Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО2 к АО «ДОМ. РФ», АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании права залога на недвижимое имущество прекращенным, обременение отсутствующим; признании права собственности отсутствующим; признании договора купли-продажи жилого дома недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «ДОМ.РФ», АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании права залога на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № прекращенным, обременения отсутствующим; признании права собственности у АО «ДОМ.РФ» возникшем на основании договора купли-продажи от 28.06.2019 отсутствующим; признании договора купли-продажи жилого дома зарегистрированного 28.06.2019 недействительным, применении последствий недействительности сделки и исключении записей из ЕГРН от 25.12.2018 и от 28.06.2019.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) был заключен кредитный договор № о предоставлении кредита в размере <данные изъяты> руб. для завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно условиям договора обеспечением исполнения обязательства по договору является ипотека незавершенного строительством жилого дома с правом аренды земельного участка, после завершения строительства- ипотека завершенного строительством жилого дома с правом аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) и ФИО2 заключен договор залога (закладная) в отношении жилого дома и права аренды земельного участка, рыночная стоимость права аренды земельного участка определена <данные изъяты> руб., рыночная стоимость жилого дома – <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ договор залога прошел свою регистрацию в Росреестре, закладная передана первоначальному залогодержателю.

Жилой дом расположен на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация индивидуального жилого дома, адрес: <адрес>, находящийся в ее пользовании на праве аренды, сроком на <данные изъяты> лет, на основании распоряжения главы города Новотроицка от 06.12.2004 №.

Заемщик ФИО2 свои обязательства по кредитному договору исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, задолженность по кредитному договору по состоянию на 04.12.2007 составила 1399352,33 руб., из которых основной долг – 1061625,15 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -204507,14 руб., пени- 122076,20 руб. Заочным решением Новотроицкого городского суда от 05 декабря 2007 года по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было обращено взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с установлением начальной продажной стоимости указанных объектов в общем размере 4123000 руб. Решением суда определена сумма подлежащая уплате заемщиком в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества по основному долгу 1061624,15 руб., 15 % годовых и пеня в размере 0,2 % за каждый день от суммы по основному долгу за период с 01 марта 2006 года по день фактической уплаты. Указанное решение суда оспорено не было и вступило в законную силу.

На основании исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №. 17 октября 2008 года в адрес Новотроицкого городского суда от судебного пристава-исполнителя поступило заявление о разъяснении положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения. Определением суда от 27 октября 2008 года по данному заявлению были даны разъяснения, что взыскание обращается только на жилой дом, способ реализации и начальная продажная стоимость в размере 4 123000 руб. касается только жилого дома.

18 августа 2009 года заложенное имущество предложено взыскателю по результатам не состоявшихся торгов. 24 августа 2009 года взыскатель направил в адрес судебного пристава-исполнителя заявление об отзыве исполнительного документа, заложенное имущество предложенное приставом не принял.

13 апреля 2011 года исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество вновь был направлен взыскателем на принудительное исполнение. Возбуждено исполнительное производство № от 15 апреля 2011 года. 25 сентября 2013 года определением Новотроицкого городского суда произведена замена по гражданскому делу истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на его правопреемника АО «Агентство финансирования жилищного строительства». В сентябре 2014 года и.о.судебного пристава-исполнителя Новотроицкого ГОСП вынесла в адрес взыскателя предложение о принятии нереализованного имущества общей стоимостью <данные изъяты> руб. Указанное заложенное имущество было принято взыскателем 12 ноября 2014 года на основании Акта передачи нереализованного имущества должника. Право собственности на жилой дом было зарегистрировано за АО «Агентство финансирования жилищного строительства» в ЕГРН 25 декабря 2018 года.

28 июня 2019 года в Единый государственный реестр были внесены сведения о новом собственнике АО «ДОМ.РФ» на основании договора купли-продажи. Истец считает, что взыскатель по истечении месячного срока со дня несостоявшихся торгов, утратил право на оставление имущества за собой, у цессионария право на оставление имущества за собой возникнуть повторно не могло, в связи с чем АО «АФЖС» не приобрел право собственности на спорный объект недвижимости. Нового собственника АО «ДОМ.РФ» нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку другому ответчику как стороне исполнительного производства доподлинно было известно об истечении установленного срока на оставление имущества за собой. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 28.06.2019 является ничтожным, сделка подлежит признанию недействительной.

По смыслу приведенных выше норм материального права, истец считает, что в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, а также в случае отказа взыскателя от принятия заложенного имущества в счет погашения задолженности в рамках исполнительного производства, залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, право залога подлежит прекращению, обременение признанию отсутствующим.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась о времени и месте извещена судом надлежащим образом. Представитель истца ФИО1 просила исковые требования удовлетворить, по основаниям указанным в иске. Вместе с тем не отрицала того факта, что истцу было достоверно известно о вынесении решения суда в 2007 году, о возбуждении двух исполнительных производств после вынесения решения суда. В рамках последнего исполнительного производства № жилой дом был передан взыскателю после проведения процедуры торгов в счет погашения задолженности по кредитному договору. В настоящее время ФИО2 не является собственником указанного жилого дома, но продолжает проживать в нем. По иску АО «ДОМ.РФ» вынесено решение суда о выселении ФИО2 из жилого дома, но указанное решение суда еще не вступило в законную силу.

Представители ответчиков АО «ДОМ. РФ», АО «Агентство финансирования жилищного строительства» в суд не явились, о времени и месте извещены судом, письменных возражений не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области также извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ч. 1 ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Кроме того, из положений ст. 384 этого же Кодекса следует, что в случае перехода к другому лицу прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству к такому лицу переходят также и права залогодержателя.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ч.1 ст. 353 ГК РФ В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Ст. 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) был заключен кредитный договор № о предоставлении кредита в размере <данные изъяты> руб. для завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно условиям договора обеспечением исполнения обязательства по договору является ипотека незавершенного строительством жилого дома с правом аренды земельного участка, после завершения строительства- ипотека завершенного строительством жилого дома с правом аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) и ФИО2 заключен договор залога (закладная) в отношении жилого дома и права аренды земельного участка, рыночная стоимость права аренды земельного участка определена <данные изъяты> руб., рыночная стоимость жилого дома – <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ договор залога прошел свою регистрацию в Росреестре, закладная передана первоначальному залогодержателю.

Из копии дела правоустанавливающих документов на жилой дом следует договор залога (закладная) после регистрации обременения два раза перепродавался на основании договоров купли-продажи закладной к новым залогодержателям. С декабря 2005 года новым залогодержателем по договору залога становится ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату передачи закладной составил <данные изъяты> руб.

На основании исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №. 18 августа 2009 года заложенное имущество предложено взыскателю по результатам не состоявшихся торгов. 24 августа 2009 года взыскатель направил в адрес судебного пристава-исполнителя заявление об отзыве исполнительного документа. Вместе с тем с доводами истца о том, что взыскатель отказался от принятия в счет погашения задолженности предложенного имущества не соответствуют обстоятельствам дела. Из буквального текста письма ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 24.08.2009 следует, что взыскатель просит вернуть исполнительный лист № от 05.12.2007 в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве», от принятия данного недвижимого имущества взыскатель не отказывался. На основании указанного письменного обращения исполнительный лит был возвращен взыскателю без исполнения, о чем имеется отметка в копии исполнительного документа.

13 апреля 2011 года исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество вновь был направлен взыскателем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на принудительное исполнение. Возбуждено исполнительное производство № от 15 апреля 2011 года. 25 сентября 2013 года определением Новотроицкого городского суда произведена замена по гражданскому делу истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на его правопреемника АО «Агентство финансирования жилищного строительства». Из определения суда от 25.09.2013 следует, что Актом приема-передачи от 11.07.2011 к Договору купли-продажи закладных от 24.06.2011 № права по Закладной на жилой дом расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № переданы в ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Согласно выписки из протокола № от 08.07.2013 акционерами ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» было принято решение об утверждении новой редакции Устава и переименовании в ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства». Данные обстоятельства подтверждаются копией закладной представленной по запросу суда.

Из копии документов дела правоустанавливающих документов следует, что протокол № о признании торгов несостоявшимися датирован 13.10.2014. Предложение судебного пристава-исполнителя о принятии взыскателем нереализованного имущества вынесено 15 октября 2014 года. ОАО «АФЖС» 24 октября 2014 года направила в адрес территориального управления Росимущества в Оренбургской области согласие на принятие данного имущества взыскателем. Указанное заложенное имущество было принято взыскателем 12 ноября 2014 года на основании Акта передачи нереализованного имущества должника. Право собственности на жилой дом было зарегистрировано за АО «Агентство финансирования жилищного строительства» в ЕГРН только 25 декабря 2018 года. Поскольку в 2015 году после передачи нереализованного имущества в собственность взыскателя регистрационные действия неоднократно приостанавливались, в связи с расхождением площади полученного по Акту жилого дома. При указанных и установленных обстоятельствах доводы истца о том, что взыскатель по истечении месячного срока со дня несостоявшихся торгов, утратил право на оставление имущества за собой, у цессионария право на оставление имущества за собой возникнуть повторно не могло суд признает не состоятельными и противоречащими действительным обстоятельствам. Поскольку взыскатель имел право на повторное предъявление исполнительного листа к принудительному исполнению, замена стороны в гражданском деле была произведена судом уже в ходе возбужденного исполнительного производства по заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на АО «АФЖС», указанный переход права собственности на заложенное имущество от ФИО2 к АО «АФЖС» признается судом законным.

Таким образом, суд приходи к выводу, что с учетом установленных по делу обстоятельств право залога на жилой дом с момента передачи жилого дома взыскателю в рамках исполнительного производства считается прекращенным, обременение в силу закона прекратилось. Оснований для вынесения в настоящее время отдельного решения о признании права залога на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> прекращенным, обременения отсутствующим суд не видит, поскольку истец ФИО2 не является с 2018 года собственником указанного жилого дома, в ЕГРН не указаны данные о нахождении данного жилого дома в ипотеке или обременении.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи жилого дома зарегистрированного 28.06.2019 недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки.

Согласно сведениям указанным в ЕГРН с 28 июня 2019 года собственником спорного жилого дома на основании договора купли-продажи от 21.06.2019 является АО «ДОМ.РФ».

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ))

Согласно п.4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Суд не соглашается с доводами истца о том, что нового собственника АО «ДОМ.РФ» нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку другому ответчику АО «АФЖС» доподлинно было известно об истечении установленного срока на оставление имущества за собой. Из условий договора купли- продажи от 21.06.2019 следует, что стороны АО «АФЖС» и АО «ДОМ.РФ» заключили договор по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, цена объекта по договоренности составляет <данные изъяты> руб. На момент заключения сделки объект принадлежит на праве собственности продавцу, продавец гарантирует, что до заключения договора объект никому не продан, не подарен не заложен. В продаваемом объекте зарегистрированы по месту жительства лица указанные в п. 4.5 Договора. Из п.4.5 договора следует, что обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета зарегистрированных лиц в жилом доме берет на себя Покупатель.

Истцом в иске не указаны основания на основании которых она просит признать указанный договор купли-продажи ничтожным. ФИО2 стороной указанной сделки не является, также в исковом заявлении она не указывает право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по данной сделке. Единственным доводом истца для признания сделки недействительной является то, что ОАО «АФЖС» без законных оснований приобрело и зарегистрировало за собой 25 декабря 2018года право собственности на жилой дом. Вместе с тем из представленных в суд правоустанавливающих документов в отношении жилого дома, справки по материалам исполнительного производства следует, что ОАО «АФЖС» в ноябре 2014 года по Акту приема-передачи взыскателю имущества приняло в свою собственность указанный выше жилой дом на законных основаниях и в декабре 2018 года зарегистрировало за собой указанное право в ЕГРН. С момента передачи нереализованного имущества взыскателю право залога и обременение в силу закона были прекращены. Последующая сделка купли-продажи от 21.06.2019 заключенная с АО «ДОМ.РФ» соответствует всем положениям действующего законодательства, прошла свою регистрацию в органах Росреестра и не нарушает права и законные интересы истца ФИО2, которая не является стороной данной сделки.

Поскольку требования истца о признании сделки недействительной судом не удовлетворены, то оснований для аннулирования записей в ЕГРН от 25.12.2018 и от 28.06.2019 о зарегистрированных правах на объект недвижимости также суд не находит.

На основании изложенного руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права залога на недвижимое имущество прекращенным, обременение отсутствующим; признании права собственности отсутствующим; признании договора купли-продажи жилого дома недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Г. Ершова

Мотивированное решение составлено 23 июля 2020 года

Судья: Н.Г. Ершова