Гражданский кодекс часть 1

- взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 03.07.2017 г. за период с 28.07.2017 г. по 02.10.2017 г. в сумме 127 300 руб., а также неустойку за период с 03.10.2017 г. по дату фактического снятия ФИО2 с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, исходя из размера 0,1% в день от цены квартиры по договору купли-продажи.

- взыскать с ответчика возврат госпошлины в сумме 4 046 руб.

В обоснование своих исковых требований ссылается на то, что 03.07.2017 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно пунктов 2.1.1, 3.2 данного договора ответчик обязалась в срок не позднее 27.07.2017 г. обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных по месту жительства в квартире лиц, предоставить истцу документы, подтверждающие указанный факт, а также фактически освободить квартиру от личных вещей, передать квартиру по передаточному акту. 28.07.2017 г. ФИО2 передала комплект ключей от квартиры, фактически её освободив 29.07.2017 г. 30.07.2017 г. через соседей был передан второй комплект ключей. Передаточный акт подписан не был. Также указывала, что при решении вопросов о заключении договоров на коммунальное обслуживание, стало известно, что ответчик не исполнила обязанность по снятию с регистрационного учета по месту жительства. Ссылается на то, что п.3.2 договора купли-продажи предусмотрена обязанность ответчика по уплате неустойки в размере 0,1 % в день от цены квартиры за каждый день просрочки до дня его выполнения.

Заочным решением Ярославского районного суда Ярославской области от 11.12.2017 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением Ярославского районного суда Ярославской области от 17.05.2018 г. заочное решение отменено на основании заявления ответчика.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 (том 2 л.д.5-7), в котором просила признать недействительным п.3.2 договора купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) с использованием кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк» от 03.07.2017 г. в части обязательства продавца предоставить покупателю выписку из домовой книги/иной аналогичный документ, подтверждающий его снятие с регистрационного учета, а также в части уплаты покупателем продавцу неустойки в размере 0,1 процента в день от цены квартиры по договора за каждый день просрочки до дня его выполнения (включительно) за выполнение обязательств, указанных в п.3.2 договора.

В обоснование иска ссылалась на то, что между нею, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) с использованием кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк» от 03.07.2017 г. По данному договору она продала ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1 900 000 руб. С её стороны обязательства по передаче квартиры были выполнены, что подтверждается актом приема-передачи. Пунктом 3.2 данного договора предусмотрено, что продавец обязуется обеспечить в срок не позднее 27.07.2017 г. снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных по месту жительства/пребывания в квартире лиц, предоставить покупателю подтверждающие указанный факт документы (выписку из домой книги/иной аналогичный документ), а также обеспечить фактическое освобождение квартиры от любых проживающих в ней лиц. В случае невыполнения данного обязательства продавец уплачивает покупателю неустойки в размере 0,1 процента в день от цены квартиры по договору за каждый день просрочки до дня его выполнения (включительно). Считает, что данный пункт договора является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает требования закона или иного правового акта. Ссылается на то, что данный пункт противоречит ст.3, 7 Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных», так как ей, как лицу, не являющемуся собственником спорного жилого помещения и лицу, не зарегистрированному в данном помещении, не могут выдать выписку из домовой книги. Также считает, что данный пункт направлен не на поддержание баланса интересов сторон и не на защиту нарушенного права покупателя, а на её неосновательное обогащение, то есть злоупотребление правом с намерением причинить вред другому лицу, в связи с чем противоречит ст.10 ГК РФ. Также ссылается на то, что в оспариваемом пункте договора предусмотрена ответственность за неисполнение неденежного обязательства и данная ответственность выше, чем ответственность предусмотренная законодательством за исполнение денежного обязательства. Считает возможным применить к спорным отношениям ст.395 ГК РФ. Также ссылается на то, что форма договора купли-продажи является типовой, сам договор составлялся банком и на момент заключения договора она не имела возможности внести изменения в его условия, была лишена возможности повлиять на его содержание. Ссылается на п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена заранее, доверяет представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО3 Ранее в судебных заседаниях свои исковые требования поддерживала, встречный иск не признавала.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 – по доверенности ФИО3 в судебном заседании пояснила, что первоначальные исковые требования поддерживает в части взыскания суммы неустойки, при этом неустойка подлежит к взысканию по 21.02.2018 г. – по дату снятия ответчика с регистрационного учета. Требования в части снятия ответчика с регистрационного учета не поддерживает, поскольку после вынесения заочного решения ответчик была снята с регистрационного учета, то есть исковые требования в данной части ответчиком исполнены. По встречным требованиям возражает, считает их необоснованными. По условиям договора, так как квартира приобреталась на средства ипотечного кредита, стороны должны были подписать передаточный акт о фактическом предоставлении квартиры, освобождении её от вещей ответчика, в котором было необходимо указать о состоянии квартиры, предоставить данный акт в банк. Со стороны ответчика этого сделано не было. С регистрационного учета ответчик в установленный срок не была снята. На звонки ФИО1 ответчик не отвечала. При этом у ответчика была возможность оформить снятие с регистрационного учета в установленный срок, либо сообщить ФИО1 о невозможности исполнить данное требование по уважительным причинам. Считает пункт 3.2 договора согласованным между сторонами в установленном порядке, не противоречащим действующему законодательству. Именно со стороны ФИО2 имело место недобросовестное поведение по отношению к ФИО1, поскольку она не выполняла условия договора, до настоящего времени не передала документы по газовому оборудованию.

Ответчик по первоначальным требованиям и истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала. Представила отзывы по первоначальному иску. Пояснила, что размер неустойки явно завышен, она в настоящее время находится в отпуске по уходу за ребенком, не имеет какого-либо источника дохода кроме алиментов, у неё отсутствует какое-либо имущество. Просит применить положения ст.333 ГК РФ. Также считает, что исходя из буквального толкования п.3.2 следует, что неустойка следует за невыполнение обязательства по фактическому освобождению квартиры от любых проживающих в ней лиц. Также ссылается на то, что ФИО1 не был причинен какой-либо ущерб, ей были переданы ключи от квартиры, она осуществляла пользование квартирой без каких-либо ограничений. Полностью поддержала встречный иск и дала объяснения в данной части, аналогичные встречному исковому заявлению.

Представитель 3-го лица – ПАО «Промсвязьбанк» в судебное заседание не явился, представил отзыв (том 2 л.д.24-26), в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. Указал в отзыве, что первоначальные исковые требования банк оставляет на усмотрение суда, так как не является стороной договора купли-продажи от 03.07.2017 г. и не располагает сведения об исполнении/неисполнении со стороны ФИО2 п.3.2 договора купли-продажи. По встречному требованию указал, что банком действительно был предоставлен проект договора купли-продажи, который удовлетворял требованиям банка. Однако окончательная редакция данного договора оставалась на усмотрение сторон. Поскольку банк не являлся стороной договора, то влиять каким-либо образом на волеизъявление сторон не мог. Также указывает, что в течение года с даты заключения договора купли-продажи, ФИО2 не заявляла о недействительности сделки, в связи с чем ссылается на п.5 ст.166 ГК РФ.

Представитель 3-го лицо – ОВМ ОМВД России по Ярославскому району в суд не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Заслушав стороны, исследовав и изучив письменные материалы дела, суд считает, что заявленные первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска должно быть отказано по следующим основаниям.

В суде установлено, что по договору купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) с использованием кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк» от 03.07.2017 г. ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру № дома № по <адрес> (том 1 л.д.7-9). Пунктом 1.3 договора определена цена квартиры равной 1 900 000 руб.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в ФИО8 10.07.2017 г., что подтверждается соответствующей отметкой и выпиской из ЕГРН.

Согласно пунктов 2.1.1, 3.2 данного договора на момент его подписания в кв.<адрес> была зарегистрирована ответчик ФИО2, которая обязалась сняться с регистрационного учета и освободить квартиру личных вещей в срок до 27.07.2017 г., передать истцу квартиру по передаточному акту согласно ст.556 ГК РФ.

При этом пунктом 3.2 договора купли-продажи продавец обязалась обеспечить в срок не позднее 27.07.2017 г. снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных по месту жительства/пребывания в квартире лиц, предоставить покупателю подтверждающие указанный факт документы (выписку из домовой книги/иной аналогичный документ), а также обеспечить фактическое освобождение квартиры от любых проживающих в ней лиц. При этом данным пунктом предусмотрено, что в случае невыполнения данного обязательства продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,1 % от цены квартиры по договору за каждый день просрочки до дня его выполнения (включительно).

Суд считает установленным в ходе судебного заседания, что договор купли-продажи заключен сторонами добровольно, его условия в части передачи жилого помещения и оплаты квартиры исполнены, договор зарегистрирован в установленном порядке.

В силу ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Согласно ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд считает, что не имеется оснований для признания пункта 3.2 договора купли-продажи недействительным. Доводы ФИО2 о противоречии данного пункта Федеральному закону от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» являются несостоятельными, поскольку из буквального толкования пункта 3.2 договора купли-продажи следует, что продавец должен предоставить покупателю документ, подтверждающий факт снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учета и выписка из домовой книги лишь является одним из таких документов. При невозможности получения выписки из домовой книги у продавца существует возможность предоставления любого другого документа.

Также ФИО2, обязанной доказывать свои доводы в силу ст.56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств злоупотребления правом со стороны ФИО1

Доводы ФИО2 о противоречии оспариваемого пункта требованиям Закона РФ «О защиты прав потребителей» не основаны на законе, поскольку сторонами договора являются два физических лица, которые действуют для удовлетворения личных бытовых нужд, заключение данного договора между данными лицами не связано с какой-либо предпринимательской деятельностью сторон.

Также доводы ФИО2 о противоречии пункта 3.2 договора купли-продажи положениям ст.395 ГК РФ могут учитываться лишь при определении соразмерности заявленной к взысканию неустойки, и не являются основанием для признания данного пункта недействительным.

Кроме того, судом учитывается тот факт, что обеими сторонами договор купли-продажи был подписан, в момент подписания стороны не заявляли о несогласии с условиями договора. При этом судом также учитывается тот факт, что ФИО2 имеет высшее юридическое образование и подписывая договор, в том числе с условием, содержащимся в п.3.2, она должна понимать все юридически значимые последствия его исполнения.

Как установлено в ходе судебного заседания ФИО2 была зарегистрирована по адресу: <адрес> по месту жительства до 21.02.2018 г., что подтверждается выпиской из домовой книги, была снята с регистрационного учета на основании заочного решения суда. В настоящее время снятие с регистрационного учета не отменено, ответчик по первоначальному иску зарегистрирована по иному месту жительства.

Поскольку представителем истца исковые требования в части снятия ответчика с регистрационного учета не поддержаны, суд считает, что в данной части требования исполнены и дополнительного указания в решении о снятии с регистрационного учета не требуется.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

Поскольку судом установлено, что со стороны ФИО4 не было исполнено взятое на себя обязательство по снятию с регистрационного учета, то в силу п.3.2 договора купли-продажи от 03.07.2017 г. с неё в пользу ФИО1 подлежит к взысканию неустойка исходя из размера, предусмотренного данным пунктом - 0,1 % в день от цены квартиры по договору за каждый день просрочки до дня его выполнения (включительно), начиная с 28.07.2017 г. по 21.02.2018 г. За данный период неустойка составляет 397 100 руб. (1 900 000 х 0,1% х 209 дней).

В соответствии с ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что с учетом обстоятельств дела, материального положения ФИО2, а также размера неустойки, и учитывая её компенсационный характер, она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей к взысканию до 20 000 руб. Данную сумму суд считает разумной и справедливой.

Поскольку исковые требования ФИО1 о взыскании неустойки удовлетворены частично, а требования о снятии с регистрационного учета она не поддерживала в связи с фактическим их удовлетворением до вынесения решения суда, то в силу ст.98, 101 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит к взысканию возврат госпошлины 1100 руб. (300 руб. по требованию о снятии с регистрационного учета и 800 руб. пропорционально размеру удовлетворенной судом суммы).

Руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за нарушение исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 03 июля 2017 года за период с 28 июля 2017 года по 21 февраля 2018 года в размере 20 000 рублей, возврат госпошлины 1100 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным в части договора купли-продажи отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М.Хахина