Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района к ФИО1 об отчуждении объекта незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Палата имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района обратилась в суд с иском к ФИО1 с требованием об отчуждении объекта незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование иска указано, что Постановлением Исполнительного комитета Заинского муниципального района РТ от 08.06.2010 г. №1289, ФИО1 был предоставлен на праве аренды сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Был заключен договор аренды от 05.07.2010 года №99/10 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет по 07.06.2015 г.

В соответствии с п.21 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ, учитывая также, что на участке с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1, запись регистрации № 16-16/021-16/140/001/2016-638/1 от 24.02.2016 г., ФИО1, Постановлением Исполнительного комитета Заинского муниципального района РТ от 28.03.2016 г. №498 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., по адресу: <адрес>, однократно сроком на три года для завершения строительства. На основании данного постановления заключен договор аренды №15/16 от 28.03.2016 г. С ФИО1 Срок аренды по договору № 15/16 истек после 27.03.2019 года.

Согласно сведениям из ЕГРН от 01.08.2019 г. на земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства, наименование – жилой дом незавершенный строительством, с кадастровым номером №, степень готовности 5%, площадь застройки 127,2 кв.м., зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 № 16-16/021-16/140/001/2016-638/1 от 24.02.2016 г. Сведения о регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом на вышеуказанном земельном участке в ЕГРН, отсутствуют.

Истец Палата имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района, с учетом уточненных исковых требований, просит изъять у собственника ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 127,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с завершением срока договора аренды, путем продажи с публичных торгов с первоначальной продажной стоимостью 384248 рублей и прекратить права собственности ФИО1 на данный объект незавершенного строительства.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске, и уточнила в части установления первоначальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 384248 рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости №4287-15/р, который в свою очередь содержаться в гражданском деле №2-1300/2015. Дополнила, что у истца не имеется доказательств иной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и степени готовности незавершенного строительства, поскольку данный объект был поставлен на кадастровый учет в 2015 году. Срок действия договора аренды земельного участка истек 27.03.2019 года. При этом, от права заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления актуальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, представитель истца отказалась.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что он не обращался с заявлениями о продлении срока аренды земельного участка, а новые договора аренды и дополнительные соглашения к истекшему договору аренды им не заключались. Строительство дома в настоящее время не завершено и степень готовности объекта как и раньше составляет 5%, поскольку у него были проблемы с финансами, но он хочет завершить строительство. Пояснил, что после получения разрешения на строительство, в котором было указан срок строительства 10 лет, он был тем самым введен в заблуждение. Весной он готов достроить дом в один этап. С исковыми требованиями об изъятии и прекращении права собственности на объект незавершенного строительства он не согласен. При этом, с установлением первоначальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 384248 рублей, в случае удовлетворения исковых требований, ответчик согласился. От права заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления актуальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, ответчик отказался.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. (ч.1)

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. (ч.2)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. (ч.3)

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. (ч.5)

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. (ч.6)

Как установлено судом, Постановлением Исполнительного комитета Заинского муниципального района РТ от 08.06.2010 г. №1289 ответчику ФИО1 был предоставлен на праве аренды сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.20).

На основании Постановления Исполнительного комитета Заинского муниципального района РТ от 08.06.2010 г. № 1289 с ФИО1 был заключен договор аренды от 05.07.2010 года №99/10 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет по 07.06.2015 г.(л.д.21-23).

28.03.2016 г. на основании постановления Исполнительного комитета Заинского муниципального района Республики Татарстан № 489 право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., по адресу: <адрес> было прекращено (л.д.17,19).

Согласно положениям п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, в соответствии с положениями п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Исполнительного комитета Заинского муниципального района Республики Татарстан от 28.03.2016 г. №498 ответчику ФИО1 повторно был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., по адресу: <адрес>, однократно сроком на три года для завершения строительства (л.д.18).

На основании данного постановления от 28.03.2016 г. №498 с ФИО1 был повторно заключен договор аренды земельного участка №15/16 от 28.03.2016 г. с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, со сроком действия договора аренды земельного участка до 27.03.2019 года. (л.д.12-16).

Согласно сведениям из ЕГРН от 01.08.2019 г. на земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства, наименование – жилой дом незавершенный строительством, с кадастровым номером №, степень готовности 5 %, площадь застройки 127,2 кв.м., зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 № 16-16/021-16/140/001/2016-638/1 от 24.02.2016 г. (л.д.5-10).

При этом, сведения о регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом на вышеуказанном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости, отсутствуют.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что строительство в настоящее время не завершено и степень готовности объекта незавершенного строительства, как и раньше, в момент регистрации права собственности, составляет 5%.

Ответчиком ФИО1 не представлено суду доказательств завершения строительства в настоящее время и изменения степени готовности объекта незавершенного строительства.

Кроме того, ответчиком ФИО1, согласно положениям ч.3 ст.239.1 ГК РФ, в рамках рассмотрения дела, не доказано, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Более того, ответчиком ФИО1 вышеуказанные доводы суду не заявлялись, а в качестве причины не своевременного завершения строительства до окончания срока аренды, было указано нехватка денежных средств.

19.06.2019 г. в адрес ответчика ФИО1 было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды № 945 (л.д.4).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст.610 ГК РФ).

При этом, п.2 ст.621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано судом выше в соответствии с п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6 ст.239.1 ГК РФ).

Судом, в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено. Поскольку строительство объекта ответчиком завершено не было, суд приходит к выводу, что этот объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов и имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований.

При этом, суд, определяя начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства исходит из следующего.

Представитель истца ФИО2 уточняя свои исковые требования просила установить первоначальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 384248 рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости №4287-15/р, который в свою очередь содержаться в материалах гражданского дела №2-1300/2015.

Как установлено судом, согласно отчету №4287-15/р об оценке рыночной стоимости улучшений, произведенных на земельном участке, улучшения произведенные на земельном участке по адресу: <адрес>, включая и наличие объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 127,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, на 29.07.2015 года составляет 384248 рублей. (л.д.19, гражданского дела №2-1300/2015).

Представителю истца и ответчику судом разъяснялось право заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления актуальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства степенью готовности 5%. При этом, от сторон ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось. С установлением первоначальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 384248 рублей, в случае удовлетворения исковых требований, ответчик согласился.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости установления первоначальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 384248 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района к ФИО1 об отчуждении объекта незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Изъять у собственника ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, объект незавершенного строительства, а именно незавершенный строительством жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 127,2 кв.м., степенью готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, определив способ реализации изымаемого имущества путем продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 384248 (триста восемьдесят четыре тысячи двести сорок восемь) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект незавершенного строительства, а именно незавершенный строительством жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 127,2 кв.м., степенью готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в едином государственном реестре недвижимости за № 16-16/021-16/140/001/2016-638/1 от 24.02.2016 г.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Заинского муниципального образования РТ государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение составлено 02 ноября 2019 года.

Судья Гильфанов Б.К.