Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО1 об оспаривании действий Гулькевичского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по погашению записи об аренде земельного участка, по заявлению ФИО9 об оспаривании действий администрации муниципального образования Гулькевичский район по прекращению договора аренды земельного участка

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Гулькевичского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по погашению записи об аренде земельного участка и об оспаривании действий администрации муниципального образования Гулькевичский район по прекращению договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 настаивал на удовлетворении требований и в их обоснование пояснил, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: пересечение <адрес> и <адрес>, кадастровый номер №, заключенному между администрацией МО Гулькевичский район и <данные изъяты>, Гулькевичским отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии право аренды указанного земельного участка было зарегистрировано за ООО «Молодежный футбольный центр «Арома». Срок действия договора аренды – более пяти лет. На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ заключило Соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды с заявителем. О факте заключения данного Соглашения и перехода права аренды по Договору аренды администрация МО Гулькевичский район была надлежащим образом уведомлена ДД.ММ.ГГГГ Пакет документов, необходимый для регистрации перехода права аренды по договору аренды был надлежащим образом подан в Гулькевичский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако, в регистрации перехода права аренды было Гулькевичским ОФГРКК было отказано. Причиной отказа согласно сообщению об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № является погашение записи об аренде земельного участка по договору аренды на основании заявления арендодателя. Действия администрации МО Гулькевичский район по прекращению договора аренды земельного участка и действия Гулькевичского ОФГРКК по погашению записи об аренде земельного участка по договору аренды, на основании заявления арендодателя, считает незаконными и нарушающими права заявителя на владение и пользование указанным земельным участком в качестве его арендатора. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и пп. 10 п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 135, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. То есть в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет. Данная позиция находит подтверждение в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Решение о досрочном расторжении договора аренды суд не выносил, а администрация МО Гулькевичский район данное решение не получала и в Гулькевичский ОФСГРКК не представляла. При этом решение или любой другой акт администрации МО Гулькевичский район о прекращении договора аренды земельного участка не могут заменить собой решение суда, следовательно, не могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды. Данные акты и основанные на них действия администрации МО Гулькевичский район являются незаконными и нарушающими права заявителя. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предложение расторгнуть договор аренды и предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок администрацией МО Гулькевичский район ни в адрес <данные изъяты>, ни в адрес заявителя не отправлялись. Следовательно, в нарушение положений ст.ст. 452 и 619 ГК РФ досудебный порядок досрочного расторжения договора аренды администрацией МО Гулькевичский район так же не соблюден. Действия Гулькевичского ОФСГРКК по погашению записи об аренде земельного участка по договору аренды произведены с нарушением п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и пп. 10 п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, устанавливающих судебное решение как единственное основание досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, и поэтому являются незаконными и нарушающими права заявителя на владение и пользование указанным земельным участком в качестве его арендатора. Уведомление о переходе права аренды по договору аренды и передача пакета документов, необходимого для регистрации данного перехода были произведены до того, как Гулькевичским ОФСГРКК была погашена запись об аренде земельного участка. Просит признать действия администрации МО Гулькевичский район по прекращению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, а также действий Гулькевичского ОФСГРКК по погашению записи об аренде земельного участка по договору аренды – незаконными, нарушающими права заявителя. Обязать Гулькевичский ОФСГРКК восстановить запись о регистрации договора аренды и осуществить регистрацию перехода права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: пересечение <адрес> и <адрес>, кадастровый номер №, в установленный законом срок.

Представитель Гулькевичского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии \Управления Росреестра по <адрес>\ по доверенности ФИО8 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснила, что в соответствии с п.1 ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер. Согласно п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135, внесение в ЕГРП записей о прекращении договора аренды проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора, а также документов свидетельствующих о прекращении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ в Гулькевичский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды обратился ФИО2, действующий по доверенности от администрации муниципального образования Гулькевичский район Краснодарского края. В связи с тем, что на государственную регистрацию было представлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №, подписанное одной стороной - арендодателем, государственная регистрация была приостановлена сроком на 1 месяц. В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ представителем администрации муниципального образования <адрес> ФИО3 дополнительно на государственную регистрацию была представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 5 по Краснодарскому краю и содержащая сведения об Обществе с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (арендатор) и переоформлено заявление на погашение регистрационной записи об аренде. Согласно данной выписки в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о ликвидации юридического лица - <данные изъяты> по решению учредителей (участников) юридического лица. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам ( п.1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 ст. 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК), если иное не предусмотрено главой 27 ГК и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. В соответствии со ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается с ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.). В связи с тем, что <данные изъяты>, являвшееся арендатором вышеуказанного земельного участка ликвидировано, договор аренды прекратил свое действие с момента внесения записи в ЕГРЮЛ о его ликвидации, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая изложенное, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение о погашении регистрационной записи об аренде данного земельного участка. Считает заявление ФИО1 об обжаловании действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 30 м по направлению на юг от пересечения <адрес> - необоснованным, а проведенную государственную регистрацию погашения регистрационной записи об аренде - соответствующей требованиям действующего законодательства.

Представитель администрации муниципального образования Гулькевичский район по доверенности ФИО7 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснила, что законодательством предусмотрено в случае передачи Арендатором прав третьим лицам, уведомлять Арендодателя об этом в разумные сроки. Арендатор <данные изъяты> не уведомил Арендодателя о передаче своих прав ФИО1 Уведомление об этом поступило Арендодателю лишь спустя полтора года после заключения Соглашения, и не от <данные изъяты>, как это предусмотрено договором аренды, а от самого ФИО1, так как на момент подачи Уведомления \ДД.ММ.ГГГГ\ ООО «МФЦ «Арома» было уже ликвидировано и прекращены все его права и обязательства по договору аренды. На основании ликвидации Арендатора <данные изъяты> администрацией было подано ДД.ММ.ГГГГ в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о прекращении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ запись об аренде земельного участка была погашена. Ссылка истца на ГК РФ о том, что договор аренды прекращается по решению суда, несостоятельна, т.к. в данном случае идет речь не о расторжении договора между двумя имеющимися сторонами, а о прекращении договорных отношений в связи с отсутствием одной из сторон договора \ликвидацией Считает действия администрации правильными и законными.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит заявленные требования необоснованными, незаконными, не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № между администрацией Гулькевичского района \Арендодательи муниципальным унитарным предприятием <данные изъяты> \Арендатор Предмет договора – земельный участок площадью 924 кв.м., расположенный примерно в 30 м. по направлению на юг от ориентира пересечение улиц <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, категория земель – земли поселений, целевое назначение – для устройства и обслуживания платной автостоянки. Срок договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии право аренды указанного земельного участка переходило по Соглашению о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ от МУП «Торговый дом Гулькевичский» к ФИО4; по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4к <данные изъяты>.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о государственной регистрации юридического лица <данные изъяты> в связи с его ликвидацией по решению учредителей или иного органа.

ДД.ММ.ГГГГ выдано Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ представителем администрации МО Гулькевичский район по доверенности ФИО2 подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о регистрации Соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по основанию прекращения деятельности «Арендатора» и его ликвидацией.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению ФИО2 была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что заявителем не представлен документ, подтверждающий ликвидацию <данные изъяты>. В установленный срок предложено представить подлинник и копию документа, подтверждающего ликвидацию <данные изъяты>, переоформить заявление на государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ представителем администрации муниципального образования Гулькевичский район ФИО3 на государственную регистрацию была представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ о ликвидации <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ переоформлено заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права по договору аренды в связи с ликвидацией арендатора – <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ запись об аренде спорного земельного участка была погашена на основании заявления арендодателя – администрации муниципального образования Гулькевичский район о внесении в ЕГРП записи о прекращении ограничения \обремененияправа в связи с ликвидацией арендатора – <данные изъяты> и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО Гулькевичский район поступило Уведомление о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № от <данные изъяты> к ФИО1 по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, в Гулькевичский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступило заявление от ФИО1 о регистрации Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № от <данные изъяты> в лице ФИО5 к ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Гулькевичским отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии направлено ФИО1 Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что запись об аренде данного земельного участка погашена.

В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельных участков, заключенный на срок более одного года.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данные правила применяются и к соглашению о расторжении или изменении договора, подлежащего государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что Арендодателем спорного земельного участка является администрация МО Гулькевичский район. Последним Арендатором земельного участка, оформившим право аренды в установленном законом порядке, являлось <данные изъяты>, которое ликвидировано как юридическое лицо в сентябре 2010 г. \заявление от ДД.ММ.ГГГГ\. На основании заявления арендодателя дминистрации МО Гулькевичский район в связи с ликвидацией арендатора данные изъяты>\, запись об аренде спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ погашена; договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО Гулькевичский район ФИО1 было представлено Уведомление о переходе прав арендатора по договору аренды от ООО «МФЦ «Арома» к ФИО1 В Гулькевичский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> представлено на государственную регистрацию Соглашение о переходе прав арендатора от <данные изъяты> к ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ В регистрации Соглашения УФСГРКК было отказано, т.к. запись об аренде данного земельного участка в ЕГРП погашена.

Суд приходит к выводу, что действия администрации МО Гулькевичский район по прекращению договора аренды и действия Гулькевичский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению записи об аренде земельного участка являются обоснованными, законными.

Согласно пункту 3 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды от <данные изъяты> к ФИО1 предусмотрено, что Соглашение вступает в силу со дня регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, данное соглашение на момент ликвидации <данные изъяты> зарегистрировано в ЕГРП не было. Не было оно зарегистрировано и на момент погашения записи об аренде земельного участка в связи с ликвидацией <данные изъяты>. В связи с отсутствием государственной регистрации Соглашения оно в силу не вступило, а, следовательно, никаких прав и обязательств из данного Соглашения не наступает, в частности, у ФИО1 отсутствуют права арендатора спорного земельного участка.

Нарушен и порядок подачи Уведомления о переходе права аренды к третьему лицу. В силу п. 5 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, до государственной регистрации Первоначальный арендатор \<данные изъяты>\ обязан уведомить Арендодателя о переходе права аренды по Договору к Новому арендатору ИО1. Данное условие Соглашения <данные изъяты> выполнено не было – Уведомление арендодателю \администрации МО Гулькевичский районПервоначальным арендатором данные изъяты>\ не направлялось. Уведомление в нарушение условий Соглашения поступило арендодателю от ФИО1, и только ДД.ММ.ГГГГ \спустя почти 1 год 6 месяцев после заключения Соглашения Выполнить условия Соглашения о подаче Уведомления надлежащим лицом в настоящее время не представляется возможным, в связи с ликвидацией надлежащего лица – <данные изъяты>. Так как Уведомление должно быть поданным до государственной регистрации Соглашения, то без подачи Уведомления надлежащим лицом, регистрация Соглашения будет противоречить условиям Соглашения. Подача уведомления ФИО1 также противоречит условиям Договора аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где в п. 4.1.18 предусмотрено, что Арендатор обязан письменно в течение 10 дней, уведомить Арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, т.е. <данные изъяты> обязано было уведомить администрацию МО Гулькевичский район в срок до ДД.ММ.ГГГГ о передаче своих прав и обязательств по договору аренды ФИО1 по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.1 ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит заявительный характер. Заявления в отношении одного и того же объекта рассматриваются в порядке очередности поступлений. Администрация МО Гулькевичский район подала заявление о прекращении прав по договору аренды в связи с ликвидацией арендатора ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 подал заявление о регистрации Соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ, т.е. позже. После проведения правовой экспертизы документов, поданных на регистрацию администрацией МО Гулькевичский район, было принято решение об удовлетворении заявления администрации МО Гулькевичский район, запись об аренде земельного участка погашена. Ликвидация арендатора и погашение записи об аренде спорного земельного участка явилось законным основанием для отказа ФИО1 в государственной регистрации Соглашения о переходе прав арендатора. Действия администрации МО Гулькевичский район по подаче заявления о прекращении прав по договору аренды в связи с ликвидацией арендатора являются законными. Действия Гулькевичского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению записи об аренде земельного участка на основании заявления арендодателя и данных о ликвидации арендатора являются законными.

Утверждение истца о том, что в данном случае должны применяться правила ст. 452 ГК РФ об изменении и расторжении договора, является несостоятельным, т.к. в случае ликвидации юридического лица, являющегося одной сторон договора, договорные обязательства подлежат прекращению \ст. 419 ГК РФ Кроме того, статьей 452 ГК РФ предусмотрен досудебный порядок разрешения требований об изменении или о расторжении договора, согласно которому данное требование может быть заявлено стороной в суд только после получение отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, что при ликвидации юридического лица невозможно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, ст. 199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО9 отказать в удовлетворении заявления об оспаривании действий Гулькевичского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по погашению записи об аренде земельного участка по договору аренды, о восстановлении записи о регистрации договора аренды, об осуществлении регистрации перехода права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: пересечение <адрес> и <адрес>, кадастровый номер №.

ФИО9 отказать в удовлетворении заявления об оспаривании действий администрации муниципального образования <адрес> по прекращению договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, которое будет изготовлено 21.09.2011 г.

председательствующий