Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вельске 20 августа 2013 года гражданское дело по исковому заявлению Б. к открытому акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» о понуждении регистрации договора купли-продажи,

установил:

Б. обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» (далее – ОАО «ЖТК») о понуждении регистрации договора купли-продажи гаража, расположенного по адресу: *.

В обоснование заявленного требования Б. указал, что он является собственником земельного участка и части здания магазина, расположенных по адресу: *. На земельном участке, граничащим с его земельным участком, находится гараж, принадлежащий ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» на праве собственности. От ответчика в его адрес поступило предложение о заключении соглашения и подписания схемы расположения земельных участков к вновь образуемому земельному участку для обеспечения проезда и прохода к зданию гаража. Он, в свою очередь, предложил выкупить здание гаража после оформления земельного участка ответчиком в собственность. Ответчик согласился и направил ему договор купли-продажи недвижимого имущества. Его представитель неоднократно связывался с представителем ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» Г., обговаривали все условия сделки. Представитель выяснял, на какой расчетный счет нужно перечислить деньги, как идет процедура регистрации в УФРС по Архангельской области и НАО, однако представитель ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» Г. отказался продавать здание гаража.

Истец Б. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по тем же основаниям.

Представитель истца К. исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что между ТПО «Сольвычегодское» и Б. был заключен договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: *. Договор был направлен со стороны ответчика, кто занимался его составлением неизвестно. Копию договора купли-продажи гаража, схему расположения земельного участка и соглашение привезли юрисконсульт ТПО «Сольвычегодское» Я. и еще один человек. При этом они попросили подписать соглашение об обеспечении доступа (прохода, проезда) с пер. * в г. Вельске к образуемому земельному участку под зданием гаража с инвентарным номером * посредством образуемой части земельного участка с кадастровым номером * – для обеспечения проезда и прохода к зданию гаража. Договор купли-продажи был датирован * года в связи с необходимостью оформления земельного участка. Б. подписал соглашение. Тут же был передан договор купли-продажи, сделка состоялась в г. Вельске. Договор купли-продажи гаража был представлен в факсимильном варианте, но уже скопированном на ксероксе. Договор был подписан начальником ТПО «Сольвычегодское» Г. и заверен печатью ТПО «Сольвычегодское». Впоследствии ответчик отказался зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Также просил взыскать с ответчика государственную пошлину, расходы за проведение экспертизы и услуги представителя.

Представитель ОАО «ЖТК» Г. в судебном заседании требования Б. не признала, указав, что в собственности общества имеется гараж, расположенный по адресу: * и земельный участок площадью * кв.м. Указанный земельный участок граничит с земельным участком Б. * года Б. было направлено соглашение и схема расположения земельных участков для обеспечения доступа к образуемому земельному участку. * года Б. добровольно подписал указанное соглашение. Впоследствии представитель К. обращался в ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» с предложением покупки гаража. Ему было предложено направить письменное заявление о покупке объекта в установленной форме. Каких-либо документов от него не поступило. С * года начались телефонные звонки с требованиями о продаже гаража. Впоследствии поступила претензия. При этом истец указал, что у него имеется копия договора купли-продажи гаража за подписью начальника ТПО «Сольвычегодское» Г. и печатью ТПО «Сольвычегодское». Б. был направлен ответ на претензию, в котором указано, что начальник ТПО «Сольвычегодское» Г. договор купли-продажи гаража не заключал и не подписывал. ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» не направляло в адрес истца договор купли-продажи гаража. У Г. отсутствуют полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества. До * года Я. работал юристом в ТПО «Сольвычегодское». При разговоре с Я. выяснилось, что договор купли-продажи гаража истцу либо его представителю он не передавал.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

На основании ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, принадлежит на праве собственности Б.

Истцу на праве собственности также принадлежит часть здания магазина по адресу: * (заезд с пер. *).

На земельном участке, граничащим с земельным участком, принадлежащем Б., находится гараж, принадлежащий ОАО «ЖТК» на праве собственности. Зданию гаража присвоен кадастровый номер *. Данный объект недвижимости расположен по адресу: *.

* года ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» посредством почтовой связи в адрес Б. направлено соглашение и схема расположения земельных участков для обеспечения доступа (прохода, проезда) с * к образуемому земельному участку: * под зданием гаража с инвентарным номером * посредством образуемой части земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м. – для обеспечения проезда и прохода к зданию гаража, для утверждения указанных документов. Факт направления указанных документов Б. почтовой связью подтверждается уведомлением о вручении.

* года указанные выше документы были подписаны Б.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что предложил ответчику выкупить у него здание гаража после оформления земельного участка в собственность. На указанное предложение ответчик согласился и направил в его адрес договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «ЖТК» от 01 октября 2012 года в своей редакции, за подписью начальника ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», скрепленный печатью. Данный договор составлен в факсимильной форме.

В судебном заседании представитель ответчика оспаривал факт направления истцу договора купли-продажи гаража.

* года ОАО «ЖТК» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером *, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания индивидуального гаража общей площадью 90 кв.м., адрес (местонахождение) объекта;*.

В связи с возникшим между сторонами по делу спором относительно подлинности подписи и печати, выполненных от имени продавца в копии договора купли-продажи гаража, были назначены судебно-почерковедческая и технико-криминалистическая экспертизы.

В соответствии с заключением комплексной почерковедческой и технико-криминалистической экспертиз № * от * года, проведенных экспертом-криминалистом Агентства криминалистической экспертизы (ИП ФИО1) копия представленного на исследование договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, изготовлена с *.

Адекватно совпадающие изображения подписей от имени Г., ********** * года, могли быть получены следующим образом (в следующих вариантах):

а) первоначально, на обе страницы оригинала документа были нанесены подписи от имени Г., с помощью факсимиле, как при помощи одной печатной формы, так и двумя разными печатными формами, имеющими общий источник происхождения (одна фотоформа, один макет или один образец подписи Г.).

б) в процессе компьютерной обработки файла с изображением текстовой части договора были наложены изображений подписи от имени Г., полученные при помощи сканирования или фотосъемки оригинала одного и того же образца подписи Г. (монтаж документа).

Подпись от имени Г., адекватные изображения которой имеются на первой и второй страницах представленной на исследование копии договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от 01 октября 2012 года, выполнена, вероятно, самим Г. Данный вывод дается не в отношении изображения подписи, расположенной в исследуемой копии документа (договоре), поскольку, в данном случае не исключены факт монтажа, а также использование при оформлении документа факсимильной формы нанесения подписи, а в отношении подписи, выполненной конкретным лицом, в данном случае, Г. когда бы то ни было и с которой получены изображения, имеющиеся в исследуемом документе. Решить вопрос в категорической форме возможно при наличии оригинала подписи, с которого получены изображения подписи на исследуемом документе.

Решить вопрос «Нанесен ли оттиск печати в копии договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, заключенном между открытым акционерным обществом «Железнодорожная торговая компания» (ОАО «ЖТК») в лице начальника Торгово-производственного объединения «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» и Б., печатью, принадлежащей ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», образцы оттисков которой представлены на исследование?», не представилось возможным.

При исследовании оттиска простой круглой мастичной печати «Для документов» от имени Торгово-производственного объединения «Сольвычегодское», изображение которой имеется в договоре купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, со свободными и экспериментальными образцами оттисков печатей Торгово-производственного объединения «Сольвычегодское», представленными на исследование (следует отметить, что в качестве свободных и экспериментальных образцов для сравнительного исследования предоставлены оттиски нескольких печатей, аналогичных по форме, размерам и содержанию), установлено следующее:

- отобразившиеся в исследуемом изображении оттиска печати фрагменты по расположению и взаиморасположению, текстовому и графическому содержанию, конфигурации шрифта, взаиморасположению слов и букв в словах совпадают с образцами, представленных на исследование оттисков;

- размерные характеристики исследуемого изображения оттиска больше, чем в образцах, представленных на исследование оттисков (например, диаметр наружного ободка составляет в исследуемом изображении оттиска 40,00 мм, в образцах – 39,0 мм).

Различия в размерных характеристиках исследуемого изображения оттиска печати и представленных образцов оттисков печати может объяснятся тем, что, как установлено ранее настоящим исследованием, копия представленного на исследование договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, изготовлена с оригинала документа или его промежуточной копии, с последующим форматированием файла полученного изображения, включая увеличение изображения, на компьютере и дальнейшей распечатке на копировально-множительном устройстве. Кроме этого, не исключается, что оттиск, в его оригинале, действительно различается по размерным характеристикам, поскольку не исключен факт монтажа документа и наложение изображения оттиска в представленной на исследование копии договора было произведено после форматирования файла и увеличения изображения.

При дальнейшем сравнительном исследовании установлено, что качество исследуемого изображения оттиска низкое, четкие границы элементов знака отсутствуют, структура штрихов дискретно-точечная, отдельные элементы знаков не отобразились, оценить имеющиеся частные признаки как существенные или случайно возникшие при получении копии с помощью копировально-множительной техники невозможно.

Данный вывод относится к варианту, если копия представленного на исследование договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, изготовлена с оригинала документа или его промежуточной копии, содержащих все реквизиты, в том числе оттиск печати, с последующим форматированием файла полученного изображения, включая увеличение изображения.

Во втором варианте, при условии, если имел место факт монтажа документа и наложение изображения оттиска в представленной на исследование копии договора было произведено после форматирования файла с увеличением изображения и оттиск печати, в его оригинале, действительно, различается по размерным характеристикам с образцами оттисков печати «Для документов» ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», то, в данном случае, это будет свидетельствовать о том, что оттиск печати, с которого получено изображение на представленной на экспертизу копии договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, нанесен не печатью «Для документов» Торгово-производственного объединения «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», образцы которой представлены на экспертизу.

Суд берет за основу данное заключение эксперта, так как экспертизы проведены экспертом-криминалистом С., имеющим соответствующее образование и квалификацию, стаж работы по экспертной деятельности, не заинтересованным в исходе дела и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Так, в заключении эксперта сделан вывод о том, что подпись от имени Г., адекватные изображения которой имеются на первой и второй страницах представленной на исследование копии договора купли-продажи недвижимого имущества, выполнена, вероятно, самим Г.

Между тем, данный вывод дан не в отношении изображения подписи, расположенной в исследуемой копии документа (договоре), поскольку в данном случае не исключены факт монтажа, а также использование при оформлении документа факсимильной формы нанесения подписи, а в отношении подписи, выполненной конкретным лицом, в данном случае, Г. когда бы то ни было и с которой получены изображения, имеющиеся в исследуемом документе.

Решить вопрос: «Нанесен ли оттиск печати в копии договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» от * года, заключенном между открытым акционерным обществом «Железнодорожная торговая компания» в лице начальникам Торгово-производственного объединения «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» и Б., печатью, принадлежащей ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», образцы оттисков которой представлены на исследование?», не представилось возможным.

Таким образом, у суда не имеется оснований для установления подлинности подписи Г. и оттиска печати ТПО «Сольвычегодское» от имени продавца в копии договора купли-продажи недвижимого имущества от * года.

На основании определения суда от * года Котласским городским судом Архангельской области в качестве свидетелей были допрошены Г. и Я.

Согласно протоколу судебного заседания от * года свидетель Г., работающий начальником ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК», показал, что все вопросы купли-продажи имущества, принадлежащего ОАО «ЖТК», решаются советом директоров компании, доверенность на совершение сделки выдается разовая и на конкретную сделку, обязательно проводится аукцион. Вопрос о продаже гаража, расположенного по адресу: *, с вышестоящим руководством не согласовывался. Договор либо копию договора купли-продажи указанного гаража он не подписывал. Каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи данного гаража не предпринималось. Распоряжений сотрудникам ТПО «Сольвычегодское» на подготовку документов и дальнейшую продажу гаража он не давал. Юрисконсульта Я. в командировку в г. Вельск для передачи (подписания) документов не направлял. Соглашение об обеспечении доступа (прохода, проезда) и схема расположения земельных участков направлялись заказным письмом с уведомлением о вручении.

Из показаний свидетеля Я. следует, что в период с * года по * года он работал юрисконсультом в ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК». С Представителем истца К. и Б. лично он не знаком. В * года в г. Вельск он не приезжал. Телефонных переговоров с Б. либо его представителем К. по вопросу приобретения гаража, расположенного по адресу: *, он не вел. Соглашение об обеспечении доступа (прохода, проезда) с пер. * в г. Вельске к образуемому земельному участку под зданием гаража с инвентарным номером * посредством образуемой части земельного участка с кадастровым номером * – для обеспечения проезда и прохода к зданию гаража, и схему расположения земельных участков для вручения Б. либо К. он не передавал. Договор купли-продажи от * года либо его копию в адрес Б. или его представителя К. он не направлял.

Показания свидетелей носят последовательный и непротиворечивый характер и согласуются с объяснениями истца, поэтому у суда не имеется оснований для недоверия к ним, кроме того, указанные свидетели были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса ответчик, как сторона по делу вправе ссылаться на любые доказательства в обоснование своих требований, отвечающие требованиям положений главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости, достоверности и относимости.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации свидетельские показания являются одним из видов доказательств по делу.

Из справки ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» от * года следует, что Я. с * года * года работал в ТПО «Сольвычегодское» в должности юрисконсульта. Я. с * года по * года в командировку в г. Вельск Архангельской области не направлялся.

Таким образом, указанными доказательствами подтверждается, что договор либо копию договора купли-продажи гаража начальник ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» Г. не подписывал. Каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи данного гаража не предпринималось. Распоряжений сотрудникам ТПО «Сольвычегодское» на подготовку документов и дальнейшую продажу гаража Г. не давал. Юрисконсульт Я. в командировку в г. Вельск для передачи (подписания) документов не направлялся. Соглашение об обеспечении доступа (прохода, проезда) с пер. Привокзальный в г. Вельске к образуемому земельному участку под зданием гаража с инвентарным номером * посредством образуемой части земельного участка с кадастровым номером * – для обеспечения проезда и прохода к зданию гаража, и схему расположения земельных участков для вручения Б. либо К. Я. не передавал. Договор купли-продажи от * года либо его копию в адрес Б. или его представителя К. он не направлял.

В ходе рассмотрения дела установить, что договор купли-продажи исходит от ОАО «ЖТК» не удалось. Доказательств, подтверждающих направление ОАО «ЖТК» в адрес Б. такого договора, истцом либо его представителем не представлено.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что начальник ТПО «Сольвычегодское» Г. не имеет права распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим ОАО «ЖТК», доверенность на совершение сделки по купле-продаже гаража Г. не выдавалась.

На момент подписания оспариваемого договора у начальника ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «РЖД» Г. действовала доверенность № * от * года, из которой следует, что он не имеет права заключать от имени ОАО «ЖТК» договоры по отчуждению и приобретению недвижимого имущества. Доверенности с номером * от * года, как указано в оспариваемом договоре, у начальника ТПО «Сольвычегодское» Ярославского филиала ОАО «ЖТК» не имеется.

В силу п. 4.1 Положения о порядке управления и распоряжения недвижимым имуществом ОАО «ЖТК», утвержденным Советом директоров ****.

Согласно п. 5.4.2 данного Положения договор купли-продажи недвижимого имущества заключается ****.

Пунктом 5.4.3 указанного Положения установлено, что не допускается заключение договора купли-продажи ****.

Из пункта 5.4.7 Положения следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора ОАО «ЖТК» и покупателем.

Помимо этого, исходя из норм указанного Положения совершение сделок с недвижимым имуществом ОАО «ЖТК» осуществляется на возмездной основе, при этом цена сделки определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной стоимости имущества. Совершение сделок с недвижимым имуществом ОАО «ЖТК» осуществляется по общему правилу на торгах.

В судебном заседании установлено, что оценка рыночной стоимости гаража не проводилась, предложений от Б. о продаже недвижимого имущества не поступало.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у ОАО «ЖТК» волеизъявления на продажу Б. здания гаража, фактически сделка купли-продажи между указанными лицами не совершалась.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к государственной регистрации договора купли-продажи гаража.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, то в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию в пользу Б. и судебные расходы по уплате государственной пошлины, проведению экспертиз и по оплате услуг представителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Б. в удовлетворении заявленных исковых требований к открытому акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» о понуждении регистрации договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Архангельском областном суде путем подачи жалобы через Вельский районный суд.

Председательствующий Н.В. Сидорак