Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно п.1.2 предварительного договора стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (основной договор). Стороны согласовали в предварительном договоре площадь земельного участка в размере от <иные данные> до <иные данные><иные данные>.м., местонахождение земельного участка, а также цену, за которую продается имущество, в размере <иные данные>.

Согласно п.1.3 предварительного договора, истцом до момента заключения основного договора приняты на себя обязательства осуществить межевание и постановку на кадастровый учет продаваемого земельного участка, получить выписку из кадастра. Согласно п.1.4 предварительного договора стороны согласовали срок заключения основного договора – не позднее 10 рабочих дней с момента осуществления истцом действий по межеванию, постановке на кадастровый учет и получению выписки из кадастра. Таким образом, стороны согласовали все условий, позволяющие установить предмет договора и цену продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом исполнены обязательства, согласно п.1.3 предварительного договора, осуществлена постановка на кадастровый учет, получена выписка из кадастра. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление телеграфом с просьбой прибыть ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора. В указанное истцом место и время ответчик явился, получил на руки копию выписки из кадастра, оригинал основного договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. От заключения основного договора купли-продажи земельного участка истец отказался, протокол разногласий не представил.

Истец просила обязать <ФИО>3 заключить с <ФИО>2 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, <адрес>, 4 км. юго-восточнее <адрес> с кадастровым номером № на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с <ФИО>3 в пользу <ФИО>2 расходы по оплате государственной пошлины в размере <иные данные> рублей.

В судебное заседание истец не явилась, представлять свои интересы доверила представителю.

Представитель истца, действующий по доверенности, в судебном заседании требования истца поддержал по предмету и основаниям, просил удовлетворить.

В судебном заседании ответчик, представитель ответчика, требования истца не признали, просили в иске отказать. Пояснили, что, согласно приложения к предварительному договору купли-продажи, цена договора была согласована в размере <иные данные> рублей. За данную сумму ответчик был готов оформить договор купли-продажи; при этом ответчик полагает, что он оплатил за спорный участок указанную сумму.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости, просил обязать истца/ответчика по встречному иску <ФИО>2 исполнить обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с истца расходы по оплате государственной пошлины.

Впоследствии ответчик /истец по встречному иску уточнил требования, просил обязать истца <ФИО>2 исполнить обязательство по передаче земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для дачного строительства, находящегося по адресу: Свердловская область, <адрес>, 4 км. юго-восточнее <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для дачного строительства, находящегося по адресу: Свердловская область, <адрес>, 4 км. юго-восточнее <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от <ФИО>2<ФИО>6. к <ФИО>3

В судебном заседании представитель истца/ответчика по встречному иску требования иска не признал, просил в иске отказать.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено судом и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом <ФИО>2 (добрачная фамилия <ФИО>7 (продавец) и ответчиком <ФИО>3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, из которого следует, что на дату заключения настоящего договора продавцу принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 157 379 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Свердловская область, <адрес>, 4 км., юго-восточней <адрес>, участок №, кадастровый номер земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства (п.1.1).

Согласно п.1.2 предварительного договора, стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи одного земельного участка, образованного (выделенного) из основного участка, указанного в п.1.1 и отвечающего следующим требованиям: общая площадь земельного участка, выделяемого из основного участка <иные данные> кв.м.; местонахождение в границах земельного участка, указанного в п.1 настоящего договора, обозначенного маркером (зеленого цвета) на схеме (приложение №).

Согласно п.1.3 предварительного договора, до момента заключения основного договора Продавец обязуется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, получить выписку из кадастра.

Согласно п.1.4 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 10 рабочих дней с момента осуществления продавцом действий, указанных в п.1.3 договора.

Согласно п.2 предварительного договора, общая стоимость земельного участка составляет <иные данные> рублей, из которых денежная сумма в размере <иные данные> рублей уплачивается покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка в счет оплаты одного земельного участка, указанного в п.1.2 настоящего договора, а также в доказательство заключения основного договора и обеспечения его исполнения. Оплата по настоящему договору осуществляется покупателем в рассрочку в следующем порядке: 1) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 2) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 3) сумму в размере <иные данные> рублей оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 4) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 5) сумму в размере 13 500 рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 6) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 7) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 8) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 9) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; 10) сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложения № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уменьшением площади земельного участка, цена земельного участка составляет <иные данные> рублей.

Также стороны согласовали новый график платежей: сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ; сумму в размере <иные данные> рублей покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.3 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.2 ст.554 ГК РФ).

В п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п.1 ст.5 Закона № 221-ФЗ).

Согласно п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, по смыслу указанных норм права, предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.

Между тем из предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь земельного участка ориентировочная – 1 300 – 1 500 кв.м., сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.

Из приложения № к предварительному договору купли-продажи земельного участка, на который ссылается ответчик, также не усматривается площадь земельного участка.

Учитывая изложенное, по смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п.4 ст.35, п.1 ст.37, п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные договор не содержит.

Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет договора.

Из предварительного договора следует, что на момент заключения договора межевание земельного участка не произведено, земельный участок на кадастровый учет не поставлен.

Поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, они обязаны были определить в предварительном договоре такое существенное условие основного договора, как предмет договора.

Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора земельный участок не мог рассматриваться как предмет договора, следовательно, предварительный договор не является заключенным, независимо от дальнейших действий заявителя по выполнению его условий.

Соответственно, отсутствуют основания обязать <ФИО>3 заключить с <ФИО>2 договор купли-продажи земельного участка.

Статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.61 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Учитывая, что суд пришел к выводу о том, что договор является незаключенным и в силу статей <иные данные> Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для понуждения истца <ФИО>2 исполнить обязательство по передаче земельного участка с кадастровым номером №, площадью <иные данные> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для дачного строительства, находящегося по адресу: Свердловская область, <адрес>, 4 км. юго-восточнее <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для дачного строительства, находящегося по адресу: Свердловская область, <адрес>, 4 км. юго-восточнее <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от <ФИО>2 (<ФИО>8) <ФИО>9. к <ФИО>3, не имеется.

В соответствии со ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Судом установлено, что в силу статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не заключен, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение относительно существенного условия договора - его предмета и оснований для понуждения истца произвести передачу ответчику земельного участка не имеется.

В соответствии с абз.3 п. 61 Пленума, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Следовательно, требование <ФИО>3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворению не подлежит.

Таким образом, учитывая изложенное, суд отказывает в иске <ФИО>2 к <ФИО>3 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, а также отказывает в иске <ФИО>3 к <ФИО>2 обязать передать земельный участок, произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Поскольку сторонам в исках отказано, не подлежит в их пользу взысканию государственная пошлина (ст.98 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск <ФИО>2 к <ФИО>3 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

Иск <ФИО>3 к <ФИО>2 обязать передать земельный участок, произвести государственную регистрацию перехода права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через <адрес> районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья <ФИО>10