Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дубининой Л. Р. к ООО «Краснодарпроектстрой» о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Дубинина Л.Р. обратилась в суд с иском к ООО «Краснодарпроектстрой» и просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.01.20218, с кадастровым номером №, общей площадью 4 888 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ; обязать ООО «КРАСНОДАРПРОЕКТСТРОЙ» освободить и вернуть земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 4 888 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, и, расположенное на нем нежилое помещение № 1, в том состоянии, в котором он его получил, Дубининой Л. Р. в течении 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу; взыскать с ООО «Краснодарпроектстрой» в пользу Дубининой Л. Р. задолженность по договору аренды от 22.01.2018 в размере 1 080 000 рублей, неустойку в размере: 731 160 рублей, пеню за несвоевременный возврат объекта аренды в размере 642 600 рублей, компенсацию затрат по уплате налога 26 761 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 14 664 рублей.

В исковом заявлении указано, что 22.01.2018г. был заключен договор аренды между арендодателями Дубининой Л.Р., ФИО5 и арендатором ООО «Краснодарпроектстрой». Дополнительным соглашением №1 от 1 ноября 2018 г. к договору аренды земельного участка от 22.01.2018 размер платежей был изменен в сторону увеличения. Поскольку был изменен Объект аренды, кроме части земельного участка, Арендатор принял во временное пользование также и нежилое помещение, расположенное на арендуемом участке (п.1 Соглашения от 1 ноября 2018 г.). Согласно дополнениям размер арендной платы Арендаторам составил 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей. Истцу (Арендодателю № 2) Ответчик (Арендатор) должен выплачивать 90 000 (девяносто тысяч) рублей ежемесячно. Ответчик неоднократно нарушал порядок внесения арендной платы, что привело к образованию задолженности. 21 апреля 2021 года Советским районным судом г. Краснодара были частично удовлетворены требования Арендодателя Дубининой Л. Р. к Арендатору ООО «Краснодарпроектстрой» о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 22.01.2018. После чего ответчик перестал вносить арендную плату, но не освободил арендуемый земельный участок. Арендодателем ранее было направлено Предупреждение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 25.11.2020, в связи с постоянным нарушением срок внесения арендной платы. После чего от ООО «Краснодарпроектстрой» поступило Соглашение расторжении договора аренды земельного участка от 22 января 2018 года (дал Соглашение). Однако, дальнейших действий по освобождению арендуемого земельного участка не последовало. В досудебной претензии от 20 августа 2021 года истцом было заявлено требование об освобождении занимаемого земельного участка в течении 30 дней со дня получения претензии. Согласно отчету об отслеживании, отправление было получено 24 августа 2021 года, по истечении 30 дней требования истца не были выполнены ответчиком, ответа на претензию также не поступило. В настоящий момент Арендатор ООО «Краснодарпроектстрой» занимает Арендуемый земельный участок и не выплачивает арендную плату.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать. В представленных возражениях указано, что 22.01.2018г. между гр. ФИО5, гр. Дубининой Л.Р. и ООО «КПС» заключен договор аренды земельного участка, арендная плата по договору составляет 120 000 руб. Дополнительным соглашением №1 от 01.11.2018 г. к договору аренды земельного участка от 22.01.2018г. ежемесячная арендная плата по договору с 01.11.2018 г. составила 180 000 руб. Арендная плата производится ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа следующего за оплачиваемым месяцем. ООО «КПС» оплачивает НДФЛ с дохода ф/л в виде арендной платы и перечислят его в бюджет отдельно от арендной платы; компенсирует затраты по уплате налога на землю. Истцом ранее 25.11.2020 г. в адрес ООО «КПС» почтовым отправлением с описью вложения была направлена претензия с приложением расчетов долга и процентов, а также графика начислений, платежей, предупреждение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не направлялось. Истцу было направлено на рассмотрение соглашение о расторжении договора аренды с предложением явиться по адресу : «16» апреля 2021 : 10.00 час. для подписания соглашения и приема -передачи объекта аренды, о дате приема -передачи объекта истец дополнительно был извещен по телефону. Однако, для приемки объекта аренды ни в назначенное время, ни позже истец не явилась, соглашение о расторжении договора аренды от 15.04.2021 г. истцом было подписано и передано ООО «КПС» через второго арендодателя по договору аренды. В соответствии с и. 7.5 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора. Таким образом, договор аренды земельного участка от 22.01.2018 г. считается расторгнутым в одностороннем порядке с 18.04.2021 г. В соответствии с п. 1.2 договора аренды объект аренды используется ООО «КПС» для размещения и эксплуатации Цеха окон ПВХ, растворобетонного узла (РБУ). Занимаемую территорию по договору аренды ООО «КПС» освободило, растворобетонный узел (РБУ) с занимаемой территории был вывезен 06.04.20201 г. в г. Майкоп. Эксплуатация Цеха окон ПВХ приостановлена, оборудование находится на хранении у второго собственника 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Хуажева С.Р. Доходы от использования имущества для хранения оборудования второй собственник не получает, расходами на хранение оборудования собственники общей долевой собственности на земельный участок не обременены, второй участник долевой собственности ФИО6 пользуется своим правом на владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле (ст. 247 ГК РФ), права истца не нарушены. Таким образом, задолженность ООО «КПС» за период с 01.04.2021 г. по 17.04.2021 г. составляет 51 000 руб. (стоимость арендной платы в день составляет 3 000 руб., 17 (дней) х 3000 = 51 000 руб.) В связи с тем, что факт несвоевременного возврата объекта аренды не имеет места быть, применение штрафных санкций, предусмотренных п. 6.2 договора неправомерно. В связи с расторжением договора аренды в порядке, предусмотренном разделом 7 договора, просрочка внесения арендной платы в размере 51 000 руб. составляет 160 дней (с 28.04.2021 г. по 4.10.2021 г.), размер пени составляет 32 640,00 руб. (51 000,00 р. х 160дн. х 0.4% = 32 640,00 р.). В случае применения штрафных санкций просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить их до разумных пределов.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Установлено, что 22.01.2018г. был заключен договор аренды между арендодателями Дубининой Л.Р., ФИО5 и арендатором ООО «Краснодарпроектстрой».

Дополнительным соглашением №1 от 1 ноября 2018 г. к договору аренды земельного участка от 22.01.2018 размер платежей был изменен в сторону увеличения.

Поскольку был изменен Объект аренды, кроме части земельного участка, Арендатор принял во временное пользование также и нежилое помещение, расположенное на арендуемом участке (п.1 Соглашения от 1 ноября 2018 г.).

Согласно дополнениям размер арендной платы Арендаторам составил 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей. Истцу (Арендодателю № 2) Ответчик (Арендатор) должен выплачивать 90 000 (девяносто тысяч) рублей ежемесячно.

Ответчик неоднократно нарушал порядок внесения арендной платы, что привело к образованию задолженности.

21 апреля 2021 года Советским районным судом г. Краснодара были частично удовлетворены требования Арендодателя Дубининой Л. Р. к Арендатору ООО «Краснодарпроектстрой» о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 22.01.2018.

Ответчик перестал вносить арендную плату, но не освободил арендуемый земельный участок.

Арендодателем было направлено Предупреждение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 25.11.2020, в связи с постоянным нарушением срок внесения арендной платы.

После чего, от ООО «Краснодарпроектстрой» поступило Соглашение расторжении договора аренды земельного участка от 22 января 2018 года (дано Соглашение), однако, дальнейших действий по освобождению арендуемого земельного участка не последовало.

В досудебной претензии от 20 августа 2021 года истцом было заявлено требование об освобождении занимаемого земельного участка в течении 30 дней со дня получения претензии.

В настоящий момент Арендатор ООО «Краснодарпроектстрой» занимает Арендуемый земельный участок и не выплачивает арендную плату, в связи с чем, суд полагает требования о расторжении договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор арен; может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плат Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2.3 Договора аренды от 22.01.2018 г. по истечении срока действия договора, а также в случае отсутствия возражений со стороны Арендодателя, Договор возобновляется на тех же условиях на тот же срок.

В настоящий момент истец против продления срока действия Договора.

В силу п. 2 Арендодатель вправе отказать Арендатору в заключении Договора на новый срок Договора аренды при наличии у Арендатора задолженности по арендной плат начисленным неустойкам, превышающем размер арендной платы более чем за два месяца.

Согласно п. 6.2 Договора в случае несвоевременного возврата Объекта аренды Арендатор уплачивает Арендодателю плату за фактическое пользование объекте аренды, в размере 3 % от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки до даты возврата Объекта аренды по акту приема-передачи.

Согласно досудебной претензии от 20 августа 2021, ответчик был обязан освободить занимаемый земельный участок в срок до 22 сентября 2021 год. Таким образом, пеню за несвоевременный возврат объекта аренды следует рассчитывать с 2 сентября 2021 года.

В силу п 2. Соглашения, начисление арендной платы по Договору прекращается момента возврата Арендатором объекта аренды Арендодателям по Акту приема-передачи.

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п 6.1. Договора в случае просрочки внесения арендной платы более 10 рабочих дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,4 % за каждый день просрочки от суммы долга.

В силу п. 7.3, 7.3.4. Договора, он может быть досрочно расторгнут Арендодателем в случае невнесения арендной платы более двух месяцев подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, влекущей задолженность в размере арендной платы за 2 месяца.

Кроме этого, второй собственник занимаемого земельного участка передал свою долю по договору дарения новому собственнику, поэтому в настоящий момент вторым арендодателем является Хуажев С. Р..

В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. Доли собственников в натуре не выделены, также отсутствует соглашение или решение суда, определяющее порядок пользования общим имуществом. В этом случае все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.

В силу п. 3.4 Договора от 22.01.2018, даже в случае фактического неиспользования объекта аренды без оформления соответствующего соглашения о расторжении Договора арендатор не освобождается от внесения арендной платы до фактического возврата объекта аренды арендодателю по Акту приема-передачи.

Однако, арендатор (ответчик) продолжает пользоваться объектами аренды, в связи с чем, доводы ответчика об освобождении от уплаты арендной платы удовлетворению не подлежит.

Несмотря на досудебную претензию и обращение в суд, ответчик на связь с истцом не выходит, земельный участок и нежилое помещение не освободил, доступ на территорию для истца ограничен, добровольно задолженность по арендной плате не погасил.

Таким образом, задолженность по арендной плате с апреля 2021 года по май 2022 года составляет: 12 мес.* 90 000 руб. = 1 080 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Представителем ответчика заявлено о снижении штрафных санкций до разумных пределов и применении ст. 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно расчету сумма неустойки составляет: 731 160 руб.

Согласно расчету, размер пени за несвоевременный возврат объект аренды составляет 642 600 руб.

Учитывая, что неустойка и пеня по своей природе носят компенсационный характер и не должны служить средством обогащения, суд приходит к выводу о том, что подлежащие взысканию в пользу истца неустойка и пеня, в требуемом размере, являются явно несоразмерными последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем, считает возможным снизить неустойку до 100 000 руб. и пеню до 100 000 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик заявил, что согласился расторгнуть договор аренды и направил истцу письмо от 13 апреля 2021 года с предложением явиться по адресу: для подписания соглашения и акта приема-передачи объекта аренды.

Истец и ответчик подписали Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от «22» января 2018 года от 15 апреля 2021 года (далее - Соглашение), что подтверждается представленным подписанным соглашением в материалах дела.

Принимать имущество истец не отказывался, после подписания Соглашения ответчик должен был освободить объекты аренды и вернуть имущество. Но дальнейших действий со стороны ответчика по освобождению территории не последовало, уведомление о том, что ответчик освободил объект аренды и готов его передать истцу не направлялось.

В силу ст. 316 ГК РФ, обязательство по передаче земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества должно быть произведено в месте нахождения такого имущества.

Подписать акт приема-передачи по адресу, указанному ответчиком в письме: (по адресу ) фактически невозможно, поскольку объекты аренды расположены по адресу: г. Краснодар, . Других предложений по возврату объектов аренды от ответчика не поступало.

Доводы ответчика не приняты судом во внимание, поскольку доказательств того, что ответчик предпринимал какие-либо действия для возврата имущества не представлено.

В силу п.2 Соглашения, начисление арендной платы по Договору прекращается с момента возврата Арендатором объекта аренды («помещения») Арендодателям по Акту приема-передачи. Доказательств направления акта приема-передачи или готовности передать объект аренды истцу ответчиком также не предоставлено.

При разрешении дела по существу суд руководствуется положениями ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для частичного удовлетворения исковых требований Дубининой Л. Р. к ООО «Краснодарпроектстрой» о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.01.20218, с кадастровым номером №, общей площадью 4 888 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, .

Обязать ООО «Краснодарпроектстрой» освободить и вернуть земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 4 888 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, и, расположенное на нем нежилое помещение № 1, в том состоянии, в котором он его получил, Дубининой Л. Р. в течении 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Взыскать с ООО «Краснодарпроектстрой» в пользу Дубининой Л. Р. задолженность по договору аренды от 22.01.2018 в размере 1 080 000 рублей, неустойку в размере 100 000 рублей, пеню за несвоевременный возврат объекта аренды в размере 100 000 рублей, компенсацию затрат по уплате налога 26 761 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 14 664 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2022г.

Председательствующий: