Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭЙС» о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО « ЭЙС » о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указал, что {Дата изъята} между ним и ответчиком заключен договор аренды {Номер изъят}/ШП, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: {Адрес изъят} кадастровыми номерами - {Номер изъят} площадью 267,9 кв. м, и {Номер изъят} площадью 192 кв.м. В соответствии с договором, первым днем начисления арендной платы считается день подписания акта приема-передачи, то есть {Дата изъята}. Постоянная часть арендной платы в месяц составляет 114 975 руб. Кроме того, за первый месяц аренды предусмотрено начисление дополнительной арендной платы в размере 87 382 руб. {Дата изъята} между ФИО1 (арендодатель), ИП ФИО4 (новый арендодатель), ООО «ЭЙС» (арендатор) заключено соглашение о перемене стороны в обязательстве по которому ИП ФИО4 вступает во все права и обязанности арендодателя по выше указанным помещениям. За период с {Дата изъята} по {Дата изъята} ответчик в нарушение условий договора аренды не в полном объеме исполнял свои обязательства по ежемесячной оплате арендованных нежилых помещений, чем допустил образование задолженности в размере 408 345, 07 руб. {Дата изъята} истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате, в ответ на которую {Дата изъята} получен отказ. На основании изложенного, просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 408 345, 07 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, на их удовлетворении настаивал.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования, дополнительно пояснил, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждены обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. Считает, что с момента подписания проекта договора аренды должна выплачиваться арендная плата. Истцом выполнены все обговоренные пункты договора, в частности подключения дополнительной мощности электроэнергии. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО « ЭЙС » ФИО3 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву. Пояснила, что изначально стороны понимали, что заключали предварительный договор аренды и приложенные к нему документы являлись формами. Данные документы подписывались для заключения будущего основного договора. Проект подписывался без даты, без даты начала срока действия, без печати. Относительно платежей, то в материалах дела имеются расчеты, которые предоставлялись ФИО1 Данные расчеты были платой за помещение, как предусмотрено предварительным договором. На сторону истца была возложена обязанность заключать договор с ресурсоснабжающими организациями, чего он к {Дата изъята} не сделал. Впоследствии заключено трехстороннее соглашение, в котором ФИО1 указывает, что претензий к ООО «ЭЙС» не имеет. Акт приема-передачи нежилых помещений был подписан между ООО «ЭЙС» и новым арендодателем – ФИО4{Дата изъята} и обеспечительный платеж был включен в первый месяц арендной платы. На основании изложенного, просит в иске отказать.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и письменные пояснения по делу. Указал, что {Дата изъята} приобрел у ФИО1 спорные нежилые помещения. Также, {Дата изъята} между ним, ФИО1 и ООО «ЭЙС» заключено соглашение о перемене стороны в обязательстве по предварительному договору, согласно которому он вступает во все права и обязанности арендодателя по вышеуказанным помещениям. На момент заключения договора купли-продажи и трехстороннего соглашения {Дата изъята} нежилые помещения были свободны от прав третьих лиц и в аренду никому не сдавались. При заключении договора купли-продажи {Дата изъята}ФИО1 передал ему денежные средства в размере 87 832 руб. – обеспечительный платеж ООО « ЭЙС» по предварительному договору аренды. {Дата изъята} между ним и ООО «ЭЙС» подписан акт о готовности объекта – вышеуказанных нежилых помещений, а {Дата изъята} заключен договор аренды, при этом переданный ФИО1 обеспечительный платеж был зачтен в качестве дополнительной арендной платы ООО «ЭЙС» за первый месяц аренды.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К.А.П. - руководитель отдела земельно-имущественных отношений ООО «КлеверВосток» суду пояснил, что оказывал юридические услуги ООО «ЭЙС», а именно - искал для них помещение, составлял документы. В {Дата изъята} было найдено помещение под параметры заказчика, проводились переговоры с ФИО1 – арендодателем. После фиксации основных условий, подготовили предварительный договор. При этом выяснили, что помещение долго не эксплуатировалось, не было ресурсов (мощностей электроэнергии). Данные обстоятельства были озвучены заказчику. Однако параметры помещения ответчика устраивали. Заказчику требовалось провести строительно-монтажные работы, а арендодателю за данный период необходимо было уладить вопросы с ресурсоснабжающими организациями. Строительные работы затягивались, и стороны пропустили срок заключения основного договора. Помещение было передано арендатору по предварительному договору аренды в пользование для проведения подготовительных работ. Перед заключением договора аренды заказчик поручил еще раз проверить помещение, поскольку у истца числилась ипотека, наложено обременение в виде запрета на совершение сделок. Он ее погасил, снял обременение. Потом оказалось, что истец продает помещение третьему лицу. Основной договор с ФИО1 заключен так и не был. ООО « ЭЙС» заключил договор уже с новым собственником. Для заключения предварительного договора, ФИО1 был приглашен в офис ООО «КлеверВосток», где ознакомился с предварительным договором, подписал его. В проекте договора, в том числе в приложении №3 стояли пробелы, чтобы в случае согласования, данные проекты стали основными и в них бы были проставлены даты. Формы документов шли без дат, об этом в п.2.1 договора указано, что во всех документах, которые могут быть подписаны в будущем стояли пробелы. Стороны знали, что по результатам завершения работ, каждая сторона должна была направить акт готовности. По предварительному договору была предусмотрена обеспечительная оплата, которая перечислялась арендодателю. Как раз и обговаривалось, что на период осуществления подготовительных работ будет рассчитываться стоимость помещения по фактически потребленным ресурсам с повышающим коэффициентом плюс НДФЛ.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Ш.Г.А. - генеральный директор ООО « ЭЙС» суду пояснила, что обратилась для подбора помещений в ООО «Клевер-Восток». Они нашли подходящее помещение. {Дата изъята} подписала предварительный договор с формами, при этом понимала, что это предварительные документы, они были без дат с пробелами. Был подписан именно предварительный договор, поскольку необходимых мощностей электричества в помещении не было, и необходим был ремонт. Согласно договору, к {Дата изъята} в помещения должны были быть подключены определенные мощности, однако от собственника уведомления о подключении не поступало. В начале августа К.А.П. сообщил, что меняется собственник помещения и необходимо подписать трехсторонний договор, он был подписан с ФИО4. ООО «ЭЙС» оплачивал платежи по предварительному договору только за потребление ресурсов. Проекта договора аренды {Номер изъят} с датами - не было, она подписывала документы без дат. Акт готовности объекта ею также подписывался, но в качестве образца, на будущее.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот же день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, {Дата изъята} между ФИО1 и ООО «ЭЙС» заключен предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п.2.1. предварительного договора, стороны намеревались заключить в последующем договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: {Адрес изъят} кадастровыми номерами: {Номер изъят} -площадью 267,9 кв.м.; {Номер изъят} - площадью 192 кв.м.,

В соответствии с п.1.3.1 проекта договора аренды, передаваемые помещения не должны состоять под запретом и арестом.

Согласно условиям, определенным в статье 3 предварительного договора аренды, ФИО1 обязан в срок до {Дата изъята} заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на оказание услуг: теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, выполнить технологическое подключение электрической мощности не менее 60кВт на точку в помещении передаваемого в аренду договором аренды (Приложение {Номер изъят} к настоящему договору), о чем направляет арендатору (ответчику) письменное уведомление о готовности заключить договор аренды и подписанные экземпляры договора аренды.

В свою очередь ответчик проводит в помещении подготовительные строительно-монтажные работы, для чего стороны подписывают акт приема-передачи (п.4.2.3.).

Согласно п.4.2.4. предварительного договора от {Дата изъята} по завершению подготовительных работ стороны подписывают акт готовности объекта. Не позднее 3 рабочих дней, с даты подписания акта готовности (включительно), стороны обязаны подписать договор аренды помещения {Номер изъят}., который являлся Приложением №1 к предварительному договору.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, в предусмотренный предварительным договором аренды срок сторонами не были исполнены обязанности, наложенные на них предварительным договором.

В частности, в установленный ст.3 предварительного договора срок – {Дата изъята}, ФИО1 не произведено окончательное технологическое подключение электрической мощности не менее 60кВт на точку в помещении, которое получено истцом только {Дата изъята}, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения {Номер изъят} и актом о выполнении технических условий {Номер изъят} от {Дата изъята}.

Кроме того, в нарушение условий проекта договора аренды, являющегося приложением №1 к предварительному договору от {Дата изъята}, на момент подписания между сторонами предварительного договора от {Дата изъята} спорные помещения были обременены ипотекой. В отношении помещения с кадастровым номером {Номер изъят} также было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации от {Дата изъята}{Номер изъят}, которое действовало по состоянию на {Дата изъята}, что подтверждается выпиской из ЕГРН от {Дата изъята}.

Со стороны ответчика также в установленные в предварительном договоре срок – {Дата изъята}, подготовительные строительно-монтажные работы не были завершены.

Как установлено в судебном заседании, и сторонами это не оспаривается, акт готовности объекта между истцом и ответчиком подписан не был, таким образом, в соответствии с п.4.2.4 предварительного договора, обязанность по заключению договора аренды между сторонами не наступила.

Обязательства по оплате за пользование нежилыми помещениями по предварительному договору исполнены арендатором в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела расчетами платы за пользование помещением от {Дата изъята} (за {Дата изъята}), {Дата изъята} (за {Дата изъята}), {Дата изъята} (за {Дата изъята}) и платежными поручениями {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}.

При этом довод представителя истца о том, что указанные платежи фактически являлись арендной платой за спорный период, судом отклоняются, поскольку платежи производились на основании расчетов истца за фактическое потребление коммунальных ресурсов, в назначении платежа указано на оплату по расчету платы за пользование помещением, что полностью соответствует условиям п.5.3. предварительного договора.

Довод стороны истца о том, что подписание акта приема-передачи нежилых помещений фактически является подтверждением заключения договора аренды суд не может принять во внимание, поскольку, положениями п.4.2.2. и 4.2.3. предварительного договора от {Дата изъята} прямо предусмотрено, что акт приема-передачи подписывается сторонами для доступа в помещение и проведения подготовительных работ, что также согласуется с показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.

{Дата изъята} подписано трехстороннее соглашение о перемене стороны в обязательстве к предварительному договору от {Дата изъята}, между ФИО1 (первоначальный арендодатель), Индивидуальным предприниматели ФИО4 (новый арендодатель) и ООО «ЭЙС» (арендатор), согласно которому на основании договора купли-продажи {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО4 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: {Адрес изъят} кадастровыми номерами - {Номер изъят} площадью 267,9 кв.м, и {Номер изъят} площадью 192 кв.м., арендодателем по предварительному договору о заключении договора аренды недвижимого имущества от {Дата изъята} является новый арендодатель.

При этом, первоначальным арендодателем ФИО1 соблюден п.4 соглашения о перемене стороны в обязательстве, согласно которому обеспечительный платеж, предусмотренный п.5.1. предварительного договора, первоначальный арендодатель передал новому арендодатору в день подписания настоящего соглашения наличными денежными средствами в размере 87 382 руб. Указанное подтверждено письменными пояснениями ФИО4

Подписывая соглашение о перемене стороны в обязательстве от {Дата изъята}, ФИО1 тем самым подтвердил, что все обязательства прежнего арендодателя перед арендатором являются исполненными. Никаких претензий Стороны друг к другу не имеют (п.3 соглашения).

Согласно п.2 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.3 ст.610 ГК РФ).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд критически относится к представленному стороной истца в материалы дела в обоснование требований проекту договора аренды от {Дата изъята} нежилого помещения {Номер изъят}/ШП, поскольку договор не прошел предусмотренную законом процедуру обязательной государственной регистрации, кроме того, как следует из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей, указанный документ подписывался сторонами предварительного договора аренды от {Дата изъята} в качестве приложения к предварительному договору, таким образом подписание указанного образца никаких прав и обязанностей для сторон не порождало.

Проанализировав приведенные выше нормы права, оценив установленные в судебном заседании обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании нашел подтверждение факт заключения {Дата изъята} между ФИО1 и ООО «ЭЙС» предварительного договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: {Адрес изъят} с кадастровыми номерами: {Номер изъят} -площадью 267,9 кв.м.; {Номер изъят} - площадью 192 кв.м. При этом, все обязательства по указанному предварительному договору, в том числе обязательства по оплате, сторонами исполнены, что подтверждается п.3 соглашения от {Дата изъята} о перемене стороны в обязательстве к предварительному договору.

При этом, надлежащих доказательств заключения основного договора аренды нежилых помещений от {Дата изъята} истцом в материалы дела не представлено. В частности, не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды {Номер изъят}/ШП от {Дата изъята} между ООО «ЭЙС» и ФИО1

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 408 345,07 руб. за период с {Дата изъята} по {Дата изъята}.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЭЙС» о взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г.Кирова в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2022.

Судья Л.Н. Куликова

Решение30.03.2022