Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Нижегородской области о признании недействительными договор купли-продажи квартиры, зарегистрированное за ответчиком право собственности на квартиру, обязании исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за ответчиком права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании недействительными договор купли-продажи от <дата><адрес>, заключенный между ней и ФИО2, зарегистрированное за ФИО2 право собственности на данную квартиру; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись за № от <дата> о регистрации за ФИО2 права собственности на указанную квартиру, признании за ней права собственности на данную квартиру.

В обоснование предъявленного иска истец ФИО1 указала, что <дата> она заключила с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора купли-продажи стоимость квартиры составила <данные изъяты>, в договоре имеется указание на получение ею денег до подписания договора.

Данная сделка была совершена в крайне невыгодных для нее условиях. На тот момент в отношении ее сына ФИО3 по заявлению ФИО2 было возбуждено уголовное дело. ФИО2 предложил ей продать ему ее квартиру, пообещав забрать свое заявление из следственных органов и написать заявление о прекращении уголовного дела в отношении ее сына ФИО3 ФИО2 обещал ей впоследствии квартиру вернуть. Она поверила ФИО2 и совершила с ним сделку купли-продажи квартиры, при этом намерения продавать квартиру у нее не было, данная квартира является ее единственным местом жительства.

ФИО2 денег за квартиру ей не передавал, в квартиру не вселялся, никогда в ней не был, расходов по ее содержанию никогда не нес. Она до настоящего времени продолжает проживать в квартире, где имеет регистрацию по месту жительства, несет все расходы по содержанию данного жилого помещения. Все договоры на обслуживание жилого помещения и оказание коммунальных услуг заключены на ее имя.

ФИО2 свое заявление в отношении ее сына из следственных органов не забрал, ее сын ФИО3 был осужден и направлен в места лишения свободы. На ее требование вернуть ей квартиру в ее собственность не ответил, от общения с ней ответчик уклоняется.

В <дата> она получила постановление от <дата> об отказе в возбуждении уголовного дела, из которого узнала, что ее квартира была передана ФИО2 в счет оплаты долга ее сына ФИО3 перед ФИО2 в размере <данные изъяты>.

Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Росреестра по Нижегородской области.

В период нахождения дела в производстве суда истец неоднократно уточняла основание иска и указала основанием недействительности сделки обман и безденежье.

При рассмотрении дела истец ФИО1, ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали, пояснив суду, что обман со стороны ФИО2 выразился в том, что он обещал забрать свое заявление из следственных органов в отношении сына истца –ФИО3 и впоследствии вернуть квартиру истцу, однако, этого не сделал, и ФИО3 был осужден к лишению свободы, квартиру истцу ФИО2 до настоящего времени не вернул.

Безденежье выразилось в том, что указанную в договоре купли-продажи денежную сумму в размере <данные изъяты> истец от ФИО2 не получала. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата> истец узнала о том, что принадлежащая ей квартира передана в счет погашения долга ФИО3 перед ФИО2, однако, ни о каких долговых обязательствах ФИО3 перед ФИО2 истец не знала.

Представитель ответчика ФИО2 Руин С.Г. иск не признал, суду пояснил, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежавшей истцу на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Сделка совершена в установленной законом письменной форме, переход права собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке.

Согласно договору купли-продажи от <дата> и акту передачи квартиры от <дата> квартира была продана истцом за <данные изъяты>, данная стоимость была оплачена покупателем ФИО2 до подписания договора купли-продажи квартиры.

Истцом не указано, какое из условий договора купли-продажи квартиры является для нее крайне невыгодным. Напротив, цена, за которую истец произвела отчуждение квартиры в собственность ответчика, превышает существующую среднюю стоимость аналогичного имущества.

Истец также не указывает, какие именно, по ее мнению, ложные сведения сообщил ей ответчик (либо о каких умолчал), которые повлияли на ее решение совершить данную сделку.

Считает несостоятельными доводы ФИО1 о том, что она полагала, что переоформление квартиры на ФИО2 путем заключения сделки купли-продажи будет носить временный характер, а последствием совершения данной сделки будет являться прекращение уголовного преследования в отношении ее сына ФИО3, поскольку это прямо противоречит существу и последствиям сделки-договора купли-продажи, о чем истец, являясь дееспособным лицом, не могла не знать.

Истец собственноручно подписала договор купли-продажи, и лично присутствовала при сдаче документов на регистрацию, что свидетельствует о наличии добровольного и осознанного волеизъявления истца на совершение сделки.

Законом не предусмотрено такое основание недействительности сделки как безденежье. Даже если предположить, что передачей квартиры в собственность ФИО2 был погашен долг ФИО3 перед ФИО2, данное обстоятельство никак не влияет на действительность оспариваемой истцом сделки, поскольку передача истцом принадлежащего ей имущества в счет исполнения долговых обязательств своего сына соответствует требованиям ст.ст. 313, 409 ГКРФ.

Считает, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления заявленных требований.

Истцом указаны основания для признания сделки оспоримой. Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Истец обратилась с данным иском 13.06.2018г, т.е. за пределами установленного ст.181 ГКРФ срока.

Просит суд применить срок исковой давности и отказать истцу в заявленных требованиях.

Представитель ответчика –Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, о чем в материалах дела имеются данные.

Свидетель ФИО5 пояснила, что ФИО1 знает давно, на протяжении тридцати лет, часто с ней общается.

Она никогда не слышала о намерениях ФИО1 продать свою квартиру, которая является для ФИО1 единственным жильем.

Материальное положение у ФИО1 незавидное. Были случаи, когда ФИО1 брала у нее взаймы небольшие суммы, но всегда, после получения пенсии, возвращала.

О том, что ФИО1 продала свою квартиру, ей известно. ФИО1 сама показывала ей документ о продаже своей квартиры, говорила, что деньги за квартиру не получила, ФИО2 обещал помочь ее сыну.

Заслушав объяснение истца ФИО1, ее представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО2 ФИО6, свидетеля ФИО5, проверив материалы дела, и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему:

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п.1ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГКРФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2ст.450 ГКРФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.4ст. 486 ГКРФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п.1.2 ст.166 ГКРФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п.п.1,2 ст. 167 ГКРФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст.168 ГКРФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 179 ГКРФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.3ст.179 ГКРФ).

В соответствии с п.1 ст.549 ГКРФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.550, п.1ст.551 ГКРФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1ст. 556 ГКРФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По делу установлено: На основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от <дата> и свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> ФИО1 на праве собственности принадлежала квартира общей площадью <данные изъяты>., расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО1 на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации № (л.д.8).

<дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому ФИО1, как указано в тексте договора купли-продажи, находясь в твердом уме, ясной памяти, полностью понимающая значение своих действий и руководящая своими действиями, не находясь в состоянии заблуждения относительно природы или предмета сделки, не находясь под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, не находясь в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, передала в собственность (продала), а ФИО2 принял в собственность (купил) квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Согласно п. 3 данного договора указанная квартира и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оценены по соглашению сторон и проданы за <данные изъяты>, которые, покупатель уплатил за счет собственных средств до подписания настоящего договора (л.д.69-70).

В этот же день сторонами был подписан акт передачи недвижимости, по которому ФИО1 передала, а ФИО2 принял в собственность по договору купли-продажи квартиры от <дата>, квартиру, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. На момент передачи стоимость объекта недвижимости полностью оплачена. Претензий по оплате у ФИО1 не имеется (л.д.71).

<дата> за ФИО2 произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру, номер регистрации № (л.д.75-76).

Таким образом, оспариваемая истцом сделка совершена в надлежащей форме, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена по акту передачи недвижимости от <дата>, подписанному сторонами, регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО2 произведена.

Истец не отрицает, что собственноручно подписала договор купли-продажи квартиры от <дата>, акт передачи недвижимости от <дата>, а также лично присутствовала при сдаче документов на гос.регистрацию.

Таким образом, указанная сделка соответствует требованиям закона, в связи с чем, ссылка истца на п.1 ст.168 ГКРФ несостоятельна.

В силу п.3 ст. 179 ГКРФ для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, т.е. на условиях, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, т.е. являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представляется возможным; контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением.

Возможность признания недействительной сделку, совершенную под влиянием обмана, предусмотрена п.2ст.179 ГКРФ.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находится в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Истцом суду не представлено доказательств, подтверждающих наличие совокупности вышеуказанных условий, при которых сделка может быть расценена как кабальная.

Не представлено истцом и доказательств, подтверждающих совершение истцом сделки под влиянием обмана.

Доводы ФИО1 о том, что ФИО2 обещал ей забрать свое заявление из следственных органов в отношении ее сына ФИО3 и последствием совершения сделки купли-продажи квартиры будет являться прекращение уголовного преследования в отношении ФИО3, суд находит несостоятельными, поскольку такие условия прямо противоречат законодательству, предусмотренным законом условиям данного вида договора, и кроме того, данные доводы ФИО1 ничем не подтверждены.

Судом исследован материал проверки КУСП -3215 по заявлению ФИО1

Как следует из объяснений ФИО2, данных им <дата> в ходе проверки, проведенной по заявлению ФИО1 о привлечении к уголовной ответственности ФИО2 по факту мошенничества, в <дата> он познакомился с ФИО3, с которым впоследствии стал заниматься предпринимательской деятельностью.

<дата> ФИО3 под расписку получил от него денежные средства в размере <данные изъяты>, обещал вернуть в течение года.

В <дата> ему стало известно о том, что ФИО3 продал имущество, принадлежащее ООО «Виктория» и ООО Строительный концерн «Балахнинский», где он (ФИО2) является учредителем и <данные изъяты> доли принадлежит ему. Впоследствии в отношении ФИО3 по данному факту было возбуждено уголовное дело п ч.4ст.159 УКРФ.

В связи со сложившейся ситуацией он потребовал от ФИО3 вернуть ему <данные изъяты>, на что ФИО3 предложил переоформить на него квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> по договору купли-продажи данная квартира была переоформлена на его имя в счет долга ФИО3, при этом, они договорились, что при возврате ФИО3 долга в течение года он обязуется квартиру вернуть (л.д.25-26 проверочного материала).

Ссылка истца на безденежность договора купли-продажи в данном случае не влечет его недействительность.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, у истца в соответствии с действующим гражданским законодательством имеется иной способ защиты нарушенного права, а не тот, который ею был избран при предъявлении настоящего иска.

Заслуживает внимание и заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления заявленных требований.

В соответствии со ст. 195 ГКРФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.199 ГКРФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п.1ст. 196 ГКРФ).

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом указаны основания для признания сделки оспоримой.

Оспариваемая истцом сделка была совершена <дата> с настоящим иском истец обратилась <дата>, т.е. за пределами установленного законом срока.

Ссылка истца на то обстоятельство, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата> ею было получено лишь в <дата>, не свидетельствует о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку данное постановление не имеет правового значения для указанных истцом оснований для признания сделки недействительной, предусмотренных п.п. 2,3 ст. 179 ГКРФ.

Что касается указанного истом основания –безденежность, то при условии доказанности его наличия истцу было известно о нем с момента совершения сделки.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от <дата>, содержащий все необходимые условия, составлен в письменной форме, подписан сторонами, и соответствует требованиям ст.ст.421,550,551,554,555,556 ГКРФ.

Кроме того, сторонами подписан акт приема-передачи квартиры от <дата>.

Как следует из материалов дела, сделка купли-продажи от <дата> была заключена и зарегистрирована в установленном законом порядке.

То обстоятельство, что истец проживает в квартире по адресу: <адрес>, где имеет регистрацию по месту жительства, оплачивает коммунальные услуги само по себе не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи указанной квартиры.

При наличии таких данных, с учетом вышеуказанных правовых норм оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Нижегородской области о признании недействительным договор купли-продажи от <дата><адрес>, признании недействительным зарегистрированное за ФИО2 право собственности на данную квартиру; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись за № от <дата> о регистрации за ФИО2 права собственности на указанную квартиру, признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Балахнинский городской суд.

п.п. Судья: подпись

<данные изъяты>

Подлинник решения находится в гражданском деле №2-1036/2018г в Балахнинском городском суде Нижегородской области

<данные изъяты>: Судья: Н.Н.Полетуева

Секретарь: О.В.Пушкова