Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику об истребовании принадлежащего ФИО1 недвижимого имущества – встроенное нежилое помещение с магазином, назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м., этаж ..., номера на поэтажном плане ... расположенное по адресу: ..., кадастровый номер .... В обоснование иска указано следующее. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: .... Договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, в связи с чем истец просит суд истребовать у ответчика данное имущество.

В судебное заседании истец ФИО1 не явилась, о слушании извещена.

Представители истца по доверенности ФИО3 и по ордеру адвокат Дударек А.Н. на иске настаивали.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 не явился, о слушании извещался по известным адресам (адрес по договору, адрес по данным УФМС, адрес арендуемого помещения). От получения извещений уклонился, извещения возвратились в адрес суда.

С согласия истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Судом установлено.

Истец ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: ....

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от ** ** **, согласно которому в срочное возмездное пользование (аренду) ответчику передается встроенное нежилое помещение с магазином общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., для использования – размещение групп дневного пребывания детей.

Договор аренды заключен на срок с ** ** ** по ** ** **.

Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Данные разъяснения содержатся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Правильность данного толкования нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 29.06.2015 N 309-ЭС15-6402 по делу N А07-7725/2014.

...

** ** ** в адрес ответчика направлена телеграмма – уведомление об расторжении договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя на основании п. 8.8 договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пункт 8.8. Договора предусматривает несколько оснований, по которым договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Истец указывает на то, что договор расторгнут по трем основаниям.

1. Ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по оплате.

Согласно п. 8.8.3 Договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, если арендатор задерживает внесение установленной настоящим договором арендной платы на срок более 90 дней.

Согласно п. 3.1 Договора размер арендной платы за пользование составляет ... руб.

Согласно п. 3.2 Договора арендодатель возмещает арендатору денежные средства, затраченные на проведение ремонтных работ, существенно улучшающих состояние указанного в п. 1.1 настоящего договора помещения, путем уменьшения арендной платы до 30000 руб. в месяц. Стороны договорились, что стоимость ремонтных работ в помещении (с учетом стоимости материалов) не будет превышать ... руб. При такой стоимости арендодатель обязуется предоставлять арендатору возмещение на срок два года. Более точный размер возмещения будет определяться из сметы ремонтных работ, согласованной между сторонами. В подтверждение выполненных работ арендатор обязуется предоставлять арендодателю чеки, товарные накладные либо счета-фактуры на использованные в ходе ремонта материалы.

Учитывая изложенное, размер арендной платы составляет по ... руб. в месяц, из которых ... руб. должны быть выплачены ответчиком, а ... руб. засчитываются в счет стоимости проведенных ответчиком ремонтных работ.

Согласно п. 3.3 Договор оплата арендных платежей производится авансом не позднее ... числа расчетного месяца, начиная с ** ** ** года. За период с ** ** ** по ** ** ** года арендная плата не взимается.

Согласно акту сверки взаимных расчетов, подписанному истцом, за период с ** ** ** года по ** ** ** года ответчику начислено ... руб., оплачено ... руб. Задолженность составляет ... руб., что превышает сумму, подлежащую начисление за 90 дней.

Ответчиком не представлено доказательств того, что сведения об уплаченных суммах не соответствуют действительности.

Учитывая изложенное, у истца имелись основания для расторжения договора по данному основанию.

2. Ответчик произвел перепланировку, не согласовав ее с истцом.

Согласно п. 8.8.2 Договора договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, если арендатор проводит работы по перепланировке и переоборудованию арендуемых помещений без письменного согласования с арендодателем.

Истец указывает на то, что ответчик снес перегородки между помещениями, обозначенными на поэтажном плане БТИ как помещения № ....

В суд представлен поэтажный план, фотоматериалы, указывающие на отсутствие перегородок.

Также допрошен свидетель ... А.М., которая пояснила, что посещала помещение 2 раза: после приобретения помещения истцом и ** ** **** ** ** года. При втором посещении видела, что в тамбуре уже нет помещений.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

С учетом пояснений истца о проведенных ремонтных работах в рассматриваемом случае имеет место как перепланировка, так и переустройство без согласования с истцом.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, у истца имелись основания для расторжения договора по данному основанию.

3. Ответчик нарушает правила пожарной безопасности.

В соответствии с п. 2.2.4 Договора арендатор обязан использовать помещения, места общего пользования, а также прилегающую территорию, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопаности.

Согласно п. 8.8.4 Договора договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, если арендатор систематически и полностью нарушает п.п. 2.2.4 Договора.

В подтверждение довода о нарушении правил пожарной безопасности истцом представлено предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара от ** ** **, согласно которому ответчику предписано устранить 10 пунктов нарушений требований пожарной безопасности, допущенных при эксплуатации спорного помещения.

Ответчиком не представлено доказательств устранения выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

Учитывая изложенное, у истца имелись основания для расторжения договора по данному основанию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в установленном законом и договором порядке, а следовательно, ответчик должен возвратить истцу занимаемое помещение в силу ст. 301 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Истребовать из владения индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 недвижимое имущество - встроенное нежилое помещение с магазином, назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м., этаж ... номера на поэтажном плане ... расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ....

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.В. Щелканов