Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 16 марта 2022 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «МАЙ» о возложении обязанности выполнить восстановительный ремонт, взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску об изменении условий договора, возложении обязанности произвести перерасчет, передать имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Май» о возложении обязанности выполнить восстановительный ремонт, возвратить помещение в первоначальном виде, взыскании задолженности по договору аренды за 2020 год в размере 162 500 руб., за 2021 год с 01.10.2021 по день фактической передачи объекта согласно условиям договора аренды. В обоснование заявленных требований указал, что заключил с ответчиком договор аренды нежилых помещений, срок которого истек, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате. Кроме того, по условиям договора, ответчик обязан произвести восстановительный ремонт помещения.

ООО «Май» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просит изменить условия договора аренды нежилых помещений: не устанавливать арендную плату за апрель и май 2020 года; установить арендную плату за июнь 2020 года в размере 25000 рублей, НДС не облагается; за период с июля по сентябрь 2020 года - в размере 37500 рублей за месяц, произвести перерасчет арендной платы по договору аренды нежилых помещений №... от 12 сентября 2019 года, признать договор аренды нежилых помещений №... от 12 сентября 2019 года в части внесения арендных платежей исполненным в полном объеме, возложить на ФИО2 обязанность передать удерживаемое имущество: кофемашина ...; холодильная витрина «...; шкаф холодильный «...; холодильник «...; холодильник «...; холодильник ...; терминал ...; охладитель проточный на 6 сортов; башня (колонна) на 5 сортов; раздаточная головка в сборе; редуктор ...; пеногаситель ...; шланг пивной; шланг газовый; баллон углекислотный; стеллажи стеклянные в сборе (хром)- 5шт; стол (хром); шуруповерт ... - 1 шт.; перфоратор ...- 1 шт.; лестница стремянка - 1 шт.; ...; Монитор ...; Рутокен ...; Принтер этикеток ...; Сканер ...; клавиатура ... 3 шт.; мышь ...; Фискальный накопитель ...; Весы ...: Весы с печатью этикеток “..." ...; Сканер ШК (ручной, имидж 2D ) ... 2 шт.; POS-компыотер ... черный; Процессор ... 3 3200G с комплектующими; Видеокамеры ...- 1 шт.; Регистратор: Телефон ... -2шт.; Радиотелефон - 1 шт.; Елка - 1 шт.; Гирлянда (сетка) - 3 шт.; Тент зонт для уличной торговли - 1 шт.; товар, находящийся в кофемашине (кофе, сливки, сахар). Кроме того, просит взыскать судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 12000 рублей и оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ООО «Кофемашина 11», ООО «Лимани», АО «Торговая Компания «Мегаполис», ООО «Сазонов», ООО «ТОН», ИП ФИО3, ООО «Сбербанк-Сервис».

Истец ФИО2 до перерыва в судебном заседании пояснил, что просит взыскать за апрель и май 2020 года по 50000 руб., июнь и июль 2020 года по 25 000 руб., за август 2020 года – 12500 руб., так как за август 12500 руб. оплачено в декабре 2020 года. Всего задолженность составляет 162 500 руб. Никаких дополнительных соглашений об отсрочке, уменьшении или освобождении от арендной платы стороны не заключали.

Представитель ответчика ООО «Май» ФИО1 заявленные требования не признала и пояснила, что истцу неоднократно направлялись для подписания дополнительные соглашения об освобождении от арендной платы и уменьшении ее размера, однако истец уклонился.

Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению частично.

Установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером ... принадлежит на праве собственности ФИО2

12 сентября 2019 года между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Май» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №..., который зарегистрирован 27.09.2019 за № ...

По условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения в здании механического цеха №...(по плану 1-й этаж №...), расположенное по адресу: ... общей площадью ... квадратных метра (далее - объект), кадастровый номер ..., из которых ... кв.м.- торговая площадь, из них ... кв.м, для обслуживания посетителей.

Указанный объект принадлежит арендодателю на праве договора безвозмездного пользования от 10.09.2019 с правом использования и сдачи его в аренду (субаренду) третьим лицам с 01.10.2019 с согласия ссудодателя (собственника) Приложением №2 к настоящему договору.

Договором предусмотрено, что он вступает в силу с даты регистрации и действует по 30 сентября 2021 года. Объект будет использоваться арендатором в целях оказания услуг общественного питания (п. 2.4 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата оговаривается сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору, которое подписывается сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны вправе с соблюдением условий п. 3.8 выразить желание изменить данное дополнительное соглашение, предупредив о своем намерении другую сторону не менее чем за 15 дней в письменной форме. В случае не достижения сторонами согласия относительно суммы арендной платы, договор подлежит досрочному расторжению.

Арендная плата по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором на расчетный счет арендодателя и производится ежемесячно в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца на основании выставленного счета на оплату аренды помещения и акта оказанных услуг, составленных арендодателем. Обязанность по оплате арендной платы считается исполненной арендатором с момент зачисления денежных средств на расчетный счет в банк арендодателя. Арендная плата начисляется и подлежит оплате с момента фактической передачи арендодателем объекта по акту приема-передачи. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней пользования объектом. (пункты 3.4, 3.5, 3.6).

Пунктом 3.8 предусмотрено, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год и не более чем на индекс изменения потребительских цен (или уровень инфляции), в т.ч. при продлении срока действия договора и его перезаключении.

Арендатор в день регистрации договора вносит обеспечительный платёж за сохрани имущества арендодателя в размере 50000 рублей, за счёт которого будет восстановлено имущество, находящееся на объекте, выполнен восстановительный ремонт объекта и/или оплачена аренда, в случае не оплаты или не полной оплаты её арендатором. Обеспечительный платёж возвращается арендатору, если на момент возврата помещения будет передано в том же состоянии, каком получено арендатором (Приложение 3) и отсутствия задолженности по аренде и коммунальным платежам (пункт 3.11).

Возврат объекта арендодателю в случае истечения срока аренды, а также его досрочного прекращения, осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представите арендодателя и арендатора, которая определяет стоимость восстановительного ремонта, определяет подрядчика, который выполнит данный ремонт (пункт 4.5).

Если арендатор при прекращении действия настоящего договора не возвратил арендованный объект, либо возвратил его несвоевременно или возвратил его без восстановительного ремонта, арендодатель вправе требовать внесения им арендной платы за фактическое время просрочки и оплаты восстановительного ремонта, который подразумевает чистые и однотонные стены, пол и потолки без царапин, пятен и отверстий и другого имущества (Приложением №3 к настоящему договору) согласно п.6.2.6. настоящего договора. Сумма арендной платы при этом исчисляется в соответствии с условиями настоящего договора (п. 4.6).

Пунктом 6.2.15 договора предусмотрено, что арендатор обязан в день прекращения договора сдать по акту сдачи-приемки арендуемый объект т другое имущество арендодателя, входящие в состав объекта, с выполненным восстановительным ремонтом или его оплатой.

Порядок изменения и расторжения договора предусмотрен разделом № 8 договора.

Так, изменение условий, дополнения к настоящему договору производятся по согласованию сторон, оформляются письменно и подписываются надлежаще уполномоченными представителями обеих сторон.

Договор считается расторгнутым арендатором в одностороннем порядке в случае своевременной или неполной оплаты им арендной платы в установленные сроки п.3,4 настоящего договора.

Договор считается расторгнутым арендатором в одностороннем порядке в случае несвоевременной им оплаты за коммунальные услуги в установленные сроки п.3.3 настоящего Договора.

Настоящий договор может быть досрочно расторгнут сторонами в одностороннем внесудебном порядке по требованию сторон при условии письменного уведомления не менее чем за (тридцать) календарных дней о предстоящем расторжении.

Пунктом 9 предусмотрен форс-мажор. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если оно является следствием обстоятельств непрсодолимой силы и, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение данного договора. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются обстоятельства, возникшие после заключения настоящего договора в результате непредвиденных, независящих и неотвратимых сторонами событий. Такие события устанавливаются наличием общеизвестных фактов, публикаций в средствах массовой информации и иными способами, не нуждающихся в специальных средствах доказывания. Срок исполнения обязательств, при этом, отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали эти обстоятельства. Неуведомление или несвоевременное уведомление другой стороны о подобных обстоятельствах лишает сторону права ссылаться на обстоятельства форс-мажора как не основание, освобождающее его от ответственности за неисполнение обязательств. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более трех месяцев, стороны проводят переговоры с целью принятия решения об изменении существенных условий настоящего договора или о его досрочном расторжении.

В соответствии с п. 1.2 дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений №... от "12" сентября 2019 года, арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет 70 000 рублей ежемесячно.

1.10.2019 заключено дополнительное соглашение №... по условиям которого площадь арендуемых помещений составляет 93,6 кв.м. арендная плата – 50000 руб. ежемесячно.

4.10.2021 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор уступки права требования по договору аренды нежилых помещений №..., по условиям которого право требования денежной суммы в размере 162 500 руб. безвозмездно уступлено новому кредитору (ФИО2).

При заключении договора ООО «МАЙ» внесло арендодателю обеспечительный платеж в размере 50000 руб.

В арендуемом помещении ООО «Май» открыло буфет «...».

В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации Президентом Российской Федерации изданы Указы от 25 марта 2020 г. N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней", от 2 апреля 2020 г. N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", предусматривающие установление нерабочих дней в период с 30 марта 2020 г. по 30 апреля 2020 г., а также реализацию комплекса ограничительных мер на территории субъектов Российской Федерации.

В последующем, Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 2020 г. N 294 с 6 по 8 мая 2020 г. включительно объявлены нерабочими днями с сохранением за работниками заработной платы.

Указом Главы Республики Коми от 15 марта 2020 г. N 16 "О введении режима повышенной готовности" на территории Республики Коми с 00.00 ч. 16 марта 2020 г. введен режим функционирования "ПОВЫШЕННАЯ ГОТОВНОСТЬ".

С 00.00 часов 28 марта 2020 г. до 24.00 часов 5 апреля 2020 г. приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. (Указ Главы РК от 15.03.2020 N 16 в ред. от 27.03.2020). В последующем работа учреждений общественного питания приостанавливалась до 30 июня 2020 года.

08.04.2020 ООО «МАЙ» направило ФИО4 письмо №... о приостановлении деятельности 28 марта 2020 года, с просьбой не устанавливать арендную плату до дня возобновления работы буфета «33 жирафа» на основании Указа Президента Российской Федерации от 25.03.3020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней».

Кроме того, ООО «МАЙ» направило ФИО2 несколько вариантов дополнительных соглашений для подписания, касающихся размера и порядка внесения арендной платы. Дополнительные соглашения ФИО2 не подписаны.

Пунктом 19.6 Указа Главы Республики Коми от 15 марта 2020 г. N 16 "О введении режима повышенной готовности" (в редакции о 29.06.2020) разрешена с 29 июня 2020 г. на территориях муниципальных образований в Республике Коми, за исключением территорий, указанных в подпункте 1 пункта 19.1 настоящего Указа, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных, летних веранд (летних кафе) и иных предприятий общественного питания при условии выполнения установленных законодательством требований, в том числе проведения комплекса противоэпидемических мероприятий по перечню согласно приложению N 3 к настоящему Указу (использование средств защиты органов дыхания (масок и иных подобных средств) всеми работающими; соблюдение социального дистанцирования работников (расстояние между ними не менее 1,5 метра); организация для работников ежедневного перед началом рабочей смены "входного фильтра" с проведением бесконтактного контроля температуры тела, мест обработки рук кожными антисептиками, генеральная уборка помещений с использованием дезинфицирующих средств).

Письмом от 06.07.2020 арендатор со ссылкой на статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" направил в адрес арендодателя письмо с предложениями о снижении арендной платы либо предоставлении отсрочки.

Повторно в адрес арендодателя ФИО4 направлены дополнительные соглашения №... от 28.03.2020, №... от 28.05.2020, №... от 30.06.2020, №... от 31.07.2020, №... от 31.07.2020, по условиям которых арендная плата за апрель-май 2020 не устанавливалась, июнь 2020года - 25000 рублей, июль-сентябрь 2020 года - 37500 рублей. Дополнительные соглашения оставлены без рассмотрения. Письмами от 18.11.2020, 21.01.2021, 26.08.2021, 31.08.2021 ФИО4 неоднократно предлагалось подписать дополнительные соглашения о снижении арендной платы.

В апреле и мае 2020 года ООО «Май» услуги общественного питания не оказывало, в июне и июле 2020 года деятельность велась с ограничениями (торговля через окно).

С учетом изложенного, ООО «Май» в апреле и мае 2020 года арендную плату не вносило, в период с июня 2020 года по август 2020 года вносило арендную плату в размере ? от установленной платы (21750 руб. без налога НДС), с сентября 2020 года до окончания срока действия аренды арендная плата вносилась в установленном порядке.

Срок договора аренды истек 30.09.2021, арендатором принято решение не заключать договор аренды на новый срок.

4.10.2021 арендодатель сменил входной замок.

Из объяснений сторон, материала об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2, следует, что в нежилом помещении осталось имущество, принадлежащее ООО «МАЙ» и третьим лицам: холодильник однодверный «...» в количестве 2 штук, холодильник двухдверный «...» в количестве 1 штуки, холодильник двухдверный «...» в количестве 1 штуки, кофемашина в количестве 1 штуки, маленький металлический шкаф, газовый баллон со шлангом в количестве 1 штуки, металлические стойки в сборе, стол металлический в количестве 1 штуки, весы большие в количестве одной штуки, вентиляторы напольные в количестве 2 штук, полимерная коробка с находящимся в ней различным инструментом, стремянка в количестве 1 штуки, елочная мишура, гирлянды, клавиатура, раскладушка, коробки картонные с различными предметами, металлический сейф, оборудованный замком, с ключами, унитаз в количестве 1 штуки, раковина 1 штука, металлическая дверь 1 штука, стулья 3 штуки, стол монтированный к стене 1 штука, полиэтиленовые пакеты с содержим.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1,2 ст. 310 ГК РФ).В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 и 4 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", частью 2 статьи 19 которого предусмотрено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона Российской Федерации N 98-ФЗ от 1 апреля 2020 г. предусмотрено право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, была включена, в частности, "Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков" (код ОКВЭД 56).

Как следует из правовой позиции, сформулированной в Обзоре N 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос 5), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В судебном заседании установлено, что ООО «Май» осуществляло в арендованном у ФИО2 помещении деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции. Арендованное обществом "МАЙ" помещение не могло им использоваться по назначению как буфет в апреле, мае, июне 2020 года, деятельность буфета возобновлена с 29 июня 2020 года, следовательно, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, полное освобождение арендатора от уплаты арендной платы, без заключения соглашения, законодательством не предусмотрено. Суд полагает, что общество вправе требовать уменьшения арендной платы, исковые требования ООО «МАЙ» об изменении условий договора подлежат частичному удовлетворению. За апрель, май, июнь 2020 года необходимо произвести перерасчет арендной платы, установить арендную плату в размере 50 % от предусмотренной договором. По мнению суда, такое уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечит баланс экономических интересов сторон договора. Оснований для уменьшения размера арендной платы за период с июля по сентябрь 2020 года суд не усматривает, так как деятельность буфета был возобновлена, иное не доказано. С сентября 2020 года ООО «МАЙ» арендную плату платил в полном объеме. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, заявленные ООО «МАЙ» требования о признании договора аренды нежилых помещений №... 12 сентября 2019 года в части внесения арендных платежей исполненным в полном объеме не подлежат удовлетвворению.

Таким образом, задолженность ООО «МАЙ» перед ФИО2 за апрель и май составляет 50000 руб., за июнь задолженности нет, так как оплачено 25000 руб., за июль и август – 50000 руб., итого 100000 руб. (без вычета НДС). С учетом обеспечительного платежа в размере 50000 руб. задолженность составляет 50000 руб. (без вычета НДС), что подлежит взысканию в пользу ФИО2

Тот факт, что арендатор ООО «МАЙ», при недостижении соглашения об уменьшении или рассрочке арендной платы, не принял решение расторгнуть договор аренды, не является основанием для отказа в иске ООО «МАЙ» об уменьшении арендной платы, так как расторжение договора- это право арендатора, а не обязанность, как следует из абзаца 2 части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Одновременно, суд не усматривает оснований для взыскания с ООО «МАЙ» арендной платы за период с 1 октября 2021 года, так как по окончании срока договора аренды ФИО2 сменил входной замок, прекратив доступ ООО «МАЙ» к помещению, возможность вывоза имущества у ответчика отсутствует.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктами 4.6 и 6.2.15 договора предусмотрено выполнение арендатором восстановительного ремонта помещений после их сдачи по окончании договора аренды.

С учетом того, что за счет обеспечительного платежа уменьшена задолженность ООО «МАЙ» по арендной плате, требования ФИО2 о возложении на ООО «МАЙ» обязанности выполнить восстановительный ремонт помещений подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования ООО «МАЙ» об истребовании имущества, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 32 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

По правилам пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 359 ГК РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

По смыслу правовой позиции, изложенной в п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, при этом возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Таким образом, при рассмотрении виндикационного иска необходимо установить наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое индивидуально-определенное имущество, фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом.

Установлено, что ООО «МАЙ» не выполнены условия договора аренды, предусмотренные пунктом №... договора: в день прекращения договора аренды сдать арендуемый объект с выполненным восстановительным ремонтом.

Следовательно, 30 сентября 2021 года ООО «МАЙ» было обязано освободить нежилое помещение в том виде, в котором оно было ему передано при заключении договора. В рассматриваемом случае спорное имущество, принадлежащее как ООО «МАЙ», так и третьим лицам, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.

Поскольку установлено наличие задолженности ООО «МАЙ» по арендной плате и обязанности выполнить восстановительный ремонт, требования истца о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАЙ» в пользу ФИО2 задолженность в размере 50000 руб.

Изменить условия договора аренды нежилых помещений №... от 12 сентября 2019 года и произвести перерасчет арендной платы: за апрель, май, июнь 2020 года установить арендную плату в размере 50 % от предусмотренной договором (25000 руб. в месяц).

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «МАЙ» в удовлетворении исковых требований к ФИО2 об освобождении от уплаты арендной платы за апрель и май 2020 года, уменьшении размера арендной платы за период с июля по сентябрь 2020 года, признании договора аренды нежилых помещений №... от 12 сентября 2019 года в части внесения арендных платежей исполненным в полном объеме, возложении обязанности передать удерживаемое имущество.

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «МАЙ» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 112000 руб., а также задолженности за период с 1 октября 2021 года по день фактической передачи объекта.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «МАЙ» произвести в нежилом помещении в здании механического цеха №... (... расположенном по адресу: РФ, ..., общей площадью ... квадратных метра восстановительный ремонт в соответствии с пунктами 4.6 и 6.2.15 договора аренды.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

** ** **

Судья Н.Е. Колосова