Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 об уменьшении стоимости приобретенного имущества,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 об уменьшении стоимости приобретенного имущества, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>. После оформления сделки купли-продажи обнаружилось, что фактически дом не соответствует заявленным на момент продажи характеристикам. Она неоднократно обращалась в ОАО «< >» с просьбой решить вопрос о подключении дома к системе теплоснабжения, но получила ответы из которых следовало, что выдача технических условий на подключение дома к сетям ОАО «< >» не представляется возможным в связи с отсутствием резерва мощностей на источнике теплоснабжения, и в соответствии с Генпланом <адрес> от 2006 года теплоснабжение малоэтажной индивидуальной застройки должно осуществляться от автономных источников, а также, в связи с тем, что на жилой дом по <адрес> договор теплоснабжения никогда не заключался, тепловая нагрузка на данный дом не сохранена, в связи с чем ей было предложено осуществлять теплоснабжение данного дома от автономных источников. В отношении газоснабжения указанного дома сложилась аналогичная ситуация поскольку также отсутствует техническая возможность подключения дома в связи с отсутствием распределительных газовых сетей по указанному адресу. Таким образом, после совершения сделки купли-продажи индивидуального жилого дома по <адрес> обнаружилось, что дом не подключен и не может быть подключен к централизованным системам газоснабжения и теплоснабжения, а индивидуальная система теплоснабжения и газоснабжения не только отсутствует, но отсутствует даже проектная документация. ДД.ММ.ГГГГ был произведен осмотр жилого дома по адресу: <адрес> с участием специалистов ООО «< >», и выдано техническое заключение по обследованию системы теплоснабжения указанного дома (заключение №). На осмотр ответчик был приглашен телеграммой, но не явился. По заключению специалистов, при визуальном осмотре системы теплоснабжения можно сделать вывод, что система для подачи теплоснабжения смонтирована, тепловой узел имеет все необходимые технические элементы в объеме, необходимом для подачи теплоносителя. При осмотре дома на момент покупки можно было констатировать, что дом обеспечен системой центрального теплоснабжения. Определить, находится ли данная система в рабочем состоянии, не представлялось возможным с учетом того, что продажа дома происходила в августе и теплоноситель в это время не подается, трубы и отопительные приборы в холодном состоянии, на приборах отсутствуют показатели температуры и давления. Таким образом, по заключению специалистов - при покупке дома даже специалисту невозможно было определить, что дом не подключен и не может быть подключен к централизованной системе теплоснабжения. В связи с указанным недостатком дома, во-первых, им невозможно пользоваться, во- вторых, для проживания в доме необходимо устранить имеющийся недостаток, что влечет за собой значительные затраты. По оценке специалистов, выполнить систему индивидуального теплоснабжения жилого дома можно двумя способами: устройство газгольдерной установки, работающей на привозном сжиженном газе с устройством газогенераторной в подвальном помещении жилого дома или установка электрического котла с индивидуальным тепловым пунктом. Затраты по первому варианту составляют по оценке специалистов 2 273 657 руб. 15 коп. Затраты по второму варианту составляют по оценке специалистов 3 049911 руб. 03 коп. Стоимость любого варианта достаточно велика. Выбор в пользу указанного дома происходил с условием, что данный дом обеспечен всеми коммуникациями, пригоден для проживания. О том, что дом снабжен всеми коммуникациями было указано в объявлениях о продаже данного дома, в которых указано, что в доме имеются все коммуникации, а газ можно подвести за отдельную плату. Как подтверждение того, что дом имеет централизованное теплоснабжение продавцом - ответчиком была передана копия акта сдачи-приемки участка теплосети по <адрес>, ТСЖ «ЦК» от т. 1 до СК1.

Истец ссылаясь на ст.ст. 1, 469, 475 ГК РФ просит взыскать в ее пользу с ответчика 2 273 657 руб. 15 коп. стоимость устройства газгольдерной установки, работающей на привозном сжиженном газе с устройством газогенераторной в подвальном помещении жилого дома, взыскать с ответчика возврат госпошлины в размере 19 568 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно пояснили, что дом приобретался для постоянного проживания истца и ее детей, отсутствие теплоснабжения и газоснабжения делает жилое помещение не пригодным для проживания.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление своих интересов ФИО3, которая исковые требования не признала, находит их необоснованными, поскольку истец дом осматривала неоднократно, договор ею подписан без каких-либо замечаний. Просит в иске отказать.

В судебном заседании представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Прима» ФИО4 с требованиями истца не согласилась, пояснила, что истец неоднократно осматривала помещения, каких-либо претензий высказано не было, договор был ею подписан.

В судебное заседание представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «< >» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

В судебное заседание представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления архитектуры и градостроительства мэрии <адрес> не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представлен отзыв на исковое заявление, просят рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №) по адресу: <адрес>.

Стоимость жилого дома и земельного участка определена сторонами в размере 12200000 руб., которая уплачена ФИО1 в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается принятие покупателем от продавца вышеуказанных жилого дома и земельного участка (п.5 договора).

Из искового заявления следует, что после совершения сделки купли-продажи индивидуального жилого дома обнаружилось, что дом не подключен и не может быть подключен к централизованным системам газоснабжения и теплоснабжения, индивидуальная система теплоснабжения и газоснабжения отсутствует, также отсутствует и проектная документация.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам Гражданского кодекса о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Как следует из позиции истца, требования о взыскании стоимости установки источника теплоснабжения (газгольдерной установки, работающей на привозном сжиженном газе с устройством газогенераторной в подвальном помещении жилого дома) в размере 2273657 руб. 15 коп. обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей жилого дома и земельного участка, уже существовавших до заключения договора купли-продажи.

Из технического паспорта жилого дома по адресу: <адрес>, изготовленного ГП ВО «< >» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что благоустройство объекта индивидуального жилищного строительства (теплоснабжение, газоснабжение) централизованное (л.д.43).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В обоснование требований истцом представлено техническое заключение ООО «< >» № из которого следует, что при визуальном осмотре системы теплоснабжения можно сделать вывод, что система для подачи теплоснабжения смонтирована, тепловой узел имеет все необходимые технические элементы в объеме, необходимом для подачи теплоносителя. При осмотре дома на момент покупки можно было констатировать, что дом обеспечен системой центрального теплоснабжения. Определить, находится ли данная система в рабочем состоянии, не представлялось возможным с учетом того, что продажа дома происходила в августе и теплоноситель в это время не подается, трубы и отопительные приборы в холодном состоянии, на приборах отсутствуют показатели температуры и давления. Согласно заключения специалистов выполнить систему индивидуального теплоснабжения жилого дома можно двумя способами: устройство газгольдерной установки, работающей на привозном сжиженном газе с устройством газогенераторной в подвальном помещении жилого дома или установка электрического котла с индивидуальным тепловым пунктом. Стоимость по первому варианту составляет 2 273 657 руб. 15 коп., стоимость по второму варианту - 3 049911 руб. 03 коп.

Представленное техническое заключение ответчиком не оспорено, у суда не имеется оснований ставить под сомнение объективность выводов специалистов, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированное обоснование его результатов.

Из ответов ООО «< >», направленных в адрес истца следует, что решение вопроса о теплоснабжении 17 индивидуальных жилых домов по <адрес> решалось согласно технических условий № от ДД.ММ.ГГГГ «О теплоснабжении 17 коттеджей по <адрес>», на основании которых разработана проектная документация и осуществлялось строительство тепловых сетей, в том числе и подводящих непосредственно к индивидуальным жилым домам. Срок технических условий на подключение к тепловой сети № от ДД.ММ.ГГГГ истек в ДД.ММ.ГГГГ. По данному объекту (<адрес>) никогда не заключался договор теплоснабжения, соответственно не производилась подача тепловой энергии и тепловая нагрузка в требуемой величине на подключение дома не сохранена, в связи с чем теплоснабжение индивидуальной застройки должно осуществляться децентрализовано, от автономных источников (л.д.9,10,11).

Согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ АО «ДД.ММ.ГГГГ» отсутствует техническая возможность подключения газоснабжения индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> связи с отсутствием по указанному адресу распределительных газовых сетей, принадлежащих ОАО «< >» (л.д.12).

Таким образом, на основании представленных материалов дела, технического заключения № установлено, что заявленный истцом недостаток жилого дома возник до передачи покупателю недвижимого имущества; при визуальном осмотре жилого дома до заключения договора купли-продажи и на момент заключения договора купли-продажи определить, что дом не подключен и не может быть подключен к централизованным системам газоснабжения и теплоснабжения не представлялось возможным, указанный недостаток жилого дома являлся скрытыми; доказательств того, что продавцом ФИО5 была доведена информация до покупателя ФИО1 о необходимости установки автономных источников газоснабжения и теплоснабжения или данные обстоятельства обговаривались сторонами до заключения договора купли-продажи, не представлено; стоимость жилого дома и земельного участка в размере 12 200 000 руб. также не указывает на то, что дом продан ответчиком истцу ниже рыночной стоимости вследствие его недостатков.

Доводы представителя ответчика о том, что при приобретении жилого дома покупатель претензий к техническому состоянию жилого дома не имела, состояние жилого дома осмотрено ею неоднократно и соответствует условиям подписанного договора, что отражено условиях договора, отклоняются судом, как необоснованные в силу приведенных обстоятельств. Суд полагает, что истцом представлены убедительные доказательства тому, что выявленные недостатки имели место до передачи дома продавцом покупателю, указанные недостатки не были оговорены в договоре, однако, имеют существенное значение для целей проживания в приобретенном жилом доме.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании стоимости установки источника теплоснабжения в размере 2273657 руб. 15 коп. у суда не имеется.

Стоимость устранения недостатков суд полагает определить в соответствии с техническим заключением № в размере 2273657 руб. 15 коп., обоснованность которого ответчиком не оспаривалась, на несоответствие указанной суммы, затратам необходимым для установки автономного источника теплоснабжения, ответчик не ссылался, иных расчетов не предоставлял.

В соответствии со ст.ст. 94,98 ГПК РФ в ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в размере 19568 руб. 29 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 стоимость установки источника теплоснабжения в размере 2273657 руб. 15 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19568 руб. 29 коп., всего взыскать 2293 225 руб. 44 коп.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Апелляционным определением ВОС от 14.04.2017 года решение ЧГС оставлено без изменения.

Судья < > Н.В. Кургузкина