Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «Южная региональная строительная компания» о защите прав потребителей

у с т а н о в и л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит:

- признать отсутствующим факт извещения истца уведомлением, предусмотренным п. 4 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором;

- признать права истца, предусмотренные п. 4 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и основным договором, нарушенными;

- признать действия ответчика по составлению 04.06.2016 года Акта о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) нарушающими Федеральный закон от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основной договор;

- признать права истца, предусмотренные п. 6 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором, нарушенными;

- восстановить истца в нарушенным правах и обязать ответчика выполнить требования, предусмотренные п. 4, 6 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основного договора;

- признать часть условий Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № от 14.08.2013 года, установленные п. 2.6, 4.4, 5.5, 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 6.12, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 9.7, 10.2, недействительными и ущемляющими права истца по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Исковые требования обоснованы тем, что ответчик является Застройщиком многоквартирного жилого дома Литера «4» со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке общей площадью 31500 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Истец являлся участником долевого строительства по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № от 14.08.2013 года, Договора уступки № от 19.01.2016 года, зарегистрированному в Управлении Росреестра 28.01.2016 года в отношении однокомнатной квартиры № (измененный №), проектной площадью 46,80 кв.м, включая площадь лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 (для балконов 0,3), жилой площадью 18,77 кв.м, расположенную на 9 этаже 2 секции указанного многоквартирного дома. В соответствии с Договором уступки участниками долевого строительства являются ФИО1 и ФИО3, то есть два самостоятельных субъекта права. Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.04.2016 года. Ответчик не выполнил своих обязательств по уведомлению истца в порядке, предусмотренном п. 4, 6 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ о готовности передать объект долевого участия и о последствиях от уклонения от приемки объекта долевого участия. Как стало известно истцу из искового заявления ответчика от 17.12.2018 года, последним 04.06.2016 года был составлен Акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний). Основной договор заключался 26.09.2013 года между двумя юридическими лицами, истец вступил в права требования на квартиру только 28.01.2016 года и не имел возможности внести изменения в договор до его заключения, ряд условий основного договора ущемляют права истца ввиду их несоответствия нормам Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, а именно: пункт 2.6 - исчисляемый гарантийный срок с момента ввода Объекта в эксплуатацию не соответствует п. 5, 5.1. ст. 7 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ; пункт 6.1 - определяемый штраф за несвоевременную оплату по договору в размер 1000 рублей не соответствует п 6. ст. 5 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ; пункт 4.4 - устанавливающий очередность для погашения обязательств не соответствует п. 3. ст. 5 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 37 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 319 ГК РФ, законодательству РФ; пункт 6.2 - предусматривающий досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства по сравнению со сроком, предусмотренным п. 6 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ ухудшает положение участника по сравнению с правилами, установленными указанной нормой. Включение в п. 6.2. штрафа в размере 500 рублей за каждый день просрочки сроков, установленных настоящей статьей, также противоречит нормам ответственности предусмотренной Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ; пункт 6.3 - устанавливающий обязанность участника долевого строительства получить согласие Застройщика на уступку прав, в том числе в случае полной оплаты обязательств по договору, ущемляет права потребителя по сравнению с условиями, установленными п. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, п. 2 ст. 382 ГК РФ, п. 1 ст. 391 ГК РФ; пункты 5.5, 5.6, 6.4 - включающие в себя положения, обусловливающие возможность получения Дольщиком Квартиры после оплаты цены договора, предусмотренной п. 9.5. Основного договора, ущемляет права потребителя по сравнению с условиями, установленными гражданским законодательством; пункт 6.7 Основного договора - ограничивающий дольщика в способах восстановления своих прав при обнаружении недостатков в квартире, не соответствует п. 2. ст. 7 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ; пункт 6.12 - устанавливающий обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, не соответствует подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; пункт 7.2 - содержащий условия расторжения при неоплате штрафных санкций (п. 4.4., 6.1. Основного договора) или не оплаты за увеличение квадратуры квартиры (п. 9.5 Основного договора), отказ дольщика от переноса срока (п. 5.2. Основного договора), а также осуществления возврата денежных средств дольщику в течение 30 дней после расторжения, не соответствует п. 4, 5 ст. 5 и п. 3, 5 ст. 9 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ; пункты 7.3, 7.4, 7.5 - определяющие права дольщика при расторжении, не соответствует законодательству РФ, предусматривают порядок расторжения Договора долевого участия, при этом такие условия как: пункт 9.7 - включающая условия, предусматривающие передачу (распоряжение) в пользу третьих лиц, имущества, принадлежащего всем собственникам многоквартирного жилого дома в качестве общего имущества многоквартирного дома, без согласия дольщика, не соответствует ч. 4 п. 1. ст. 36 ЖК РФ; пункт 10.2, устанавливает договорную подсудность по месту нахождения застройщика. Правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. При этом в силу правил п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Таким образом, условие изменения территориальной подсудности только по месту нахождения ответчика, указанное в Договоре долевого участия, противоречит законодательству и признается законом недействительным.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что квартира до настоящего времени истцу не передана. Из представленных ответчиком почтовых квитанций о направлении акта о передаче невозможно установить, что именно этот акт направлялся. Срок для оспаривания положений договора о долевом участии в строительстве ими не пропущен, поскольку в период с 03 июля 2019 года по 04 июня 2020 года судами различных инстанций рассматривалось дело по иску Б.З. к ООО СЗ «ЮСРК», в связи с чем истец не мог обратиться за защитой нарушенного права.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, пояснил, что в п. 5.7 Договора об участии в долевом строительстве стороны установили, что застройщик имеет право передать квартиру дольщику досрочно. 29 апреля 2016 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 20 мая 2016 года дольщик получил уведомление о вводе дома в эксплуатацию. В связи с уклонением дольщика от подписания акта приема-передачи застройщик 04 июля 2016 года составил односторонний акт, который получен истцом 25 ноября 2016 года. В нарушение п. 6.3 Договора без согласования с застройщиком право требования было неоднократно переуступлено: 01 апреля 2016 года ФИО1 уступил право требования доли ФИО3; 25 мая 2018 года ФИО3 уступила право требования ФИО4 образом, правообладателем квартиры является ФИО5, что действия истца преследуют противоправные цели – причинение материального ущерба застройщику в виде обязанности по оплате коммунальных платежей за 2 года и уклонения от уплаты налога на имущество физических лиц. Полагает, что в отношении исковых требований истцом пропущен срок исковой давности.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, находит, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что прямо установлено статьей 1 указанного закона.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 14 августа 2013 года между ООО «Южная региональная строительная компания», с одной стороны, именуемым в дальнейшем Застройщик, и ООО «АгроМИр», с другой стороны, именуемым в дальнейшем Дольщик, был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно разделу 2 которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

Согласно словарю терминов договора

- объект строительства – «4 этап строительства 4-секционный жилой дом литер «4» многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке общей площадью 31500 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>;

- Квартира, подлежащая передаче дольщику: 78 квартир, в том числе – однокомнатная квартира, расположенная на 9 этаже, во 2 секции Литера «4», проектной площадью 46,8 кв.м, включая площадь лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 (для балконов 0,3), жилой площадью 18,77 кв.м, под номером 168.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистраии, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26 сентября 2013 года.

19 января 2016 года ООО «АгроМир» уступило свои права требования в отношении однокомнатной квартиры, расположенная на 9 этаже, во 2 секции Литера «4», проектной площадью 46,8 кв.м, включая площадь лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 (для балконов 0,3), жилой площадью 18,77 кв.м, под номером №ФИО1 и ФИО3 по договору №.

В соотвесттвии с п. 1.2 договора уступки квартира № № передается правопреемникам застройщиком после ввода жилого дома в эксплуатацию, в соответствии и на условиях, указанных в Основном договоре, в общую долевую собственность в следующих долях: ФИО1 1\2 долю в праве общей долевой собственности, ФИО3 – 1\2 долю в праве общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В пункте 1.2 договора уступки указано: «В соответствии с п. 2.3 Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 14.08.2013 г. Срок окончания строительства объекта строительства : «4 этап строительства 4-секционный жилой дом Литер «4» Многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке общей площадью 31500 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> - 2-й квартал 2017 года.

В силу ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (п.1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п.3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4).

Как следует из представленных ответчиком документов уведомление об окончании строительства № от 04 мая 2016 года направлено одним заказным почтовым отправлением с описью вложения в ценное письмо дольщикам ФИО1, ФИО3 по адресу: <адрес>.

Между тем, данный адрес указан в договоре как адрес дольщика ФИО1, адрес же ФИО3: <адрес>.

Сведений о том, что ФИО3 уведомляла ответчика об изменении своего адреса, суду не представлено, в связи с чем направление уведомления от 04 мая 2016 года ФИО3 по другому адресу, осуществлено в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

В соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (п.6).

Как следует из материалов дела, 10 ноября 2016 года ФИО3 по адресу, указанному в договоре (<адрес>) направлен акт о передаче Застройщикам объекта долевого строительства (односторонний) от 04 июня 2016 года. Данное отправление согласно отсчету об отслеживании почтовых отправлений получено ФИО3 25 ноября 2016 года.

Из текста акта следует, что дольщику направлено уведомление о завершении строительства, которое получено им 20 мая 2016 года. В связи с истечением 15-дневного срока принятия квартиры Застройщиком составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры № площадью квартиры с холодными помещениями (включая площадь лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 (0,3)) 47,25 кв.м, общей площадью квартиры (без учета лоджий (балконов)) 43,9 кв.м, жилой площадью 19,0 кв.м, на 9 этаже, во 2 блоке 22-24-этажного жилого дома со встроенными, пристроенными помещениями по адресу: <адрес>.

Поскольку уведомление об окончании строительства осуществлено в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не по адресу истца, у ответчика не имелось сведений о получении истцом данного уведомления, оператором почтовой связи данное уведомление не возвращалось ответчику с сообщением об отказе истца от его получения или в связи с отсутствием истца по указанному ею почтовому адресу, оснований для составления в одностороннем порядке акта передачи объекта долевого строительства дольщику ФИО3 у застройщика не имелось.

Представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

Согласно разъяснениям п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (п. 51 Постанволения от 23 июня 2015 года).

В связи с тем, что направление уведомления о завершении строительства влечет для дольщика возникновение обязанности по приемке объекта долевого строительства, а составление акта передачи в одностороннем порядке застройщиком влечет для дольщика обязанности по регистрации права собственности, считаются перешедшим риск случайной гибели имущества к дольщику, а также обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, данные уведомление и акт являются односторонними сделками, к которым подлежат применению общие положения о сроке исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено применение судом срока исковой давности только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Об отсутствии уведомления, предусмотренного п. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, а также о составлении в одностороннем порядке акта передачи объекта долевого строительства истец узнала при получении одностороннего акта передачи, то есть 25 ноября 2016 года, в суд с настоящим иском обратилась только 30 июня 2020 года, то есть с пропуском трехлетнего срока, что является основанием к отказу в удовлетоврении исковых требований о признании отсутствующим факта извещения истца уведомлением, предусмотренным п. 4 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором; признании прав истца, предусмотренные п. 4 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и основным договором, нарушенными; признании действий ответчика по составлению 04.06.2016 года Акта о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) нарушающими Федеральный закон от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основной договор; признании прав истца, предусмотренные п. 6 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором, нарушенными; восстановлении истца в нарушенным правах и обязании ответчика выполнить требования, предусмотренные п. 4, 6 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основного договора.

В части требований истца о признании положений договора об участии в долевом строительстве недействительными суд приходит к следующему.

Договор № от 14 августа 2013 года заключен между застройщиком ООО «Южная региональная строительная компания» и дольщиком ООО «АгроМир».

В соответствии с п. 6.3 Договора дольщик имеет право уступить право требования по договору третьим лицам или иным образом распоряжаться своими правами в отношении квартиры только после уплаты им цены договора и получения письменного согласия застройщика. Уступка дольщиком права требования допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами акта приема-передачи.

19 января 2016 года между ООО «АгроМир», с одной стороны, и ФИО1 и ФИО3, с другой стороны, заключен Договор № уступки права требования, по которому дольщик уступает, а правопреемники принимают на себя права и обязанности, принадлежащие дольщику по Договору об участии в долевом сроительстве № от 14 августа 2013 года, права и обязанности на однокомнатную квартиру, расположенную на 9 этаже во 2 секции литер «4» проектной площадью 46,8 кв.м, включая площадь лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 (для балконов 0,3), жилой площадью 18,77 кв.м, под номером № в объекте строительства: «4 этап строительства 4-секционный жилой дом литер «4» многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке общей площадью 31500 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>».

Таким образом, права ФИО3 как дольщика возникли на основании Договора об участии в долевом строительстве № от 14 августа 2013 года и Договора уступки права требования № от 19 января 2016 года.

Истцом заявлены требования о признании ряда положений Договора об участии в долевом строительстве № от 14 августа 2013 года в силу несоответствия положениям законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) ( ч. 1).

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч. 2).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (ч. 5).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Основания признания сделки недействительной установлены ст.ст. 168-179 ГК РФ.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, в силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Для участников договора – физических лиц, приобретающих объект долевого строительства, установлены дополнительные гарантии защиты прав при заключении договоров.

Пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года устанволено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Истцом оспариваются положения п.п. 2.6, 4.4, 5.5, 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 6.12, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 9.7, 10.2.

Пунктом 2.6 договора установлено исчисление гарантийного срока с момента ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

То есть, законом предусмотрено установление срока, с которого исчисляется гарантийный срок, по соглашению сторон, в связи с чем положения п. 2.6 договора не противоречат закону и не могут признаны недействительным.

Пунктом 4.4 договора установлена очередность учета поступающих денежных средств от дольщика.

Пункт 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, а также статья 37 Закона о защите прав потребителей устанавливают порядок и сроки оплаты цены договора, а не очередность распределения поступающих сумм, ст. 319 ГК РФ устанавливает очередность погашения требований по денежному обязательств при отсутствии иного соглашения, условия п. 4.4 договора не противоречат указанным нормам.

Пункты 5.5, 5.6, 6.4 о передаче квартиры дольщику после исполнения им денежных обязательств перед застройщиком не могут быть признаны не соответствующими законом, поскольку п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусмотрено возможность изменения цены договора по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

П. 6.1 договора не нарушает права истицы, поскольку договор оплачен в полном объеме, при этом оплачен он первоначальным дольщиком, коим истица не является, в связи с чем требования данного пункта к истице не применимы, не нарушают ее права.

П. 6.2 договора соответствует ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, согласно которой риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

П. 6.3 договора о необходимости получения согласия Застройщика на уступку прав по договору соответствует ч. 1 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, а также ч. 4 ст. ст. 388 ГК РФ о том, что соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

П. 6.7 о праве дольщика требовать устранения обнаруженных недоделок не ограничивает истца в избрании предусмотренных зконом способов восстановления своих прав, а потому не может быть признан недействительным, нарушающим права истца.

П. 9.7 предусматривает передачу построенных инженерных сетей объекта долевого строительства на баланс специализированных предприятий города Краснодара и представляет собой предварительное согласие дольщика на такую передачу, в связи с чем довод истца о передаче общего имущества в пользу третьих лиц без его согласия является несостоятельным.

В части пунктов 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, определяющих основания и условия расторжения договора в одностороннем порядке суд полагает необходимым отметить следующее.

В силу ст. 450.1 ГК РФ односторонний отказ от договора возможен по основаниям, установленным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Учитывая положения ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», условие договора о праве застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке в случае невнесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не может быть признано соответствующим закону, поскольку статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

Договором об участии в долевом сротиельстве № предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства является проектной, подлежит уточнению после фактического обмера организацией п технической пнвентаризации. При отклнении фактической площади от проектной производится перерасчет цены договора.

Платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено, данное условие должно быть признано недействительным.

Также несоответствующим требованиям закона является п. 6.12, устанавливающий в нарушение требований ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность дольщика по уплате коммунальных платежей не с момента передачи ему объекта строительства, а с момента ввода его в эксплуатацию.

В соответствии с п. 10.2 договора между сторонами установлена договорная подсудность по месту нахождения застройщика.

В силу ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Суд полагает, что условие договора об участии в долевом строительстве, в котором дольщиком выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства для личных, семейных, бытовых нужд, положения о подсудности спора только по месту нахождения застройщика нарушает установленные законом права потребителя и должны быть признаны недействительными.

Между тем ответчиком в части данных требований заявлено о применении срока исковой давности.

Истцом заявлено требование о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в силу его несоответствия закону и нарушения прав истца как потребителя, то есть по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 2 ст. 181 ГК РФ специальные сроки исковой давности для оспоримых сделок - срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец приобрела права дольщика на основании договора уступки прав № от 19 января 2016 года с ООО «АгроМир».

Согласно договору дольщик (ООО «АгроМир») уступает, а правопреемники принимают на себя все права и обязанности по договору № от 14 августа 2013 года, то есть предметом договора уступки прав являются права и обязанности дольщика по договору об участии в долевом строительстве.

Поскольку в силу ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, договор уступки прав от 19 января 2016 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 28 января 2016 года.

Суд полагает, что именно с этой даты подлежит исчислению срок исковой давности по требованиям о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным, поскольку именно с этого времени истец узнала о содержании указанного договора, то есть об обстоятельствах, являющихся основанием к признанию пунктов договора об участии в долевом строительстве недействительными. Срок истек 28 января 2017 года, в связи с чем в удовлетворении требований истца следует отказать.

Довод истца о том, что в период с 03 июля 2019 года по 04 июня 2020 года судами различных инстанций рассматривалось дело по иску Б.З. к ООО СЗ «ЮСРК», в связи с чем истец не мог обратиться за защитой нарушенного права, не может служить основанием к восстановлению пропущенного срока исковой давности, поскольку указанная причина не является уважительной, участие в иных судебных разбирательствах не препятствовало истице обратиться в суд с иском. Кроме того, судебные разбирательства по иску Б.З. велись после истечения срока исковой давности по требованиям ФИО3 о признании недействительными условий договора.

Истица пропустила срок исковой давности по заявленным требованиям, ответчик просит применить срок исковой давности; доказательств исключительности обстоятельств, связанных с личностью истца, которые послужили причиной пропуска срока исковой давности суду не представлено; заявленная истицей причина пропуска срока уважительной не является. Таким образом, учитывая отсутствие уважительных причин пропуска срока, в иске следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В иске ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «Южная региональная строительная компания» о признании отсутствующим факта извещения истца уведомлением, предусмотренным п. 4 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором; о признании прав истца, предусмотренных п. 4 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором, нарушенными; о признании действий ответчика по составлению 04.06.2016 года Акта о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) нарушающими Федеральный Закон от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основной договор; о признании прав истца, предусмотренных п. 6 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ и Основным договором, нарушенными; о восстановлении истца в нарушенным правах и обязании ответчика выполнить требования, предусмотренные п. 4, 6 ст. 8 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, и Основного договора; о признании части условий Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 14.08.2013 года, установленных п. 2.6, 4.4, 5.5, 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 6.12, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 9.7, 10.2, недействительными и ущемляющими права истца по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 11.08.2020 года.

судья