Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании суммы причиненного ущерба, незаконное использование имущества, предоставления имущества третьим лицам в аренду, возможный извлеченный доход, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 24 ноября 2016 года заключили с ФИО3 предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: ......., принадлежащих истцам. По устной договоренности сумма сделки составила 2248000 рублей. 21 декабря 2017 года истец направил ответчика предложение заключить договор купли-продажи, на который ФИО1 ответила согласием, но сделка не состоялась, т.к. ФИО2 находился в рейсе, при этом ФИО3 обязан был оплатить 1348000 рублей. ФИО4 дал согласие на заключение основного договора купли-продажи, указав поздний срок 09 января 2018 года. 09 января 2018 года ФИО3 к нотариусу не пришел, потребовал документы на недвижимость, не отвечал на звонки, не предпринимает попыток встретиться и обсудить действия по исполнению договоренностей. До 24 ноября 2016 года истцы подготовили дом к продажи, сделали косметический ремонт, вывезли все свои вещи, кроме встроенных шкафов и новых отопительных конвекторов в количестве 5 штук. Закрыли дом и гараж на ключ. Ключи от дома и гаража никому не передавали, разрешение пользоваться домом и гаражом не давали. 09 февраля 2018 года узнали, что ФИО3 незаконно проник в указанный дом и гараж, сдает их третьим лицам. Замки на доме и гараже сменил, в доме проживал ФИО8, гараж арендовал ФИО13. ФИО3 незаконно использовал имущество истцов в свих целях. В результате незаконного владения и использования имущества, принадлежащим истцам, был нанесен вред, а именно: в доме произведена незаконная перепланировка, отсутствуют электрические конвекторы, дом и гараж сдавались третьим лицам, образовалась задолженность за потребленную электроэнергию за 14 месяцев, в доме требовался косметический ремонт. Количество потребленной электроэнергии за период с 24 ноября 2016 года по 09 февраля 2018 года составило 20358 кВт, на сумму 71517, 96 рублей, в доме находились новые отопительные конвекторы на сумму 30000 рублей, на 09 февраля 2018 года они отсутствовали и не возвращены; за время незаконного использования домом, в нем проведены конструктивные изменения, а именно демонтирована межкомнатная стена, а также сдача жилого дома третьим лицам, и в виду неправильной эксплуатации жилого помещения бесхозяйственного отношения к чужому имуществу, на стенах и потолке в доме образовался налет черной плесени, демонтирован частично потолок в ванной комнате, что повлекло необходимость проведения косметического ремонта в сумме 190173,85 рублей. За указанный период ФИО3 мог извлечь доход при сдаче дома в аренду, который составляет: 48,73 кв.м*675 руб/ср.месяц*14 месяцев=460498 рублей, а также за аренду гаража: 126 кв.м*255 рублей/ср.месяц*14 месяцев=449820 рублей. 14 февраля 2018 года в адрес ФИО3 направлено письмо, в котором предложено заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка и произвести полный расчет. В случае отказа от заключения основного договора, было дано согласие на расторжение предварительного договора и предлагался взаимозачет по ущербу с учетом выплаченного аванса. В ответе от 23 марта 2018 года ФИО3 подтвердил, что использовал дом в своих целях, конвектора в количестве 5 штук перенес на другой адрес, подтвердил, что требуется восстановительный ремонт, но не согласился с суммой, просил подтверждение расходов по электроэнергии. До настоящего времени ущерб не возместил. Просят расторгнуть предварительный договор купли продажи с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 и ФИО2 сумму в размере 1202009,81 рубль: за незаконное использование имущества - 291691,81 рубль; за незаконное представление недвижимого имущества третьим лицам в аренду, за возможный извлеченный доход, сумму 910318 рублей. А также взыскать судебные расходы 300 рублей за оплату госпошлины, расходы на оплату услуг представителя 25000 рублей.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился. В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Истец ФИО1 иск поддержала, пояснила, что заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком. Договор не заключили своевременно. Но дом и земельный участок ФИО3 не передавали, пользоваться не запрещали. 14 месяцев ФИО3 распоряжался домом и гаражом, использовал их, предоставлял другим лицам. В результате в доме образовался грибок, снесли межкомнатную перегородку, в заборе сделали калитку и ходили от ФИО5 в дом, минуя улицу. Поэтому следов на улице не было. О том, что дом использовался, она не знала. Надобности ходить в дом, и следить за ним не было, т.к. отопление электрическое, у неё другое имущество и жилье. Она выезжала из г. Алдан по семейным обстоятельствам. После того, как узнали, что дом используется обратились в полицию. ФИО5 признавал, что забрал электрические конвектора, и сдавал дом. Был согласен вернуть конвектора, оплатить электричество и произвести косметический ремонт, но не сделал. Ей пришлось вывезти две машины мусора, сделать ремонт. Она самостоятельно наняла человека, который произвел ремонт в доме, восстановил перегородку. После обращения в суд ей привезли электрические конвекторы взамен утраченных, однако это были другие конвекторы, меньшей мощности, не рабочие, поэтому она их забирать не стала. Проверила один конвектор, он не работал.

Истец ФИО2 в суде поддержал исковые требования и пояснил, что договоренностей передать ключи ФИО3 не было. Истец ответчику ничего не обещал. В дом и на участок в течение 14 месяцев истец не приезжал, только 09 февраля 2018 года узнал о том, что дом и гараж сдаются посторонним лицам. У него имеется другое имущество: дом, гараж, который используется для бизнеса.

Представитель истцов адвокат Парфенов Е.Б. в суде исковые требования поддержал по доводам, указанным в заявлении. Дополнил, что ФИО3 незаконно использовал дом Б-вых, сменил замки, снес перегородку, сдавал гараж другому лицу для хранения продуктов питания, забрал новые отопительные конвекторы, в связи с использованием дома и гаража в доме образовалась плесень, образовалась большая задолженность по электроэнергии. Сумма ущерба составляет 1202009,81 рубль. Оснований сомневаться в компетентности специалиста, выдавшего справку о среднемесячной стоимости аренды жилья и нежилых помещений в Алдане, нет. Ущерб подтверждается всеми представленными документами.

Представитель ответчика ФИО6, действуя на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась. В обоснование пояснила, что истцы собственноручно передали ключи от жилого дома и гаража ответчику. В период с 24 ноября 2016 года по 08 февраля 2018 года они посещали дом и гараж, все видели, знали, претензий не предъявляли. В доме была демонтирована часть ветхой межкомнатной стены в связи с угрозой ее обрушения. Перепланировка в жилом помещении не производилась. Конвекторы пытались вернуть, но истец ФИО1 от них отказалась, других конвекторов у ответчика нет. Независимая оценка ущерба не производилась, доводы о незаконном предоставлении недвижимого имущества третьим лицам в аренду не подтверждаются. ФИО5 договор аренды не заключал, доход не получал. Справка ИП ФИО7 о величине арендной платы носит справочный характер. Наличие плесени, демонтажа потолка в ванной и необходимости косметического ремонта не подтверждено. Истцы сами не осуществляли уход за домом. Т.к. домом и гаражом ФИО5 лично не пользовался, он не должен нести расходы по оплате электроэнергии и электрических конвекторов. Решением суда от 18 июля 2018 года вопрос о расторжении предварительного договора разрешен. Просила отказать в удовлетворении исковых требований и взыскать с истцов судебные расходы в размере 20000 рублей.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

24 ноября 2016 года ФИО1, ФИО15. и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: ........ Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности супругам ФИО1 и ФИО2. Земельный участок находится у ФИО1 в пожизненно наследуемом владении. В соответствии с намерениями стороны обязуются в срок до 24 декабря 2017 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. ФИО3 в качестве аванса выдал Б-вым денежную сумму в размере 900000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи. Передача денег произведена полностью во время подписания договора. ФИО1 взяла на себя обязательство об оформлении земельного участка в свою собственность для последующего оформления основного договора купли-продажи. Договор купли-продажи может быть заключен раньше или позже оговоренного срока, по соглашению сторон.

Право собственности Б-вых на жилой дом, расположенный по адресу: РС (Я), ......., подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 01 ноября 2001 года серии 14-АА [Номер].

Как видно из копии свидетельства от 01 ноября 2001 года серии 14-АА [Номер] на момент подписания предварительного договора земельный участок по адресу: ......., находился в пожизненном наследуемом владении ФИО1.

21 декабря 2017 года ФИО3 направил предложение Б-вым о заключении основного договора купли-продажи земельного участка с домом.

Тем самым, в силу п. 10 предварительного договора, обязательства, предусмотренные договором, не окончились, подлежали исполнению.

В дальнейшем письменная переписка между сторонами велась в феврале - апреле 2018 года.

В обоснование доводов истцами суду представлена переписка между сторонами с использованием услуг почты и мобильного приложения WotsApp. Как видно из переписки обе стороны уклонялись от заключения сделки в оговоренный предварительным договором срок: первоначально ФИО1 просила отложить заключение сделки, в связи с отсутствием ФИО2, затем ФИО3 в связи с выездом просил перенести сделку на январь 2018 года. Вместе с тем, в январе 2018 года договор купли-продажи между сторонами не заключался. О взаимоотношениях до 09 февраля 2018 года доказательств не представлено.

09 февраля 2018 года ФИО3 направил Б-вым уведомление о расторжении договора, в котором просил явиться к нотариусу для расторжения предварительного договора и требовал возврата 900000 рублей аванса.

14 февраля 2018 года в ответном письме Б-вы выставили ФИО3 сумму ущерба за пользование жилым домом в размере 1468340 рублей.

Требования о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, разрешены в решении Алданского районного суда от 18 июля 2018 года. На момент рассмотрения настоящего иска решение не вступило в законную силу, поэтому в данной части исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 апреля 2018 года, а также материалам проверки, зарегистрированным в КУСП ОМВД России по ....... за [Номер], 09 февраля 2018 года от ФИО2 поступило заявление о том, что в его доме проживают посторонние люди. Произведен осмотр места происшествия - помещение жилого дома по адресу: ........ В протоколе описано расположение комнат, вещей. Вместе с тем, сведений о разрушении перегородок, плесени, иных повреждениях, либо следах ненадлежащего использования жилого помещения, протокол осмотра не содержит. Как видно из процессуального документа, в ходе осмотра присутствовала ФИО1, замечаний не высказывала. В ходе проверки по заявлению ФИО2 были опрошены свидетели и ФИО3, который пояснил, что домом пользовался, т.к. заключил с Б-выми предварительный договор купли-продажи.

Постановлением от 04 апреля 2018 года в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 отказано, т.к. между сторонами имеют место гражданско-правовые отношения. Дознавателем установлено, что в действиях ФИО3 признаков состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 139 УК РФ, т.е. нарушение неприкосновенности жилища не усматриваются.

Свидетель ФИО8 в суде показал, что в ноябре 2016 года въехал в дом на ФИО9, 9 с разрешения ФИО3, и проживал в этом доме до февраля 2018 года. Собственников дома Б-вых он знает. Проживал в доме открыто, не скрывался, чистил снег, содержал собаку. ФИО1 подруга его жены, приходила в дом, видела, что живут в доме. Никаких требований не предъявляла, про перепланировку ничего не говорила. ФИО2 несколько раз приезжал в гараж, ФИО8 ему открывал гараж. В доме в момент заселения был грибок, сырость, обои на углах черные, повреждена электропроводка, на кухне прогнившие полы, в зале отпала потолочная плитка, обои висели, на кухне перегородка отстала от стены. Свидетель произвел ремонт: побелил на кухне, отремонтировал проводку. Ремонт делал за свой счет. За аренду ФИО3 не платил.

Свидетель ФИО10 суду показал, что по просьбе ФИО8 делал ремонт освещения в доме по адресу: ........ Знает, что ФИО8 заселился осенью 2016 года, не скрывался, жил открыто. Техническое состояние было: на кухне сырость, обои по углам почернели от плесени, потолок в ванной был разобран - отсутствовали 2 или 3 панели., электрика повреждена. Он ремонтировал электрику 2 раза. В доме было холодно, отопление осуществлялось конвектором. За ремонт ему не платили.

Свидетель ФИО11 показал суду, что ФИО2 и ФИО3 знает. Видел их вместе на базе по адресу: Алдан, ........ Осенью 2016 года, он с ФИО3 разговаривал, пил чай, приехал ФИО2. ФИО3 и ФИО2 поговорили, пошли смотреть дом напротив. ФИО2 передал ключи от дома ФИО3. В доме по ФИО9, 9 ФИО12 часто бывал и сейчас бывает. Свидетель часто видел возле этого дома автомобиль Б-вых, по улице Б-вы тоже часто проезжают, т.к. у них через два дома еще один гараж.

Свидетель ФИО13 показал, что с октября 2017 года с разрешения ФИО3 в течение 3 месяцев использовал гараж по адресу: ........ В гараже были инструменты, бочки. Кто был собственником не знает. Претензий за период использования гаража не предъявляли. Только в полиции сказали, что гараж принадлежит Б-вым. ФИО5 арендную плату не брал. После февраля 2018 года, он использовал гараж с разрешения ФИО2 еще месяц, только через месяц выехал.

Свидетель ФИО14 показал, что знает ФИО12 и ФИО5. Знает, что ФИО12 передал ключи от дома Косинскому. Разговор он не слышал, но видел, как они вышли из дома по ....... и ФИО12 передал ключи. Это было в октябре- декабре 2016 года. До этого разговор был, что ФИО5 покупает дом у Б-вых. В доме стал проживать его знакомый Василий, которому свидетель помогал делать ремонт - штукатурил стену в кухне. Через месяц приезжал ФИО2 на своем автомобиле, что-то грузил в гараже. Под новый 2017 год он еще раз видел машину ФИО2 возле этого дома.

Из показаний свидетелей, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 апреля 2018 года установлено, что истцы знали об использовании дома, земельного участка и гаража ФИО3, неоднократно посещали его, претензий не предъявляли.

К доводам истцов о том, что в течение 14 месяцев они не посещали спорный жилой дом, т.к. он не требовал ухода и заботы, суд относится критически, т.к. собственник обязан нести расходы по содержанию имущества и осуществлять текущий уход.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Основанием для возникновения обязательств из причинения вреда является совокупность условий: противоправное деяние, вина, противоправные последствия в виде ущерба и причинная связь между деянием и наступившими последствиями. Таким образом, доказыванию подлежат следующие обстоятельства: факт причинения ущерба, размер причиненного ущерба и вина причинителя вреда. В силу положений ст. 58 ГПК РФ и вышеприведенных норм права истец должен доказать, что ответчик является причинителем вреда, т.е. совершил противоправные действия и эти действия находятся в причинной связи с ущербом.

Материалами дела не подтверждено состояние жилого дома до 24 ноября 2016 года - момента заключения предварительного договора купли-продажи. Технический паспорт на дом, представленный суду, таких сведений не содержит. В марте-апреле 2018 года в доме по адресу: ......., Б-вы за свой счет произвели ремонт, что подтверждается договором на выполнение работ (услуг) от 15 марта 2018 года, актом приема-передачи от 25 апреля 2015 года, товарными чеками на стройматериал от 16 апреля 2018 года, 17 апреля 2018 года, 04 апреля 2018 года, от 02 апреля 2018 года. Вместе с тем, указанные документы не содержат сведений о причинах, по которым ремонт был произведен. Доказательств, подтверждающих ненадлежащее состояние дома, суду не представлено. Поскольку у суда нет сведений, в каком состоянии жилой дом находился до заключения предварительного договора купли-продажи в ноябре 2016 года и в каком состоянии он находился 09 февраля 2018 года, утверждать о том, что он пришел в негодное состояние по вине ответчика ФИО3, оснований нет.

Доводы истцов о бесхозяйственном отношении ФИО3 к их имуществу, в результате которого жилое помещение пришло в негодное состояние суду не представлено. Также не представлено доказательств тому, что межкомнатная перегородка была снесена. Оценка ущерба, причиненного имуществу истцов, не произведена, суду не представлена.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2011 года [Номер] по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

Как установлено в ходе судебного заседания ФИО3 доходов от передачи жилого дома и гаража в аренду другим лицам не получал. Получить какой-либо доход не планировал. Данные обстоятельства установлены из показаний свидетелей. Доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

Доводы о возможно извлеченном доходе ответчиком обоснованными доказательствами не подтверждены. О том, на каких условиях, и за какую плату сдавалось имущество, сведения отсутствуют. Поскольку суд пришел к выводу, что истцы Б-вы знали о владении имуществом ответчиком ФИО3, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, и стороны имели намерение заключить основной договор, ответчик мог добросовестно заблуждаться, что может распоряжаться имуществом.

Доводы истцов о том, что в доме находились новые пять электрических конвекторов, также ничем не подтверждены. Документы, подтверждающие наличие конвекторов, их характеристики, стоимость, наличие, дату приобретения, суду не представлено. В связи с этим довод о причиненном ущербе на сумму 30000 рублей, истцами также не подтвержден. Доказательств тому, что конвекторы были похищены, либо присвоены ответчиком, суду не представлено.

Вместе с тем, суд полагает доводы истцов о взыскании суммы по оплате за потребленную электроэнергию в период с 24 ноября 2016 года по 09 февраля 2018 года подлежат удовлетворению. Судом установлено, что ФИО3 пользовался жилым домом истцов, в доме расходовалась элетроэнергия. Согласно информации ПАО «Якутскэнерго» Алданского отделения Энергосбыта от 14 августа 2018 года, в жилое помещение по адресу: ....... осуществляется отпуск электрической энергии. По состоянию на 23 ноября 2016 года задолженность за потребленную электроэнергию оставила 10313, 58 рублей. Плата за потребленную электрическую энергию за период с 23 ноября 2016 года по 09 февраля 2018 года начислена в размере 71517,96 рублей. При оплате потребителем 14 марта 2018 года пени списаны по акции.

Таким образом, наличие задолженности и оплата её истцами, подтверждены. Сумма 71517,96 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Поскольку ФИО2 и ФИО1 являются супругами, жилой дом находится в совместной собственности, взыскание ущерба подлежит в их пользу в солидарном порядке.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ судебные расходы истца по оплате госпошлины в рамках заявленных требований, расходы на оплату услуг представителя подлежат взысканию с ответчика. С учетом количества судебных заседаний, постоянной явки представителя, а также размера удовлетворенных требований, суд полагает расходы по госпошлине в размере 300 рублей, о которых заявили истцы подлежащими взысканию в пользу ФИО1, которая эти расходы произвела, расходы по оплате услуг представителя частичному взысканию в размере 10000 рублей.

Заявление ответчика о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд полагает подлежащими удовлетворению, в силу положений ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, с учетом принципов разумности и справедливости, а также размера удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании суммы причиненного ущерба за незаконное использование имущества, предоставления имущества третьим лицам в аренду, возможный извлеченный доход, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно 71517,96 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя 10000 рублей.

Исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 от 24 ноября 2016 года оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО15, ФИО1 солидарно в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Алданский районный суд.

Судья Н.В. Швецова