Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»» о прекращении залога земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

(дата обезличена) ФИО3 с ОАО «БИК» заключила договор купли - продажи земельного участка, (адрес обезличен)

В соответствии с условиями договора она должна была оплатить за земельный участок 10000 рублей в течение 5 дней после заключения договора. На оставшуюся сумму 290000 рублей ей была предоставлена рассрочка на 8 лет, т. е. до (дата обезличена). Проданный земельный участок, до его полной оплаты, считается находящимся в залоге у ответчика.

Также она должна была возместить ответчику затраты на подведение инженерных коммуникаций в размере 65000 рублей.

ФИО3 оплатила ответчику по договору 10000 и 15000 рублей.

(дата обезличена) ФИО3 обратилась с письмом к ответчику с просьбой о снятии залога земельного участка, в связи с исполнением условий обязательства строительством жилого дома и его регистрацией.

Письмом от (дата обезличена) ФИО3 отказано в прекращении ипотеки земельного участка.

Дело инициировано иском ФИО3, которая просит прекратить залог земельного участка расположенного (адрес обезличен) кадастровый номер (номер обезличен) площадью 500 кв.м.. Способом прекращения обязательства по оплате земельного участка является, в том числе строительство дома и его оформление.

В судебном заседании представитель истца, действующий по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования, сославшись на изложенное в иске. Оплату коммуникаций в размере 65000 рублей, предусмотренную п. 4.3 Договора ФИО3 произвела частично. Прекращение залога ей необходимо для того, чтобы имелась возможность распорядиться принадлежащим ей имуществом.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал. Согласно п. 2.5 Договора купли-продажи земельного у участка от (дата обезличена) (номер обезличен) находится в залоге у ОАО «БИК» «…до его полной оплаты», а не на период строительства дома. Вопрос о прекращении залога земельного участка может быть рассмотрен после прекращения обязательства по оплате цены земельного участка. Затраты на подведение коммуникаций составляют 197418 рублей в соответствии с п. 4.2 Договора. Часть затрат на подведение коммуникаций в размере 65000 рублей должен оплатить собственник участка, т.е. ФИО3 Строительство жилого дома в установленные сроки не освобождает истца от оплаты 65000 рублей. Данные суммы включены в областные программы по строительству коммуникаций в массивах ИЖС.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Материалами дела достоверно установлено, что (дата обезличена) ФИО3(Покупатель) заключила договор купли - продажи земельного участка, находящегося в (адрес обезличен), кадастровый номер (номер обезличен) с ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»(Продавец).

В соответствии с условиями договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок по указанному адресу из состава земель поселений для индивидуального жилищного строительства, а Покупатель обязался принять этот участок и уплатить за него цену, предусмотренную договором.

Цена участка определена п. 2.1 Договора и составляет 300000 рублей. ФИО3 должна была оплатить за земельный участок 10000 рублей в течение 5 дней после заключения договора. На оставшуюся сумму ей была предоставлена рассрочка на 8 лет, т. е. до (дата обезличена). Проданный земельный участок, до его полной оплаты, считается находящимся в залоге у ответчика.

Пункт 2.7 Договора предусмотрено, что исполнение обязательств Покупателем осуществляется путем либо погашения всей суммы рассроченного платежа, предусмотренной п.2.4, а также оплатой сумм, предусмотренных п.2.5 Договора либо строительством на участке жилого дома, пригодного для постоянного проживания и его регистрацией в установленном порядке.

(дата обезличена) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации (номер обезличен), было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 46,6 кв.м. по адресу: (адрес обезличен) Стороны не оспаривают, что указанный жилой дом расположен на земельном участке, предоставленном в собственность ФИО3 ОАО «БИК». Об этом также свидетельствует номер участка 144 в записи о регистрации.

Истец считает, что он исполнил свои обязательства по Договору путем строительства дома и поэтому залог должен быть прекращен. Данные выводы, по мнению суда, являются преждевременными.

Закон РФ «Об ипотеке» в ст. 25 предусматривает возможность прекращения ипотеки недвижимого имущества на основании решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате его надлежащего исполнения.

В п.4.2 указано что затраты на подведение инженерных коммуникаций по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом (внеплощадочные и квартальные инженерные сети) в расчете на один земельный участок составляют 197418 рублей.

Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что Покупатель обязуется оплатить часть расходов, указанных в п.4.2 в размере 65000 рублей в следующем порядке: 15000 рублей при заключении Договора (которые истец оплатил), оставшиеся 50000 рублей в течение четвертого и последующих лет по 10000 рублей, до момента оплаты всей суммы указанной в данном пункте.

ФИО3 п. 4.4 Договора предоставлено право досрочной уплаты суммы, предусмотренной п.4.3.

Истец считает, что он выполнил обязательства по Договору, так как в п.4.7 указано: основанием для освобождения Покупателя от обязанности возмещения оставшейся части стоимости Участка, предусмотренной в п.2.4, а также затрат на подведение инженерных сетей, указанных в п.4.2 настоящего Договора, является свидетельство о праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на участке. Ссылка истца на указанный пункт, как на основание освобождения его от обязанности по оплате 50000 рублей на подведение коммуникаций, несостоятельна.

В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 4.7 Договора по своему смыслу освобождает истца от обязанности по оплате оставшейся части стоимости участка и от оставшейся части стоимости коммуникаций (197418-65000), так как данный пункт не содержит ссылки на п. 4.3.

Об этом свидетельствует также п. 4.1 Договора из которого следует, что Продавец обязуется в срок не позднее 3-х лет после передачи Участка в собственность согласно акту приема- передачи построить инженерные коммуникации по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом внеплощадочные и квартальные сети с привлечением денежных средств Покупателя, согласно п.4.3 Договора.

Обязанность уплаты 65000 рублей за коммуникации не поставлена в зависимость от регистрации права собственности на дом.

В связи с изложенным, суд считает, что истцом не в полной мере выполнены обязательства по договору, поэтому нет оснований для прекращения залога. Представитель истца подтверждает, что денежные средства в размере 65000 рублей за коммуникации не оплачены.

Несостоятельны доводы о прекращении залога в связи со строительством жилого дома и его регистрацией.

В соответствии с п. 4.8 Договора об освобождении покупателя от оплаты подведения инженерных сетей и прекращении иных обязательств, вытекающих из раздела 4 Договора, стороны подписывают соответствующее соглашение.

Исходя из буквального смысла условий пункта 4.7 и 4.8 Договора, а также из их сопоставления и наличия в разделе 4 указаний на обязанность покупателя по оплате земельного участка помимо подведения коммуникаций (пункты 4.5, 4.6), следует прийти к выводу, что само по себе строительство жилого дома на земельном участке и государственная регистрация права собственности на него не прекращают обязательств ФИО3 по оплате земельного участка.

Из пункта 4.7 Договора следует, что при наличии определенных обстоятельств стороны обязуются заключить соглашение об освобождении ФИО3 от соответствующих обязательств и до его заключения эти обязательства не являются прекращенными. Указанное договорное условие предусматривает заключение в будущем договора дарения, по которому Общество освободит покупателя от имущественных обязательств перед собой (статья 572 ГК РФ), и, следовательно, возлагает на Общество обязанность при определенных условиях заключить такой договор (ст. 153 и 429 ГК РФ).

Вместе с тем, ФИО3 обратилась с требованиями о прекращении залога, но не о понуждении к заключению договора об освобождении ее от указанных обязанностей. В отсутствие вышеуказанного соглашения ее обязательства по оплате земельного участка, и, следовательно, залоговое обязательство также не может быть прекращено (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Ответчик в своем письме определил способ освобождения истца от обязанности по оплате оставшейся части цены участка в размере 290000 рублей- прощение долга и уточнил условия, при наступлении которых истец будет освобожден от этой обязанности - строительство жилого дома и его регистрация, наступление срока исполнения обязанности -(дата обезличена). Указанные условия не противоречат требованиям Договора.

Поскольку срок исполнения обязанности по оплате оставшейся части цены участка не наступил, ответчик не принимал решение о прощении долга покупателю. Следовательно, обязательство купли-продажи участка по договору также не исполнено и оснований для прекращения залога участка нет.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 о прекращении залога земельного участка признать необоснованными и отказать в их удовлетворении.

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Белгородский областной суд через Белгородский районный суд.

Судья Белгородского

районного суда В.Н. Сороколетов