Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке гражданское дело по иску Токарева С.В. к ПАО «МДМ Банк», Черняк Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным

У С Т А Н О В И Л

Истец Токарев С.В. обратился в суд с иском, в котором просил признать незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ним и Черняк Л.В. 13.12.2012 года. Впоследствии исковые требования дополнил и просит также прекратить право его собственности на следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенный строительством (мини-гостиница), адрес: ...;

- отдельно стоящее нежилое здание (помещение для охраны), адрес: ...;

- отдельно стоящее нежилое здание (мини-гостиница), адрес: ...;

Погасить записи в ЕГРП о его праве собственности на указанные выше объекты недвижимости:

- запись регистрации в ЕГРП .... Объект незавершенный строительством (мини-гостиница), общая площадь 382,1 кв.м., адрес: ...;

- запись регистрации в ЕГРП .... Отдельно стоящее здание (помещение для охраны), общая площадь 22,2 кв.м., адрес: ......;

- запись регистрации в ЕГРП .... Отдельно стоящее нежилое здание (мини-гостиница), общая площадь 236,5 кв.м., адрес: Кемеровская об часть ....

Требования мотивирует тем, что 13 декабря 2012 г. между ним и Черняк Л.В. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества.

В условиях договора (пункты 1.1. и 1.2) указано, что Токаревым С.В. приобретается у ОАО «МДМ-банк» следующая недвижимость:

1) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картог рафии по Кемеровской области 12 апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ...

2) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 1-этажный, общая площадь 236,5 кв.м., инв. ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 12 апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ...

3) Отдельно стоящее нежилое здание (помещение для охраны), 2-этажный, общая площадь 22,2 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 12 апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ...

В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость недвижимости составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей, в том числе:

Стоимость отдельно стоящего здания (Мини-гостиница), адрес объекта: ... составляет 1 186 800 руб. 00 коп.;

Стоимость отдельно стоящего нежилого здания (Мини-гостиница), адрес объекта: ..., составляет 791 200 руб. 00 коп.;

Стоимость отдельно стоящего нежилого здания (Помещение для охраны), адрес объекта: ... составляет 22 000 руб. 00 коп.

Стоимость недвижимости по договору уплачена продавцу в полном объеме в момент подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно п. 2.2. Договора.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 января 2013 года внесены записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество ..., ..., ....

Считает, что договор купли-продажи от 13.12.2012г. является незаключенным по следующим основаниям:

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В предмете договора купли-продажи от 13.12.2012г. (пункты 1.1. и 1.2) указано, что отчуждается «отдельно стоящее нежилое здание (мини-гостиница), - 2-этажный, общая площадь 982,1 кв. м., инв. ...». В свидетельстве о государственной регистрации права собственности ОАО «МДМ-Банк» (продавца по договору), выданном 12.04.2012г., указано наименование данного объекта как «объект незавершенный строительством». Такое же наименование «объект незавершенный строительством» указано в свидетельстве о государственной регистрации его права собственности, выданном 18.01.2013г. на основании договора купли-продажи от 13.12.2012г.

Пунктом 19 «Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в реестре (графе «документы-основания») указываются основные сведения о документах, на основании которых принято решение о государственной регистрации права. В графе «описание предмета сделки» подраздела II-2 Правил описывается объект недвижимого имущества, с которым совершена сделка.

Согласно пункту 29 «Правил ведения ЕГРП и сделок с ним» в графе «наименование» указывается индивидуальное наименование объекта, в том числе «объект незавершенный строительством».

Как следует из статьи 1 договора купли-продажи от 13.12.2012г. предметом сделки является отдельно стоящее нежилое здание, а не объект незавершенный строительством.

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество проводится при отсутствии противоречий в представленных документах.

Статья 20 Закона № 122-ФЗ предусматривает в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав несоответствие договора требованиям действующего законодательства.

Именно указанные противоречия в документах (договор и свидетельство) являются основанием для признания договора купли-продажи от 13.12.2012г. незаключенным.

Также договор купли-продажи от 13.12.2012г. не содержит описание, либо кадастровый номер земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Истец Токарев С.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, доверяет представлять свои интересы своему представителю. Представил в суд письменные возражения на ходатайство представителя ответчика ПАО «МДМ Банк» о пропуске им срока исковой давности. Считает указанное ходатайство ответчика неправомерными по следующим основаниям.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи от 13.12.2012 года незаключенным подано истцом в суд 04.04.2016 г.

Согласно статье 204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

11.12.2015г. он обратился в Заводской районный суд г. Новокузнецка с иском за защитой нарушенного права по договору купли-продажи от 13.12.2012 г. (дело № 2-286/2016), направив исковое заявление по почте 11.12.2015 г. Факт отправки письма подтверждается кассовым чеком от 11.12.2015 г. и штемпелем ФГУП «Почта России» на почтовом конверте (оригинал конверта находится в деле № 2-286/2016). В соответствии с ч. 2 ст. 194 ГК РФ «Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок».

С 11.12.2015г. срок исковой давности по договору купли-продажи от 13.12.2012г. не течет до момента окончания производства по делу № 2-286/2016.

Таким образом, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности является необоснованным. С учетом норм статьи 294 ГК РФ исковое заявление о признании договора незаключенным подано им в установленный законом срок (л.д. 48).

Представитель истца Токарева С.В. – Козликина О.Н., действующая на основании доверенности от 14.01.2016 года (л.д. 16), исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что в договоре купли-продажи от 13.12.2012г. в п.п.1, п.1.1 указано в качестве предмета договора «Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница). 2-этажный, общая площадь 382,1 кв. м., инв. ..., .... адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной рег истрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 12 апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ...

В свидетельствах о государственной регистрации права ОАО «МДМ Банк» от 12.04.2012г. и Токарева С.В. от 18.01.2013г. по данному объекту недвижимости указано, что объект недвижимости является не отдельно стоящим нежилым зданием, а объектом незавершенным строительством.

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект площадью 382,1 кв.м. указан как «объект незавершенный строительством», кадастровый (или условный) номер объекта .... назначение объекта - нежилое. Указаний на то, что объект незавершенный строительством площадью 382,1 кв.м. является «мини-гостиницей» в ЕГРП не имеется.

Таким образом, несоответствие сведений свидетельств о праве собственности (... от 12.04.2012г., ... от 18.01.2013г.) Управления Федеральной службы государственной регистрации сведениям, включая кадастровый номер объекта, и данных, указанных в договоре купли-продажи от 13.12.2012г., является основанием для признания договора незаключенным.

В указанном договоре купли - продажи отсутствуют данные о технических документах продаваемых объектов недвижимости (технические паспорта объектов не передавались продавцом покупателю).

Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимого имущества ог 13.12.2012г. отсутствуют описание, либо кадастровый номер земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, продаваемые по договору от 13.12.2012 г., с указанием прав продавца на занимаемый объектами земельный участок. В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами. К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны указываться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Цена недвижимости является еще одним существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего, если иное не предусмотрено законом или договором, поскольку в силу статьи 552 ГК РФ покупателю по договору купли-продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отсутствии в договоре вышеперечисленных существенных условий договор о продаже недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным.

Договор купли-продажи от 13.12.2012г. подписан со стороны продавца Черняк Л.В., на основании договора комиссии от 05.12.2012г.

В статье 1 указанного договора комиссии определено, что Черняк Л.В. от своего имени и по поручению ОАО «МДМ-Банк» продаст три отдельно стоящие здания, в том числе «Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 2- этажный, общая площадь 382,1 кв. м„ инв. ..., адрес объекта: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 12 апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ....

Статьей 1.3 указанного договора комиссии определено, что право собственности принадлежит продавцу на основании протокола о признании вторичных торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися от 22.12.2011г. Как следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности ОАО «МДМ-Банк» от 12.04.2012г. основанием для регистрации права собственности на объект площадью 382,1 кв. м. является протокол о признании вторичных торгов несостоявшимися от 22.12.2011г. ..., основанием для регистрации права собственности на объект площадью 236,5 кв. м. является протокол о признании вторичных торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися от 22.12.2011 г. ....

Таким образом, у Черняк Л.В. отсутствовали полномочия на подписания соответствующего договора купли-продажи, поскольку в самом договоре комиссии указан ненадлежащий объект недвижимости а также не указаны номера протоколов на основании, которых имелось право собственности продавца, что в свою очередь является основание для признания договора купли-продажи от 13.12.2012г. незаключенным.

Ответчик Черняк Л.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причин не явки суду не сообщила, возражений по иску не представила.

Представитель ответчика ПАО «МДМ Банк» - Лосева М.А., действующая на основании доверенности от 16.10.2015 года (л.д. 25), в судебном заседании исковые требования не признала, считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исковые требования о признании договора купли-продажи незаключенным заявлены истцом с нарушением сроков исковой давности.

В соответствии со ст. 196, п.1 ст.200 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года; течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Договор купли-продажи, согласованный сторонами, был подписан 13.12.2012 года. Об основаниях, являющихся основанием для признания договора незаключенным, истец (при условии добросовестного поведения) должен был узнать не позднее даты подписания договора, т.е. не позднее 13.12.2012 года (сведения о получении сведений, свидетельствующие о незаключении договора, истцом не представлены). Срок исковой давности для признания договора купли-продажи незаключенным истек 13.12.2015 года. Однако, исковое заявление о признании договора незаключенным, подано только 04 апреля 2016 года.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 6 ст. 152 ГПК РФ, в предварительном судебном заседании может рассматриваться возражение ответчика относительно пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности для защиты права и установленного федеральным законом срока обращения в суд. При установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Уважительных причин пропуска срока исковой давности, равно как и самого ходатайства о восстановлении указанного срока, истцом не представлено.

Кроме того, считает несостоятельным приведенный истцом довод о том, что основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 13.12.2013 года является несовпадение сведений, содержащихся в свидетельствах о государственной регистрации права и в договоре-купли продажи в отношении одного из трех спорных объектов, а именно объекта с идентифицирующими признаками «назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ......... (кадастровый ...)».

Как указывает истец, в свидетельстве о государственной регистрации права ... от 12.04.2012 продавца ПАО «МДМ Банк» и в свидетельстве о государственной регистрации права ... от 18.01.2013 покупателя Токарева С.В. в отношении одного и того же спорного объекта с одними и теми же идентифицирующими признаками указано, что это «объект незавершенного строительства (минигостиница)», а в тексте договора купли-продажи от 13.12.2012 тот же объект с теми же идентифицирующими признаками поименован как «отдельно стоящее нежилое здание».

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей (то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть предметом договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В договоре купли-продажи от 13.12.2013 года предмет договора индивидуализирован надлежащим образом, так как указаны такие его данные, которые позволяют его однозначно и определенно установить: назначение, этажность, площадь, инвентарный номер, адрес, кадастровый номер.

Отсутствие в тексте договора купли-продажи от 13.12.2013 года при описании одного из объектов недвижимости слов «объект незавершенный строительством», по мнению банка, не влечет последствия в виде несогласования сторонами существенного условия договора купли-продажи - предмета договора купли-продажи, и как, следствие не может повлечь незаключенность договора: предмет договора купли-продажи от 13.12.2013 года был сторонами согласован надлежащим образом, сам договор подписан и заключен в требуемой форме.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54, согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Таким образом, индивидуализация объектов, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества путем указания в договоре кадастровых номеров, является достаточной, поскольку позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При заключении договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора.

Истцом не приведены в исковом заявлении доводы относительно того, как описание предмета договора в пп.1. п.1.1 договора купли-продажи повлияло на невозможность однозначно его идентифицировать.

В соответствии с п.1.3 договора купли-продажи от 13.12.2012 года, до подписания настоящего договора покупатель (истец) осмотрел приобретаемые объекты недвижимости и ознакомился с их техническим состоянием. С учетом презумпции добросовестности действий покупателя, до совершения сделки купли- продажи покупатель достоверно знал, какие именно объекты недвижимого имущества являются предметом договора купли-продажи, в том числе не мог не знать, что один из объектов (указанный в подпункте 1 п.1.1 договора) является объектом незавершенным строительством.

Договор купли-продажи от 13.12.2013 года прошел правовую экспертизу в соответствии со ст. 13, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», результатом чего стала регистрация перехода права собственности на спорный объект к истцу. В свидетельстве о государственной регистрации истца ... от 18.01.2013 года указан приобретенный им в собственность по договору купли-продажи от 13.12.2013 года объект, то есть ни что иное, как объект незавершенного строительства (минигостиница), назначение: нежилое. 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ...... (кадастровый ...).

Таким образом, основанием для недействительности договора купли-продажи от 13.12.2013 года указанное обстоятельство быть не может.

Как следует из п. 3.2 договора купли-продажи, сторонами указано месторасположение входящих в предмет договора объектов недвижимости путем указания на то, по какому адресу расположены предметы договора - то есть фактически указание на земельный участок. Банк полагает необходимым отметить, что указанное положение договора не является описанием предмета договора (объектов недвижимости), которое содержится в одноименном разделе 1 договора купли-продажи, а относится согласно ст. 554 ГК РФ к тем данным, которые определяют расположение недвижимости.

Кроме того, согласно п. 3.3 договора купли-продажи от 13.12.2012 года, во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

На основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С момента приобретения права собственности на спорные объекты и на момент их продажи Токареву С.В. земельный участок, на котором они располагались, был предоставлен ПАО «МДМ Банк» в аренду на основании Распоряжения ... от 15.08.2012 года Администрации города Новокузнецка Новокузнецкого городского округа Кемеровской области. Арендные отношения были оформлены договором ... от 12.09.2012 года, заключенным между Комитетом градостроительных ресурсов администрации города Новокузнецка от арендодателя и ОАО «МДМ Банк» от арендатора.

Следовательно, право аренды земельного участка, на котором расположены переданные по спорному договору объекты, перешло к покупателю (истцу) в силу прямого указания закона. С момента регистрации перехода к истцу права собственности на купленное им по договору купли-продажи от 13.12.2012 года недвижимое имущество, к нему одновременно перешли соответствующие права на указанный земельный участок. Реализация правомочий и оформление соответствующих прав на земельный участок, равно как и исполнение предусмотренных законом обязанностей в сфере землепользования, с 18.01.2013 года является исключительным полномочием истца, в силу ст, 1, гл. V Земельного кодекса РФ, ст. 10, ст. 210 ГК РФ.

Также отмечает, что у истца имелись все необходимые сведения о правах банка как арендатора на земельный участок, расположенный по адресу, указанному в п. 3.2 договора купли-продажи. И настоящие исковые требования вызваны не тем, что стороны не согласовали надлежащим образом предмет договора, а тем, что у истца появились затруднения в оформлении прав на земельный участок, что, по мнению банка, не может являться основанием для признания договора незаключенным или недействительным.

Согласно положениям п.4 ст.1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение истца по оспариванию договора и признании его незаключенным возможно квалифицировать, исходя из совокупного анализа всех обстоятельств, как злоупотребление правом - ст.10 ГК РФ.

Согласно п.2 ст.10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Довод истца об отсутствии у Черняк Л.В. полномочий на подписание договора купли-продажи от 13.12.2012 года несостоятелен по следующим основаниям. Согласно п. 2.1.1, 2.1.4 договора комиссии от 05.12.2012 года, ОАО «МДМ Банк» как комитент по данному договору, обязал Черняк Л.В. как комиссионера:

- самостоятельно осуществить поиск покупателя на объект, совершить всю преддоговорную работу и заключить с покупателем договор купли-продажи в соответствии с указаниями комитента и на наиболее выгодных условиях;

- заключить с покупателем договор купли-продажи объекта.

Согласно п. 1.1 договора комиссии, Черняк Л.В. как комиссионер осуществляет продажу объекта от своего имени и по поручению комитента. Объект продажи указан в п. 1.2 договора комиссии от 05.12.2012 года. В подпункте 1 пункта 1.2 статьи 1 договора комиссии надлежащим образом указано на вхождение в состав объекта недвижимости, принадлежавшего банку объекта с признаками, достаточными для его однозначной идентификации как принадлежавшего в тот момент времени банку на праве собственности, подтвержденном свидетельством о государственной регистрации права ... от 12.04.2012 года, объекта незавершенного строительством (мини-гостиницы), назначение: нежилое. 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., адрес объекта: ...... (кадастровый ...

При этом необходимо учитывать, что п. 1.3 договора комиссии относится не только к объекту, указанному в подпункте 1 пункта 1.2 статьи 1 договора комиссии, а ко всем трем объектам недвижимости, в совокупности перечисленным в подпункте 1.2 статьи 1 договора комиссии. В связи с этим, сведения, указанные в п.1.3 договора комиссии достоверны применительно к каждому из трех объектов, так как каждый из них стал принадлежать банку на праве собственности на основании заявления о принятии предмета залога от 18.01.2012 № ... и протокола признания вторичных торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися от 22.12.2011, в том числе объект площадью 382,1 кв.м. - на основании протокола признания вторичных торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися от 22.12.2011 ..., объект площадью 236,5 кв.м. - на основании протокола признания вторичных торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися от 22.12.2011 ...

Таким образом, доводы истца об отсутствии полномочий у Черняк Л.В., противоречат имеющимся документам. При этом находят подтверждение опровергающие доводы истца факты, а именно в договоре комиссии надлежащим образом определен объект недвижимости, а в п. 1.3 договора комиссии дано верное указание на документы, явившиеся документами-основаниями для возникновения права собственности продавца на все объекты недвижимости, проданные по договору купли-продажи от 13.12.2012 года.

Договор комиссии от 05.12.2012 года, заключенный между ОАО «МДМ Банк» и Черняк Л.В. на продажу спорных объектов, полностью соответствует действующему законодательтсву.

В соответствии с ч. 3 ст.432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Поскольку истцом Токаревым С.В. были приняты в собственность объекты недвижимого имущества в соответствии с условиями договора купли-продажи, полагает, что неопределенность в правоотношениях сторон отсутствует и, соответственно, договор купли-продажи от 13.12.2012 года является заключенным.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области – Макрушина О.С., действующая на основании доверенности от 16.12.2015 года (л.д. 28), суду пояснила, что согласно данным Единого государственного реестра прав:

1) 18.01.2013 года за ... произведена государственная регистрация права собственности Токарева С.В. на объект незавершенного строительства (назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 382,1 кв.м., расположенного по адресу: ... на основании договора купли-продажи от 13.12.2012 года.

28.09.2013 года в Единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости внесены следующие изменения: в графе «Кадастровый номер» с ... на ...». Данные изменения были внесены на основании: Сведения Государственного кадастра недвижимости от 28.09.2013 года;

2) 18.01.2013 года за ... произведена государственная регистрация права собственности Токарева С.В. на отдельно стоящее нежилое здание (назначение: нежилое, 1 - этажный общая площадь 236,5 кв.м), расположенного по адресу: ... на основании договора купли-продажи от 13.12.2012 года.

28.09.2013 года в Единый государственный реестр прав в отношении

вышеуказанного объекта недвижимости внесены следующие изменения: в графе «Кадастровый номер» с ... на ...». Данные изменения были внесены на основании: Сведения Государственного кадастра недвижимости от 28.09.2013 года;

3) 18.01.2013 года за ... произведена государственная регистрация права собственности Токарева С.В. на отдельно стоящее нежилое здание (назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 22,2 кв.м), расположенного по адресу: ... на основании: Договор купли-продажи от 13.12.2012 года.

28.09.2013 года в Единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости внесены следующие изменения: в графе «Кадастровый номер» с «... на ...». Данные изменения были внесены на основании: Сведения Государственного кадастра недвижимости от 28.09.2013 года.

По существу исковых требований пояснила, что согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из содержания договора от 13.12.2012 года, заключенного между ОАО «МДМ Банк» (продавец) и Токаревым С.В. (покупатель) следует, что стороны определили недвижимое имущество - указали адрес (место расположения), кадастровые номера объектов недвижимости, инвентарные номера объектов недвижимости, общую площадь.

Согласно статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Также в регистрирующий орган были поданы заявления ОАО «МДМ Банк» (в лице представителя Черняк Л.В.) о государственной регистрации перехода права собственности и заявление Токарева С.В. о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: ..., ... (кадастровый ...). В качестве правоустанавливающего документа заявителями представлен договор купли-продажи от 13.12.2012 года.

Кроме того, на момент заключения договоров купли-продажи (13.12.2012) и обращения в регистрационный орган у сторон не имелось разногласий относительно предмета договора, сделка купли-продажи сторонами исполнена и переход права собственности на переданные покупателю объекты недвижимости зарегистрирован.

Таким образом, данные, содержащиеся в вышеуказанном договоре купли-продажи, позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей (то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Судом установлено, что 13.12.2012 года истец Токарев С.В. и ответчик Черняк Л.В., действующая на основании договора комиссии от 05.12.2012 года (л.д. 29-30), заключенного с ОАО «МДМ Банк», и на основании доверенности ... от 14.12.2011 года (л.д. 53-55), заключили договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого Токарев С.В. (покупатель) обязуется оплатить и принять в собственность у Черняк Л.В. (продавца), а продавец продать и передать в собственность покупателю недвижимость:

1) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 2 - этажный, общая площадь 382,1 м., инв. ..., ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ....

2) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 1 - этажный, общая площадь 236,5 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации № .... Кадастровый (условный) ...

3) Отдельно стоящее нежилое здание (Помещение для охраны), 2 - этажный, общая площадь 22,2 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ....

В соответствии с п. 1.3 договора купли-продажи, до подписания настоящего договора покупатель Токарев С.В. осмотрел вышеуказанную недвижимость, ознакомился с ее техническим состоянием, удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Стоимость приобретенной недвижимости в размере 2 000 000 рублей, уплачена Токаревым С.В. продавцу в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи путем зачисления денежных средств на расчетный счет продавца, открытый в ОАО «МДМ Банк» по следующим реквизитам: ИНН ..., КПП ..., БИК ..., к/с ..., р/с ..., что подтверждается п. 2.1., 2.2., 2.3. договора.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи, договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации в регистрирующем органе.

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи, в соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец передал, а Токарев С.В. принял приобретенные им объекты недвижимости, расположенные по адресам: ...; ...; ..., ..., что также подтверждается актом приема-передачи от 13.12.2012 года (л.д. 41).

В соответствии с п. 3.3 договора купли-продажи, во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

На основании заявлений Токарева С.В. от 14.12.2013 года (л.д. 39, 40) спорный договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 18.01.2013 года внесены записи: ..., ..., ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.01.2013 года (л.д. 9, 10, 11).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54, согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Из содержания спорного договора купли-продажи от 13.12.2012 года, заключенного между ОАО «МДМ Банк» в лице ответчика Черняк Л.В. и Токаревым С.В. следует, что стороны определили недвижимое имущество - указали адрес (место расположения), кадастровые номера объектов недвижимости, инвентарные номера объектов недвижимости, общую площадь. То есть, при заключении договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи - 13.12.2012 года, и обращения в регистрационный орган у сторон не имелось разногласий относительно предмета договора, сделка купли-продажи сторонами исполнена и переход права собственности на переданные покупателю объекты недвижимости зарегистрирован.

В связи с изложенным, суд считает несостоятельным приведенный истцом довод о том, что основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 13.12.2013 года является несовпадение сведений, содержащихся в свидетельствах о государственной регистрации права и в договоре-купли продажи в отношении одного из трех спорных объектов, а именно объекта с идентифицирующими признаками «назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., адрес объекта: Россия, ... (кадастровый ... так как, суд приходит к выводу о том, что данные, содержащиеся в вышеуказанном договоре купли-продажи, позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество.

Кроме того, договор купли-продажи от 13.12.2013 года прошел правовую экспертизу в соответствии со ст. 13, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», после чего переход права собственности на спорный объект к истцу был зарегистрирован, и в свидетельстве о государственной регистрации истца ... от 18.01.2013 года указан приобретенный им в собственность по договору купли-продажи от 13.12.2013 года объект незавершенного строительства (мини - гостиница), назначение: нежилое. 2-этажный, общая площадь 382,1 кв.м., инв. ..., адрес объекта: Россия, ... (кадастровый ...).

Довод истца об отсутствии в договоре купли-продажи прямого указания на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества, является необоснованным и не может являться основанием для признания договора незаключенным, так как в п. 3.2 договора купли-продажи сторонами установлено месторасположение входящих в предмет договора объектов недвижимости путем указания на то, по какому адресу расположены предметы договора - то есть фактически указание на земельный участок.

Суд приходит к выводу о том, что указанное положение договора не является описанием объектов недвижимости (предмета договора), указанных в разделе 1 договора купли-продажи, а относится согласно ст. 554 ГК РФ к тем данным, которые определяют расположение недвижимости.

Следовательно, право аренды земельного участка, на котором расположены переданные по спорному договору объекты, перешло к покупателю (истцу) в силу прямого указания закона. Реализация правомочий и оформление соответствующих прав на земельный участок, равно как и исполнение предусмотренных законом обязанностей в сфере землепользования является исключительным полномочием истца.

Довод истца об отсутствии у Черняк Л.В. полномочий на подписание договора купли-продажи от 13.12.2012 года несостоятелен, так как Черняк Л.В. действовала на основании договора комиссии, заключенного с ОАО «МДМ Банк» от 05.12.2012 года и на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Романовской Н.М. 14.12.2011 года.

Согласно п. 2.1.1, 2.1.4 договора комиссии от 05.12.2012 года, ОАО «МДМ Банк» как комитент по данному договору, обязал Черняк Л.В. как комиссионера самостоятельно осуществить поиск покупателя на объект, совершить всю преддоговорную работу и заключить с покупателем договор купли-продажи в соответствии с указаниями комитента и на наиболее выгодных условиях; заключить с покупателем договор купли-продажи объекта, состоящего из трех отдельно стоящих зданий: 1) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 2 - этажный, общая площадь 382,1 м., инв. ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ...

2) Отдельно стоящее нежилое здание (Мини-гостиница), 1 - этажный, общая площадь 236,5 кв.м., инв. ..., адрес объекта: ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации № .... Кадастровый (условный) ....

3) Отдельно стоящее нежилое здание (Помещение для охраны), 2 - этажный, общая площадь 22,2 кв.м., инв. ..., ..., адрес объекта: ..., ..., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области «12» апреля 2012 года сделана запись регистрации .... Кадастровый (условный) ....

Таким образом, доводы истца об отсутствии полномочий у Черняк Л.В., противоречат установленным по делу обстоятельствам, поскольку договор комиссии от 05.12.2012 года, заключенный между ОАО «МДМ Банк» и Черняк Л.В. на продажу спорных объектов, соответствует действующему законодательству, не оспорен, не признан недействительным, не расторгнут.

Поскольку истцом Токаревым С.В. были приняты в собственность объекты недвижимого имущества в соответствии с условиями договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 13.12.2012 года является заключенным и вступил в силу с 18.01.2013 года, то есть с даты его государственной регистрации в Росреестре. В связи с чем, исковые требования Токарева С.В. о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Токарева С.В. о признании договора купли-продажи незаключенным судом отказано, не подлежат удовлетворению и его требования о прекращении его права собственности на приобретенные объекты недвижимости, а также о погашении записи в ЕГРП о его праве собственности на приобретенные объекты недвижимости.

Кроме того, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) в праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п.1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Спорный договор купли – продажи между Токаревым С.В. и Черняк Л.В. заключен 13.12.2012 года и 18.01.2013 года право собственности истца было зарегистрировано в установленном законом порядке. Исполнение договора началось 13.12.2012 года, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 41). Достоверных доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, истцом суду не представлено.

В связи с изложенным, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку об исполнении договора купли-продажи он узнал 13.12.2012 года. Данное обстоятельство в суде сторонами подтверждено и истцом не оспорено. Соответственно, срок исковой давности истек 13.12.2015 года, в то время как исковое заявление о признании договора незаключенным, подано истцом в суд 04.04.2016 года.

Уважительных причин пропуска срока исковой давности, равно как и ходатайства о восстановлении указанного срока, истцом не представлено.

Истец заявил о том, что 11.12.2015г. он обратился в Заводской районный суд г. Новокузнецка с иском о признании договора купли-продажи от 13.12.2012 г. Недействительным и по его иску возбуждено гражданское дело № 2-286/2016, в связи с чем, с 11.12.2015г. срок исковой давности по договору купли-продажи от 13.12.2012г. не течет до момента окончания производства по делу № 2-286/2016, в связи с чем, исковое заявление о признании незаключенным договора купли – продажи подано в установленный законом срок.

Однако указанный довод истца, суд считает несостоятельным, поскольку к каждым заявленным исковым требованиям срок исковой давности применяется индивидуально, и в данном случае обращение истца с иском о признании недействительным договора купли – продажи недействительным не приостанавливает срок течения исковой давности для предъявления исковых требований о признании указанного договора незаключенным.

Учитывая изложенное, установленные по делу обстоятельства, а также то, что истцом пропущен срок исковой давности, ходатайства о восстановления срока им не заявлено, суд считает, что исковые требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л

Токареву С.В. в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 13.12.2013 года незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 13.05.2016 года.

Судья О.А. Ермоленко