Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Акционерная компания Востокнефтезаводмонтаж» о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

У С Т А Н ОВ И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Акционерная компания Востокнефтезаводмонтаж» о взыскании задолженности по договору купли-продажи, указывая на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемыми «Стороны», был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества № б/н (далее - Договор) по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения общей площадью 2 309,9 кв.м, этаж 1,2, подвал, номера на поэтажном плане этаж 1: литер А помещении 10-13; литер А1 помещения 14-17; литер АЗ помещения 18-20; литер А4 помещения 21-22; литер А5 помещения 3-24; литер А6 помещения 2-31; литер А7 помещение 5; литер АБ помещения 32-38; литер Б1 помещения 39-47; литер В помещения 1-2; литер Д помещения 1-5; литер Д1 помещение 6; литер Е помещение 1; литер Е1 помещения 2-3; литер Ж помещения 1-3; этаж 2: литер А6 помещения 2; литер Б помещения 3-14; литер Б1 помещения 15-22; литер Е1 помещения 2-3; подвал: литер Б помещения 1-4, кадастровый №, по адресу: <адрес>, а также земельный участок общей площадью 3 895 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные средней этажности жилые дома, кадастровый №;рженный по адресу: <адрес>, именуемое в дальнейшем «Имущество», а Покупатель обязуется принять Имущество и уплатить за него цену, определенную Договором. На дату заключения Договора право собственности Продавца на передаваемое по Договору в собственность Покупателя Имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось записями о регистрации № и № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельствами о государственной регистрации права. Пунктом 2.1 Договора Стороны определили стоимость отчуждаемого Имущества в размере 98 000 000 (девяносто восемь миллионов) рублей. В силу п. 2.2 Договора оплата стоимости Имущества должна быть осуществлена следующим образом: сумма в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей оплачивается Покупателем в течении пяти банковских дней, исчисляемых с даты получении свидетельства о государственной регистрации права собственности, путем перечисления денежных средств на счет Продавца; сумма в размере 68 000 000 (шестьдесят восемь миллионов) рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту после завершения строительства жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились, что передаваемое Покупателю в будущем имущество будет состоять из: жилых помещения (квартир) общей площадь. 750 кв.м; нежилых помещений, расположенных на первом этаже зданий, общей площадью 750 кв.м; парковочных мест в количестве 10 штук. Стороны пришли к соглашению, что точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены в дополнительном соглашении к Договору, которое Стороны обязались заключить в течении тридцати календарных дней, исчисляемых с даты получения Покупателем разрешения на строительство (п.2.3 Договора). Право собственности на Имущество, переданное Продавцом в собственность Покупателя по Договору зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», что подтверждается записями о регистрации за № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н. Обязанность Покупателя по уплате Продавцу денежной суммы в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей была исполнена в установленный Договором срок, остальные условия Договора не исполнены. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемыми «Стороны», было заключено Соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № б/н по условиям которого Стороны договорились внести изменения в п.2.2.2 Договора и изложить его в следующей редакции: «сумма в размере 32 000 000 (тридцать два миллиона) рублей оплачивается Покупателем Продавцу в рассрочку путем перечисления денежных средств на счет Продавца в следующем порядке: 10 000 000 (десять миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 7 000 000 (семь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 7 000 000 (семь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 8 000 000 (восемь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанным Соглашением Стороны договорились исключить п.2.2.2.1 Договора и внести в Договор пункт 2.2.3, изложив его в следующей редакции: «сумма в размере 36 000 000 (тридцать шесть) миллионов рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Передаваемое Покупателю в будущем имущество будет находиться в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями литер 9,10 в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной <адрес> и состоять из: жилых помещения (квартир) общей площадью 250 кв.м; нежилых помещений, расположенных на первом этаже здании, общей площадью 750 кв.м; парковочных мест в количестве 10 штук. Вышеназванным Соглашением Стороны определили внести изменения в п. 2.3 Договора и изложить его в следующей редакции: «точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены дополнительным соглашением к Договору, которое Стороны обязуются заключить в течении тридцати календарных дней после получения разрешения на строительство, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По итогам подписания дополнительного соглашения Стороны должны заключить договор участия в долевом строительстве или иной договор, предусматривающий участие в строительстве (создании) многоквартирного дома с последующей передачей имущества». Пунктом 4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору, кроме того, указано, что соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, затраты по государственной регистрации Соглашения несет Покупатель. Условия Соглашения Покупателем надлежащим образом не исполнены до настоящего времени. В июле 2016 года форма собственности Открытого акционерного общества «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж» была изменена на Публичное акционерное общество. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Публичным акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемыми «Стороны», было заключено Соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № б/н которым Стороны внести изменения в п.2.3 Договора, изложив его в следующей редакции: «точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены дополнительным соглашением к Договору, которое Стороны обязуются заключить в течении тридцати календарных дней после получения разрешения на строительство, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По итогам подписания дополнительного соглашения Стороны должны заключить договор участия в долевом строительстве или иной договор, предусматривающий участие в строительстве (создании) многоквартирного дома с последующей передачей имущества». Пунктом 1 Соглашения - 1 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Соглашение 1 вступает в силу с момента его подписания Сторонами, действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору и указано, что Соглашение - 1 подлежит государственной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, затраты по государственной регистрации Соглашения -1 несет Покупатель. Условия, определенные Соглашением - 1 также до настоящего времени Покупателем не исполнены. ФИО1 неоднократно обращалась к ПАО «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж»» с требованиями о выплате ей рыночной стоимости непереданных по Договору жилых, нежилых помещений и парковочных мест, однако, претензии остались без удовлетворения. Поскольку в качестве оплаты по договору купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязался передать в собственность Продавца жилые, нежилые помещении и парковочные места в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями литер 9,10 в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной проспектом <адрес>, то договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ следует квалифицировать как смешанный и к обязательству о передаче жилых, нежилых помещений и парковочных мест должны быть применены правила о купле- продаже будущей недвижимой вещи. Договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями содержит все существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, так определен предмет договора, то есть условие об обязанности Покупателя передать недвижимость в собственность Продавца в счет оплаты по Договору (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ); Договор содержит данные, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ) - жилые, нежилые помещении и парковочные места в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями литер 9,10 в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной <адрес>; установлена цена недвижимости (п.1 ст. 555 ГК РФ); согласованы иные условия. По общему правилу договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительные соглашения к нему, не подлежат государственной регистрации. Действующим законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация только одного вида договора купли-продажи будущей недвижимости - договора участия в долевом строительстве (ч.3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации). Обязательства по Договору купли-продажи от 19 ноября 2014 года № б/н исполнены ФИО1 в полном объеме еще в 2014 году, в то время как ПАО «Акционерная компании Востокнефтезаводмонтаж» на протяжении почти шести лет под различными предлогами уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по Договору и, несмотря на многочисленные уступки со стороны ФИО1 (перенос сроков исполнения обязательств, замена одного обязательства другим и т.п.) до настоящего времени не исполнило ни обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве - срок исполнения до ДД.ММ.ГГГГ, ни обязательство по передаче объектов недвижимости (более того, строительство даже не начато). Отчетом №, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Центр юридической помощи «Благо» определена рыночная стоимость 1 кв.м жилых и нежилых помещений, паркинга (первичный рынок) в Кировском районе г.Уфы (район Монумента Дружбы). Исходя из данных, представленных в отчете рыночная стоимость 1 кв.м жилых помещений в черновой отделке в указанном районе составляет 112 000 руб.; нежилых помещений - 137 500 руб./кв.м, цена паркинга - 850 000 руб. Таким образом, исходя из условий Договора, с учетом дополнительных соглашений текущая рыночная стоимость непереданных по Договору от ДД.ММ.ГГГГ № б/н с учетом дополнительных соглашений, жилых помещений площадью 250 кв.м составляет 28 000000 (двадцать восемь миллионов) рублей, нежилых помещений площадью 750 кв.м — 103 125 000 (сто три миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей; десяти паркингов - 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, итого 139 625 000 (сто тридцать девять миллионов шестьсот двадцать пять тысяч) рублей. Разница между стоимостью жилых помещений площадью 250 кв.м, нежилых помещений площадью 750 кв.м и десяти паркингов, указанная в Договоре купли- продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений составляет 103 625 000 (сто три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) рублей. С учетом изложенного, считает, что ПАО «Акционерная компания Востокнефтезаводмонтаж» обязано вернуть ей денежную сумму в размере 36 000 000 руб. в счет погашения задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 034 424,43 руб., а также возместить причиненные убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи с учетом дополнительных соглашений, и текущей рыночной стоимостью такого имущества в размере 103 625 000 рублей. На основании изложенного, просила взыскать с Публичного акционерного общества «Акционерная компании Востокнефтезаводмонтаж» в пользу ФИО1 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей в счет погашения задолженности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, убытки в размере 103 625 000 (сто три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) - разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н и текущей рыночной стоимостью такого имущества, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8 034 424 (восемь миллионов тридцать четыре тысячи четыреста двадцать четыре) руб. 43 коп., с последующим их начислением на сумму долга в размере 36 000 000 руб. (ее часть в случае оплаты) исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды за каждый день просрочки, начиная со ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

В ходе рассмотрения дела, истцом были уточнены ране заявленные требования в части взыскания процентов. Просила взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7618058руб. 38коп., с последующим их начислением на сумму долга в размере 36 000 000 руб. (ее часть в случае оплаты) исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды за каждый день просрочки, начиная со ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

От ответчика поступил отзыв на иск, в соответствии с которым указал на следующее.

По условиям Договора, ПАО «АК ВНЗМ» приобретает у гражданки ФИО1 в собственность объект недвижимости площадью 2 309,9 кв.м, по адресу: <адрес> кадастровым №, а также земельный участок с кадастровым № площадью 3 895 кв.м. Стороны определили следующий порядок оплаты за приобретаемое имущество: 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей ПАО «АК ВНЗМ» оплачивает ФИО1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течении пяти банковских дней с даты получения покупателем свидетельств о государственной регистрации права собственности на приобретаемое имущество; 68 000 000 (шестьдесят восемь миллионов) рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем (ПАО «АК ВНЗМ») Продавцу по акту после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, в течении 30 дней с даты получения разрешения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Передаваемое имущество будет состоять из жилых и нежилых помещений, а также парковочных мест. В дальнейшем, а именно ДД.ММ.ГГГГ, стороны заключили дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому внесли изменения в порядок оплаты приобретаемого имущества, а также в п. 2.3 Договора, определив срок подписания дополнительного соглашения, определяющего характеристики передаваемого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно новых условий ПАО «АК ВНЗМ», в срок до ДД.ММ.ГГГГ вносит на расчетный счет ФИО1 денежные средства в размере 32 000 000 (тридцать два миллиона) рублей, из оставшейся задолженности. В дальнейшем стороны заключили второе дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, определив срок подписания дополнительного соглашения, определяющего характеристики передаваемого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ПАО «АК ВНЗМ», в порядке фактического исполнения измененных условий Договора перечислил денежные средства на счет ФИО1, и таким образом, после внесения денежных средств, сумма долга ПАО «АК ВНЗМ» перед ФИО1 составив 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей, данный факт Истцом не оспаривается. ПАО «АК ВНЗМ» в рамках указанного Договора оплатил Истцу 62 000 СПИ (шестьдесят два миллиона) рублей, что составляет 63% от суммы Договора, соответственно в данном случае применимы нормы п. 2 ст. 489 ГК РФ. Таким образом, в настоящее время Договор сторонами не расторгнут и является действующим, оснований для признания Договора недействительным не имеется. ПАО «АК ВНЗМ» не отказывается от оплаты задолженности по Договору в размен 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей и неоднократно принимал меры в: урегулированию вопроса погашения задолженности по Договору в досудебном порядке. Истец был осведомлен, что по не зависящим от Ответчика обстоятельствам строительство объектов недвижимости не может начаться. Действия Истца направлены на увеличение стоимости проданного Ответчику имущества по Договору, что является заведомо недобросовестными действиями Истца по изменению существенных условий Договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ и направлено на получение неосновательного обогащения за счет Ответчика. В своих Исковых требованиях Истец неправильно указал на период начисления неустойки по Договору. Истец в расчете указывает период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при том, что согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору, период начала взыскания неустойки должен начинаться с ДД.ММ.ГГГГ, а заканчиваться ДД.ММ.ГГГГ, так как в этот день Ответчик направил в адрес Истца письмо № о готовности перечислить остаток задолженности по Договору купли-продажи, проигнорированное Истцом. Вышеуказанные действия указывают на недобросовестное осуществление Истцом гражданских прав, согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах, исковые требования признает частично в сумме 36000000 руб. При этом, заключенный между сторонами договор является предварительным, со всеми вытекающими условиями.

Истец ФИО1 в суд не явилась, о дне и времени слушания дела была извещена? просила дело рассмотреть без ее участия.

Представители истца ФИО1 ФИО5, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчика ПАО «АК ВНЗМ» ФИО8, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО9, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования в части взыскания с Публичного акционерного общества «Акционерная компании Востокнефтезаводмонтаж» в пользу ФИО1 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей в счет погашения задолженности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, признали в остальной части иск не признали и в дополнении к ранее направленному отзыву показали, что предметом обязательства ПАО «АК ВНЗМ» является не сама передача имущества (жилых, нежилых помещений и парковочных мест), а обязанность заключить дополнительное соглашение и договор долевого участия в течение тридцати календарных дней после получения разрешения на строительство, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор с дополнительными соглашениями не является документом, регламентирующим передачу от ПАО «АК ВНЗМ» имущества и переход права собственности на это имущество с соответствующей ее регистрацией ФИО1, т.к. стороны признались, что договор не содержит точные характеристики и обусловились их уточнить (п.2.3 договора в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг.). Таким образом, результатом надлежащего исполнения обязательств было бы заключение дополнительного соглашения и договора долевого участия (ДДУ), а не передача имущества. Передача имущества планировалась в рамках договора ДДУ или иного договора, заключенного дополнительно. Истцом указанные предметы исполнения обязательств отождествляются, что является не верным. Поскольку договор не содержит точные характеристики передаваемого имущества договор считается не заключенным и обязательства не возникли, основания для предъявления убытков, указанных в исковом заявлении не имеются. Единственным способом восстановления нарушенного права истца (в ситуации пропуска срока для предъявления иска об обязании заключить дополнительное соглашение и ДДУ) является получение эквивалента за проданное имущество, т.е. получение разницы между суммой договора и фактически полученной суммой 36 000000(98 000000 - 62 000000) руб. и реализация права на начисление процентов по ст.395 ГК РФ. Истец, требуя взыскания с ПАО «АК ВНЗМ» задолженности 36 000000 руб. и процентов 7 618 058 руб. по сути выбрал способ защиты нарушенного права, но одновременно необоснованно оставил требование о взыскании убытков, которое является необоснованным, по доводам изложенным в письменном пояснении от 23.12.2020г. и в настоящем дополнительном пояснении. В соответствии с уточненным исковым заявлением, истец уточнил период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ, а именно период начисления, по мнению истца, начинается со ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не согласен с указанным периодам по следующим основаниям: В соответствии с п. 2.2.3 Договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 36 000 000 рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, задолженность Ответчика перед Истцом, по договору купли - продажи должна быть погашена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно период начисления процентов по правилам ст. 395 ГК РФ должен начинаться с ДД.ММ.ГГГГ. При этом, заблаговременно до наступления срока оплаты по договору купли-продажи, Ответчик обратился с письмом к Истцу № от ДД.ММ.ГГГГ, с просьбой сообщить актуальные реквизиты для перечисления денежных средств, в счет погашения задолженности по договору купли-продажи. Настоящее обращение было направлено в связи с тем, что получателями предыдущих платежей, согласно заявления и доверенностей Истца являлись гр. ФИО2 и гр. ФИО7. Ответ на указанное письмо Ответчик не получал, актуальные реквизиты для досрочной оплаты задолженности в адрес Ответчика также не направлялись. В ходе судебных заседаний Истец неоднократно заявлял, что заключенный между сторонами договор купли-продажи является достаточным основанием, для регистрации права собственности на жилые, нежилые помещения и парковочные места. Указанное утверждение истца не соответствует законодательству и условиям договора купли-продажи. Просили отказать Истцу в взыскании с ПАО «АК ВНЗМ» процентов за пользование денежными средствами за период начиная со ДД.ММ.ГГГГ. Отказать Истцу в взыскании с ПАО «АК ВНЗМ» убытков являющимися разницей между ценой недвижимого имущества указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом, или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).

На основании части 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (часть 1 статьи 485 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества № б/н, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения общей площадью 2 309,9 кв.м, этаж 1, 2, подвал, номера на поэтажном плане этаж 1: литер А помещении 10-13, литер А1 помещения 14-17, литер АЗ помещения 18-20, литер А4 помещения 21-22, литер А5 помещения 3-24, литер А6 помещения 2-31, литер А7 помещение 5, литер АБ помещения 32-38, литер Б1 помещения 39-47, литер В помещения 1-2, литер Д помещения 1-5, литер Д1 помещение 6, литер Е помещение 1, литер Е1 помещения 2-3, литер Ж помещения 1-3; Этаж 2: литер А6 помещения 2, литер Б помещения 3-14, литер Б1 помещения 15-22, литер Е1 помещения 2-3; Подвал: литер Б помещения 1-4, кадастровый №, по адресу: <адрес>, а также земельный участок общей площадью 3 895 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные средней этажности жилые дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, именуемое в дальнейшем «Имущество», а Покупатель обязуется принять Имущество и уплатить за него цену, определенную Договором.

На дату заключения Договора право собственности Продавца на передаваемое по Договору в собственность Покупателя Имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось записями о регистрации № и № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельствами о государственной регистрации права.

Пунктом 2.1 Договора Стороны определили стоимость отчуждаемого Имущества в размере 98 000 000 (девяносто восемь миллионов) рублей.

В силу п. 2.2 Договора оплата стоимости Имущества должна быть осуществлена следующим образом: сумма в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей оплачивается Покупателем в течении пяти банковских дней, исчисляемых с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, путем перечисления денежных средств на счет Продавца; сумма в размере 68 000 000 (шестьдесят восемь миллионов) рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту после завершения строительства жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны договорились, что передаваемое Покупателю в будущем имущество будет состоять из: жилых помещения (квартир) общей площадью 750 кв.м, нежилых помещений, расположенных на первом этаже зданий, общей площадью 750 кв.м, парковочных мест в количестве 10 штук.

Стороны пришли к соглашению, что точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены в дополнительном соглашении к Договору, которое Стороны обязались заключить в течении тридцати календарных дней, исчисляемых с даты получения Покупателем разрешения на строительство (п.2.3 Договора).

Право собственности на Имущество, переданное Продавцом в собственность Покупателя по Договору зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», что подтверждается записями о регистрации за № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н.

Обязанность Покупателя по уплате Продавцу денежной суммы в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей была исполнена в установленный Договором срок, остальные условия Договора не исполнены, что в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Открытым акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемыми «Стороны», было заключено Соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № б/н по условиям которого Стороны договорились внести изменения в п.2.2.2 Договора и изложить его в следующей редакции: «сумма в размере 32 000 000 (тридцать два миллиона) рублей оплачивается Покупателем Продавцу в рассрочку путем перечисления денежных средств на счет Продавца в следующем порядке: 10 000 000 (десять миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 7 000 000 (семь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 7 000 000 (семь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 8 000 000 (восемь миллионов) руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указанным Соглашением Стороны договорились исключить п.2.2.2.1 Договора и внести в Договор пункт 2.2.3, изложив его в следующей редакции: «сумма в размере 36 000 000 (тридцать шесть) миллионов рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Передаваемое Покупателю в будущем имущество будет находиться в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями литер 9,10 в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной <адрес> и состоять из: жилых помещения (квартир) общей площадью 250 кв.м; нежилых помещений, расположенных на первом этаже здании, общей площадью 750 кв.м; парковочных мест в количестве 10 штук.

Вышеназванным Соглашением Стороны определили внести изменения в п. 2.3 Договора и изложить его в следующей редакции: «точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены дополнительным соглашением к Договору, которое Стороны обязуются заключить в течении тридцати календарных дней после получения разрешения на строительство, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По итогам подписания дополнительного соглашения Стороны должны заключить договор участия в долевом строительстве или иной договор, предусматривающий участие в строительстве (создании) многоквартирного дома с последующей передачей имущества».

Пунктом 4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору.

В июле 2016 года форма собственности Открытого акционерного общества «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж» была изменена на Публичное акционерное общество.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 - нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан, реестровый №, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Публичным акционерным обществом «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж», именуемым в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемыми «Стороны», было заключено Соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № б/н которым Стороны внесли изменения в п.2.3 Договора, изложив его в следующей редакции: «точные характеристики передаваемого в качестве оплаты по Договору имущества будут определены дополнительным соглашением к Договору, которое Стороны обязуются заключить в течении тридцати календарных дней после получения разрешения на строительство, но не позднее 01 сентября 2017 года. По итогам подписания дополнительного соглашения Стороны должны заключить договор участия в долевом строительстве или иной договор, предусматривающий участие в строительстве (создании) многоквартирного дома с последующей передачей имущества».

Пунктом 1 Соглашения - 1 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Соглашение 1 вступает в силу с момента его подписания Сторонами, действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору.

Условия, определенные Договором купли-продажи, а также Соглашением - 1 Покупателем не исполнены.

ФИО1 неоднократно обращалась к ПАО «Акционерная компания «Востокнефтезаводмонтаж»» с требованиями о выплате ей рыночной стоимости непереданных по Договору жилых, нежилых помещений и парковочных мест.

Таким образом, установлено, что в качестве оплаты по договору купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязался передать в собственность Продавца жилые, нежилые помещении и парковочные места в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, в связи с чем, суд полагает, что данный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству о передаче жилых, нежилых помещений и парковочных мест должны быть применены правила о купле- продаже будущей недвижимой вещи.

Так, договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями содержит все существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, так определен предмет договора, то есть условие об обязанности Покупателя передать недвижимость в собственность Продавца в счет оплаты по Договору (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ); Договор содержит данные, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ) - жилые, нежилые помещении и парковочные места в жилом доме с подземным паркингом и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями литер 9,10 в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной <адрес>; установлена цена недвижимости (п.1 ст. 555 ГК РФ); согласованы иные условия.

Действующим законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация только одного вида договора купли-продажи будущей недвижимости - договора участия в долевом строительстве (ч.3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации), что и было сделано Сторонами.

Обязательства по Договору купли-продажи от 19 ноября 2014 года № б/н исполнены ФИО1 в полном объеме еще в 2014 году, в то время как ПАО «Акционерная компании Востокнефтезаводмонтаж» уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по Договору и, до настоящего времени не исполнило ни обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве - срок исполнения до ДД.ММ.ГГГГ, ни обязательство по передаче объектов недвижимости.

Договор подписан его сторонами, никем в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан, ответчик в суд с иском о признании договора недействительным не обращалась.

В период рассмотрения дела достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи его стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия и они не имели намерения ее исполнить, а также доказательств мнимости сделки (решения, приговора суда), ответчиком суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела, Ответчик задолженность по договору купли-продажи от 19.11.2014г. в оставшейся сумме в размере 36000000руб. признал, признание занесено в протокол судебного заседания и подтверждено аудио-протоколом судебного заседания, что в том числе отражено в отзыве ответчика на иск.

С учетом признания иска в данной части, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы в размере 36000000руб.

Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец, в своем заявлении просил взыскать проценты за период со 02.09.2017г. по 31.08.2020г., что составило сумму в размере 7618058,38руб., однако с данным периодом по начислению процентов не согласился, указывая, что начисление процентов возможно лишь с 01.01.2020г.

Суд, соглашается с данной позицией ответчика, поскольку в соответствии с п. 2.2.3 Договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 36 000 000 рублей идет в счет оплаты стоимости имущества, которое будет передано Покупателем Продавцу по акту, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в течении тридцати календарных дней с даты получения такого акта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, задолженность Ответчика перед Истцом, по договору купли - продажи должна быть погашена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно период начисления процентов по правилам ст. 395 ГК РФ должен начинаться с ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, суд полагает требования о взыскании процентов подлежащим удовлетворению за период с 01.09.2020г. по 31.08.2020г. в размере 130688,52руб.

За дальнейший период взысканию подлежат проценты с 01.09.2020г. по день фактического исполнения, исходя из размера задолженности 36000000руб.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, то есть компенсировать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также упущенную выгоду - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ). По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном размере, т.е. в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В своем иске, истец ссылаясь на Отчет №, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Центр юридической помощи «Благо», которым определена рыночная стоимость 1 кв.м жилых и нежилых помещений, паркинга (первичный рынок) в Кировском районе г.Уфы (район Монумента Дружбы). Исходя из данных, представленных в отчете рыночная стоимость 1 кв.м жилых помещений в черновой отделке в указанном районе составляет 112 000 руб.; нежилых помещений - 137 500 руб./кв.м, цена паркинга - 850 000 руб. и исходит из того, что текущая рыночная стоимость непереданных по Договору от ДД.ММ.ГГГГ № б/н с учетом дополнительных соглашений, жилых помещений площадью 250 кв.м составляет 28 000000 (двадцать восемь миллионов) рублей, нежилых помещений площадью 750 кв.м — 103 125 000 (сто три миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей; десяти паркингов - 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, итого 139 625 000 (сто тридцать девять миллионов шестьсот двадцать пять тысяч) рублей. При расчете убытков, учитывают разницу между стоимостью жилых помещений площадью 250 кв.м, нежилых помещений площадью 750 кв.м и десяти паркингов, указанная в Договоре купли- продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений составляет 103 625 000 (сто три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Однако суд с данной позицией не соглашается, поскольку удовлетворение заявленных требований в объеме, указанном в иске приведет к необоснованному обогащению истца.

Суд, при разрешении вопроса о взыскании убытков, исходит из реального ущерба причиненного ненадлежащим исполнением обязательства. В связи с чем, для установления убытков, суд полагает необходимым исходить из разницы между стоимостью имущества, на которое рассчитывал истец при заключении договора купли-продажи и последующих дополнительных соглашений и стоимостью имущества на день обращения в суд с иском.

Судом по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ТЕРС».

Согласно заключению эксперта ООО «ТЕРС» № от ДД.ММ.ГГГГ., эксперт пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость 1 кв.м. жилых помещений на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 71200руб., нежилых помещений в размере 96500руб., паркинга в размере 701600руб.

Рыночная стоимость 1 кв.м. жилых помещений на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 101000руб., нежилых помещений в размере 110800руб., паркинга в размере 837600руб.

Рыночная стоимость 250 кв.м. жилых помещений на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 17797000руб., 750 кв.м. нежилых помещений в размере 72396000руб., паркинга в размере 7016300руб.

Рыночная стоимость 250 кв.м. жилых помещений на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 25260500руб., 750 кв.м. нежилых помещений в размере 83063300руб., паркинга в размере 8376400руб

Таким образом, разница между стоимостью жилых, нежилых помещений и паркинга на 01.09.2017го. и на 08.06.2020г. в указанных в договоре площадях составляет сумму в размере 19490900руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения убытков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш ИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Акционерная компании Востокнефтезаводмонтаж» в пользу ФИО1 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей в счет погашения задолженности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, убытки в размере 19490900 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.08.2020г. в размере 1308688,52 руб. 43 коп. Всего взыскать 56799588 ( пятьдесят шесть миллионов семьсот девяносто девять тысяч пятьсот восемьдесят восемь)руб. 52коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Орджоникидзевский райсуд г.Уфы.

Судья: Т.В. Попенова

Решение11.02.2021