Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению муниципального имущества администрации г. Ливны о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Ливны были заключены договоры аренды муниципального имущества – нежилых помещений площадью 6,6 кв.м. и 10,5 кв.м., расположенных на 1-м этаже <адрес>, целевое использование – парикмахерские услуги.

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Ливны о взыскании денежных средств в размере 108311 рублей, указав, что по согласованию с ответчиком ею и ФИО2, с которой также был заключен подобный договор на те же помещения, был проведен капитальный ремонт парикмахерской: в 2007 году на сумму 70232 рубля, в 2008 году на сумму 96964 рубля, в 2009 году на сумму 49426 рублей. Все работы относятся именно к капительному ремонту: произведена замена оконного блока, деревянных полов, стены заменены на пластиковые, произведена замена унитаза, замена потолков, замена дверных блоков, пристроено новое кирпичное помещение, в котором проложены новые приборы отопления, водоснабжения и канализации, электрооснащения, данные улучшения являются неотделимыми. Арендодателем были приняты выполненные работы, о чем были составлены соответствующие акты. Просила взыскать в свою пользу ? часть денежных средств, затраченных на проведение капитального ремонта.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали, дополнив их тем основанием, что ФИО1 с согласия арендодателя произвела неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом пояснили, что все работы, указанные в представленных истцом документах – справках о стоимости, актах о приемке выполненных работ, относятся именно к капитальному ремонту.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества администрации г. Ливны ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в части взыскания стоимости работ, выполненных в 2007 году, истцом пропущен срок исковой давности. Из актов выполненных работ усматривается, что данные работы относятся к текущему ремонту, обязанность производить который лежит на арендаторе. Для проведения капитального ремонта должна разрабатываться проектно – сметная документация в установленном порядке, что не было сделано. Необходимость проведения капитального ремонта ежегодно ничем не подтверждается, что доказывает проведение именно текущего ремонта.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании нашла исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, пояснив, что денежные средства на проведение капитального ремонта арендуемых ею и ФИО1 помещений были затрачены в равных объемах с истцом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с п. 4.1 Приказа Госкомархитектуры от ДД.ММ.ГГГГ N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

Согласно п. 5.1 вышеназванного Приказа, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Согласно приложению № к данному Приказу, текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

В приложении № к указанному Приказу приводится перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов, среди которых: заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 кв. м., смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.), замена отдельных участков покрытия полов, восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами.

В приложении № содержится перечень работ, производимых при капитальном ремонте зданий и объектов, среди которых: ремонт встроенных помещений в зданиях.

В соответствии с приложением № к Постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, включается смена и восстановление отдельных элементов (приборов) оконных и дверных заполнений, замена, восстановление отдельных участков полов, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.

В приложении № к указанному Постановлению приведен примерный перечень, работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

В соответствии с краткосрочным договором аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-39), Управление муниципального имущества администрации <адрес> (арендодатель) при участии МУП «Жилсервис» (балансодержателя) предоставило в аренду ФИО1 (арендатору) недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 6,6 кв.м. по адресу: <адрес>, с целевым использованием под парикмахерские услуги.

Согласно краткосрочному договору аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-43), Управление муниципального имущества администрации <адрес> (арендодатель) при участии МУП «Жилсервис» (балансодержателя) предоставило в аренду ФИО1 (арендатору) недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 10,5 кв.м. по адресу: <адрес>, с целевым использованием под парикмахерские услуги.

По условиям указанных договоров арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества (п. 4.5.3), не производить изменения имущества без согласия арендодателя и балансодержателя (п. 4.5.7), арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости не отделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных им без письменного согласия арендодателя.

Аналогичные по содержанию договоры были заключены между сторонами в 2007, 2008, 2009, 2010 и 2011 годах.

В соответствии с уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), ФИО1 является участником торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества с обременениями на встроенное помещение по адресу: <адрес>.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), ФИО1 признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды на нежилое помещение общей площадью 9,2 кв.м. по адресу: <адрес>.

Из заявления от ДД.ММ.ГГГГ директору МУП «Жилсервис» (л.д. 10) усматривается, что ФИО2 и ФИО1 разрешено строительство пристройки в холле первого этажа по адресу: <адрес>, согласно проекту.

В соответствии с проектом выполнения перегородки в существующем помещении парикмахерской по <адрес> народов, 86 в <адрес> от 2008 года, данным проектом предусмотрена реконструкция парикмахерской по <адрес>, с увеличением количества и площади помещений. Заказчиками проекта указаны ФИО1 и ФИО2

Из сообщений начальника Управления муниципального имущества администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29), Управление муниципального имущества администрации <адрес> согласовывает проведение капитального ремонта парикмахерской, расположенной по адресу: <адрес> согласно представленным сметам в 2008 году на сумму 96964 рубля, в 2007 году на сумму 70232 рубля, в 2009 году на сумму 49426 рублей.

В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 23), стоимость выполненных работ и затрат за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на капитальный ремонт помещения парикмахерской <адрес>, составила 70232 рубля.

Согласно акту выполненных работ за 2007 год (л.д. 25-28), в перечень работ и затрат по капитальному ремонту помещений парикмахерской по <адрес>, включены: разборка кирпичных перегородок на отдельные кирпичи, кладка перегородок из кирпича, разборка деревянных заполнений проемов дверных и оконных, демонтаж электропроводки, скрытая проводка, пробивка в кирпичных стенах борозд, провод, счетчики, розетка при скрытой проводке, выключатель при скрытой проводке, прокладка трубопроводов отопления, крепления для трубопроводов, вентили, разборка покрытий полов из керамических плиток, устройство стяжек цементных, устройство покрытий из плит древесноволокнистых. Имеется отметка о принятии работ начальником УМИ администрации г. Ливны, начальником управления ЖКХ.

В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 17), стоимость выполненных работ и затрат за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на капитальный ремонт помещения парикмахерской <адрес>, составила 96964 рубля, с начала проведения работ – 167196 рублей.

Согласно акту выполненных работ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-21), в перечень работ и затрат по капитальному ремонту помещений парикмахерской по <адрес>, включены: установка моек на одно отделение, установка оконных блоков из ПФХ профилей поворотных, блоки оконные из ПФХ, установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах. Имеется отметка о принятии работ начальником УМИ администрации г. Ливны, начальником управления ЖКХ.

В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 30), стоимость выполненных работ и затрат за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на капитальный ремонт помещения парикмахерской <адрес>, составила 49426 рублей, с начала проведения работ – 216622 рубля.

Согласно акту выполненных работ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-35), в перечень работ и затрат по капитальному ремонту помещений парикмахерской по <адрес>, включены: оштукатуривание поверхностей цементно – известковым раствором, светильники с люминисцентными лампами отдельно устанавливаемые на штырях, устройство покрытий из линолеума, устройство плинтусов, третья шпатлевка при высококачественной окраске по штукатурке с сборным конструкциям, окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами по штукатурке стен, окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами по штукатурке потолков, улучшенная окраска масляными составами по дереву полов, простая окраска масляными составами по дереву заполнений проемов дверных, масляная окраска металлических поверхностей решеток, переплетов, труб. Имеется отметка о принятии работ начальником УМИ администрации г. Ливны, начальником управления ЖКХ.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за Управлением муниципального имущества г. Ливны зарегистрировано право собственности на встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 30,2 кв.м. по адресу: <адрес>

В соответствии с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), соглашением о расторжении договора аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема – передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 и Управление муниципального имущества г. Ливны расторгли договоры аренды муниципального имущества на нежилое помещение, находящееся на 1 этаже по адресу: <адрес>, площадью 9,2 кв.м. и 10,5 кв.м.

Из сообщения начальника Управления муниципального имущества администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12) усматривается, что в удовлетворении заявления ФИО1 о возмещении затрат на капитальный ремонт отказано по тем основаниям, что многие виды выполненных работ относятся непосредственно к текущему ремонту, обязанность производить который лежит на арендаторе.

Допрошенный в качестве специалиста ФИО5 суду пояснил, что в представленных ему актах выполненных работ за 2007 год указаны работы, относящиеся к реконструкции помещения, за 2008 года, исключая установление моек – работы, относящиеся к капитальному ремонту, установление моек в 2008 году и все работы за 2009 год – это работы, относящиеся к текущему ремонту.

Таким образом, в судебном заседании было установлено, что между сторонами были заключены договоры аренды на нежилые помещения в целях использования арендаторами данных помещений для оказания парикмахерских услуг. Впоследствии между этими сторонами ежегодно заключались аналогичные договоры.

В арендуемых помещениях средствами арендаторов были произведены определенные работы. Факт проведения данных работ и размер затрат на их проведение ответчик не отрицает, ссылаясь в своих возражениях на пропуск истцом срока исковой давности по возмещению затрат за 2007 год и отнесение работ, произведенных арендаторами в 2008-2009 годах, к текущему ремонту, производить который арендаторы обязаны.

С данной позицией суд не может согласиться по следующим основаниям.

Действительно, стороны заключали ежегодно краткосрочные договоры аренды, однако условия данных договоров были аналогичные, кроме размера арендной платы, заключались они между одними и теми же лицами, при этом арендаторы все это время непрерывно пользовались арендуемым имуществом, намеревались, в соответствии с объяснениями истца, пользоваться им и в дальнейшем, производили работы по его улучшению в течение трех лет. При этом, работы, произведенные в 2008 и 2009 годах, являлись продолжением, а не повторением работ 2007 года.

В связи с чем суд считает, что арендаторы вправе были полагать, что договорные отношения у них являются длящимися и право требования возмещения затрат возникло у истца именно после расторжения договора аренды в 2011 году.

Кроме того, суд считает, что арендодатель, признавая в каждой из смет за 2007, 2008, 2009 годы стоимость работ нарастающим итогом, совершал таким образом действия, свидетельствующие о признании долга, в связи с чем течение срока исковой давности прервалось.

Что касается отнесения произведенных арендаторами работ к конкретному виду ремонта, то суд учитывает следующие обстоятельства.

Из пояснений специалиста усматривается, что часть работ относится к реконструкции помещения, часть – к капитальному ремонту и к текущему.

При этом посредством произведенных работ произошло, как суд считает, существенное улучшение технических характеристик арендуемого имущества, его эксплуатационных показателей – начиная с увеличения площади помещения с соответствующим приведением возведенных конструкций в пригодное для эксплуатации состояние до замены изношенных элементов на более долговечные.

Также суд учитывает, что в соответствии с ведомственными строительными нормами, отдельные виды работ могут быть отнесены как к капитальному, так и к текущему ремонту, в зависимости от объемов работ и целей ремонта – поддержать или улучшить эксплуатационные показатели объекта.

Об отнесении всех спорных работ именно к капитальному ремонту свидетельствует и составление документов – справок о стоимости и актов о приемке выполненных работ, имеющих вид сметы, на каждом из которых имеется отметка о принятии арендодателем, в которых все перечисленные работы отнесены к капитальному ремонту помещений. О согласии арендодателя на проведение ремонтных работ и отнесение данных работ к категории капитального ремонта свидетельствуют и сообщения начальника Управления муниципального имущества администрации г. Ливны о согласовании с ФИО2 и ФИО1 проведения капитального ремонта и его стоимости в соответствии с предоставленными сметами.

Отсутствие разработанной проектно – сметной документации с проведением технического обследования, определением физического и морального износа и технико – экономического обоснования проведения ремонта, суд считает, не является виной истца, поскольку в соответствии с Приказом Госкомархитектуры № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается представитель ответчика в обоснование данного довода, обязанность разработки данной документации возложена на владельцев объектов, подлежащих ремонту. И кроме того, сметы в виде актов приемки выполненных работ на данные ремонты составлялись.

В дополнении к исковым требованиям истец просила признать за ней право на взыскание расходов, связанных с произведением в арендованном помещении неотделимых улучшений.

Суд данную позицию истца находит обоснованной, так как полагает, что неотделимыми от арендованного имущества без вреда для последнего улучшения возникают в результате работ капитального характера, в том числе и проведении капитального ремонта, изменивших в лучшую сторону состояние, внешний вид, целевую принадлежность имущества, с повышением его эксплуатационных, потребительских, эстетических качеств. Причем эти преобразования приводят к появлению нового, без них имущество могло использоваться и без ремонта, но не в тех целях, в которых был заключен договор аренды.

В данном случае суд считает, имеются все признаки произведения арендаторами улучшений арендованного имущества, связанных как с увеличением площади, количества помещений, их внешнего вида, так и с изменением целевого назначения, позволившего использовать указанные нежилые помещения в качестве парикмахерской.

В качестве согласия арендодателя на произведение данных улучшений, суд считает, служат не только вышеназванные ежегодные согласования стоимости работ и акты о приемке выполненных работ, но и сами условия договора аренды о передаче помещений для использования в целях, которым помещения на момент передачи не соответствовали. Также согласием на произведенные улучшения является и государственная регистрация права собственности за Управлением муниципального имущества администрации г. Ливны на помещение с увеличенной площадью.

При этом суд считает, что данные улучшения относятся именно к не отделимым от арендованного имущества без причинения ему вреда, в частности, увеличение его площади, изменение элементов интерьера поверхности стен и пола, монтаж электрооснащения, отопления, водоотведения, поскольку отделение данных улучшений повлечет ухудшение потребительских характеристик помещения.

Таким образом, данные улучшения являются не отделимыми от арендованного имущества и произведенным с согласия арендодателя, в связи с чем истец после расторжения договора аренды получила право требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Учитывая, что сумма затрат составила 216622 рубля, и доля истца в данных затратах составила половину, суд удовлетворяет заявленные ФИО1 исковые требования в полном объеме.

Поскольку в соответствии с п. 19 ст. 333.36 НК РФ, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, суд не взыскивает с ответчика судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 616, 623 ГК РФ, ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Управления Муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области в пользу ФИО1 денежные средства в размере 108311 (сто восемь тысяч триста одиннадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья