Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации » к Губанову А. Г., Губановой А. Е. об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращение права общей долевой собственности, признании права муниципальной собственности, выселении,

установил:

истец обратился в суд с указанным иском, просит изъять жилое помещение по адресу с учетом доли в праве и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащие на праве долевой собственности ответчикам; определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости и земельного участка в размере рублей; прекратить право общей долевой собственности на долю, принадлежащую Губанову А.Г. в квартире и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на общее имущество в многоквартирном доме; прекратить право общей долевой собственности на долю, принадлежащую Губановой А.Е. в квартире и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на общее имущество в многоквартирном доме; признать право собственности за муниципальным образованием на жилое помещение по адресу ; выселить ответчиков из изымаемого жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указывает, что в общей долевой собственности Губанова А.Г., Губановой А.Е. (по доли) находится жилое помещение и земельный участок с кадастровым номером № по адресу . На основании акта обследования и заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом № по признан аварийным и подлежащим сносу, который включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на территории в ДД.ММ.ГГГГ». В рамках реализации указанной программы принято решение о предоставлении ответчикам по договору мены жилого помещения по адресу . От предоставленного жилого помещения ответчики отказались, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в их адрес было направлено требование о сносе дома. Согласно постановлению Администрации от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок и расположенное на нем жилое помещение изъяты у собственников для муниципальных нужд. В адрес ответчиков было направлено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с изъятием земельного участка. От предложенной выкупной цены в размере рублей ответчики отказались.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, приведенным в иске, дополнительно суду пояснила, что с выводами судебной экспертизы не согласна, поскольку отсутствуют основания включать в размер возмещения за жилое помещение стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Право собственности на спорное жилое помещение возникло у Губанова А.Г. с учётом существовавшего на тот период технического состояния жилого дома, которое с даты приобретения и до настоящего времени существенно не изменилось. В связи с чем, непроведение капитального ремонта жилого дома с момента возникновения права собственности по настоящее время не оказало существенного влияния на изменение рыночной стоимости спорной квартиры и соответственно какая-либо денежная компенсация за капитальный ремонт не может быть осуществлена. Также считает, что в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не должны включаться затраты на переезд и перевоз вещей на иное место жительства, затраты на услуги риэлтора, госпошлина за регистрацию права собственности, поскольку данные расходы не могут быть отнесены к обязательным и необходимым, фактическое их несение ответчиком не доказано. Кроме того, Губанова А.Г. зарегистрирован по адресу . В связи с чем, в выкупную стоимость жилого помещения не должны включаться затраты на аренду жилья, так как у ответчиков имеется возможность проживать в данной квартире.

Ответчики в судебном заседании возражали против иска, каждый в отдельности суду пояснили, что от предложенной квартиры отказались, поскольку желают проживать в жилом доме с земельным участком в центральной части города. С выкупной ценой жилого помещения и земельного участка не согласны.

Представитель ответчиков в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований, просит в иске отказать, суду пояснила, что соглашение об изъятии жилого помещения и земельного участка не достигнуто, с выкупной ценой не согласны.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации , МКУ «Комитет имущественных отношений администрации », о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению с учетом выкупной цены по заключению судебной экспертизы, исследовав материалы дела, оценив доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации гарантировано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Из материалов дела следует, что Губанов А.Г. и Губанова А.Е. являются собственниками жилого помещения и земельного участка с кадастровым номером № по адресу (общая долевая собственность по доли у каждого).

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с признанием жилого дома непригодным для проживания, приказом МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации » от ДД.ММ.ГГГГ№ принято решение о сносе многоквартирного жилого дома и расселения жильцов дома, с учетом внесенных изменений, до ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на территории в ДД.ММ.ГГГГ».

В рамках реализации программы, принято решение о предоставлении ответчикам по договору мены жилого помещения по адресу . От предоставленного жилого помещения ответчики отказались.

ДД.ММ.ГГГГ ответчикам направлено требование о сносе дома собственными силами в течение 14 календарных дней со дня получения требования.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией принято постановление № об изъятии для муниципальных нужд, в раках муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования на период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ годов, в связи с признание жилого помещения непригодным для проживания, земельного участка и жилого помещения, принадлежащих Губанову А.Г. и Губановой А.Е. Решение зарегистрировано в Управлении Росреестра по .

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена копия постановления об изъятии земельного участка и жилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ направлены проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с изъятием земельного участка и отчет об оценке №. Проект соглашения был получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики отказались от заключения соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с изъятием земельного участка.

Истцом заявлены требования об изъятии жилого помещения путем выкупа, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

Порядок и условия изъятия жилого помещения путем выкупа, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, предусмотрены ст.32 ЖК РФ.

Из положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как установлено судом, уполномоченным органом было принято решение об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), данное решение прошло государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ),

При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения к порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, в соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ применению не подлежат.

Соглашение об изъятии жилого помещения с ответчиками не достигнуто.

Таким образом, суд приходит к выводу, что процедура предшествующая изъятию жилого помещения у Губанова А.Г. и Губановой А.Е. соблюдена.

В связи с чем, на основании ч.9 ст.32 ЖК РФ жилое помещение подлежит принудительному изъятие путем выкупа на основании решения суда.

Соответствующий иск подан истцом в сроки установленные ч.9 ст.32 ЖК РФ.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование заявленных требований истец предоставил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости земельного участка составляет рублей, стоимость подлежащих возмещению убытков рублей.

В связи с наличием спора о размере выкупной цены, судом по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость изымаемой квартиры, с учетом стоимости приходящейся на собственников указанного имущества доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок составляет рубля; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рублей; стоимость убытков, причиненных собственнику его изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (аренда), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение (услуги риэлтора, размер расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на приобретенное жилое помещение (государственная пошлина и иные сборы) рублей.

Оценивая представленные сторонами доказательства в обоснование размера выкупной цены, с учетом положений ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд принимает за основу при определении размера выкупной цены, экспертное заключение ООО «», поскольку данное заключение составлено компетентным специалистом, по результатам осмотра жилого помещения, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, до начала выполнения судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Не доверять заключению эксперта либо ставить под сомнение его выводы суд оснований не находит.

Кроме того, заключение ООО «» не может являться допустимым доказательством, поскольку не отвечает на момент рассмотрения спора требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая дату составления отчета ООО «» ДД.ММ.ГГГГ, указанный отчет по истечении шести месяцев не может являться основанием для установления выкупной стоимости жилого помещения.

Вопреки доводам представителя истца, подлежит включению в выкупную цену компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома, поскольку статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что изымаемое жилое помещение расположено в доме ДД.ММ.ГГГГ года постройки. По представленным сведениям капитальный ремонт дома не проводился. По договору № от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира передана в безвозмездную личную собственность Губанова С.А. Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанное жилое помещение по техническому состоянию пригодно для передачи в собственность граждан. Согласно технического паспорта на момент передачи физический износ жилого помещения составлял %.

Отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчиков убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Указанные убытки возникли по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятие земельного участка для муниципальных нужд.

При проведении экспертизы экспертом установлено, что при проведении капитального ремонта вовремя был бы частично возмещен физический и функциональный износ всего жилого дома, в связи с чем не проведение капитального ремонта жилого дома оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости спорной квартиры.

Учитывая, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент первой приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, в связи с чем суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, что является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Довод стороны истца о том, что в размер возмещения за жилое помещение не должны включаться затраты на аренду жилья, на переезд и перевоз вещей на иное место жительства, затраты на услуги риэлтора, госпошлина за регистрацию права собственности подлежит отклонению по следующим основаниям.

Положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ по своему содержанию конкретизируют положения ст. 35 Конституции РФ о недопустимости принудительного отчуждения имущества без предварительного и равноценного возмещения и предусматривают требование о включении в выкупную стоимость жилого помещения, как его рыночной стоимости, так и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. Предполагается, что денежные средства по возмещению стоимости аварийного жилья будут израсходованы на приобретение нового жилья, что повлечет расходы на его подбор, используя услуги риелтора, и необходимость несения расходов по переезду в приобретенное жилое помещение, оформление прав на данное жилое помещение, временное пользование иным жилым помещением до приобретения нового жилья. Соответствующие расходы презюмируются в силу указанных выше норм права и подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

По смыслу приведенных норм, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, признаются одной из составляющих частей возмещения за жилье, и они должны быть получены предварительно, т.е. до фактического лишения имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии у ответчиков в собственности или на условиях социального найма иного жилого помещения, при этом жилой дом по признан аварийным и не пригодным для проживания, что исключает дальнейшее проживание в нем.

В данном случае, сама по себе регистрация Губановой А.Е. по иному адресу основанием для исключения из убытков затрат на аренду жилья не является.

Фактически проживая в жилом помещении подлежащему изъятию, указанные расходы являются для ответчиков необходимыми для реализации жилищных прав в связи с аварийностью жилого дома, возмещение которых прямо предусмотрено законом.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в данном случае законом предусмотрено возмещение собственнику изымаемого имущества убытков, связанных с изменением места жительства, то, по смыслу закона, будущие расходы в связи с арендой, затраты на переезд и перевоз вещей на иное место жительства, затраты на услуги риэлтора, госпошлина за регистрацию права собственности являются необходимыми, кроме того несение таких расходов при приобретении другого жилья является обычным (ст. 5 ГК РФ).

Размер возможных убытков ответчиков, связанных в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (аренда), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение (услуги риэлтора, размер расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на приобретенное жилое помещение (государственная пошлина и иные сборы) подтверждается экспертным заключением. Указанный размер стороной истца не оспорен, доказательств, подтверждающих иную стоимость услуг, в суд не представлено.

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения и земельного участка составляет рубль.

С учетом положения ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и разъяснения, содержащиеся в пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", удовлетворение требований о выкупе жилого помещение является основанием для прекращения права собственности ответчиков на спорное жилое помещение и земельный участок, соответственно возникает право муниципальной собственности на данное имущество, о чем должно быть указано в резолютивной части решения.

В соответствии с подп. "ж" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) является его выселение из этого жилого помещения.

В связи с чем, ответчики подлежат выселению из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом согласно ч.5 ст.32 ЖК РФ до вступления в законную силу решения суда может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в числе прочих относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 ст. 103 ГПК РФ предусмотрено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно пп.19 п.1 ст.333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчиков была назначена экспертиза по определению выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, проведение которой поручено ООО «».

Расходы по проведению экспертизы возложены на федеральный бюджет, с последующем возмещением в соответствии со ст.103 ГПК РФ.

Расходы по проведению экспертизы составили рублей.

Поскольку требования истица удовлетворены, в силу ст.ст.96,98,103 ГПК РФ государственная пошлина и расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчиков.

Между тем суд приходит к выводу, в силу ч.3 ст.96 ГПК РФ, ст.ст.333.20, 333.41 НК РФ в связи с имущественным положением ответчиков, которые являются пенсионерами по старости, освободить ответчиков от уплаты государственной пошлины и расходов по проведению экспертизы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации » к Губанову А. Г., Губановой А. Е. об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращение права общей долевой собственности, признании права муниципальной собственности, выселении удовлетворить.

Изъять путем выкупа у Губанова А. Г., Губановой А. Е. в муниципальную собственность жилое помещение и земельный участок с кадастровым номером № по адресу .

Определить выкупную цену изымаемого жилого помещения и земельного участка в размере 2 306 651 рубль.

Прекратить право общей долевой собственности Губанова А. Г., Губановой А. Е. на жилое помещение и земельный участок с кадастровым номером № по адресу

Признать право собственности на жилое помещение и земельный участок с кадастровым номером № по адресу за муниципальным образованием .

Выселить Губанова А. Г., Губанову А. Е. из жилого помещения по адресу без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.А. Сидельникова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ