Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление по иску ФИО1 к ООО «Торговый дом «Черноморский» и ЗАО «Группа Компаний «Энерготехмонтаж», о признании договора купли-продажи заключенным, государственной регистрации права на квартиру, аннулировании сведений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Торговый дом «Черноморский» и ЗАО «ГК «Энерготехмонтаж», в котором просит признать заключенным договор купли-продажи квартиры, между ООО «Торговый дом «Черноморский» и ФИО1, произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГг., аннулировать сведения в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве №/ от 10.06.2011г. за ЗАО «Группа компаний «Энерготехмонтаж» на указанную квартиру.

Свои требования ФИО1 мотивировал тем, что является победителем торгов по лоту №, на основании протокола результатов торгов №-ОАОФ/2/2 от 11.12.2019г., и купил квартиру с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного с ООО «Торговый дом «Черноморский». До настоящего времени, ни конкурсный управляющий ООО «Торговый дом «Черноморский» ни конкурсный управляющий ЗАО «ГК «Энерготехмонтаж» не предприняли действий, направленных на аннулирование записи в ЕГРН о правах на квартиру ЗАО «ГК «ЭТМ» и регистрацию прав истца.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить заявление в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Торговый дом «Черноморский», в судебном заседании представил письменный отзыв и не возражал против удовлетворения исковых требований

Конкурсный управляющий ответчика ООО «Группа Компаний «Энерготехмонтаж», уведомленный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, о причине неявки не сообщил, в письменном отзыве не возражал против удовлетворения исковых требований, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, уведомленный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, о причине неявки не сообщил, в письменном отзыве просил рассмотреть дело по существу, без участия представителя Управления.

В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит исковые требований подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из материалов дела следует, что истец является победителем торгов по лоту №, на основании протокола результатов торгов №-ОАОФ/2/2 от 11.12.2019г.

Торги проведены в соответствии с Положением «о порядке и условиях проведения торгов в ходе конкурсного производства по продаже имущества ООО «Торговый дом «Черноморский», находящегося в залоге у ЗАО «ГК «Энерготехмонтаж», утвержденным конкурсными управляющими ЗАО «ГК «Энерготехмонтаж» и ООО «Торговый дом «Черноморский».

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 заключил с ООО «Торговый дом «Черноморский» договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>.

Истец произвел полную оплату за квартиру, что подтверждается платежным поручением № от 25.11.2019г. на сумму задатка 807300руб., платежным поручением № от 15.01.2020г. на сумму 8073000руб. Всего истцом уплачено 8880300руб.

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами подписан акт приема-передачи помещения с кадастровым номером 23:49:0109016:1204 (<адрес>).

Ответчики в своих отзывах заявили, что спор о праве собственности на <адрес> в <адрес> между ООО «Торговый дом «Черноморский» и ЗАО «ГК «Энерготехмонтаж», отсутствует.

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-1176, выданного администрацией <адрес>, многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатацию 14.04.2015г. застройщиком ООО «ТД «Черноморский».

Согласно сведениям, содержащимся в выписке ЕГРН от 27.03.2020г. № квартира по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, прошла кадастровый учет, присвоен кадастровый №.

Конкурсный управляющий ООО «Торговый дом «Черноморский» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 03.02.2020г.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 11.02.2020г. Управление Росреестра по КК сообщило, что согласно сведений ЕГРН в отношении заявленного объекта недвижимости имеется регистрация договора участия в долевом строительстве №/ от 10.06.2011г. за ЗАО «ГК «ЭТМ».

Иных действий, направленных на аннулирование записи в ЕГРН о правах ЗАО «ГК «ЭТМ» и регистрацию прав истца на спорную квартиру, ответчики не произвели.

В силу ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 ст.350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, содержащейся в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.09.2018г. №-КГ18-26,продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве(пунктами 4,5,8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 11, абзацем 3 пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно ст.447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. ст. 549, 550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554,555 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи квартиры кадастровым номером 23:49:0109016:1204 от 20.12.2019г. имеются все существенные условия, а именно данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении, сведения о цена объекта.

В соответствии со ст. 224 Гражданского кодекса РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В рассматриваемом случае передача квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателю – ФИО1, подтверждается актом приема-передачи от 20.01.2020г.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Требование, содержащееся в ст. 165 ГК РФ, носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Из разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно абз. 2 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Статьей 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) в качестве самостоятельного основания возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

С ДД.ММ.ГГГГ государственный кадастровый учет и регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них осуществляются одним органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальными органами.

Закон о регистрации относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям для государственной регистрации права (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Судебный акт является особым правоустанавливающим документом, отличающимся от иных документов признаком обязательности и исполнимости.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. Покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при банкротстве продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец понес расходы по оплате госпошлины в размере 300рублей, что подтверждается чеком-ордером от 02.04.2020г.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах суд находит, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку иным образом восстановить нарушенное право истца невозможно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ЗАО «Группа Компаний «Энерготехмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГг., между ООО «Торговый дом «Черноморский» и ФИО1.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг., заключенному между ООО «Торговый дом «Черноморский» и ФИО1.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации договора участия в долевом строительстве №/ от 10.06.2011г. за ЗАО «Группа компаний «Энерготехмонтаж» на квартиру с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>.

Взыскать с ООО «Торговый дом «Черноморский» и ЗАО «Группа Компаний «Энерготехмонтаж» в пользу ФИО1 расходы на уплату госпошлины в размере 300рублей.

Настоящее решение является основанием для осуществления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> государственной регистрации права и внесения изменений в сведения ЕГРН, в отношении квартиры с кадастровым номером 23:49:0109016:1204, по адресу: <адрес>, р-н Лазаревский, <адрес>, без истребования у заявителя дополнительных документов и согласований.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГг. На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.Судья Лазаревского

районного суда <адрес> Д.В. Радченко

Копия верна