Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире гражданское дело по иску Государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области к ТСЖ «Северная 108» о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Государственная жилищная инспекция администрации Владимирской области на основании п.1 ч.6 ст.20 ЖК РФ обратилась в суд с иском к ТСЖ «Северная 108» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <...> в части принятия решений об утверждении перепланировок в комнатах между 1 и 2 этажами в 1,2,3 и 4 подъездах, об утверждении перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся подвале 1 и 2 подъезда, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. ###.

В обоснование иска указано, что в январе ДД.ММ.ГГГГ года в инспекцию поступило обращение жителя многоквартирного <...> по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Северная 108».

На основании приказа заместителя начальника инспекции от ДД.ММ.ГГГГ. ### в отношении ТСЖ «Северная 108» была проведена проверка с целью предупреждения, выявления и пресечения нарушения требований жилищного законодательства при использовании общего имущества дома. В ходе данной проверки было установлено, что из нежилого помещения между первым и вторым этажом в первом подъезде многоквартирного дома выведен канализационный трубопровод, обеспечивающий вывод стоков из данного помещения в общедомовую систему канализации. В цокольном этаже первого подъезда дома проведены работы по устройству проема, приямка, бетонной лестницы и установке металлической двери.

Поскольку решений общих собраний собственников помещений многоквартирного <...> по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома (реконструкции) в ходе проведенной проверки ТСЖ «Северная 108» не было представлено, данному юридическому лицу инспекцией было выдано предписание от ДД.ММ.ГГГГ### о приведении системы канализации в нежилом помещении между первым и вторым этажом в первом подъезде указанного многоквартирного дома, цокольной части стены дома первого подъезда и земельного участка (в части ликвидации приямка и дверного проема) в первоначальное состояние.

На основании приказа заместителя начальника инспекции от ДД.ММ.ГГГГ. ### в отношении ТСЖ «Северная 108» была проведена проверка исполнения ТСЖ «Северная 108» предписания инспекции от ДД.ММ.ГГГГ###. В ходе проведения данной проверки председателем правления ТСЖ «Северная 108» было предоставлено решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <...>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. ###, согласно которому собственниками помещений было принято решение об утверждении перепланировок в комнатах между 1 и 2 этажами в 1,2,3 и 4 подъездах, об утверждении перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся в подвале 1 и 2 подъезда.

Согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. ### за утверждение перепланировки в комнатах между 1 и 2 этажами в 1,2, 3 и 4 подъездах проголосовало 2237,02 голосов собственников помещений многоквартирного дома, что составляет 49,1% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (4550,9 голосов).

За утверждение перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся в подвале 1 и 2 подъезда проголосовало 2364,33 голосов собственников помещений многоквартирного дома, что составляет 51,9% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (4550,9 голосов).

В соответствии с ч.3 ст.36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Работы по устройству дверного проема в многоквартирном доме фактически являются уменьшением общего имущества многоквартирного дома, поскольку уменьшен его объем, изменены параметры, уменьшен размер общей площади несущей стены дома. В связи с чем, такое уменьшение требует согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного, кворума при принятии решения об утверждении перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся в подвале 1 и 2 подъезда, предусмотренного ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ не имелось.

Также кворума не имелось при принятии решения об утверждении перепланировки в комнатах между 1 и 2 этажами в 1,2, 3 и 4 подъездах, поскольку фактически работы по возведению канализационного трубопровода, идущего из общедомовой системы канализации, является реконструкцией общего имущества многоквартирного дома, и для проведения указанных видов работ требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку отсутствие кворума влечет безусловную отмену решений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирного <...>, иные изложенные доводы, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют. Указанные основания послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., настаивал на удовлетворении иска в полном объеме по доводам, в нем изложенным. Дополнительно указал, что ранее инспекцией в рамках проведенной проверки было установлено, что из нежилого помещения между первым и вторым этажом в первом подъезде многоквартирного <...> выведен канализационный трубопровод, обеспечивающий вывод стоков из данного помещения в общедомовую систему канализации.

Внутридомовая инженерная система водоотведения (состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе) относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома (п. 5 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Указанное согласуется с положениями ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, из которой следует, что санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, дополнительное сантехническое оборудование присоединено к общему имуществу собственников многоквартирного дома, после чего эксплуатируется через присоединенные внутридомовые сети.

Между тем частью 2 ст.36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из приведенных правовых норм следует, что на подключение дополнительного сантехнического оборудования к внутридомовой инженерной системе водоотведения, являющейся общим имуществом, необходимо согласие всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Вместе с тем, за утверждение проведенных вышеуказанных работ проголосовало 2237,02 голосов собственников помещений многоквартирного дома, что составляет 49,1% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, что говорит об отсутствии необходимого кворума.

Кроме того, представитель истца указал, что в оспариваемом протоколе общего собрания неверно подсчитаны голоса собственников, так как их процент рассчитан от общего числа голосов, участвовавших в собрании, а должен рассчитываться от общего числа голосов собственников помещений.

Представители ответчика ФИО2, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. и ФИО3, действующий на основании протокола ### от ДД.ММ.ГГГГ., возражали против удовлетворения иска в полном объеме. Указали, что в результате работ по замене окна на дверь демонтируется только подоконная часть стены помещения многоквартирного жилого дома, которая не является несущей, а соответственно не происходит уменьшения размера общего имущества многоквартирного жилого дома и тем более не происходит уменьшения общего имущества при установке канализационных трубопроводов в помещениях общего пользования. Из этого следует, что ч. 3 ст.36 ЖК РФ требующая согласия всех собственников при уменьшении размера общего имущества в данном случае не должна применятся. Протоколом ### от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по спорным вопросам повестки дня (№###,###) проголосовало «За» - 71.061% и 67.235% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, что более чем достаточно для согласования собственниками помещений многоквартирного жилого дома указанных работ. Те виды работ, которые ответчиком произведены, не являются реконструкцией, поэтому представители ответчика полагают, что исходя из аналогии закона, необходимо применять нормы, регламентирующие перепланировку в квартире. Считают, что работы по установке канализационного трубопровода в комнатах между 1 и 2 этажами в 1,2,3, и 4 подъездах не являются работами по реконструкции нежилого помещения общего пользования в многоквартирном доме, как указывает истец в исковом заявлении. Данные работы относятся к работам по переустройству нежилого помещения общего пользования.

В результате работ по установке канализационного трубопровода в комнатах между 1 и 2 этажами не происходит уменьшения общего имущества многоквартирного дома. Из этого следует, что ч.3 ст. 36 ЖК РФ, требующая согласие всех собственников при уменьшении размера общего имущества, в данном случае не должна применяться.

В связи с тем, что работы по установке канализационного трубопровода являются работами по переустройству помещения, а не реконструкцией и в результате выполнения данных работ не уменьшается общее имущество многоквартирного дома, то решение общего собрания о выполнение данных работ должно приниматься большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <...> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по вопросу ### повестки дня по перепланировке (переустройству) в комнатах между 1 и 2 этажами в 1, 2, 3 и 4 подъездах проголосовало «за» - 67,235 % от общего числа собственников, принимающих участие в голосовании. Кворум состоялся, поскольку от общего числа присутствующих собственников на голосовании 67 % проголосовали - «за». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дверной проем и приямок существовал, он был сделан строителями дома. В доме есть 4 сантехнические комнаты, в 2 из которых установлены насосы, в которые представители ТСЖ могут попасть только через офисы, а в две другие комнаты возможности попасть нет.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных племен той таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкция помещений необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В ходе рассмотрения дела установлено, что согласно решения общего собрания собственников спорного многоквартирного <...>, оформленного протоколом ### от ДД.ММ.ГГГГ. утверждена перепланировка (сан.узел размером 1,75*1,2м) в комнатах между 1 и 2 этажами в ### и ### подъездах (пункт ### решения), утверждена перепланировка (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся подвале ### и ### подъезда (пункт ### решения).

Установлено, что согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ. ### за утверждение перепланировки в комнатах между ### и ### этажами в ### и ### подъездах проголосовало 2237,02 голосов собственников помещений многоквартирного дома, что составляет 49,1% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (4550,9 голосов).

За утверждение перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся в подвале ### и ### подъезда проголосовало 2364,33 голосов собственников помещений многоквартирного дома, что составляет 51,9% голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (4550,9 голосов).

Согласно ч. 2, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Устройство отдельного входа в помещения подвалов ### и ### подъездов, принадлежащие ответчику, предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал до обустройства входной группы, а также частичный разбор наружной капитальной стены дома для установки входной двери ведет к уменьшению общедомового имущества, в связи с чем требовалось получить согласие всех собственников помещений в доме на совершение таких действий, чего сделано не было.

Доводы председателя ТСЖ о том, что данные виды работ были произведены в ДД.ММ.ГГГГ. еще строителями до образования ТСЖ «Северная 108» несостоятельны, поскольку не нашили своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, и опровергаются тем, что данные работы утверждены общим собранием в марте ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что дополнительное сантехническое оборудование в санитарных комнатах между ### и ### этажами присоединено к общему имуществу собственников многоквартирного дома, после чего эксплуатируется через присоединенные внутридомовые сети. Между тем, согласия всех собственников помещений ТСЖ не получено.

Установив все обстоятельства по делу, руководствуясь выше приведенными нормативными актами, суд приходит к выводу о том, что все работы, утвержденные оспариваемым решением общего собрания, являются реконструкцией помещений. Утверждение ответчика об обратном основано на ошибочном толковании норм права.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

На основании вышеизложенного, учитывая, что оспариваемые решения общего собрания связаны с реконструкцией помещений, относящихся к общедомовому имуществу, приняты при отсутствии необходимого кворума (согласия всех собственников), и являются ничтожными, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области к ТСЖ «Северная 108» удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> в части принятия решения об утверждении перепланировок в комнатах между ### и ### этажами в ### и ### подъездах и решение об утверждении перепланировки (замена окна на дверь) в санитарных комнатах, находящихся подвале ### и ### подъезда, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. ###.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.В. Авдеева

Решение в окончательной форме изготовлено 14.05.2018г.

Судья Н.В. Авдеева