Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Новый ФИО2» о взыскании денежных средств, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Новый ФИО2» о взыскании денежных средств в размере 233 578 руб. 80 коп., штрафа, расходов на оплату услуг представителя в размере 3 000 руб. 00 коп.

Исковое заявление мотивировано тем, что 30.08.2017г. между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Новый МирХимметалл» заключен договор участия долевого строительства, согласно которому объектом долевого строительства является квартира общей площадью * кв.м., площадью балкона (лоджии) *., цена договора 4 973 190 руб. 00 коп. Истец исполнила свои обязательства по договору в полном объеме, в том числе по проведенным БТИ обмерам доплатила ответчику 44 919 руб. 00 коп., поскольку площадь квартиры увеличилась на * кв.м., составила * кв.м. Стоимость одного квадратного метра составила 64 170 руб. 00 коп. Ответчиком нарушены права истца как потребителя. При составлении договора не учтены положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве» о приведенной площади квартир, а также положения Приказа 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающего коэффициента для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». При применении данного коэффициента к расчету стоимости квартиры истец переплатила ответчику 2033 578 руб. 80 коп. за 1,56 кв.м. Требования досудебной претензии ответчиком не исполнены, оставлены без ответа. Для защиты своего нарушенного права истец вынуждена была обратиться с иском в суд, понесла расходы на оплату услуг по составлению иска. На основании вышеизложенного истец просила об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, извещена, обеспечила явку представителя, который требования иска поддержал в полном объеме. Пояснил, что расчет стоимости квадратного метра поддерживает, иных доказательств оплаты стоимости балкона не имеется, при согласовании условий договора не оговаривалось, что балкон не подлежит оплате и идет в подарок. Площадь балкона входит в площадь квартиры, указанной в договоре * и в уточненную * кв.м. При условии, что ответчик внесет изменения в договор участия в долевом строительстве относительно стоимости балкона, они готовы отказаться от иска. 3 000 руб. 00коп. истцом уплачено за составление претензии и иска. Предметом иска фактически является уменьшение цены договора. На основании вышеизложенного представитель истца просил суд об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика требования иска не признал. В обоснование возражений, поддержав доводы отзыва на иск (л.д. 49-52), указал, что договор сторонами исполнен, в том числе после возведения квартиры и обмера БТИ истец доплатила 44 919 руб. 00 коп. Ссылка на Приказ не состоятельна, поскольку данные понижающие коэффициенты применимы к приведенной площади квартиры, однако в договоре такая площадь нее указывалась. Общая площадь квартиры не включает в себяч площадь балкона, площадь балкона не оплачивалась при заключении договора, это следует и из прайса. Квартира передана истцу по акту, условия договора и акт не оспорены в судебном заседании. На основании вышеизложенного просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в связи с вышеизложенным.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 30.08.2017г. между ООО «Новый ФИО2» и ФИО1 заключен договор ** участия в долевом строительстве, согласно условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц организовать и обеспечить строительство «Многоквартирного многоэтажного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ***»и по окончании строительства передать участнику долевого строительства по акту приема – передачи, а Участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Объектом долевого строительства является *** из двух комнат, * кв.м. Срок окончания строительства 4 квартал 2017г. (л.д. 6-19).

Согласно разделу 3 договора цена договора определена сторонами в размере 4 973 190 руб. 00 коп., при подписании договора стороны определили, что фактическая площадь, передаваемая участнику может отличаться от указанной в договоре, по результатам обмеров участник должен будет произвести доплату при увеличении площади либо застройщик возвратит излишне уплаченные денежные средства при уменьшении площади.

Доплата и возврат излишне уплаченных денежных средств в соответствии с договором осуществляются из расчета стоимости 1 квадратного метра, определяемого путем деления цены объекта долевого строительства на общую площадь Объекта долевого строительства, указанную в настоящем договоре.

Факт заключения договора участия долевого строительства сторонами не оспаривался, требований о незаключенности, недействительности сделки не заявлено.

Согласно приложению к договору общая площадь квартиры составила *

Согласно обмерам, выполненным ООО «АГРА» после возведения дома, размеры квартиры следующие: общая площадь квартиры составила * кв.м. (л.д. 30-31).

Истец свои обязательства по оплате цены договора исполнила в полном объеме, в том числе произвела доплату за увеличение квадратуры квартиры, в подтверждение представлены платежный документ (л.д. 29).

Указанное жилое помещение принято истцом по акту – приема передачи от 05.12.2017г. (л.д. 28), согласно которому застройщик и участник долевого строительства считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.

Обращаясь с настоящим с иском в суд, истец ФИО1 ссылается на приказ 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», просит об уменьшении цены договора.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам положений ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств расчета стоимости объекта долевого строительства, отсутствуют основания для уменьшения покупной цены, указываемые истцом нормативные акты не применимы к данным правоотношениям.

Так, согласно прайс – листу, утвержденному ООО «Новый ФИО2» стоимость одного квадратного метра для квартиры, передаваемой истцу, составляет 64 170 руб. 00 коп., общая стоимость 4 973 190 руб. 00 коп., что согласуется со стоимостью квартир аналогичной площади. При арифметическом подсчете жилой и вспомогательной площади видно, что площадь балкона не входит к общую площадь помещения (36,4+41,8=78,2). Расчет стоимости одного квадратного метра составил 64 170 руб. 00 коп. (4973190:77,50) и (5018109:78,2).

Следовательно, площадь балкона в расчет стоимости квартиры не входила, доказательств того, что истец производила доплату за площадь балкона отдельным платежными документами, не представлено; соответствующие дополнительные соглашения не представлены.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано в ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В силу ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, цену договора, сроки и порядок ее уплаты; и т.д.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Совокупное толкование указанных норм права свидетельствует о том, что цена договора является обязательным условием заключения договора, однако ни законом, ни иными нормативными правовыми актами не установлен требований по определению цены договора. Согласование цены является волеизъявлением сторон, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В данном случае сторонами была согласована цена договора исходя из свободы договора, которая была уплачена истцом в полном объеме с учетом дополнительного соглашения, квартира принята истцом по акту – приема передачи, какие – либо претензии отсутствовали у истца как участника долевого строительства.

Расчет цены стоимости объекта участия долевого строительства соответствует установленной прайс – листом цене, соответствует порядку определения цены, указанной в ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в данной части пояснения истца не расходятся с письменными доказательствами и расчетом цены исходя из условий договора.

Приведенная площадь и ее цена не определялись договором, не оплачивались отдельно истцом, в связи с чем ссылка на приказ 854/пр от 25.11.2016г. Минстроя и ЖКХ РФ «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» не состоятельна. Понятие общей площади квартиры, примененное при определении условий договора, заключенного между истцом и ответчиком 30.08.2017г., согласуется и не противоречит положениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом, изменение условий договора, в той форме, в которой оно было согласовано сторонами, не противоречит требованиям ГК РФ и ФЗ Об участии в долевом строительстве…».

Квартира, т.е. товар передан истцу соответствующего качества, указанной в договоре площади с учетом обмеров БТИ, а истец как участник оплатила полную стоимость, основания для уменьшения покупной цены отсутствуют.

Доказательств того, что переданная истцу квартира не соответствует условиям договора, равно как и доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору суду не представлено, а в материалах дела такие доказательства отсутствуют. В связи с изложенными обстоятельствами суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскания излишне уплаченных денежных средств в связи с неприменением понижающего коэффициента.

Требования о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению, поскольку нарушений прав потребителя не установлено.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку основное требование оставлено без удовлетворения, судебные расходы н подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Новый ФИО2» о взыскании денежных средств, штрафа, судебных расходов –оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированной форме путем подачи жалобы через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска.

Судья /подпись/ Еременко Д.А.

Решение в мотивированной форме изготовлено 20.05.2019г.