Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Национальная арендная система" о признании недействительными сделок в части, обязании совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил:

?признать недействительным п.17 предварительного договора № купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ;

?признать недействительным п.17 предварительного договора №Н121-123-Пигмент-9г-мм купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ;

?обязать ответчика дать предварительное согласие ФИО1 (истец) на заключение договора уступки прав по предварительному договору № купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, совершить аналогичные действия в отношении договоров №.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключены вышеуказанные договоры, которые содержат идентичные условия в п.17. Покупатель (истец) не вправе передавать свои права (требования) по договору, равно как и любые иные права (требования), связанные с договорами, а также вытекающие из заключения и исполнения, а равно неисполнения договора, другому лицу без получения предварительного письменного согласия продавца на передачу прав (требований). Т.О.МБ. принято решение передать права по заключенным договорам ФИО6., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено письмо с просьбой дать предварительное согласие на заключение договора уступки прав по вышеуказанным договорам. Письменного ответа на указанное письмо не последовало, однако, в устной форме озвучена возможность дать предварительное согласие только после уплаты 200000рублей по каждому договору.

Вместе с тем условие, содержащееся в п.17 указанных договоров, является недействительным в силу ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Нарушает права истца как потребителя. Кроме того, действия ответчика, выраженные в навязывании истцу обязанности совершить действия по оплате за дополнительную услугу (дачу предварительного согласия на заключения истцом уступки прав по заключенным договорам) свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правами по договорам, что также является основанием для признания указанных пунктов договора недействительными.

Согласно условиям п.1.1 Договора № стороны приняли обязательство заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) под ориентировочным номером №, расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес> после завершения строительства объекта.

Согласно условиям п. 1.1 Договора № стороны приняли обязательство заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) под ориентировочным номером №, расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес> после завершения строительства объекта.

Согласно условиям п. 1.1 Договора №№ стороны приняли обязательство заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) под ориентировочным номером №, расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес> после завершения строительства объекта.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в письме №7-ВС-368/13 от 30.01.2013, и исходя из буквального толкования предмета договором, заключенных между сторонами, данные договоры относятся к договорам об участии в долевом строительстве, а следовательно, регулируются Законом об участии в долевом строительстве. Согласно ч.1 ст.11 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.

В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали.

В судебное заседание представитель ответчика явился, против удовлетворения иска возражал.

Изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, заслушав стороны, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Национальная арендная система» и Т.О.МБ. заключен предварительный договор № купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, согласно которому (п.1.1) стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) под ориентировочным номером №, расположенное в жилом доме на дату заключения настоящего договора по строительному адресу: <адрес>, после завершения строительства объекта, а покупатель обязуется купить указанную долю.

Согласно п.17 указанного договора покупатель не вправе передавать свои права (требования) по договору, равно как и любые иные права (требования), связанные с договорами, а также вытекающие из заключения и исполнения, а равно неисполнения договора, другому лицу без получения предварительного письменного согласия продавца на передачу прав (требований).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о том, что покупатель оплатил для выполнения своих обязательств согласно п.5.1 предварительного договора №№ сумму в размере 1531200рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Национальная арендная система» и ФИО1 заключен предварительный договор №№ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, согласно которому (п.1.1) стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) под ориентировочным номером №, расположенное в жилом доме на дату заключения настоящего договора по строительному адресу: <адрес>, после завершения строительства объекта, а покупатель обязуется купить указанную долю.

Согласно п. 17 указанного договора покупатель не вправе передавать свои права (требования) по договору, равно как и любые иные права (требования), связанные с договорами, а также вытекающие из заключения и исполнения, а равно неисполнения договора, другому лицу без получения предварительного письменного согласия продавца на передачу прав (требований).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о том, что покупатель оплатил, для выполнения своих обязательств согласно п. 5.1 предварительного договора№ сумму в размере 1 531 200 рублей.

Согласно п. 17 указанного договора покупатель не вправе передавать свои права (требования) по договору, равно как и любые иные права (требования), связанные с договорами, а также вытекающие из заключения и исполнения, а равно неисполнения договора, другому лицу без получения предварительного письменного согласия продавца на передачу прав (требований).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ООО «Национальная арендная система» с письмом, в котором в соответствии с п.17 вышеуказанных договоров просил дать предварительное письменное согласие на передачу прав (требований) по указанным договорам ФИО7 Указанное письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35).

В силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительных договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости гаражей.

Принимая во внимание, что заключенные между сторонами сделки, поименованные как предварительные договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» распространяется на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы ответчика о том, что к спорным правоотношениям не применим Закон РФ «О защите прав потребителя», так как стороной истца не представлено доказательств намерения использования гаражей в личных целях, подлежат отклонению, поскольку из содержания договоров не следует, что ФИО1 выступал при их заключении в качестве индивидуального предпринимателя и приобретал товар не для нужд личного потребления, в судебном заседании истец пояснил, что приобретение трех гаражей обусловлено наличием у него нескольких автомобилей, а также проживанием в указанном доме его брата и племянника.

Согласно ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

В силу части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» запрещается обусловливать приобретение одних услуг обязательным приобретением иных услуг.

Судом установлено, что истец свои обязательства по оплате договоров выполнил в полном объеме, а ответчик неправомерно не ответил на заявление о необходимости дать согласие на заключение договора об уступке права требования, что с учетом приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что условия договоров, закрепляющих обязанность истца на получение предварительного согласия ответчика для передачи своих прав (требований) по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, без указания сроков ответа и мотивов, по которым может быть отказано в даче такого согласия, то есть ущемляющие право истца на реализацию его права, предусмотренного ч.1 ст.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и являются недействительными.

Подлежит отклонению заявление ответчика о применении к спорным правоотношениям годичного срока исковой давности, поскольку оспариваемые условия договоров, заключенных между сторонами по настоящему делу, в силу требований ст. 168 ГК РФ в их нормативном единстве с требованиями п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», являются ничтожными, как не соответствующими требованиям закона, а не оспоримыми, в связи с чем подлежит применению п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части признания п.17 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ№, №№, №№ недействительными.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в части обязании ответчика дать предварительное согласие на заключение договоров уступки прав по вышеуказанным предварительным договорам, поскольку указанное требование по существу основано на положениях п.17 данных договоров, признанных судом недействительными, и, соответственно, не имеющих для сторон юридической силы.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт17 предварительного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тепловым ОМ и ООО "Национальная арендная система", согласно которому «покупатель не вправе передавать свои права (требования) по настоящему Договору, равно как и любые иные права (требования), связанные с Договором, а также вытекающие из заключения и исполнения, а равно неисполнения Договора, другому лицу без получения предварительного письменного согласия Продавца на передачу прав (требований)».

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья

Н.А.Бурданова