ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 2-102/2021 от 25.03.2021 Тарбагатайского районного суда (Республика Бурятия)

Гр.дело № 2-102/2021

04RS0022-01-2021-000123-96 .

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 марта 2021 года с.Тарбагатай

Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Гордейчика С.В., при секретаре Мудаевой Г.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего Д.А.В. к С.Г.В., С.В.Н. об истребовании имущества из чужого незаконного пользования,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий Д.А.В. обращаясь в суд с иском к С.Г.В., С.В.Н., просит истребовать недвижимое имущество у С.В.Н.: земельный участок, <данные изъяты> и расположенное на нем здание, <данные изъяты>

В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГГ.Т.А. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, в качестве финансового управляющего утвержден Д.А.В. вступившим в законную силу определением Арбитражкого суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ заявление финансового управляющего Д.А.В. о признании сделки должника недействительной было удовлетворено. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Г.Т.А. и С.Г.В. признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу: <адрес> Однако Управлением Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимого имущества от С.Г.В. на С.В.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между С.В.Г. и С.В.Н. является сделкой, совершенной в отношении имущества должника и подлежит возвращению в конкурсную массу должника Г.Т.А.

В судебное заседание истец - финансовый управляющий Д.А.В. не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик С.В.Н. и его представитель Г.М.А., извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, представили отзыв согласно которому, просят в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик и представитель не согласны с позицией истца, полагают, что имущество, переданное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть истребовано из чужого незаконного владения, в виду следующих обстоятельств. Между Г.Т.А. и С.Г.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ. далее, ДД.ММ.ГГГГС.Г.В. продал данные спорные земельный участок и нежилое здание ответчику С.В.Н.. Данная сделка была совершена в рамках закона и соответствовала всем установленным требованиям Российского законодательства. Договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ соответствовал всем предусмотренным требованиям, предмет договора купли-продажи был подробно изложен, с указанием всех характеристик передаваемых объектов. С.В.Н. является добросовестным приобретателем, текущим владельцем спорных объектов недвижимого имущества. При заключении сделки С.В.Н. проявил необходимую и разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделки. На момент совершения сделки С.В.Н. не знал и не мог знать, что С.Г.В. является неправомочным отчуждателем. Сделка была возмездной, С.В.Н. за приобретаемые объекты были уплачены денежные средства. С.В.Н. предпринял все необходимые от него действия по проверке спорного объекта недвижимости на предмет законности и благонадежности. Таким образом, покупая данные спорные объекты недвижимости С.В.Н. полагал, что приобретает их у добросовестного продавца, объект соответствует всем требованиям, не находится в обременении или залоге, притязания третьих лиц на объект отсутствуют. На момент заключения сделки С.В.Н. не знал и не мог знать о банкротстве Г.Т.А., а также о том, что С.Г.В. является недобросовестным собственником, продавцом объектов недвижимости. В настоящее время С.В.Н. фактически владеет и пользуется спорными объектами недвижимости и не связан каким-либо образом с Г.Т.А.. Таким образом, в материалах дела имеются достаточные доказательства, указывающие на то, что С.В.Н. является добросовестным приобретателем. Сделка была проведена и зарегистрирована в установленном порядке, информация обо всех собственниках содержалась в ЕГРН, ограничений на объект установлено не было. Наложение обеспечительных мер в день заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, не может являться бесспорным основанием для истребования имущества из владения С.В.Н.. Со своей стороны С.В.Н. предпринял все необходимые действия в целях получения информации о текущем собственнике спорных объектов. Таким образом, поскольку С.В.Н. полностью подпадает под критерии добросовестного приобретателя, считают, что истребование имущества из владения С.В.Н. повлечет за собой грубейшее нарушение его прав. Фактически в данном случае на него будет возложена ответственность за риски, которые должны нести органы государственной власти, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость.

Ответчик С.Г.В., третьи лица Г.Т.А. и Управление Росреестра по РБ извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. Суду об уважительных причинах неявки не сообщили о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Суд рассмотрел дело в отсутствии ответчиков, представителя и третьих лиц.

Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы и отзыв ответчика, суд находит решение суда подлежащим отмене.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГГ.Т.А. признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим утвержден Д.А.В..

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Г.Т.А. и С.Г.В. в отношении нежилого здания и земельного участка, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника Г.Т.А. спорного имущества:

- земельного участка, <данные изъяты>

- здания, <данные изъяты>

Из представленного истцом договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между С.Г.В. (продавец) и С.В.Н. (покупатель), следует, что продавец продает в собственность покупателя нежилого здание <данные изъяты> и земельный участок <данные изъяты> Цена нежилого здания составляет 800 000 руб., земельный участок составляет 100 000 руб.

Согласно абз. 3 п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 37 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъясняется, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно абз. 1 п. 38 Постановления, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Согласно п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ №10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Таким образом, рассматривая виндикационные требования, суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N18-КГ19-37.

Принимая во внимание положения приведенных правовых норм, суд приходит к выводу, что при совершении сделки С.В.Н. должен был принять все разумные меры для выяснения правомочий продавца, удостовериться в том, что недвижимое имущество было приобретено С.Г.В. по действительному договору купли-продажи, а также фактически оплачено в полном объеме, с учетом того обстоятельства, что первоначальный собственник недвижимого имущества - Г.Т.А. находится в процедуре банкротства.

Так, право собственности С.Г.В. на спорные объекты недвижимого имущества было оспорено, судебный акт вступил в законную силу, и последний не в праве был распоряжаться спорными объектами недвижимого имущества, в том числе заключать с С.В.Н. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик С.В.Н. является приобретателем спорных объектов недвижимого имущества, так как приобрел спорное недвижимое имущество у С.Г.В., который не вправе был его отчуждать, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора С.В.Н. приобрел спорное недвижимое имущество за 900 000 рублей, из которых земельный участок 100 000 рублей и здание 800 000 рублей.

Между тем согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, содержащемуся в определении Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ (проведенного в рамках обособленного спора банкротного дела по оспариванию сделки должника в Арбитражном суде Республики Бурятия), рыночная стоимость спорного земельного участка, реализованного по оспариваемой сделке на дату совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ с учетом допустимых отклонений составила 320 000 руб., здание оценено в 1 781 000 руб., что более чем в 2 раз превышает согласованную сторонами сделки стоимость 900 000 рублей.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что условие о стоимости объектов в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является явно заниженной, не соответствующей рыночной стоимостью спорных объектов недвижимого имущества.

Занижение стоимости продаваемого имущества, по мнению суда, свидетельствовало о том, что С.Г.В. не руководствовался целью получения эквивалентной стоимости отчуждаемого имущества. В свою очередь данное обстоятельство не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому С.В.Н., проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник за сниженную цену реализует ликвидное имущество.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств (выписка по счету) возмездности приобретения спорного имущества, реальности передачи денежных средств в размере 900 000 рублей от гражданина С.В.Н. гражданину С.Г.В., как и не представлено сведений о платежеспособности С.В.Н..

ДД.ММ.ГГГГ финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением об оспаривании сделки должника заключенного между Г.Т.А. и С.Г.В. и одновременно с заявлением о наложении обеспечительных мер на спорные объекты недвижимого имущества.

Однако ДД.ММ.ГГГГС.Г.В. заключает договор купли-продажи с С.В.Н.

Рассмотрение обособленного спора в Арбитражном суде Республики Бурятия о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.Т.А. и С.Г.В. длилось значительный период (с ДД.ММ.ГГГГ), согласно приведенного выше определения Арбитражного суда РБ, в рамках судебного разбирательства проводилась оценка спорных объектов недвижимости, которые представлялись для оценки.

После наложение обеспечительных мер на основании определения Арбитражного суда Республики Бурятия, регистрация перехода права собственности от С.Г.В. на С.В.Н. по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, и состоялась только через год - ДД.ММ.ГГГГ в день отмены обеспечительных мер.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик С.В.Н., учитывая заключение им договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, а регистрация на него права собственности произведена только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении года с момента заключения договора, в период указанного продолжительного периода должен был узнать об обеспечительных мерах в результате принятия которых непосредственно после заключения договора ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован переход права на спорные объекты, должен был узнать о судебном разбирательстве по оспариванию права собственности С.Г.В. и проведении судебных заседаний, должен был принять меры к участию в судебных заседаниях и сообщить суду и участникам спора о своих притязаниях на спорные объекты недвижимого имущества.

Данные обстоятельства указывают о поведении приобретателя имущества С.В.Н. отличающиеся от общепринятого поведения разумного и рачительного поведения добросовестного участника гражданского оборота.

В связи с изложенным, суд расценивает несостоятельными доводы стороны ответчика о добросовестности приобретателя С.В.Н..

С учетом изложенного, а также признания арбитражным судом недействительной сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между Г.Т.А. и С.Г.В., в результате чего все последующие сделки в отношении данного имущества являются ничтожными, суд полагает требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения законными и обоснованными.

Согласно абзацу 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение им собственнику, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования финансового управляющего Д.А.В. к С.Г.В., С.В.Н., удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения С.В.Н. земельный участок, <данные изъяты> здание, <данные изъяты>

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости относительно указанного недвижимого имущества.

Меры по обеспечению иска в виде запрета С.В.Н. и другим лицам, совершать любые действия по отчуждению, совершению регистрационных действий в отношении недвижимого имущества: земельный участок, <данные изъяты> здание, <данные изъяты> оставить без изменения до вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 29.03.2021 года.

Судья С.В. Гордейчик

СОГЛАСОВАНО

Судья С.В. Гордейчик