Гражданский кодекс часть 1

ФИО6 обратилась в суд с иском к ООО УК «ТольяттиТопСервис» об устранении нарушений прав собственника, в обоснование требований указав, что является собственником жилого помещения площадью 12,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1, <адрес>.

Управление указанным домом на основании протокола №01-09-10/19.p 11 внеочередного общего собрания собственников МКД осуществляет по договору управления от 09.10.2019г. управляющая компания ООО «УК «ЖЭК».

Ранее управление домом осуществлялось силами управляющей компании ООО «УК «ТольяттиТопСервис», которое в частности действовало на основании протокола №Р 11-25-07-2019г. от 25.07.2019г. внеочередного общего собрания собственников в МКД.

В результате совместных организованных осмотров с сотрудниками действующей УК было установлено, что в помещениях по <адрес>; корпус 2, №№ 402, 502,802,821,607, производится трудовая деятельность сотрудников ООО «УК «ТольяттиТопСервис», рабочие места оборудованы офисной техникой, мебелью, предметами интерьера (акты от 09.08.2019г., от 16.08.2019г., от 23.08.2019г., 30.09.2019г., от 09.09.2019г.)

Данные офисные помещения являются общим имуществом МКД, поскольку как выяснилось они организованны, в колясочных и в холлах данного МКД.

От ПАО «Т Плюс», АО «ТЭК», АО «ТЕВИС» выяснилось, что ответчик не заключал договоры холодного водоснабжения и водоотведения, договора на электроснабжение, договора тесплоснабжение, но при этом ответчик все это время потреблял и потребляет без законных оснований коммунальные услуги.

04.09.2019г. ООО «УК «ЖЭК» также обратилось с досудебной претензией к ответчику ООО «УК «ТольяттиТопСервис» с требованием предоставить законность оснований пребывания в указанных нежилых помещениях МКД, потребления коммунальных услуг, а также с требованием освободить занимаемые помещения в срок не позднее 30.09.2019г.

04.10.2019г. от ответчика поступил ответ, из которого следует, что ответчику занимаемые помещения МКД предоставлены собственниками для офисов, являются вспомогательными, местами общего пользования, и занимают они их на основании протокола внеочередного собрания №Р-11-25-07-2019 от 25.07.2019г.

Так из протокола от 25.07.2019г. по вопросу № следует, что ООО «УК «ТольяттиТопСервис» наделено полномочиями заключать договоры на передачу в аренду общего имущества с использованием полученных денежных средств от аренды на нужды дома, однако помещения самовольно заняты ответчиком, безвозмездно используются им, потребляются бесплатно коммунальные услуги.

В связи с чем, истец считает, что действия ответчика являются незаконными, поскольку сменилась управляющая компания, и никаких прав пребывания у ответчика в данных спорных помещениях нет и не было, спорные помещения подлежат освобождению.

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив требования просит суд обязать ответчика ООО «УК «ТольяттиТопСервис» освободить места общего пользования в МКД по адресу: <...>:

Корпус 1:

помещение № 123(позиция 103 по тех.плану) площадь 38 кв.м;

помещение № 237 (позиция 243 по тех.плану) площадь 38.2 кв.м;

помещение № 337 (позиция 251 по тех.плану) площадь 39.4 кв.м;

Корпус 2:

помещение № 402 (позиция 431 по тех.плану) площадь 15.1 кв.м;

помещение № 502 (позиция 277 по тех.плану) площадь 14.8 кв.м;

помещение № 602 (позиция 431 по тех.плану) площадь 15 кв.м;

помещение № 607 (позиция 429 по тех.плану) площадь 38.8 кв.м;

помещение № 702 (позиция 431 по тех.плану) площадь 14.9 кв.м;

помещение № 802 (позиция 431 по тех.плану) площадь 14.9 кв.м;

помещение № 807 (позиция 429 по тех.плану) площадь 38.6 кв.м;

помещение № 821(позиция 421 по тех.плану) площадь 38.9 кв.м;

помещение № 902 (позиция 431 по тех.плану) площадь 14.8 кв.м;

помещение № 907 (позиция 429 по тех.плану) площадь 38.8 кв.м;

помещение № 400/1 сан.узел (позиция 433 по тех.план) площадь 2.2 кв.м;

помещение № 500/1 сан.узел (позиция 275 по тех.план) площадь 2.3 кв.м;

помещение № 600/1 сан.узел (позиция 433 по тех.план) площадь 2.3 кв.м;

помещение № 700/1 сан.узел (позиция 434 по тех.план) площадь 1.8 кв.м;

помещение № 800/1 сан.узел (позиция 433 по тех.план) площадь 1.8 кв.м;

помещение № 900/1 сан.узел (позиция 432 по тех.план) площадь 1.9 кв.м;

в срок течении 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения судебного решения взыскать с ответчика неустойку в размере 1000 руб. в день по день фактического исполнения.

В судебном заседании представители истца на уточенных исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что вопроса о предоставлении в безвозмездное пользование мест общего пользования МКД по адресу: <...>, не стояло при внеочередном общем собрании. Протокол от 01.07.2017г. не имеет никакого правового значения при рассмотрении настоящего гражданского дела. Согласно протокола от 25.07.2019г. по вопросу №12 следует, что ООО «УК «ТольяттиТопСервис» наделено полномочиями заключать договора на передачу в аренду общего имущества МКД с использованием полученных денежных средств от аренды на нужды дома, была решена судьба мест общего пользования МКД, но никак ни протоколом от 01.07.2017г., где про места общего пользования МКД ни сказано ни слова, только про какие -то помещения.

Более того, места общего пользования МКД по адресу: <...> не содержатся за счет ООО «УК «ТольяттиТопСервис», эти места содержатся за счет собственников помещения в этом доме, за это уплачиваются денежные средства в ООО «УК «ЖЭК», как новой управляющей компанией, а последняя не имеет возможности их содержать в виду их незаконного занятия ответчиком, что в свою очередь приводит к ухудшению общего имущества МКД, а также к убыткам, поскольку ответчиком потребляются электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, при чем бездоговорное.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями не согласился в полном объеме, указал, что согласно протоколу общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, от 01.07.2017 собственниками принято решение о предоставлении общего имущества, в том числе спорного помещения в пользование ООО УК «ТольяттиТопСевис», полномочия по передаче в пользование безвозмездной основе общего имущества делегированы собственниками помещений ФИО7 в том числе с правом заключения соответствующего договора.

Указанное решение собственников помещений о передаче общего имущества в пользование ответчика, оформленное протоколом №Р11-02/2017 от 01.07.2017, в судебном порядке не оспорено.

Таким образом, правовым основанием для заключения договора является, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи, с чем спорные помещения и были переданы в пользование ответчику, иных решений собственников, в том числе о расторжении заключенного договора с ООО УК «ТольяттиТопсеврис» истцом не представлено.

ФИО6 является собственником жилого помещения по помещения по ул.Революционная, д.11, корпус 1, кв. 717, право собственности зарегистрировано 22.11.2018, кроме того, на данное жилое помещение оформлена ипотека в пользу ООО «УК «ЖЭК».

Согласно информации размещенной на сайте <данные изъяты>/ ФИО6 является заместителем директора по административно-хозяйственной работе в МБУДО СДЮСШОР <данные изъяты>», с указанного учреждения ООО УК «ТольяттиТопСервис» регулярно взыскивала задолженность по статье содержание, в связи с чем, связано желание в смене управляющей организации и ФИО6 как инициатор общего собрание собственников на повестку дня общего собрания выносила вопрос по смене управляющей компании в качестве управляющей компании была представлена организация ООО «УК «ЖЭК» которая предоставила ФИО1 заём для покупки жилого помещения.

Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 25.11.2019 по делу № удовлетворены исковые требования собственников помещений к ФИО1, ФИО3, ФИО4, решение внеочередного общего собрания собственников помещений оформленные протоколом №.P11 от ДД.ММ.ГГГГ признано недействительным.

Кроме того, истец по указанному адресу в <...>, не проживает, фактически её заинтересованность не в отстаивании интересов жителей дома, а в отстаивании интересов МБУДО <данные изъяты>», ООО «УК «ЖЭК».

Указали, что спорные помещения были переданы ООО УК «ТольяттиТопсервис» для организации на доме бухгалтерии по расчету квартплаты, паспортного стола, инженерной службы, направленные на работу с населением дома, в связи с чем требования не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «УК «ЖЭК» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Предоставил письменный отзыв(л.д.175,176), согласно которого указал, что с 01.08.2019г. осуществляют управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> однако до настоящего времени не представлены документы, подтверждающие наличие законных оснований для нахождения офиса ответчика в холле(общем коридоре) МКД. Поддержали позицию истца, просили требования удовлетворить, указав, что собственники помещений лишены права пользоваться общим имуществом, не получают ни какой выгоды от пользования имуществом коммерческой организацией, ответчиком произведено самовольное подключение к сетям электроэнергии, воды и водоотведения, производиться пользование коммунальными услугами при отсутствии договора.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, пределен также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2 и 3).

Судом установлено, что ФИО6 является собственником жилого помещения площадью 12,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.11.2018г.

Управление домом, расположенным по адресу: <...>, на основании протокола №.p l 1 внеочередного общего собрания собственников МКД осуществляет по договору управления от 09.10.2019г. управляющая компания ООО «УК «ЖЭК».

Ранее управление домом осуществляла управляющая компания ООО «УК «ТольяттиТопСервис».

В помещениях по ул. Революционной, д.11; корпус 2, №№ 402, 502, 802, 821,607, производится трудовая деятельность сотрудников ООО «УК «ТольяттиТопСервис», рабочие места оборудованы офисной техникой, мебелью, предметами интерьера, что установлено актами от 09.08.2019г., от 16.08.2019г., от 23.08.2019г., 30.09.2019г., от 09.09.2019г.

Истец в обоснование требований ссылается на факт незаконного пребывания ответчика ООО «УК «ТольяттиТопСервис» в указанных выше нежилых помещениях, а также потребления коммунальных ресурсов, поскольку согласно протокола обьщего собрания собственников МКД от 25.07.2019г. по вопросу №12 следует, что ООО «УК «ТольяттиТопСервис» наделено полномочиями заключать договора на передачу в аренду общего имущества с использованием полученных денежных средств от аренды на нужды дома.

Суд находит не обоснованными указанные доводы истца по следующим основаниям.

Согласно п. 7 Постановления Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров аренды общего имущества, по которому предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно протоколу общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, от 01.07.2017 собственниками принято решение о предоставлении общего имущества, в том числе спорного помещения в пользование ООО УК «ТольяттиТопСевис», полномочия по передаче в пользование безвозмездной основе общего имущества делегированы собственниками помещений ФИО8C., в том числе с правом заключения соответствующего договора.

Право передавать в пользование общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам МКД.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правовым основанием для заключения договора является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи, с чем спорные помещения и были переданы в пользование ответчику, иных решений собственников, в том числе о расторжении заключенного договора с ООО УК «ТольяттиТопсеврис» истцом не представлено.

Так же, суду не представлены доказательства того, что собственниками помещений многоквартирного дома принято решение об ином порядке использования данного имущества.

Принимая на общем собрании собственников жилых помещений решение о передаче спорных помещений в пользование ответчику, собственники имущества, таким образом распорядились своими правами на данное имущество.

В связи, с чем заключение договора безвозмездного пользования общего имущества заключенного ФИО2 от имени всех собственников помещений с ООО УК «ТольяттиТопСервис» является правомерным.

Как следует материалов дела ФИО6 является собственником жилого помещения по <адрес>, корпус 1, <адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, на данное жилое помещение оформлена ипотека в пользу ООО «УК «ЖЭК».

Согласно информации размещенной на сайте <данные изъяты>/06/ ФИО6 является заместителем директора по административно-хозяйственной работе в МБУДО СДЮСШОР № «<данные изъяты>» с 27.10.2016г., с указанного учреждения ООО УК «ТольяттиТопСервис» регулярно взыскивала задолженность по статье содержание.

Как установлено судом, ФИО6, как собственник жилого помещения являлась инициатором собрания собственников начиная с декабря 2018 года по настоящее время в МКД по ул.Революционная, 11, было проведено более пяти собраний, на повестку дня общего собрания выносила вопрос по смене управляющей компании на организацию ООО «УК «ЖЭК», предоставившая ФИО1 заём для покупки жилого помещения.

Ввиду того, что иные собственники жилых помещений о проводимых собраниях уведомлены не были, в Автозаводский районный суд были поданы заявления об оспаривании решений по выбору управляющей компании ООО «УК «ЖЭК» в качестве управляющей компании дома, собственники участие в собраниях не принимали, решения не подписывали.

Решение принятое собственниками помещений о передаче общего имущества в пользование ответчика, оформленное протоколом №Р11-02/2017 от 01.07.2017, в то время когда истец не являлся собственником. Спорные помещения были переданы ООО УК «ТольяттиТопсервис» для организации на доме бухгалтерии по расчету квартплаты, паспортного стола, инженерной службы, направленные на работу с населением дома.

Таким образом, право передавать в пользование общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам МКД.

Соответственно правом на распоряжение общим имуществом обладают все собственники помещений.

Из предоставленного протокола следует, что площадь собственников жилых и нежилых помещений в период голосования составляла 31 639,6 кв.м. правом на голосования в данном случае обладают собственники площадью не менее 21 093,06 кв.м., согласно представленного протокола общая площадь собственников принявших участие в голосовании составляет 21 451,19 кв.м.

ООО «УК «ЖЭК» указывает на необходимость расчета исходя из площади 33 597,1 кв.м.

Однако, указанную площадь необходимо принимать в расчет начиная с ноября 2017 года, поскольку многоквартирный жилой дом № 11 по адресу ул. Революционная, состоит из трех корпусов соединенных между собой переходами, ранее являлся комплексным общежитием принадлежащим ОАО «АВТОВАЗ», в дальнейшем на основании заключенного соглашения № 1137-дг/1 от 25.11.2009 жилой комплекс состоящий из трех корпусов был передан в муниципальную собственность.

Согласно выписке из реестра технической документации общая площадь здания третьего корпуса составляет 5 391 кв.м. из которых 3 430,1 кв.м., общая площадь нежилых помещений и площадь подвальных помещений 1 960,9 кв.м.

На основании Постановления администрации городского округа Тольятти от 08.09.2017 №3044-п/1 «О перераспределении муниципального имущества» из состава общего имущества исключена площадь подвальных помещений которая в дальнейшем передана МБУДО СДЮСШОР № 4 «Шахматы» и закреплена на праве оперативного управления муниципальное имущество - как нежилое здание общей площадью 5 391,0 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, д. 11, корпус 3.

Следовательно, до соответствующих изменений учитывать площадь подвального помещения при расчете общих площадей собственников жилых и нежилых помещений оснований нет, а соответственно общая площадь собственников принявших участие в голосовании, по решению о передаче в пользование ответчику спорных площадей является соответствующей ст. 46 ЖК РФ.

Таким образом, каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика о том, что действия истца направлены не на защиту интересов собственников помещений, а на защиту МБУДО <данные изъяты>», и отстаивание интересов ООО «УК «ЖЭК» истцом суду не предоставлено.

Исходя из того, что в многоквартирном доме именно собственники помещений, обладают правом распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности, которые реализовали данное право путем принятия на общем собрании решения, оформленного протоколом №Р 11-02/2017 от 01.07.2017, о предоставлении ответчику спорного помещения в пользование, поскольку данное решение собрания собственников не отменено и не признано недействительным, доказательств принятия собственниками решения о выселении ответчика из занимаемых помещения не представлено, законные основания для освобождения от занимаемых ответчиком помещений отсутствуют, поэтому в иске следует полностью отказать.

На основании ст.ст.209,253,290 ГК РФ, 30,36,46 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ООО УК «ТольяттиТопСервис» об устранении нарушений прав собственника, взыскании неустойки оставить без удовлетворения.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г.Тольятти в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2020г.

Судья А.П. Андреев