Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дудка А.И. и Дудка Л.В. к ООО «Навигатор» расторжении договора аренды нежилого помещения, выселении и взыскании задолженности и неустойки по договору аренды и встречные исковые требования ООО «Навигатор» к Дудка А.И. и Дудка Л.В. о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Дудка Л.В., Дудка А.И. обратились в суд с иском к ООО «Навигатор» о расторжении договора аренды нежилого помещения, выселении и взыскании задолженности и неустойки по договору аренды. В первоначально заявленных исковых требованиях истцы просили расторгнуть в судебном порядке договор аренды нежилого помещения - кафе (литер «Б»), находящееся по адресу: ... заключенный 01.08.2009г. между Дудка И.Е. и обществом с ограниченной ответственностью «Навигатор», взыскать с ООО «Навигатор» в пользу истцов 193 752 рубля 50 копеек, в том числе: сумму основного долга по договору аренды в размере 135 00 рублей и неустойку в сумме 58752 рубля 50 копеек, и выселить общество с ограниченной ответственностью «Навигатор» из помещения - литер «Б» находящегося по адресу: ...

В ходе производства по настоящему гражданскому делу истцами неоднократно увеличивались исковые требования в части размера суммы, подлежащей взысканию с ответчика; последнее увеличение исковых требований было произведено истцами в судебном заседании 29 сентября 2010 года. В соответствии с указанными увеличениями истцы просили суд взыскать с ООО «Навигатор» в пользу Дудка А.И. и Дудка Л.В. 789 702 рубля 50 копеек, в том числе: сумму основного долга по состоянию на 29.09.2010г. по договору аренды в размере 516 000 рублей и неустойку по состоянию на 01.03.2010г. в сумме 273 702 рубля 50 копеек. В части расторжения в судебном порядке договора аренды и выселения ответчика из спорного нежилого помещения требования истцами не изменялись.

В связи с принятием судом увеличения исковых требований судебное заседание отложено на 30 сентября 2010 года.

В судебном заседании 30 сентября 2010 года истцы уточнили исковые требования и просили суд взыскать с ООО «Навигатор» в пользу Дудка А.И. и Дудка Л.В. задолженность по арендной плате путем зачета стоимости всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 01.08.2007 года по 01.08.2009 года, признав за истцами в равных долях право собственности на указанные улучшения, перечень которых определен в соответствии с заключением экспертов экспертной организации ... №07-10 от 02.09. 2010 года по настоящему гражданскому делу; взыскать с ООО «Навигатор» в пользу Дудка А.И. и Дудка Л.В. в порядке статьи 622 ГК РФ 180.000 рублей.

Также в указанном заявлении истцами заявлен отказ от исковых требований в части досрочного расторжения договора аренды в связи с истечением срока действия указанного договора, а также отказ от исковых требований в части выселения ООО «Навигатор» из спорного нежилого помещения в связи с наличием вступившего в законную силу решения от 08 июля 2010 года Таганрогского городского суда Ростовской области о выселении ответчика из указанного помещения.

Отказ от исковых требований в указанной истцами части принят судом и производство по делу в части указанных требований судом прекращено соответствующим определением суда, вынесенным в порядке статей 220, 221 ГПК РФ. Определение в деле имеется.

В обоснование уточненных исковых требований истцы указали, что договором аренды нежилого помещения от 01 августа 2009 года между истцами и ответчиком произведена новация ранее существовавших обязательств ООО «Навигатор» по уплате арендных платежей путем зачета задолженности, а также предстоящей арендной платы в срок до 01.03. 2010 года стоимостью всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 01.08. 2008 года по 01. 08. 2009 года.

Таким образом, по мнению истцов, с ответчика подлежит взысканию причитающаяся истцам арендная плата путем зачета стоимости всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 01.08. 2007 года по 01. 08. 2009 года.

Кроме того, истцы полагают, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ, с ООО «Навигатор» подлежит взысканию арендная плата за все время просрочки с 01.03. 2010 года по 30.09. 2010 года ответчиком возврата арендованного имущества собственникам, то есть за 6 месяцев, по 30.000 рублей за каждый месяц в соответствии с п. 5.10 Договора аренды нежилого помещения от 01 января 2009 года. Указанная сумма составляет (6 месяцев х 30.000 рублей) 180.000 рублей.

Ответчик ООО «Навигатор» исковые требования не признало и предъявило истцам встречный иск, поступивший в суд 14.01. 2010 года, о взыскании стоимости неотделимых улучшений помещения, неосновательного обогащения и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со встречным иском ООО «Навигатор» просило взыскать с Дудка А.И. и Дудка Л.В. в пользу ООО «Навигатор» неосновательное обогащение в сумме 84100 рублей и 7683 рубля процентов в порядке статьи 1107 ГК РФ, применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 02.08. 2007 года нежилого помещения - кафе литер «Б» по адресу: ... общей площадью 52,5 кв.м., взыскав в пользу ООО «Навигатор» с Дудка А.И. и Дудка Л.В. солидарно 328000 рублей, взыскать в пользу ООО «Навигатор» с Дудка А.И. и Дудка Л.В. солидарно 533279, 3 рубля стоимости неотделимых улучшений, а всего 953080,3 рубля.

Также ООО «Навигатор» просило взыскать с Дудка А.И. и Дудка Л.В. судебные издержки в виде расходов по уплате государственной пошлины, расходы по оплате производства экспертизы и расходы на оплату услуг представителя.

Своим заявлением от 24.05.2010 года ООО «Навигатор» увеличило исковые требования в части взыскания суммы процентов и стоимости неотделимых улучшений. Общая сумма требований по встречному иску, с учетом их увеличения, составила 1192137 рублей.

В судебном заседании 30.09.2010 года ООО «Навигатор» повторно уточнило требования встречного иска, и просило суд взыскать с Дудка А.И. и Дудка Л.В. в пользу ООО «Навигатор» неосновательное обогащение в сумме 84100 рублей и 18237,8 рубля процентов в порядке статьи 1107 ГК РФ, применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 02.08. 2007 года нежилого помещения - кафе литер «Б» по адресу: ... общей площадью 52,5 кв.м., взыскав в пользу ООО «Навигатор» с Дудка А.И. и Дудка Л.В. солидарно 328000 рублей, взыскать в пользу ООО «Навигатор» с Дудка А.И. и Дудка Л.В. солидарно 761800 рублей стоимости неотделимых улучшений, 8400 рублей убытков, а всего - 1200537 рублей.

Также ООО «Навигатор» просило взыскать с Дудка А.И. и Дудка Л.В. солидарно судебные издержки в виде расходов по уплате государственной пошлины, расходы по оплате производства экспертизы и расходы на оплату услуг представителя.

Обосновывая требования встречного иска ООО «Навигатор» указало, что договор аренды от 02.08. 2007 года является ничтожной сделкой, поскольку собственниками спорного нежилого помещения, в том виде, в котором оно было сдано в аренду, Дудка А.И. и Дудка Л.В. стали только 15.10. 2007 года, когда получили свидетельства о государственной регистрации права. Данное обстоятельство, по мнению истца по встречному иску, указывает на несоответствие договора аренды от 02.08. 2007 года требованиям статей 130, 131, 132, 164, 608 ГК РФ и влечет его недействительность в силу ничтожности. По мнению ООО «Навигатор» следует считать действующим договор аренды, заключенный сторонами 01.11. 2007 года, в соответствии с условиями которого арендная плата составляет 3000 рублей в месяц, в связи с чем в пользу ООО «Навигатор» с ответчиков по встречному иску следует солидарно взыскать 84100 рублей в качестве неосновательного обогащения, 18237 рублей 80 копеек процентов на указанную сумму в порядке статьи 1107 ГК РФ, и 328000 рублей переплаты в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, ООО «Навигатор» полагает, что в его пользу с Дудка А.И. и Дудка Л.В. подлежит взысканию в солидарном порядке стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в спорном нежилом помещении в соответствии со статьей 623 ГК РФ, в сумме 761800 рублей, убытки в соответствии со статьей 15 ГК РФ в сумме 8400 рублей за оплату услуг по получению санэпидзаключения. Всего же, по мнению ООО «Навигатор» Дудка А.И. и Дудка Л.В. обязаны уплатить истцу по встречному иску солидарно 1200537 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины, по оплате производства экспертизы и расходы на оплату услуг представителя.

В ходе судебного заседания представитель истцов по первоначальному иску адвокат Хоменко С.Б., действующий на основании доверенности №1-3046 от 02.09 2009 г., заявленные требования поддержал в полном объеме, и пояснил, что истцы являются собственниками спорного нежилого помещения- кафе литер «Б», расположенного по адресу: ... общей площадью 52,5 кв.м., которое с августа 2007 года находится во владении и пользовании у ответчика по делу - ООО «Навигатор». Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи. После передачи помещения стороны неоднократно продлевали арендные правоотношения путем подписания новых договоров, при этом нежилое помещение из владения и пользования ответчика не выбывало и до настоящего времени находится у ответчика и собственникам не возвращено.

01 января 2009 года между сторонами был подписан очередной договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 5.10 которого арендная плата составляет 30000 рублей в месяц.

Поскольку ответчик ООО «Навигатор» своих обязательств по внесению арендной платы не исполнял вследствие чего образовалась задолженность, стороны 01 августа 2009 года совершили новацию ранее существовавших обязательств ООО «Навигатор» по уплате арендных платежей путем зачета задолженности, а также предстоящей арендной платы в срок до 01.03. 2010 года стоимостью всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 01.08. 2008 года по 01. 08. 2009 года. Новация была совершена путем подписания договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2009 года. Однако и это условие ответчиком не исполнялось, в связи с чем истцы в претензионном порядке потребовали исполнения новации, направив ответчику соответствующее требование от 13.08. 2009 года, установив срок исполнения до 20.08. 2009 года, под угрозой досрочного расторжения договора аренды и выселения ООО «Навигатор» из арендуемого помещения в судебном порядке.

Ответчик претензию отклонил, что послужило основанием для обращения в суд.

Просил первоначальный иск удовлетворить.

ООО «Навигатор», в лице представителя адвоката Кирьяновой Е.В., первоначальный иск не признал, указав на то, что договор от 01 августа 2009 года является незаключенным, поскольку в нем не приведен подробный перечень всех произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении улучшений, договор от 01 января 2009 года также является незаключенным, поскольку арендная плата в нем была согласована только до 01.06. 2009 года, а не на весь срок договора - до 01 декабря 2009 года.

Просила первоначальный иск оставить без удовлетворения, удовлетворить встречный иск. В обоснование требований встречного иска представитель привел доводы, указанные во встречном исковом заявлении.

Представитель ответчиков по встречному иску адвокат Хоменко С.Б. требования встречного иска не признал, просил встречный иск оставить без удовлетворения. Свое несогласие с требованиями встречного иска представитель обосновал тем, что оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений не имеется, поскольку условиями новации от 01.08. 2009 года предусмотрена передача всех улучшений, выполненных ООО «навигатор» в спорном нежилом помещении в собственность Дудка А.И. и Дудка Л.В. в качестве зачета задолженности ООО «Навигатор» по внесению арендных платежей, а также в счет арендной платы в срок до 01.03. 2010 года. Поскольку ООО «Навигатор» владело и пользовалось арендованным имуществом до 01.03. 2010, а также владеет и пользуется спорным помещением до настоящего времени, оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений не имеется. Не имеется оснований и для признания ничтожным договора аренды от 02 августа 2007 года, поскольку предмет аренды в указанном договоре сторонами согласован, помещение передано ответчику соответствующим актом, и до настоящего времени находится во владении и в пользовании у ответчика. Неосновательного обогащения у Дудка А.И. и Дудка Л.В. не возникло, так как все платежи производились ООО «Навигатор» в рамках сложившихся арендных правоотношений.

Третье лицо на стороне ответчиков по встречному иску - Дудка И.Е. просила удовлетворить первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения первоначального иска, и к необходимости отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Навигатор». При этом суд исходит из следующего.

Собственниками спорного нежилого помещения-кафе, литер Б, 1 этаж, комнаты: 1-3, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенного по адресу: ... являются в равных долях истцы Дудка А.И. и Дудка Л.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.10. 2007 года серии № соответственно.

02 августа 2007 года между собственниками указанного нежилого помещения в лице уполномоченного представителя Дудка И.Е. и ООО «Навигатор», в лице генерального директора Ч был заключен договор аренды сроком до 01 августа 2008 года, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор - ООО «Навигатор» принял указанное нежилое помещение за плату во временное пользование.

В соответствии с п. 5.1. указанного договора арендная плата составляет 30000 рублей в месяц. Предмет аренды - нежилое помещение, указанное в п.1.1. договора аренды передано согласно Техническому паспорту БТИ, выданному 11 июля 2007 года.

Тогда же, 02.08. 2007 года указанное нежилое помещение принято ООО «Навигатор» соответствующим актом приема-передачи Помещения от 02.08. 2007 года.

Таким образом, на момент приема-передачи предмета аренды у сторон по договору не имелось сомнений ни относительно принадлежности указанного помещения Дудка А.И. и Дудка Л.В., ни относительно согласования предмета аренды - нежилого помещения-кафе, литер Б, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенного по адресу: ...

Более того, в п. 1.1. названного договора указано, что помещение передается на основании Технического паспорта БТИ от 11 июля 2007 года, выданного до 02 августа 2007 года.

Все перечисленные обстоятельства указывают на безусловную осведомленность сторон о предмете аренды, его принадлежности, а также на то, что к моменту подписания названного договора аренды спорное помещение существовало в том виде, в котором оно было передано в соответствии с договором аренды и актом приема передачи от 02 августа 2008 года.

То обстоятельство, что свидетельства о праве собственности в отношении нежилого помещения-кафе, литер Б, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенного по адресу: ... были получены Дудка А.И. и Дудка Л.В. только 15.10. 2007 года не является нарушением действующего законодательства и не влечет недействительность договора аренды от 02.08. 2007 года. Данными свидетельствами предмет аренды не изменяется, равно как не изменяется и состав собственников недвижимого имущества, переданного в аренду. Указанное обстоятельство не является несоответствием требованиям закона, предусмотренным статьей 168 ГК РФ в качестве основания для признания сделки недействительной (ничтожной).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды от 02 августа 2007 года указанным требованиям закона соответствует.

По указанным основаниям суд отвергает довод встречного иска ООО «Навигатор» о ничтожности договора аренды от 02 августа 2008 года, как неосновательные.

Нельзя согласиться с доводами ООО «Навигатор» о необходимости применения к сложившимся между сторонами арендным правоотношениям условия об арендной плате, установленные договором от 01 ноября 2007 года, в соответствии с п. 5.1. которого, арендная плата составляет 3000 рублей в месяц.

С учетом представленных документов, суд считает, что указанный договор сторонами не исполнялся, а исполнялся договор аренды от 02 августа 2007 года. На это обстоятельство со всей очевидностью указывают представленные ООО «Навигатор» расходно-кассовые ордера. Данные документы от 19.10.07, 16.11.07, 13.08.07, 30.09.07, 11.02.08, 23.03.08, 07.12.07, 15.01.08, 28.07.08, 27.05.08, 07.06.08 содержат указание на то, что производится оплата арендных платежей на основании договора аренды от 02 августа 2007 года.

Поскольку все перечисленные платежи совершены как до подписания договора аренды от 01 ноября 2007 года, так и после его подписания, а также с учетом того, что данные документы не содержат указание на такое основание платежа, как договор аренды от 01 ноября 2007 года, а также и с учетом того обстоятельства, что ни одна из сторон не потребовала от другой исполнения подписанного договора от 01 ноября 2007 года, суд полагает, что названный договор не исполнялся, а вместо него исполнялся заключенный ранее сторонами договор аренды от 02 августа 2007 года.

Указанное обстоятельство является основанием для отказа ООО «Навигатор» в требовании о взыскании в качестве неосновательного обогащения якобы имевшей место переплаты, поскольку таковой ООО «Навигатор» не производилось.

В судебном заседание представитель ООО «Навигатор» подтвердило, что спорное нежилое помещение с 02 августа 2007 года находится у ООО «Навигатор» и собственникам не возвращено.

01 января 2009 года сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения-кафе, литер Б, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенного по адресу: ... на срок с 01 января 2009 года по 01 декабря 2009 года, в соответствии с п. 5.10 которого оплата до 01 марта 2009 года по 01 июня 2009 года составляет 30000 рублей. В соответствии с п. 5.2. указанного договора ежемесячная оплата за пользование Помещением производится 01 числа месяца аренды. Данный договор является последним подписанным сторонами соглашением, в котором определена денежная сумма в качестве арендной платы.

Оценивая указанные условия по правилам статьи 431 ГК РФ, суд, сложившихся между сторонами правоотношений, приходит к выводу, что сторонами арендная плата согласована ежемесячно с 01 марта 2009 года по 01 июня 2009 года по 30000 рублей.

Именно указанный размер арендной платы суд полагает возможным использовать для целей статьи 622 ГК РФ.

01 августа 2009 года стороны подписали договор аренды нежилого помещения. Данный договор суд оценивает как соглашение о новации.

В соответствии со ст.414 ГК РФ обязательство превращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из приведенного договора от 1.08.2009г. следует, что Арендодатель и Арендатор исходя из имеющейся задолженности, возникшей в результате неисполнения Арендатором Договора аренды нежилого помещения от 1.01.2009г. и невозможности дальнейшей оплаты Арендатором арендной платы за пользование помещением пришли к соглашению.

Далее в договоре указываются условия соглашения, по которому Арендатор передает в собственность арендодателю результате всех работ по благоустройству и техническому оснащению помещения и прилегающей к нему территории произведенные Арендатором из собственных средств в период с 1.08.2007г. по 1.08.2009г.

При этом в п.3.1 Договора указано, что Арендодатель передает арендатору в пользование помещение до 1.03.2010г. в счет стоимости результатов строительных и отделочных работ и задолженности по арендной плате за период с 1.04.2009г., включая проценты по 5 августа 2009г. возникшей в результате неисполнения Договора аренды. В случае несогласия арендатора в с условиями данного договора Арендодатель оставляет за собой право закрыть вышеуказанное помещение 6 августа 2009г.

Таким образом данным договором достигнуты договоренности по всем существенным вопросам, в связи с чем суд признает указанный договор новацией в порядке ст.414 ГК РФ.

Ответчиком ООО «Новигатор» условия договора от 1 августа 2009г. л.д.28-29 Т1) не исполнены в связи с чем исковые требования истцов Дудка А.И. и Дудка Л.В. подлежат удовлетворению со взысканием с ООО «Навигатор» в их пользу задолженность по арендной плате путем зачета стоимости всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 1.08.2007г. по 1.08.2009г., признав за истцами в равных долях право собственности на указанные улучшения.

Перечень улучшений указан в п. 1.3 Договора от 1 августа 2010г. и в заключении эксперта экспертной организации «... №07 от 2.09.2010г.

Следует отказать в иске о признании права собственности на произведенные улучшения в части указанных в п.1.4 Договора от 1 августа 2009г. - предметов мебели, украшения интерьера, бытовой техники, посуды и кухонного оборудования.

С ООО «Навигатор» в пользу истцов, в порядке ст.622 ГК РФ, подлежит взысканию задолженность по арендным платежам (6 месяцев по 30000 рублей) - в размере 180000 рублей.

Исковые требования ООО «Навигатор» по встречному иску подлежат отклонению в полном объеме.

В силу ст.98 ГПК РФ с ООО «Навигатор» подлежат взысканию в пользу Дудка А.И., произведенные им расходы по оплате государственной пошлины в размере 3537,50 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.98,193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Дудка А.И. и Дудка Л.В. к ООО «Навигатор» - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Навигатор» в пользу Дудка А.И. и Дудка Л.В. задолженность по арендной плате путем зачета стоимости всех улучшений, произведенных ООО «Навигатор» в спорном нежилом помещении в период с 1.08.2007г. по 1.08.2009г., признав за истцами в равных долях право собственности на указанные улучшения, за исключением указанных в п.1.4 Договора от 1 августа 2009г. - предметов мебели, украшения интерьера, бытовой техники, посуды и кухонного оборудования, а также со взысканием с ООО «Навигатор» в пользу истцов Дудка А.И. и Дудка Л.В. 180000 рублей, по 90000 рублей каждому.

Взыскать с ООО «Навигатор» в пользу Дудка А.И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3537,50 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований - отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «Навигатор» к Дудка А.И. и Дудка Л.В. - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Таганрогский городской суд в течении 10 дней.

Судья Юрченко Н.Н.