Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании заключенным и действительным дополнительное соглашение №1от 15.10.2022 г. к договору купли-продажи квартиры от 27.05.2022 г. (который заключен между сторонами и засвидетельствован нотариусом ФИО3 - номер в реестре №), и по условиям которого цена договора (цена квартиры, кадастровый номер №) составляет 150 000 000 руб.; в счет возмещения судебных расходов в общем размере 500 300 руб.

В обоснование требований указала, что 23.04.2022 г. между истцом (покупатель) и ООО «Агентство недвижимости Раменки», действующего от имени и в интересах продавца ФИО2, было заключено соглашения об авансе. 26.04.2022 г., во исполнение выше названного соглашения, между истцом и ответчиком были заключены 4 договора купли-продажи недвижимого имущества (объектов), в том числе и о продаже Спорной квартиры. Согласно данного договора, квартира продавалась по цене 192 000 000 руб.; оплата производилась через аккредитив, открытый в ПАО Сбербанк, при этом ответчик дал заверения о том, что квартира под запретом и запрещением не находиться, не арестована, не обременена, не арендуется, свободна от прав третьих лиц и т.д. (п.8, 11, 12, 15, 17, 18 и 21 договора), т.е. переход прав собственности возможно зарегистрировать в Росреестре в короткие сроки и без дополнительных транзакционных и литигационных издержек (юридическое качество предмета продажи). Во исполнение выше названного договора купли-продажи квартиры был открыт аккредитив в банке и перечислены деньги, а сотрудниками ООО «Агентство недвижимости Раменки» (по доверенности от истца и ответчика) были сданы документы в Росреестр для целей осуществления регистрации перехода прав собственности на квартиру. В начале мая 2022 г. истцу стало известно, что Росреестр вернул документы по сделке, а право собственности на квартиру за истцом не зарегистрировал. В связи с тем, что сделка де-факта не состоялась стороны вышли на повторные переговоры о продаже квартиры. У сторон имелись существенные условия к условиям сделки, а конкретно - к цене и рискам ее формирующим, а именно: цена спорной квартиры, которая из-за ее места положения и качества (элитная квартира), при переговорах формулировалась исходя из валюты денежного обязательства в долларах США и фиксировалась на момент заключения основной сделки («валютные риски»), а также к «юридическому качеству» спорной квартиры, которая, как было показано на первом этапе имела «непонятные пороки» связанные с регистрацией перехода прав собственности (возникшие возможные «литигационные риски» как в форме денежных издержек и времени, так и влияющие на валютные риски). В процессе переговоров стороны пришли к возложению и распределению описанных рисков, через утверждения существенных условий и 27.05.2022 г. между сторонами было заключено 4- новых договора купли-продажи объектов, в том о продаже спорной квартиры, но уже в нотариальной форме. Согласно основным условиям Договора цена квартиры - 172 000 000 руб., которую истец обязался оплатить в течении 5-и рабочих дней после государственной регистрации перехода прав собственности, в свою очередь ответчик принял на себя риск «юридического качества» спорной квартиры. Все заключенные договора на объекты, в том числе и спорный договор, был направлен нотариусом ФИО3 в Управление Росреестра по г.Москве для осуществления действия по регистрации прав собственности за истцом. Уведомлениями Управления Росреестра по г.Москве от 31.05.2022 г. и 01.06.2022 г. регистрация перехода прав на объекты была приостановлена, а в последствии в регистрации было отказано. Решением Хамовнического районного суда (дело №2-2757/2022) признан незаконным отказа Управления Росреестра по г.Москве в осуществлении регистрации прав собственности истца на квартиру. Указанное решение не вступило в законную силу. Стороны неоднократно вступали в переговоры с целью минимизации и перераспределению затрат связанных с возникшими литигационными издержками; валютными рисками несвоевременного перехода прав от ответчика к истцу. В результате 15.10.2022 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение №1 к Договору, согласно которому цена квартиры была уменьшена с первоначальной цены 172 000 000 руб. до 150 000 000 руб. При этом иные условия договора затронуты не были. Для целей придания Спорному соглашению юридической формы, истец предложил ответчику оформить его в нотариальный вид, но последний стал отказываться от этого и игнорировать достигнутые договоренности. В адрес ответчика неоднократно направлялись как письменные претензии с просьбой засвидетельствовать Спорное соглашения у нотариуса (претензии от 16.03.2023 г., 18.03.2023 г., 05.04.2023 г. и 18.05.2023 г.), так и личных переговоров. Но, ответчик данные просьбы игнорирует и соглашение у нотариуса не визирует, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд.

В судебное заседание представитель истца явился, исковые требования поддержал.

Представителя ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска в полном объеме по доводам, изложенным в представленном отзыве.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки и прав по этой сделке.

К таким случаям относится, в частности, государственная регистрация договора и перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как установлено положениями ст. 550, 551 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В данном случае сделка совершена в неналежащей форме, поскольку нотариально не удостоверена.

В пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. По смыслу данной правовой нормы, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, основывается на оценке судом взаимного поведения обеих сторон сделки: исполнение (полное или частичное) сделки одной стороной, принятие такого исполнения другой сторон и уклонение данного участника сделки от нотариального удостоверения (пункт 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из буквальной конструкции приведенной нормы усматривается, что возможность конвалидации сделки, не получившей нотариального удостоверения, может быть реализована только стороной фактически исполнившей свои обязанности по сделке.

Способ защиты гражданских прав как признание сделки действительной, о чем заявлено истцом в настоящем споре, имеет ограниченную сферу применения, применимо в отношении строго ограниченного круга недействительных (ничтожных) сделок (ст. 165, 171, 172 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 27.05.2022 г. между ФИО2 и ФИО1 в нотариальной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Цена договора составила 172 000 000 руб.. которую истец обязался оплатить в течении 5-и рабочих дней после государственной регистрации перехода прав собственности.

Уведомлениями Управления Росреестра по г.Москве от 31.05.2022 г. и 01.06.2022 г. регистрация перехода прав на объекты была приостановлена, а в последствии в регистрации было отказано. Решением Хамовнического районного суда (дело №2-2757/2022) признан незаконным отказа Управления Росреестра по г.Москве в осуществлении регистрации прав собственности истца на квартиру. Указанное решение не вступило в законную силу.

Истец просит признать действительным дополнительное соглашение № 1 от 15 октября 2022 г. к Договору купли продажи от 27 мая 2022 г. («ДКП»), заключенному между истцом и ответчиком в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью (согласно ЕГРН) 140,9 кв.м., кадастровый №, которым цена договора снижена до 150 000 000 руб.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд не находит оснований для признания заключенным и действительным дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2022 г. к договору купли-продажи квартиры от 27.05.2022 г. по условиям которого цена договора (цена квартиры, кадастровый №) составляет 150 000 000 руб., поскольку стороной истца не представлено доказательств исполнения (полного или частичного) сделки,

реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для принятия признания иска и удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным и действительным дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2022 г. к договору купли-продажи квартиры от 27.05.2022 г. по условиям которого цена договора (цена квартиры, кадастровый №) составляет 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов)рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2023 года