Гражданский кодекс часть 1

Указывает, что в мае 2016 года она приняла решение продать, принадлежащие ей земельный участок и находящийся на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ она заключила Агентский договор с юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2.

Согласно тексту вышеуказанного договора она поименована, как Принципал, а юридическое агентство недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2, как Агент.

Поскольку в тексте договора имеется формулировка -Юридическое агентство.. ., она понадеялась, что его текст составлен в соответствии с законом, и с учетом интересов обеих его сторон.

Однако, через некоторое время она поняла, что по условиям договора у неё фактически нет никаких прав.

В частности, из анализа положений раздела 2. договора, который называется Права и обязанности сторон, видно следующее:

Данный раздел, состоит из пунктов: 2.1 и 2.2, которые, в свою очередь, подразделяются на подпункты, а также пункта 2.3.

При этом, пункт 2.1 называется - Принципалы обязуются, а пункт 2.2. - Агент обязуется (то есть, эти пункты содержат лишь обязанности сторон).

Вместе с тем, пункт 2.3 предоставляет Агенту право (со ссылкой на статью 1007 ГК РФ) требовать от Принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентствами, либо воздержаться от осуществления самостоятельной деятельности.

Таким образом, Раздел 2. договора не предусматривает никаких прав для Принципала, а только обязанности.

Это произошло, на её взгляд, потому, что при оформлении Агентского договора были нарушены требования закона:

В договоре отсутствует само задание заказчика и нет перечня поручаемых ею Агенту действий, направленных на его выполнение, а также отсутствует описание их содержания (например: поиск контрагента для совершения сделки; сбор информации об объекте сделки; анализ состояния рынка; реклама недвижимости, которая предлагается агентом; ведение переговоров с контрагентом, заключение сделки и т.д.).Текст договора, в действительности, содержит только фразу о том, что Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению, от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, направленные на отчуждение (продажу) недвижимого имущества, принадлежащего «Принципалу» на праве собственности (пункт 1.1, Раздела «Предмет Договора»).

Из формулировки - юридические и иные действия, нельзя определить, в каком объеме должны быть оказаны услуги.

Все это позволяет сделать вывод о том, что предмет договора не согласован.

Таким образом, при заключении договора были нарушены требования части 1 статьи 432 ГК РФ.

Пункт 3.6. Раздела 3. Расчеты по договору содержит кабальные для неё условия на случай прекращения договора по её инициативе.

А именно, в соответствии с пунктом 3.6, в этом случае, помимо возмещения Агенту причиненных расходов, на него возлагается и обязанность выплатить ему сумму, оговоренную пунктом 3.1. Договора (1% от продажной стоимости недвижимого имущества (но не менее 10000 рублей), независимо от того, какая из сторон нашла покупателя, что обусловлено в пункте 2.3 настоящего договора).

Таким образом, договор противоречит требованиям статьей 16 и 32 Закона о защите прав потребителей, а условие договора об обязательстве «Принципала» оплатить 1% от продажной стоимости недвижимого имущества (но не менее 10000 рублей), независимо от того, какая из сторон нашла покупателя, в случае отказа от исполнения договора, обращения в другое агентство либо в случае самостоятельного поиска покупателя на объект недвижимости, является недействительным, поскольку ухудшает её положение, как потребителя, а, следовательно, нарушает её права и охраняемые законом интересы.

Просит признать недействительным агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней - ФИО1 и юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 и вернуть стороны в исходное положение.

ДД.ММ.ГГГГ истец изменила заявленные требования. Просит признать недействительным агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней - ФИО1 и юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 и вернуть стороны в исходное положение.

Истец ФИО1 в судебном заседании изменила заявленные требования. От требований в части возврата сторон в исходное положение, то есть о взыскании с ответчика в её пользу <данные изъяты> руб. отказалась. Просит признать недействительным агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней - ФИО1 и юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2.

Ответчик ИП ФИО2 с иском не согласна. Пояснила, что текст агентского договора составлен в соответствии с законом, с учетом интересов обеих сторон и без нарушения прав сторон.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора (определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия (предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Принципал) и юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 (Агент) был заключен агентский договор. По данному договору Принципал поручает, а Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению, от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, направленные на отчуждение (продажу) недвижимого имущества, принадлежащего Принципалу на праве собственности.

Как установлено судом раздел 2 раздела 2. договора, который называется «Права и обязанности сторон», видно следующее:

При этом, пункт 2.1 называется - Принципалы обязуются, а пункт 2.2. - «Агент» обязуется, то есть, данные пункты содержат лишь обязанности сторон.

Вместе с тем, пункт 2.3 предоставляет «Агенту» право (со ссылкой на статью 1007 ГК РФ) требовать от «Принципала» не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентствами, либо воздержаться от осуществления самостоятельной деятельности.

Таким образом, Раздел 2. договора не предусматривает никаких прав для «Принципала», а только обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (причем, в соответствии с пунктом 2 статьи 779 ГК РФ, эти правила применяются к Агентским договорам).

Таким образом, чтобы определить предмет агентского договора, необходимо согласовать, в том числе:

юридические действия, которые подлежат совершению агентом;

фактические действия, которые подлежат совершению агентом, поскольку деятельность Агента должна быть направлена на выполнение поручения принципала (задания заказчика).

То есть агентский договор должен содержать хотя бы общие полномочия агента (в том числе, на совершение фактических действий, которые тесно связаны с порученными ему юридическими действиями и необходимы для их надлежащего совершения).

Однако, как установлено судом, в договоре отсутствует само задание заказчика и нет перечня поручаемых истцом Агенту действий, направленных на его выполнение, а также отсутствует описание их содержания (например: поиск контрагента для совершения сделки; сбор информации об объекте сделки; анализ состояния рынка; реклама недвижимости, которая предлагается агентом; ведение переговоров с контрагентом, заключение сделки и т.д.).

Согласно текста договора Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению, от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, направленные на отчуждение (продажу) недвижимого имущества, принадлежащего Принципалу на праве собственности (пункт 1.1 Раздела «Предмет Договора»).

Однако, из формулировки - юридические и иные действия, нельзя определить, в каком объеме должны быть оказаны услуги.

Следовательно суд приходит к выводу, что предмет договора не согласован между сторонами.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 432 ГК РФ, условия о предмете договора являются существенными. При этом, договор считается заключенным лишь в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, суд считает, что при заключении договора были нарушены требования части 1 статьи 432 ГК РФ.

Как было установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ оспариваемый агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут по инициативе ФИО1

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности....

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, истица в судебном заседании пояснила, что пункт 3.6. Раздела 3. «Расчеты по Договору» содержит кабальные для неё условия на случай прекращения договора по её инициативе. А именно, в соответствии с пунктом 3.6, в этом случае, помимо возмещения Агенту причиненных расходов, на него возлагается и обязанность выплатить ему сумму, оговоренную пунктом 3.1. Договора (1% от продажной стоимости недвижимого имущества (но не менее 10000 рублей), независимо от того, какая из сторон нашла покупателя, что обусловлено в пункте 2.3 настоящего договора).

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту Закона о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с требованиями законодательства о защите прав потребителей, являются недействительными.

Это означает, какие бы условия не были предусмотрены договором, они недействительны, если ухудшают положение потребителя.

Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие именно Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор противоречит требованиям статьей 16 и 32 Закона о защите прав потребителей, а условие договора об обязательстве Принципала оплатить 1% от продажной стоимости недвижимого имущества (но не менее 10000 рублей), независимо от того, какая из сторон нашла покупателя, в случае отказа от исполнения договора, обращения в другое агентство либо в случае самостоятельного поиска покупателя на объект недвижимости, является недействительным, поскольку ухудшает положение истца, как потребителя, а, следовательно, нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец в силу закона от уплаты государственной пошлины был освобожден.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ с ИП ФИО2 в бюджет Котовского муниципального района Волгоградской области подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, ст. 166 ГК РФ,

суд

Р Е Ш И Л

Признать недействительным Агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и юридическим агентством недвижимости «Риэлтор» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 с момента его заключения – с ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в бюджет Котовского муниципального района Волгоградской области государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.

СУДЬЯ Т.А.Карагодина

Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2016 г.