Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителей истца ФИО1 – ФИО2, представляющей интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, представляющей интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Открытого Акционерного Общества «Сбербанк России» ФИО4, представляющей интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Сади оглы к Открытому Акционерному Обществу «Сбербанк России» Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) о взыскании суммы задолженности по договору аренды, неустойки,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд с требованием к ОАО «Сбербанк России» о взыскании арендной платы по договору, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества №4, согласно которому, арендодатель-истец передал, а арендатор – ответчик получил в аренду нежилое помещение № площадью 316,9 кв.м., нежилое помещение № площадью 5,4 кв.м., расположенные на 1-м этаже в здании по адресу: <адрес> «а», и нежилое помещение № площадью 184,1 кв.м. расположенное на 2-м этаже в здании по адресу: <адрес> <адрес> На праве собственности указанные нежилые помещения принадлежат ФИО1 оглы, согласно свидетельствам о регистрации права собственности: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата за пользование нежилыми помещениями составляет 2000 рублей за 1 кв.м. общей площади в размере 506,4 кв.м. при общей сумме 1012800 рублей за полный месяц (НДС не облагается). В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, в связи с чем, за последним образовалась задолженность в размере 2835840 рублей. В соответствии с п. 4.4 Договора аренды, истец считает необходимым взыскать неустойку в размере 0,1 % от соответствующей неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Всего просит взыскать 2869000 рублей по договору аренды, и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 22548 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оглы уточнил исковые требования указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оглы было направлено ответчику письмо о повышении арендной платы в соответствии с п. 3.8 Договора аренды на 6,8 %. По условиям Договора аренды арендная плата повышается через 1 месяц с момента получения Арендатором уведомления, то есть с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата увеличилась на 6,8 % и составила 1081670,40 руб. Однако, ответчик не выполнил свои обязательства по оплате с учетом изменения арендной платы и недоплатил за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (20 дней) 46100 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 71455 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 46100 руб.; За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (225 дней) ответчиком арендная плата не вносилась, в связи с чем, согласно расчету сумма арендной платы составляет 8112525,70 руб. Общая сумма неоплаты арендной платы составляет 8276180,70 руб. (8112525,70 руб. + 46100 руб. + 46100 руб. + 71455 руб.). За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки составила 904157,91 руб. Просит взыскать государственную пошлину в размере с учетом увеличения исковых требований 54101,69 руб., денежные средства в размере 9180338,61 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 оглы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования с учетом уточнения поддержал по изложенным в иске основаниям. С ДД.ММ.ГГГГ заместитель председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 на письменное заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ года, об увеличении арендной платы на 6,8 % с суммы 881136 руб. (1012800 руб. за вычетом налога на доходы физического лица) в месяц до 941053,25 руб., дала свое согласие, что подтверждается письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 Фактически нежилые помещения не переданы ему, как собственнику по акту передачи, в соответствии с условиями договора аренды. Ключей от нежилых помещений не получал, за них не расписывался. Письменное уведомление о подписании Акта передачи нежилых помещений получил в январе 2014 года от своего представителя ФИО2. На ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения не принимал, так как имеются недостатки по восстановлению помещений, а также ОАО «Сбербанк России» не вывез свое имущество из помещений.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования с учетом уточненных, поддержала по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснила, что письменное сообщение от ответчика о предстоящем освобождении спорных нежилых помещений получила ДД.ММ.ГГГГ, о чем сообщила ФИО1 оглы. Однако, в нарушение подпункта «Ж» пункта 2.2 Договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не сдал Помещения по акту в исправном состоянии (с учетом нормального износа) и пригодном к его дальнейшей эксплуатации. Только ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получено письмо Вице-президента – председателя банка ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ и проект Акта приема-передачи недвижимого имущества по адресу: <адрес> «а<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Доводы ФИО1 оглы поддерживает в полном объеме. Ключи от нежилых помещений ни ФИО7, ни ФИО1 оглы не получали, Акт не подписывали. Таким образом, арендная плата и неустойка должна быть ответчиком выплачена.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования с учетом уточнения, поддержала по изложенным в них основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала в полном объеме. Считает, что ни каких долгов у ответчика перед истцом не существует, поскольку согласно условиям договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ письменное сообщение ФИО1 оглы о предстоящем освобождении спорных нежилых помещений получил ДД.ММ.ГГГГ и знал, что необходимо подписать Акт приема-передачи указанных помещений. Однако, уклоняется от подписания Акта. По ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносилась в соответствии с условиями Договора. Считает, что письмо подписанное ДД.ММ.ГГГГ заместителем председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 не является основанием для подтверждения увеличения на 6,8 % арендной платы с 881136 руб. в месяц до 941053,25 руб., поскольку Договором предусмотрено составление дополнительного соглашения, которое не составлялось, в связи с чем, требования истца на сумму 163655 руб. удовлетворению не подлежат. Ответчик не отрицает, что имущество ОАО «Сбербанк России» находится в нежилых помещениях истца, но оно оставлено ФИО1 оглы, является неотъемлемым улучшением помещений истца.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования ФИО1 оглы подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны, исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии ст. 606 ГК РФ, арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании ч.ч. 1, 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что на праве собственности нежилое помещение № - площадью 316,9 кв.м., нежилое помещение № - площадью 5,4 кв.м., расположенные на 1-м этаже в здании по адресу: <адрес>», и нежилое помещение № - площадью 184,1 кв.м. расположенное на 2-м этаже в здании по адресу: <адрес> <адрес>» принадлежат ФИО1 оглы, согласно свидетельствам о регистрации права собственности: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 76-78).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 Сади оглы и Открытым Акционерным Обществом «Сбербанк России» Восточно-Сибирский банк (ОАО Сбербанк России) был заключен Договор аренды недвижимого имущества № (далее по тексту Договор), согласно которому, арендодатель-истец передал, а арендатор – ответчик получил в аренду нежилое помещение № - площадью 316,9 кв.м., нежилое помещение № - площадью 5,4 кв.м., расположенные на 1-м этаже в здании по адресу: <адрес> «а», и нежилое помещение № - площадью 184,1 кв.м. расположенное на 2-м этаже в здании по адресу: <адрес> что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-15). Последнее не оспаривается сторонами в суде.

В соответствии с п. 3.1 Договора, арендная плата за пользование нежилыми помещениями составляет 2000 рублей за 1 кв.м. общей площади в размере 506,4 кв.м. при общей сумме 1012800 рублей за полный месяц (НДС не облагается).

В силу п. 3.4 Договора, арендатор является налоговым агентом Арендодателя по уплате налога на доходы физического лица. Арендодатель обязуется незамедлительно уведомить арендатора об утрате статуса налогового резидента РФ.

Согласно п.3.6 Договора, все причитающиеся платежи Арендатора, за вычетом налога на доходы физического лица, то есть с учетом выполнения Арендатором обязательства, указанного в п. 3.4 Договора, производится в безналичной форме на счет арендодателя.

В соответствии с п. 4.4 Договора, в случае не внесения арендной платы в сроки, установленные Договором, арендодатель вправе предъявить арендатору неустойку в размере 0,1 % от соответствующей неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно письму ФИО1 оглы от ДД.ММ.ГГГГ Вице-президенту Сбербанка России – председателю Восточно-Сибирского банка ФИО8, об увеличении арендной платы в соответствии с п. 3.8 Договора аренды на 6,8 % поступило в банк-ответчику ДД.ММ.ГГГГ без вх.номера (л.д.45).

ДД.ММ.ГГГГ заместитель председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 на письменное заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ ответила последнему, об увеличении арендной платы на 6,8 % с суммы 881136 руб. (1012800 руб. за вычетом налога на доходы физического лица) в месяц до 941053,25 руб. по Договору аренды, дав свое согласие о возможном увеличении размера арендно й платы с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

Таким образом, суд считает, что ответчик-банк принял заявление ФИО1 оглы об увеличении арендной платы до 941053,25 руб. (1081670,40 руб. за вычетом налога на доходы физического лица) в месяц с ДД.ММ.ГГГГ и согласились с этими условиями арендной платы.

Сумма арендной платы за январь, февраль, март, апрель, май 2013 года в размере 881136,00 руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 587424 руб., от ответчика поступила истцу ФИО1 оглы, что подтверждается платежными поручениями представленными суду представителем ФИО11 и не оспаривается стороной истца.

Довод представителя ФИО11 о том, что ОАО «Сбербанк России» не согласился с увеличением аренды до 941053,25 руб. в месяц с ДД.ММ.ГГГГ, суд признает не обоснованным, так как он опровергается письменным уведомлением заместителя председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ направленного в адрес истца ФИО1 оглы, согласно которому, ответчик считает возможным увеличение размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ на 6,8 % - величину сводного индекса потребительских цен за 2012 год, что соответствует условиям договора аренды и с указанной даты арендная плата составит в месяц 1081670,40 руб. с учетом НДФЛ – 941053,25 руб.

Согласно письму №№ от ДД.ММ.ГГГГ заместитель председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 сообщила ФИО1 оглы, что в связи с отсутствием необходимости дальнейшей аренды уведомляет о расторжении Договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62).

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО7 получила письмо адресованное ФИО1 оглы (л.д.64), что не отрицает истец и представитель в суде.

ДД.ММ.ГГГГ, так и ДД.ММ.ГГГГ, истец направляет письма Вице-президенту – председателю Восточно-Сибирского банка ФИО8, о том, что нежилые помещения в соответствии с п.2.2 Договора аренды сдаются по Акту в исправном состоянии. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оглы с участием специалиста банка при визуальном осмотре обнаружил недостатки, которые в общем делают не пригодным помещения для дальнейшей эксплуатации, без восстановительного ремонта, котрый оценивается в размере 2148480 руб. (л.д.65, 66-67).

ДД.ММ.ГГГГ заместитель председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 сообщает ФИО1 том, что в соответствии с подп. «ж» п. 2.1 Договора аренды, арендодатель обязуется за счет собственных средств производить при необходимости капитальный ремонт помещений. Также сообщает, что неотделимым улучшением в помещениях является система кондиционирования на сумму 1237547,09 руб. (л.д. 68).

ДД.ММ.ГГГГ за невыполнение обязанности по оплате арендной платы по условиям Договора с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 оглы в лице представителя ФИО7 обращается к Вице-президенту Сбербанка России – председателю Восточно-Сибирского банка ФИО8 с требованием о погашении задолженности, вх. Без номера от ДД.ММ.ГГГГ года. Кроме того, сообщил, что на ДД.ММ.ГГГГ арендатор не передал нежилые помещения арендодателю, которые продолжают находится у ответчика в пользовании (л.д.49).

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ без номера и без даты, Акт приема передачи недвижимого имущества по адресу: <адрес> «а<адрес>, без номера и без даты, подписан только заместителем председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6, ФИО1 оглы не подписан. (л.д.69, 70).

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым согласиться с позицией истца о том, что условия Договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в части использования ответчиком - Банком с ДД.ММ.ГГГГ по январь 2014 года нежилых помещений ФИО1 оглы, так как Акт приема-передачи недвижимого имущества по адресу: <адрес> «<адрес>. № не подписан ФИО1 оглы, в помещениях имеется имущество Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России», в виде системы кондиционирования, которая имеет остаточную стоимость 1237547,09 руб., что подтверждается письмом ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68), охранно-пожарная сигнализация, которая находится на балансе ответчика, что подтвердил в суде свидетель ФИО10 и не отрицал представитель ФИО11 Таким образом, в силу ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор - Банк обязан вернуть арендодателю – ФИО1 оглы имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Если арендатор - Банк не возвратил арендованное имущество, что подтверждается отсутствием подписанного Акта приема-передачи (л.д. 69, 70), что не оспаривается сторонами в суде, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по январь 2014 года.

В пункте 1.5 Договора срок действия аренды недвижимого имущества по адресу: <адрес> «<адрес> № составил 12 лет с момента подписания Договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6)

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмо заместителя председателя правления Восточно-Сибирского банка «Сбербанк России» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ получено ФИО1 оглы ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, судом установлен факт того, что в силу ст. 452 ГК РФ, поданное письмо принято ФИО1 оглы, вместе с тем, условия подпункта «ж» пункта 2.2 Договора, сдача помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа, ответчиком – Банком не выполнено, что подтверждается выше проанализированными судом доказательствами.

В связи с чем, истцом обосновано, заявлено требование о взыскании арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и с ДД.ММ.ГГГГ по январь 2014 года, включительно. Однако, с представленным суду истцом расчетом о взыскании арендной платы суд согласиться не может. Так, согласно п. 3.1 Договора аренды, за пользование помещениями арендатор уплачивает арендную плату не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, из расчета 2000 руб. за квадратный метр общей площади за полный месяц.

Таким образом, суд считает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк России» в нарушение условий договора, ст.ст. 309, 310 ГК РФ, не надлежащим образом исполняло свои обязательства и не своевременно вносило арендную плату. В связи с чем, руководствуясь ст. 622 ГК РФ, суд считает сумму задолженности по Договору аренды, исходя из суммы аренды в месяц 941053,25 руб., согласно утвержденного размера аренды ответчиком, где сутки аренды будут составлять 31368,44 руб. Таким образом: с 11 апреля по ДД.ММ.ГГГГ сумма долга составила – 39944,80 руб. (627368,80 руб. минус 587424,00 руб. исходя из 20 дней и разницы арендной платы в сутки), за май 2013 года – 59917,25 руб. (941053,25 руб. – 881136 руб.), за июнь 2013 года размер долга за аренду составит 313684,40 руб. (где сумма 941053,25 руб. аренда в месяц минус выплаченная сумма банком 587424 руб.,); с июля по декабрь 2013 года, январь 2014 года, что составляет 7 месяцев исходя из суммы аренды в месяц 941053,25 руб.,, сумма составила 6587737,75 руб., всего сумма задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составила: 6587737,75 + 39944,80 + 59917,25 + 313684,40 = 7001284,20 руб.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки суд исходит из следующего.

Согласно п. 4.4 Договора, в случае не внесения арендной платы в сроки, установленные Договором, арендодатель вправе предъявить арендатору неустойку в размере 0,1 % от соответствующей неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Истцом представлен расчет неустойки, где последний просит взыскать с ответчика сумму в размере 904157,91 руб. С произведенным расчетом неустойки суд считает возможным согласиться.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд имеет право снизить пеню, поскольку ее сумма явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства. Руководствуясь данной нормой права, учитывая тот факт, что неустойка является способом обеспечения обязательства, при этом сама задолженность образовалась ввиду не согласованных действий ответчика, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера пени до 100000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с Открытого Акционерного Общества «Сбербанк России» Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) подлежит взысканию уплаченная ФИО1 оглы государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, при цене иска 7101284,20 руб., то есть в размере 43706,15 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 Сади оглы к Открытому Акционерному Обществу «Сбербанк России» Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) о взыскании суммы задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ода, неустойки - удовлетворить в части.

Взыскать с Открытого Акционерного Общества «Сбербанк России» Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) в пользу ФИО1 Сади оглы сумму задолженности по договору аренды в размере 7001284,20 руб., неустойку в размере 100000 руб., сумму государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 43706,15 руб., всего взыскать 7144990 (семь миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот девяносто) руб. 35 коп.

В остальной части исковых требований ФИО1 Сади оглы к Открытому Акционерному Обществу «Сбербанк России» Головное отделение Восточно-Сибирского банка (ОАО Сбербанк России) - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 30 дней с момента составления мотивированного решения суда 12 марта 2014 года, через Кировский районный суд г.Красноярска.

Председательствующий Е.А.Пиджаков