. и принимая во внимание пояснения первого о том, что оценку возможно провести только по стоимости квартиры на момент рассмотрения спора, т.е. после реконструкции, назначение в этом случае экспертизы по оценке в Дата скрыта году результатов не будет иметь, суд пришел к следующим выводам: цену на спорную квартиру в Дата скрыта году в ... с учетом сложившихся в этом месте цен установить невозможно, существуют только цены по РС (Я) на каменное жилье, однако у сторон квартира в деревянном доме, можно сравнить процентное соотношение площадей до и после реконструкции, что составляет увеличение на 26 %, и по данному показателю можно сделать вывод о том, была значительной реконструкция или нет, т.е. достаточно сравнить площадь квартиры до и после реконструкции. В связи с проблемой невозможности выявления цен на жилье в ... в Дата скрыта году, в целях сравнения цены квартиры в Дата скрыта году на момент реконструкции и после суд пришел к выводу о том, что по этим основаниям возможно оценить стоимость квартиры, исходя из площади до и после реконструкции, с учетом стоимости квадратного метра на момент имеющейся в деле оценки, т.е. площади до и после реконструкции умножить на цену квадратного метра с учетом сложившихся цен на момент рассмотрения спора и выявить получившуюся разницу в цене квартиры, как до, так и после проведенной реконструкции, после чего и определить значительность либо незначительность увеличения стоимости квартиры, что также пояснила специалист Б. Рыночная стоимость квартиры была оценена на момент рассмотрения иска, исходя из площади после реконструкции 63 кв.м., примерно ... тыс.руб., как пояснил специалист П., по заключению этого же эксперта - отчету Номер скрыт стоимость квартиры составила ... руб. на Дата скрыта года. Однако из расчета увеличения площади на 26 % по старому и новому техническому паспорту, что составляет увеличение площади квартиры более, чем на 1/4 часть, стоимость квартиры также увеличивается, исходя из вышеуказанной экспертом стоимости, примерно на ... тыс.руб., как пояснил специалист П. и что согласуется с представленной им оценкой квартиры на момент рассмотрения спора. Как следует из пояснений специалиста Б., данная разница в площади и цене квартиры является существенной и значительной, т.к. увеличилась площадь квартиры, что также подтвердил специалист-эксперт П. Доводы представителя ФИО5 в той части, что соответчица ФИО3 произвела ремонт и улучшения в квартире, в данном случае опровергаются пояснениями специалиста - эксперта П., что в данном случае при оценке учитывается площадь квартиры и ее увеличение, что отражается на цене, состояние квартиры оценивается им при осмотре.

При анализе представленных сторонами доказательств и определении, насколько увеличилась стоимость квартиры, суд исходил из ее действительной стоимости (а не на основе справки БТИ), определяемой с учетом сложившихся в данной местности цен на строительные материалы и работы, транспортные услуги, места расположения дома, степени его благоустройства, износа, возможности его использования, что полностью отражено в заключении эксперта до и после произведенных в нее вложений.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Следовательно, у суда имеются все основания для признания имущества - спорной квартиры совместной собственностью супругов А-вых, т.к., во-первых, в это имущество были вложены общие усилия супругов, т.к. ФИО2 производил реконструкцию, а ФИО1 с обоюдного их согласия осуществляла уход за малолетними детьми, во-вторых, в это имущество были вложены личные средства супругов, т.к. доставленные для реконструкции материалы ФИО2 являлись с момента их доставки и поступления во владение супругов А-вых их общей совместной собственностью и материалы были применены при реконструкции квартиры данных супругов, в третьих, такие вложения и усилия супругов значительно увеличили стоимость данного имущества, что может быть не только результатом капитального ремонта, реконструкции, переоборудования, но и постройки и создания на базе имущества новой вещи и т.д. В связи с чем к доводам представителя ФИО5, что не были вложены денежные средства в реконструкцию квартиры ФИО1, ФИО2 привозил материал с заброшенных поселков, а не покупал его, суд относится критически по вышеизложенным основаниям. Утверждение данного представителя, что ФИО1 с детьми имеют квартиру в ..., значит, имеют жилье, необоснованно, т.к. данное жилье имеет и ФИО2 в размере 1/5 доли, как следует из пояснений сторон, наличие данного жилья последствий по заявленному иску не имеет. Кроме того, судом поставлена под сомнение ссылка ФИО1 о приобретении материалов и расчетов ею за оказание услуг с работниками по реконструкции квартиры, т.к. отсутствуют доказательства.

При этом отсутствие самостоятельного дохода у ФИО1 не умаляет согласно п. 3 ст. 34 СК РФ ее прав на общее имущество. Согласно указанной норме право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (при этом супруг не обязан доказывать уважительности неполучения им дохода - исходить надо из того, что супругами по этому вопросу была достигнута договоренность. В данном случае это означает, что ремонт квартиры производился не за счет собственных средств и усилий мужа, а за счет общего имущества и усилий обоих супругов. Поэтому в случае значительного увеличения стоимости квартиры супруга ФИО1 может претендовать на ее половину. Брачный договор, предусматривающий иное, между супругами не был заключен.

Учитывая вышеизложенное, ФИО2 при совершении сделки купли-продажи квартиры ФИО3 нарушил требование ч. 2 ст. 253 ГК РФ, в соответствии с которой распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, в связи с чем по ч. 3 указанной статьи ГК РФ сделка, связанная с распоряжением ФИО2 совместной собственностью супругов А-вых, должна быть признана недействительной. Судом также установлено, что полномочия у ФИО2 действовать в интересах ФИО1 отсутствовали. Кроме того, как следует из пояснений ФИО1 и соответчицы ФИО3, первоначально ФИО3 арендовала данную квартиру с Дата скрыта года, после купила ее у ФИО2, о чем ФИО1 не знала и не могла знать, доказательств обратного суду не было представлено. При этом суд также учитывает пояснения представителя УФРС РФ по РС (Я) в АР ФИО6, что ФИО2 написал заявление, что в браке не состоит, чем ввел в заблуждение, должен отвечать за достоверность сведений и документов; в противном случае потребовали бы согласие супруги, т.к. реконструкция была в браке.

Согласно с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента ее заключения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, в связи должно быть прекращено право собственности на квартиру самого ФИО2 и соответчицы ФИО3 с переходом к ней права собственности от ФИО2 с прекращением регистрации данных прав и перехода прав и применены последствия недействительности сделки в пользу ФИО3 по инициативе суда, т.к. неприменение данных последствий поставит стороны в неравное положение, поскольку последствия недействительности сделки применены только в пользу продавца ФИО2 и его супруги ФИО1, а новое обращение в суд ФИО3 повлечет неоправданную потерю времени, может затруднить исполнение будущего решения, что не согласуется с общеустановленными принципами справедливости. С учетом изложенного подлежит взысканию в пользу ФИО3 с ФИО2 ... руб., полученных им по сделке.

К представленным со стороны ответчицы ФИО3 квитанций по оплате за строительные и ремонтные материалы суд относится критически, т.к. данными квитанциями реконструкция жилья не подтверждается, подтверждается факт проведения ремонта квартиры ответчицей, которая также пояснила, что реконструкцию не проводила, сместила в сторону кухни ванную и туалет, от чего площадь квартиры не изменилась, оставалась площадь та же, что была после реконструкции, произведенной ФИО2, что также подтверждается пояснением специалиста-эксперта П., что при этом площадь квартиры не была увеличена.

Представленный на рассмотрение суда договор о реструктуризации долга по коммунальным платежам Номер скрыта от Дата скрыта года не является основанием для признания права собственности за ФИО1 на спорную квартиру, влечет иные правовые последствия.

Доводы представителя ФИО5, что полезная (жилая) площадь квартиры увеличилась несущественно, поэтому значительного увеличения стоимости жилья не произойдет, ФИО2 провел перепланировку, а не реконструкцию, суд пришел к выводу считать необоснованными, т.к. из пояснений специалиста П. следует, что при оценке берут за основу общую площадь квартиры и оценку должны производить, исходя только из общей площади квартиры, ФИО2 провел реконструкцию, т.к. на месте старой квартиры построил новую большей площади за счет прилегающей свободной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, 333.19 НК РФ подлежит взысканию с ответчиков государственная пошлина в размере на момент подачи иска прокурором в суд.

По изложенному, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Алданского района РС (Я) в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата скрыта года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в отношении квартиры, расположенной по адресу: ...

Отменить регистрацию права собственности ФИО2, ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ..., и переход права собственности на указанную квартиру к ФИО3.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 ... (...) руб.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 государственную пошлину в доход государства в размере 100 (сто) руб. в солидарном порядке.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РС (Я) через Алданский районный суд РС (Я) в течение 10 дней.

Судья: Топоркова С.А.