Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 к ПАО «ИНТЕХБАНК», ИП ФИО6 АлексА.у о признании прав собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признание залога земельного участка по кредитному договору недействительным и применение последствий недействительности,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование иска указывает следующее.

ИП ФИО6 и ФИО2(дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО3 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО4 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО5(дог.№ от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.) заключили договора строительного подряда на строительство квартир в многоквартирном жилом доме по <адрес> РТ на земельном участке с кадастровым номером №479 общая площадь - 2668 кв.м.

Начало работ ДД.ММ.ГГГГг., конец ДД.ММ.ГГГГг., сметная стоимость танхауза-12 400 000 руб.

Финансирование истцами выполнено в полном объеме выполненных работ по договору и сверх на дальнейшие исполнение обязательств. Ответчик уклонился от дальнейшего выполнения обязательств по договору и в данный момент многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан и не прошел государственную регистрацию, неоднократные обращения к ИП ФИО6 по предоставлению правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешение на строительство и проектно-сметную документацию не возымело действия.

По факту танхауз 2-хэтажный с блокированными квартирами на 5(пять) секций с отдельным входом, каждая секция с общей площадью 100(сто) кв.м., готовность дома составляла 50%, дольщики за оставшийся период по настоящее время сами доделали свои квартиры до готовности для проживания.

Основной целью договора строительного подряда является достижения результата к определенному времени. В соответствии с ГК РФ срок выполнения работ является существенным условием.

Договор подряда заключается между одним заказчиком и одним подрядчиком на один объект и включает в себя один договор подряда, земельный участок предоставляется заказчиком на правах собственностей ведет контроль ведения хода строительства.

Договор об участии в долевом строительстве подразумевает один застройщик заключает множество договоров с участниками, каждому из которых передается доля в построенном объекте, земельный участок предоставляет подрядчик на правах собственности и подрядчик ведет самостоятельную работу без контроля со стороны дольщиков по возведению многоквартирного жилого дома.

Считают, что заключенные договора строительного подряда фактически является договорами долевого участия в строительстве, и на их правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При заключении договора по строительству многоквартирного жилого дома застройщик ФИО6 был обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта, описания местоположения, с учетом окружающей обстановке, обязан был показать всю проектно-сметную документацию с эскизпроектом, и провести совместно с дольщиками регистрацию договоров долевого строительства, чего сделано не было.

Заключение договоров участия в долевом строительстве является основанием возникновения залога в силу Закона, который предполагает обременение на земельный участок.

При этом на всем протяжении этих правоотношений в залоге у дольщика находится земельный участок и объект строительства, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми дольщиками, его обязательства считаются исполненными, а залог прекращается со дня передачи квартир всем дольщикам долевого строительства.

Ответчик ИП ФИО6ДД.ММ.ГГГГг заключил кредитный договор № и передал в залог земельный участок без письменного согласия всех дольщиков.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, все находящиеся и строящиеся объекты а также земельный участок не может передаваться в залог без письменного согласия всех участников долевого строительства (ст.13 п.7 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве).

Банк в свою очередь халатно отнесся к заключению и оформлению кредитного договора, в котором есть пункт-все документы указывающие возможные прав третьих лиц.

ИНТЕХ БАНК проигнорировал в нарушения законов права третьих лиц, по существу первых залогодержателей в силу закона договора долевого строительства.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома в состав которого входит земельный участок,у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения прав собственности на жилое помещение ст.289 ГК

Истцы действовали добросовестно в полном объеме исполнились обязательства по договору, оплатили стоимость обусловленную договором всех выполненных работ по строительству квартиры в многоквартирном доме и не могут лишены права на защиту нарушаемых ответчиком права.

Если одна из сторон отношений договора недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода прав собственности на это имущество, другая сторона вправе обратится с иском в суд о государственной регистрации перехода прав собственности.

По правилам ст.35 ЗК РФ и п.2.ст.271 ГК РФ при переходе прав собственности зданий, строений находящиеся на чужой земле к другому лицу приобретает право на использование соответствующей части земельного участка ранее владевшим собственником этой земли.

Отсутствие разрешительных документов на строительство может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушения привлечения денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств

На основании изложенного просят:

1. Признать за истцом ФИО2 право собственности на долю в виде квартиры (секции) № общая площадь-100 (сто) кв.м. в многоквартирном доме по <адрес>;

2. Признать за истцом ФИО3 право собственности на долю в виде квартиры (секции) № общая площадь-100(сто)кв.метров в многоквартирном доме по <адрес>;

3. Признать за истцом ФИО4 право собственности в виде квартиры (секции) № общая площадб-100(сто)кв.метров в многоквартирном доме по <адрес>;

4.Признать за истцом ФИО5 право собственности в виде квартиры(секции) № общая площадь -100(сто) кв.м в многоквартирном доме по <адрес>;

5. Признать за истцом ФИО1 право собственности в виде квартиры (секции) № площадь -100 (сто) кв.м. по <адрес>;

6. Признать залог земельного участка с кадастровым номером № по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности.

ФИО1 и представитель истцов Ф. А.Ф. в ходе судебного заседания иск подержали в полном объеме.

Остальные участники дела в судебное заседание не явились извещены.

Выслушав объяснения ФИО1 и представителя истцов Ф. А.Ф., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1, 2 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с ч. 2 ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, соответствующую объекту долевого строительства, передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или строительство объекта не завершено.

При этом необходимо устанавливать факт совершения сделки, ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, передачи объекта долевого строительства истцу, причин, по которым объект не вводится в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства, факт осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Судом установлено, что ИП ФИО6 и ФИО2(дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО3 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО4 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.), ФИО5(дог.№ от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 (дог.№ от ДД.ММ.ГГГГг.) заключили договора строительного подряда на строительство жилого таунхауса по адресу: <адрес>.

Истцы оплатили услуги ИП ФИО6 по указанным договорам строительного подряда, однако ИП ФИО6 строительство жилого таунхауса не завершил, уклоняется от дальнейшего выполнения обязательств по договору и в данный момент многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан и не прошел государственную регистрацию.

Строительство жилого таунхауса велось на земельном участке, который на момент рассмотрения дела имеет кадастровый №. Указанный земельный участок принадлежал ИП ФИО6

Однако решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО6 в пользу ПАО «ИнтехБанк» взыскана задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: 3 540 410,04 руб. основного долга, 861 651,56 руб. процентов, 82 942,49 руб. пени, 51 425 руб. государственной пошлины, а также обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№-на имущество ИП ФИО6, а именно:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 2668 кв.м., адрес объекта: <адрес> (Татарстан), Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере 3 974 869,89 рублей;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 274 кв.м., адрес объекта: <адрес> (Татарстан), Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере 272 142,50 рублей;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 157 кв.м., адрес объекта: <адрес> (Татарстан), Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере 155 935,67 рублей.

Указанное решение Арбитражного суда Республики Татарстан вступило в законную силу. На основании указанного решения ДД.ММ.ГГГГ в Московском РОСП <адрес> УФССП России по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого спорный земельный участок с кадастровым номером № судебным приставом-исполнителем был передан взыскателю ПАО «ИнтехБанк», что подтверждается актом о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

Соответственно земельный участок с кадастровым номером № ИП ФИО6 не принадлежит.

Таким образом, оснований для признания договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ИП ФИО6 и ПАО «ИнтехБанк», недействительным не имеется, учитывая что по данному договору имеется решение суда вступившее в законную силу.

На основании Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 29) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В эксплуатацию строящийся объект жилой таунхаус должен быть введен единым комплексом.

Истцы, не обладая каким-либо правом на спорный земельный участок, не смогут в административном порядке зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Спорный объект в настоящее время находится в стадии строительства.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке.

Таким образом, объект незавершенного строительства (реконструированный гараж) как объект недвижимости и гражданского оборота на сегодняшний день не существует.

Истцами не представлены сведения о соответствии испрашиваемого объекта жилого таунхауса строительным, техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам. Данных о том, что ФИО6 получил разрешение на строительство, также не имеется.

До настоящего времени строительство жилого таунхауса не завершено, технического паспорта объекта не имеется.

Более того, при отсутствии акта о вводе объекта в эксплуатацию спорный объект недвижимости попадает под понятие «самовольной постройки».

Таким образом, при подаче иска не соблюдены условия, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку, какие-либо доказательства отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки (заключения компетентных органов), а также доказательства принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки отсутствуют.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При этом договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истцов у суда не имеется. При этом суд учитывает, что истцами заключен договора строительного подряда, а не договора об участии в долевом строительстве, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 к ПАО «ИНТЕХБАНК», ИП ФИО6 АлексА.у о признании прав собственности на долю в объекте незавершенного строительства, признание залога земельного участка по кредитному договору недействительным и применение последствий недействительности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления судом полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через Высокогорский районный суд Республики Татарстан.

Полное мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись

Копия верна, подлинное решение подшито в деле №, находящемся в производстве Высокогорского районного суда Республики Татарстан.

Судья: Н.Д. Тазиев