Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 66564,07 рублей, пени в размере 46364,39 рублей. В обоснование требований истец указал, что земельный участок площадью 1509 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, был предоставлен по договору аренды под строительство административного здания с подземной автостоянкой. В дальнейшем на указанном земельном участке было построено 12-ти этажное административное здание с закусочной на первом этаже и подземной автостоянкой. Собственником одного из помещений в здании является ответчик. В соответствии с договором арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, ему начислены пени в соответствии с условиями договора аренды.

Истец Администрация города Екатеринбурга – представитель в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал частично, поддержал отзыв на исковое заявление, согласно которого, он является собственником помещения, расположенного в здании по <адрес>. Просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности, а также снизить неустойку до 3000 рублей.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Административное здание по адресу: <адрес>, построено на земельном участке, предоставленном в аренду ООО ТД «Дагестан» для реализации функций заказчика-застройщика по договору аренды от 18.01.2005 № 4-817.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, срок его действия с 16.09.20, участок предоставлялся сроком до 16.09.2007 года, согласно п. 9.2 Договора в случае если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя Договор считается возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок (л.д.17).

Ответчик ФИО1 с 22.04.2008 является собственником нежилого помещения общей площадью 53,9 кв.м в здании, расположенном по адресу: <адрес>, которое находится на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию здания по адресу: <адрес>, и государственной регистрации на него права собственности приобретателей помещений в здании на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка.

После государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в здании, расположенном на указанном земельном участке, покупатель – ФИО1 стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора, приобрел право на пользование земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник нежилого помещения, несмотря на то, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, между администрацией г. Екатеринбурга и ответчиком не был подписан.

Согласно условиям договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала (п. 2.2 Договора). Годовой размер арендной платы на все последующие годы действия настоящего Договора подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов. Арендодатель ежегодно направляет (вручает) арендатору расчет арендной платы (§ 2 договора аренды).

Сумма задолженности по арендным платежам за период с марта 2013 года по ноябрь 2018 год составляет 66564,07 рублей.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

Общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, определен в три года.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Абзацем 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Согласно п. 10 Постановления Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исчисления исковой давности в данном случае наступает с момента наступления каждого определенного договором факта оплаты и исчисляется отдельно по каждому платежу в пределах указанного ст. 196 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности.

Исковое заявление предъявлено в суд 27 марта 2019 г. (согласно штампу на конверте (л.д.31об.)), из чего следует, что по требованиям о взыскании арендной платы за период с марта 2013 года по 27 марта 2016 года истек срок исковой давности, учитывая, что договору аренды от 18 января 2005 г. установлен порядок внесения арендной платы ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала. Обязанность внесения арендной платы за первый квартал 2016 г. возникла у ответчика 15.03.2016 г..

Таким образом срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период свыше установленного трехлетнего срока истцом пропущен.

Ссылка ответчика о том, что стороной истца не предоставлено доказательств изменения арендной платы является несостоятельной, так как суд принимает во внимание, что нормативные акты исполнительных органов субъекта РФ, органов местного самоуправления конкретного муниципального образования находятся в общем доступе, поскольку размещаются на сайтах этих государственных и муниципальных органов и публикуются в правовых системах « Консультант», «Гарант».

Учитывая требования ст.ст. 196 и 199 ГК РФ, с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 01.04.2016 по ноябрь 2018 года в размере 26990,58 рублей.

За нарушением сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 Договора).

Согласно расчету истца размер пени составляет 46364,39 руб. за период с 13.09.2016 по 22.11.2018.

Ответчиком ФИО1 заявлено ходатайство о снижении размера начисленной пени в виду её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности размера предъявленных процентов последствиям нарушения обязательства, при этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Начисление пени и их взыскание не должно влечь разорения либо непомерных расходов должника по их уплате и гражданское законодательство не преследует таких целей. Поэтому взыскание пени требует фактической способности гражданина к ее уплате в полном размере начисленной суммы и не должно влечь лишения гражданина гарантий, предусмотренных ст. 7 Конституции Российской Федерации.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, но при этом не должна служить средством его обогащения.

Для установления несоразмерности санкций последствиям нарушения обязательств необходимо исходить из следующих критериев: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммами возможных убытков, вызванных нарушением обязательств и др.

Оценивая соразмерность размера пени, заявленной ко взысканию истцом, с учетом суммы долга, периода просрочки, конкретных обстоятельств дела, учитывая, что ФИО1 допускал неоднократные просрочки внесения платежей, суд полагает возможным снизить размер начисленной пени 7000 рублей, что будет отвечать при разрешении настоящего дела принципам соразмерности последствиям нарушения обязательства, разумности, справедливости и баланса интересов сторон.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежат расходы по оплате государственной пошлины, от которых истец был освобожден при предъявлении иска, в размере 2400 рублей (без учета снижения размера неустойки).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации <адрес> задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по ноябрь 2018 года в размере 26990,58 рублей, пени за период с 13.09.2016 по 22.11.2018 в размере 7000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2400 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2019 года.

Председательствующий: