Гражданский кодекс часть 1

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Моховой Н.А., при секретаре Дерзиянц К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СИТИ», ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании права собственности на объекты проекта «Родные берега», права аренды на земельные участки и по требованиям ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании права собственности на объекты проекта «Родные берега», права аренды на земельные участки,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СИТИ», ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «СтройМаркет» о признании права собственности на проект «Родные берега», права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № и № по двум договорам аренды земельного участка от 26.06.2012 года № Д.2944.3 и № Д.2945.3. Свои требования мотивировали тем, что между ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ», ФИО1, ФИО5 заключен Инвестиционный контракт с передачей комплекса прав на объекты, документацию, интеллектуальные права с обязательствами по выполнению работ и услуг от 30.09.2015 года на строительство зданий проекта «Родные берега», расположенного по адресу: <адрес>. Во исполнение Инвестиционного контракта ООО «СИТИ» передало в собственность ООО «СтройМаркет» незавершенные строительства, проектную документацию и исходно разрешительную документацию, с комплексом прав на объекты, инфраструктуру и документацию. Согласно положению п. 3.2 Инвестиционного контракта был заключен договор купли-продажи объектов, незавершенных строительством, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015 года. Во исполнение положений Инвестиционного контракта ФИО1, ФИО5 выплатили ООО «СтройМаркет» денежные средства, были заключены договоры долевого участия с ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ООО «СИТИ». Всего участниками долевого строительства в проекте «Родные берега» приобретено и полностью оплаченного помещений общей площадью 4 376,6 кв. м. Ответчик строительство проекта «Родные берега» не осуществлял, денежных средств в проект не вкладывал, арендную плату за землю не вносил. Для строительства зданий проекта «Родные берега» ответчиком арендуются два земельных участка с кадастровыми номерами № и № по двум договорам аренды земельного участка от 26.06.2012 года № Д.2944.3 и № Д.2945.3. Так как проект «Родные берега» осуществлялся исключительно на денежные средства, полученные от истцов, то они обладают всеми правами на объекты незавершенного строительства, на исходно-разрешительную документацию для строительства зданий, на права на землю для строительства зданий. Просили признать право общей долевой собственности на проект «Родные берега», состоящий из проектной документации на строительство, положительного заключения экспертизы, частей фундаментов зданий, расположенных по адресу: <адрес>, а также права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № и № по двум договорам аренды земельного участка от 26.06.2012 года № Д.2944.3 и № Д.2945.3 в следующих долях: за ФИО1 – 6535/43764 долей в праве, за ООО «СИТИ» - 20448/43764 долей в праве, за ООО «СтройМаркет» - 16781/43764 долей в праве.

Определением Димитровского районного суда г. Костромы от 25.03.2021 года ФИО2, ФИО3 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора.

Определением Димитровского районного суда г. Костромы от 29.04.2021 года ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

В ходе рассмотрения дела истцы и третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, уточнили исковые требования и в окончательной редакции просили признать право общей долевой собственности на все созданные объекты проекта «Родные берега» и их принадлежности, а также права аренды на земельные участки в следующих долях: за ФИО1 – 6535/43764 долей в праве, за ООО «СИТИ» - 16926/43764 долей в праве, за ФИО2 – 1738/43764 долей в праве, за ФИО3 – 1784/43764 долей в праве, за ФИО4 – 1738/43764 долей в праве, за ООО «СтройМаркет» - 15063/43764 долей в праве.

Представитель истца ООО «СИТИ» ФИО7 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил, воспользовавшись процессуальным правом ведения дела через представителя (ст. 48 ГПК РФ). Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ООО «СтройМаркет», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил, о причинах неявки не уведомил.

Представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ФИО9 в судебном заседании исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили.

Третье лицо ФИО4, заявляющий самостоятельные требования на предмет спора, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не уведомил, воспользовавшись процессуальным правом ведения дела через представителя (ст. 48 ГПК РФ). Представитель ФИО4 по доверенности ФИО10 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений полагала подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ФИО11, ФИО5, ФИО12, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили.

Выслушав участников процесса, заслушав специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29.06.2012 года между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (Арендодатель) и ЗАО «СИТИ» (Арендатор) были заключены договоры аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3.

По условиям договора аренды земельного участка № Д.2944.3 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 22 393,04 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, для использования в целях строительства туристического комплекса (пункт 1.1 договора).

По договору аренды земельного участка № Д.2945.3 арендатору предоставлен в аренду земельный участок, площадью 19 022,5 кв. м, из земель «зземли населенных пунктов» с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, для использования в целях строительства туристического комплекса (п. 1.1 договора).

Срок аренды по данным договорам определен сторонами с 29.06.2012 года по 28.06.2015 года (п. 2.1 договора).

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 29.06.2012 года свободными от объектов недвижимости. В соответствии с п. 4.4.2 договоров арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Целевое назначение земельных участков установлено в п. 1.1 договоров - для строительства туристического комплекса.

На основании разрешения на строительство арендатор (ЗАО «СИТИ») зарегистрировал право собственности на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов), расположенные на арендуемых земельных участках:

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 218 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 202,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 202,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>», здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 202,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 202,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 202,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП)

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 170 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 464 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>», здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: № назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 464 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>», здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 916 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 506,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 630 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП);

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 347,1 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> здание № (по ГП).

30.09.2015 года между ООО «СтройМаркет», с одной стороны, и ООО «СИТИ», ФИО5, ФИО1, с другой стороны, был заключен инвестиционный контракт, по условиям которого ООО «СтройМаркет» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство объектов Туристического комплекса (апартаментотель) «Родные берега» с технико-экономическими показателями, отраженными в проектной документации, в соответствии с имеющимися разрешениями на строительство, а ООО «СИТИ» возмездно передает ООО «СтройМаркет» все права и документацию на строительство указанных объектов.

Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта объекты незавершенного строительства, входящие в состав туристического комплекса, принадлежат ООО «СИТИ» на праве собственности.

Инвестор (ООО «СИТИ») обязуется передать застройщику (ООО «СтройМаркет») право собственности на незавершенные строительством объекты, входящие в Туристический комплекс, в целом посредством заключения договора купли-продажи (п. 3.2 инвестиционного контракта).

Согласно п. 4.9 приложения № 1 к инвестиционному контракту от 30.09.2015 года застройщик ООО «СтройМаркет» обязуется обеспечить передачу объектов долевого строительства ООО «СИТИ», ФИО5, ФИО1, в порядке, установленным законом, в срок не позднее: 1 очередь строительства – в срок не позднее 30.06.2017 года, 2 очередь строительства – в срок не позднее 30.09.2017 года, 3 очередь строительства – в срок не позднее 31.12.2017 года.

05.10.2015 года между ООО «СИТИ» (продавец) и ООО «СтройМаркет» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию, в соответствии с условиями которого ООО «СИТИ» продало ООО «СтройМаркет» объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов). Согласно договору объекты незавершенного строительства расположены на земельных участках с кадастровым № и №, которые используются продавцом на праве аренды. Покупатель обязуется оформить свои права на земельные участки, необходимые и достаточные по всем нормам и правилам для строительства объектов незавершенного строительства, в течение 40 календарных дней с момента государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

05.10.2015 года ООО «СИТИ» и ООО «СтройМаркет» заключили договор купли-продажи объектов, незавершенных строительством, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию, по условиям которого ООО «СИТИ» обязуется передать в собственность ООО «СтройМаркет» объекты незавершенного строительства Туристического комплекса «Родные берега», а последний в свою очередь, обязуется принять и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренном договором.

25.11.2015 года Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и ООО «СтройМаркет» в связи с заключением договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015 года заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012 года, на основании которых ООО «СтройМаркет» стало новым арендатором земельных участков. 14.12.2015 года дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: г<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ФИО1 помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 123,3 кв. м, а ФИО1 обязуется уплатить обусловленную договором цену.

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: г<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ФИО1 помещение с условным номером №, секция № этаж 1,2, общей площадью 173,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, а ФИО1 обязуется уплатить обусловленную договором цену.

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ООО «СИТИ» помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,4 кв. м, помещение с условным номером №, секция № этаж 1,2, общей площадью 182,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 182,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 182,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 182,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,4 кв. м, а ООО «СИТИ» обязуется уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с договором уступки прав требований № от 10.08.2020 года ФИО3 приобрел право требования к ООО «СтройМаркет» по договору долевого участия в долевом строительстве от 16.12.2015 года № на участие в долевом строительстве апартамента №, общая площадь 178,4 кв. м, находящегося в Здании Туристического комплекса (апартаментотель) по адресу: <адрес>

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ООО «СИТИ» помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 173,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция № 1, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, а ООО «СИТИ» обязуется уплатить обусловленную договором цену.

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ООО «СИТИ» помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 178,2 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 173,8 кв. м, а ООО «СИТИ» обязуется уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с договором уступки прав требований № от 10.08.2020 года ФИО2 приобрел право требования к ООО «СтройМаркет» по договору долевого участия в долевом строительстве от 16.12.2015 года № на участие в долевом строительстве апартамента №, общая площадь 173,8 кв. м, находящегося в Здании Туристического комплекса (апартаментотель) по адресу: <адрес>

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартаментотель) «Родные берега», здание № 14 (по ГП), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ООО «СИТИ» помещение с условным номером №, секция №, этаж 2, общей площадью 35,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 2, общей площадью 42,3 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 2, общей площадью 38,8 кв. м, а ООО «СИТИ» обязуется уплатить обусловленную договором цену.

16.12.2015 года между ООО «СтройМаркет» и ФИО5 заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого ООО «Строймаркет» обязуется своими силами и с привлечением других лиц достроить здание по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ФИО5 помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 180,8 кв. м, помещение с условным номером №, секция №, этаж 1,2, общей площадью 173,8 кв. м, а ФИО5 обязуется уплатить обусловленную договором цену.

11.04.2016 года между ООО «СИТИ» и ФИО13 заключены договоры уступки прав требований по договорам участия в долевом строительстве от 16.12.2015 года №

15.01.2016 года между ООО «СИТИ» и ФИО4 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от 16.12.2015 года №.

11.01.2016 года между ООО «СИТИ» и ФИО14 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от 16.12.2015 года №.

12.05.2017 года специалистом Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ФИО9 и инженером отдела кадастровых работа муниципального казенного учреждения г. Костромы «Центр градостроительства» ФИО15 был проведен осмотр арендуемых земельных участков. По результатам осмотра было установлено, что на участках находятся вкопанные бетонные столбы в количестве 65 штук, длиной примерно 1,2-1,5 м. Объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, на земельном участке отсутствуют.

Выявив указанные обстоятельства, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к ООО «СтройМаркет» о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 года по делу №А31-7519/2017 исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы удовлетворены, право собственности ООО «СтройМаркет» на спорные объекты незавершенного строительства признано отсутствующим.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 года, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.10.2019 года, решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 года по делу №А31-7519/2017 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 года по делу № А31-13656/2017 удовлетворены исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о расторжении договора аренды земельного участка № Д.2944.3 от 29.06.2012 года и договора аренды земельного участка № Д.2945.3 от 29.06.2012 года, на общество с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» возложена обязанность возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы земельный участок площадью 22 393,04 кв. м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 19 022,5 кв. м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, по актам приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 года, решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 года по делу № А31- 13656/2017 оставлено без изменения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Одним из способов защиты гражданских прав, указанных в ст. 12 ГК РФ, является признание права. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Сторона истца указывает, что между истцами и ответчиком заключен инвестиционный контракт, который содержит соответствующие обязательства по реализации проекта «Родные берега», являющийся, по своей сути, возмездной сделкой.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из существа обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта следует, что одна сторона вносит вклады, имеющие экономическую ценность для другой стороны, а эта другая сторона, за счет собственных средств и за счет вкладов первой стороны обязуется выполнить работы по строительству объектов недвижимости и передаче их в собственность первой стороны.

Таким образом, исполнение таких обязательств со стороны ответчика следует квалифицировать как исполнение обязательств в натуре.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (п. 2 ст. 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (п.п. 1 и 3 ст. 396 ГК РФ). Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

Следует отметить, что обязательства из инвестиционного контракта в данном случае являются обязательствами по поводу объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу разъяснений, содержащихся в п.п. 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Истцы, предъявляя вещный иск тогда, когда между ними и ответчиком заключен инвестиционный контракт, по которому ответчик обязался создать и передать в собственность истцов объекты недвижимости, избрали ненадлежащий способ защиты своего права, а сами исковые требования следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ), и то лишь только в части проектной документации на строительство и положительного заключения экспертизы, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По смыслу ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, право собственности на новую недвижимую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, возникает у такого лица по общему правилу с момента государственной регистрации права собственности на такую вещь.

Изложенная в п. 1 ст. 218 ГК РФ норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения, в том числе с учетом особенности вещи (движимая либо недвижимая), поэтому правила данной статьи применяются в совокупности с правилами ст.ст. 8, 8.1, 131 и 219 ГК РФ.

В силу ч.ч. 3-6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» определено, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» следует, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что по общему правилу признание и подтверждение возникновения права собственности на объекты недвижимости является функцией уполномоченного органа – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на основании норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления заинтересованного лица с предоставлением документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав.

Исследуя обстоятельства дела, суд установил, что спорное имущество создано после введения в действие норм законодательства, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, что согласуется также и с положениями Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

Аналогичный подход изложен в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Так, в силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Из анализа вышеизложенных правовых норм с учетом приведенных обязательных разъяснений высших судебных инстанций следует, что до государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество право собственности на него не возникает, соответственно, не может быть признано.

Применительно к рассматриваемым требованиям суд исходит из следующего.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Истцом по иску о признании права собственности является собственник индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственном или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи.

В качестве ответчика выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности.

Решение по иску о признании права собственности направлено на устранение сомнений относительно принадлежности имущества на праве собственности конкретному лицу, на обеспечение определенности во взаимоотношениях субъектов гражданского оборота при осуществлении конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности на имущество. Таким образом, иск о признании права собственности – это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретным требованием о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности является прежний собственник либо иное лицо, которое противопоставляет праву истца свое гражданское право.

Предъявляя иск о признании права собственности, истец, наряду с другими обстоятельствами, должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права. При этом, исходя из действующего правового регулирования отношений, связанных с возникновением права собственности на объекты недвижимости, признание права собственности на такие объекты в судебном порядке является исключительным способом защиты права.

По общему правилу, признание права собственности на объекты недвижимости в судебном порядке без соблюдения процедур, предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на такое имущество, недопустимо.

Сторона истца указывает, что право собственности на спорные объекты возникло у него в соответствии с положениями п. 1 ст. 218 ГК РФ, в связи с их созданием, последующим кадастровым учетом и регистрацией права собственности на объекты незавершенного строительства в 2015 году.

Признание Арбитражным судом Костромской области отсутствующим права собственности на спорные объекты у ООО «СтройМаркет», к которому данное право перешло от ООО «СИТИ» на основании договора купли-продажи, по мнению стороны истца, не лишает их возможности на судебную защиту избранным способом.

Суд считает позицию стороны истца ошибочной. Так, согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из материалов дела следует, что объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов) были проданы ООО «СИТИ» ООО «СтройМаркет» на основании договора купли-продажи от 05.10.2015 года, переход права собственности на объекты к ООО «СтройМаркет» был зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области. Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов), право собственности ООО «СИТИ» на них прекратилось.

Впоследствии решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 года по делу №А31-7519/2017 право собственности ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства признано отсутствующим. Принимая данное решение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов) самостоятельными объектами недвижимости не являются.

Таким образом, иск заявлен истцами в отношении объектов, право собственности на которое прекратилось у ООО «СИТИ» в результате их отчуждения ООО «СтройМаркет», а сами объекты были признаны судами вещью, которая не отвечает признакам недвижимости.

Заключение специалиста ООО «Инженер Строитель» ФИО16 от 30.09.2020 года о том, что расположенные на земельных участках сваи имеют признаки фундамента – основного элемента капитального строительства, и не имеют признаков движимого имущества, отклоняются судом в силу того, что имеется вступивший в законную силу судебный акт, которым признано отсутствующим право собственности на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов) как объекты недвижимости.

Стороной истца не представлены доказательства наличия установленных законом оснований возникновения у него права собственности на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов) после заключения с ООО «СтройМаркет» договора купли-продажи от 05.10.2015 года и признания судом отсутствующим права собственности ООО «СтройМаркет» на данные объекты. Вместе с тем, признание права собственности на объекты недвижимости в судебном порядке без соблюдения процедур, предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на такое имущество, недопустимо.

Допустимых и достоверных доказательств наличия на спорных земельных участках иных объектов, отвечающих признакам недвижимости, на которые может возникнуть право собственности, стороной истца также не представлено.

С учетом вышеуказанных положений законодательства и руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что объекты недвижимости подлежат передаче в собственность инвесторов только в том случае, когда право собственности застройщика на них зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Объекты недвижимости на земельных участках не возведены, что стороной истца не оспаривается, а право собственности на объекты незавершенного строительства, представляющие собой части фундаментов зданий (по 4 пробные сваи под 16 объектов), что подтверждено также пояснениями специалиста ФИО16, признано отсутствующим вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 года по делу № А31-7519/2017.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает установленных законом оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на объекты проекта «Родные берега».

Рассматривая требование о признании за истцами и третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования, права аренды на земельные участки, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом…

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 2, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что ООО «СИТИ» являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № на основании договоров аренды земельных участков №Д.2944.3 от 29.06.2012 года и №Д.2945.3 от 29.06.2012 года.

В связи с заключением между ООО «СИТИ» и ООО «СтройМаркет» договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015 года, между Управлением имущественных и земельных отношении Администрации г. Костромы и ООО «СтройМаркет» 25.11.2015 года заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка, на основании которых ООО «СтройМаркет» стало новым арендатором земельных участков. 14.12.2015 года дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 года по делу № А31-13656/2017 удовлетворены исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о расторжении договора аренды земельного участка №Д.2944.3 от 29.06.2012 года и договора аренды земельного участка №Д.2945.3 от 29.06.2012 года, на ООО «СтройМаркет» возложена обязанность возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельный участок площадью 22 393,04 кв. м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 19 022,5 кв. м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, по актам приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в связи с вступлением в законную силу судебного акта о расторжении договоров аренды земельных участков наступили предусмотренные нормой ст. 453 ГК РФ правовые последствия – прекращение арендных обязательств в отношении земельных участков, на которых расположены спорные объекты. При этом следует отметить, что арендные правоотношения для ООО «СИТИ» в отношении земельных участков прекратились после замены арендатора по расторгнутым договорам.

Нормы права, а также обстоятельства, которые могут являться основанием для признания за истцами права аренды на земельные участки по расторгнутым судом договорам аренды земельных участков стороной истца не приведены.

Кроме того, право аренды вытекает из обязательственных (договорных) правоотношений (ст. 606 ГК РФ), следовательно, без воли собственника (арендодателя) спорных земельных участков, то есть Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, такое право не может быть признано в судебном порядке.

При этом обязательства из инвестиционного контракта не могут сами по себе в этой части влечь по решению сторон контракта или по иным причинам перемену лица в договоре аренды без воли арендодателя, поскольку Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы не является участником инвестиционных соглашений сторон. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования о признании права аренды истцов и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, на земельные участки с кадастровыми номерами № и № не имеется.

Проанализировав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «СИТИ», ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании права собственности на объекты проекта «Родные берега», права аренды на земельные участки и требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании права собственности на объекты проекта «Родные берега», права аренды на земельные участки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Мохова