Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛП» о взыскании суммы и по встречному иску ООО «ЛП» к ФИО1 о взыскании суммы доплаты по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЛП» о взыскании денежных средств за несвоевременную сдачу квартиры в размере 1207203,60 руб., компенсации морального вреда в размере 90.000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 12 декабря 2007 года между ним и ООО «ЛЭК-компания № 1» (в настоящее время - ООО «ЛП») был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого ООО «ЛЭК- компания № 1» приняло на себя обязательства по продаже квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> первая очередь, а истец принял на себя обязательства купить данную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.

Согласно условиям данного договора стоимость квартиры составила 1669626 (один миллион шестьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот двадцать шесть) рублей, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - IV квартал 2008 года.

Свои обязательства истец исполнил своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствуют платежные документы. ООО «ЛП» в нарушение условий договора не передало квартиру в установленный соглашением срок. Фактически жилое помещение было передано истцу 30 июня 2017 года, что подтверждается передаточным актом.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Период просрочки за несвоевременную передачу квартиры составляет с 01.01.2009 г. по 30.06.2017 г., размер задолженности составляет 1207203,60 руб.

04 декабря 2018 года истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении неустойки за несвоевременную передачу квартиры в сумме 1207203,60 рублей. До настоящего времени ответ на претензию истцом не получен, денежные средства не возвращены.

Учитывая цель приобретения квартиры и статус истца, к спорным правоотношениям применяются общие положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», дающие истцу право требовать компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя, а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Моральный вред истец оценивает в сумме 90 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ООО «ЛП» был заявлен встречный иск о взыскании с ФИО1 доплаты за увеличение площади квартиры по результатам обмеров ГУИОН «ПИБ» в размере 131048 руб., расходов по оплате госпошлины за подачу встречного искового заявления в размере 3821 рубля.

В обоснование исковых требований ООО «ЛП» указало, что согласно п. 5 предварительного договора № купли-продажи жилого помещения от 12.12.2007 г., заключенного между сторонами, в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель вносит в соответствии с графиком платежей денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, составляющую 61838 у.е. (что соответствует 1669626 рублей по курсу ЦБ РФ на день оплаты каждой части взноса, указанной в графике платежей), которая и была оплачена ответчиком истцу.

Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию № 78-03-24-2017 было выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 12 мая 2017 года.

Уведомление № 04-06-1843 о необходимости подписания акта приема-передачи спорной квартиры, а также о наличии задолженности по оплате полной стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади и проведением окончательных взаиморасчетов было направлено в адрес ответчика 14 июня 2017 года.

Обязанность ООО «ЛП» заключить основной договор купли-продажи возникает в соответствии с условиями п. 4 предварительного договора, в редакции дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 30.07.2017 г.

Согласно п. 5.2 предварительного договора стоимость основного договора может быть изменена, в том числе на основании данных контрольного обмера Проектно-инвентаризационным бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных п. 1.1 предварительного договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 2 330 у.е. и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене c коэффициентом, равным 0,3 (0,5). В случае остекления балкона (лоджии) стоимость одного квадратного метра балкона (лоджии) принимается сторонами с коэффициентом, равным 1,0.

Согласно ведомости помещений и их площадей от 02 декабря 2016 года и поэтажному плану, площадь спорной квартиры № 82 увеличилась на 0,86 кв.м.

Согласно п. 1.1 предварительного договора истцом была оплачена площадь объекта 26,54 кв.м, согласно ведомости помещений и их площадей общая площадь квартиры составляет 27,4 кв.м. (общая площадь 25,2+2,2 – площадь остекленного балкона).

Разница площадей, подлежащих доплате, составляет 0,86 кв.м. (27,4 кв.м. – 26,54 кв.м.), в связи с чем ответчику необходимо произвести окончательный расчет и полную оплату цены договора в соответствии с фактической площадью квартиры.

Стоимость 0,86 кв.м. составляет 131048 руб. 52 коп. (0,86*2330 у.е.*65,40 руб. (курс у.е. на день предъявления иска – 15.03.2019), в соответствии с п. 5 договора установлено применение курса Центрального Банка России на день оплаты.

Ответчик до настоящего времени не выполнил свои обязательства по оплате стоимости 0,86 кв.м., в связи с чем взаиморасчеты сторонами по договору не произведены.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 14.12.2018, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на встречный иск.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 25.12.2017 г., в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, поддержала встречный иск, пояснила суду, что сторонами 30.06.2017 было заключено дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи жилого помещения на период с I квартала 2018 г. по IV квартал 2018 г., планируемый срок завершения строительства объекта изменен на 2017 год, квартира передана истцу 30.07.2017, то есть в срок, предусмотренный условиями договора в редакции дополнительного соглашения.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его положения распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона (01.04.2005).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 12.12.2007 г. между ООО «ЛЭК-компания № 1» (в настоящее время переименовано в ООО «ЛП») и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи помещения № К3055-М-ШО/25А_I-1, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, квартал Шувалово-Озерки, квартал 25А (пр. Просвещения, д. 43, литера А) – 1 очередь, а покупатель обязуется купить указанную квартиру за счет собственных средств на условиях и в срок, установленных настоящим договором.

Истец указывает, что по условиям данного договора им были внесены денежные средства в размере 1669626 руб., что не оспаривается ответчиком.

Указанная сумма зачтена в качестве обеспечительных платежей по предварительному договору купли-продажи № от 12.12.2007 г.

В соответствии с п. 4 предварительного договора стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи квартиры. В качестве ориентировочного срока ввода объекта в эксплуатацию в п. 2 предварительного договора указан IV квартал 2008 г.

В пункте 2 предварительного договора указано, что продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 № 51 "Об использовании земельного участка по адресу: Выборгский район, Шувалово-Озерки, квартал 25А", протоколом проведения итогов аукциона от 02.12.2005 и договором аренды земельного участка от 12.12.2005.

Таким образом, ответчик приобрел право на застройку земельного участка до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, к правоотношениям сторон положения данного Закона применены быть не могут.

Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснений в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку, независимо от включения соответствующих разъяснений в ранее действовавшее постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона.

30.06.2017 г. между ООО «ЛП» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого помещения № от 12.12.2007, по условиям которого были изменены следующие условия договора: установлен планируемый срок завершения строительства объекта 2017 г., также стороны обязались в период с I квартала 2018 г. по IV квартал 2018 заключить основной договор.

Согласно пункту 4 указанного дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами. Действие дополнительного соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания предварительного договора купли-продажи № от 12.12.2007.

30.06.2017 г. квартира 82 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 43, литера А, была передана ООО «ЛП» по передаточному акту истцу ФИО1 по условиям заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи № от 12.12.2007.

Истец, добровольно подписав дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи № от 12.12.2007, согласился с переносом срока заключения основного договора купли-продажи, данное дополнительное соглашение не оспорил.

При таких обстоятельствах, учитывая, что квартира передана истцу 30.06.2017 г., то есть до наступления срока исполнения обязательства по передаче квартиры, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы процентов за несвоевременную сдачу квартиры не имеется.

Также в связи с отказом в удовлетворении требований о взыскании процентов не подлежат удовлетворению производные от основного требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Разрешая встречные исковые требования ООО «ЛП», суд исходит из следующих установленных обстоятельств.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 12 мая 2017 года за № 78-03-24-2017.

В соответствии с положениями п. 5.2 предварительного договора стоимость основного договора может быть изменена, в том числе на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационного Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балконов (лоджии) относительно данных п. 1.1 предварительного договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 2 330 у.е., и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0,3 (0,5), в случае остекления балкона (лоджии) стоимость одного квадратного метра балкона (лоджии) принимается сторонами с коэффициентом, равным 1,0.

Как следует из ведомости помещений и их площадей, составленной ООО «Арсенал» по адресу: <адрес> 1, а также плана 11 этажа, площадь квартиры истца № увеличилась и составляет 27,4 кв.м, исходя из следующего расчета: 25,2 кв.м. (общая площадь квартиры) + 2,2 кв.м. (площадь остекленного балкона).

В то же время согласно п. 1 предварительного договора истцом была оплачена площадь объекта 26,54 кв.м., разница площадей, подлежащая доплате в связи с увеличением, составляет 0,86 кв.м. (27,4-26,54).

Довод истца (ответчика по встречному иску) о том, что ведомость помещений и площадей ООО «Арсенал» не является надлежащим доказательством, поскольку основанием для изменения стоимости договора являются лишь данные контрольного обмера ПИБ суд считает несостоятельными.

До января 2013 года кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства могли осуществлять только органы и организации по государственному техническому учету (в Санкт-Петербурге, например, ГУП ГУИОН, ПИБ, БТИ). Начиная с января 2013 года кадастровую деятельность в отношении всех объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, уполномочены осуществлять только кадастровые инженеры в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».

Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ст. 29 ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности»). Согласно ст. 31 указанного закона кадастровый инженер может выбрать одну из следующих форм организации своей деятельности: в качестве индивидуального предпринимателя; в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

В отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес> ведомость помещений подготовлена кадастровым инженером ФИО4 (аттестат кадастрового инженера № от 11.09.2013), состоящим в трудовых отношениях и являющимся генеральным директором ООО «Арсенал», а также являющимся членом СРО Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров», соответствующая информация является открытой и отражена на сайте указанной организации.

Таким образом, представленная ответчиком (истцом по встречному иску) ведомость помещений и их площадей является надлежащим доказательством подтверждения площади фактически построенного жилого помещения.

Ответчик (истец по встречному иску) рассчитывает сумму доплаты, применяя курс доллара США день предъявления иска (15.03.2019) – 65,40 руб.

Суд, проверив расчет ответчика (истца по встречному иску), находит его арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договора.

Таким образом, учитывая условия, изложенные в п.п. 5, 5.2 предварительного договора, с ФИО1 в пользу ООО «ЛП» подлежит взысканию сумма доплаты по договору за увеличение площади квартиры в размере 131048 рублей 52 коп.

Доказательств того, что ФИО1 выполнена обязанность по оплате увеличения жилой площади суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно положениям ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что при подаче встречного иска ответчиком не была произведена уплата государственной пошлины, то с ФИО1 в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 3820 рублей 97 копеек.

На основании ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ЛП» о взыскании процентов за несвоевременную сдачу квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЛП» сумму доплаты по договору в размере 131.048 рублей 52 копеек.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 3820 рублей 97 копеек.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.О. Яковлева