Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Черкесска, поданному в интересах неопределенного круга лиц, к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор города Черкесска обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3 и просит: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 18 января 2018 г. № 2, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. При этом прокурор ссылается на то обстоятельство, что прокуратурой города Черкесска во исполнение Плана работы прокуратуры проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства Мэрией муниципального образования города Черкесска при предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, собственность на которые не разграничена, в аренду и в собственность под объектами незавершенного строительства и иными сооружениями. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть города, с кадастровым номером № предоставлен в аренду ФИО3, на основании постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска от 1 июня 2016 г. № сроком до 1 июня 2021 года. 9 января 2018 г. представитель ФИО3 – ФИО4 обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию земельного участка на том основании, что на этом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ФИО3 Согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположен навес. Основанием для постановки на учет навеса послужили: технический паспорт сооружения от 19 декабря 2017 г. и договор аренды земельного участка от 1 июня 2016 г. №. На основании Постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска от 18 января 2018 г. с ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка № от 18 января 2018 г. без проведения торгов. В рамках проверки 4 декабря 2018 г. совместно со специалистами Росреестра по КЧР осуществлен выезд по месту нахождения земельного участка. В ходе выездной проверки установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо сооружения, строения или объекты незавершенного строительства. Не установлено наличие фундамента или построек, которые были реконструированы либо снесены. Опрошенный ФИО3 объяснил, что на земельном участке был расположен навес, который был возведен осенью 2017 г. для того, чтобы в последующем выкупить (приватизировать) этот земельный участок. Общая площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Как выглядел навес ФИО3 описать не смог, так как его строили наемные рабочие, фундамент у навеса отсутствовал. Навес был снесен в марте-апреле 2018 г. за ненадобностью. Документы о сносе не оформлялись. В ходе проверки опрошен кадастровый инженер ФИО5, который объяснил, что ФИО3 обратился к нему за изготовлением технического плана сооружения для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на навес, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101024:170. После заключения договора он начал работу по составлению плана технического сооружения. По месту расположения земельного участка они выехали вместе с ФИО3 На территории земельного участка располагался навес, который выглядел следующим образом: четыре опоры из металлических труб, деревянные балки и шиферная крыша. Фундамент отсутствовал. По высоте навес был около двух метров. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Навес располагался примерно в 100 метрах от автодороги «Черкесск-Домбай». Увидеть его с дороги было невозможно. Согласно материалам реестрового дела, навес поставлен на кадастровый учет 20 декабря 2017 г. Основанием для государственной регистрации послужило заявление собственника сооружения и технический план сооружения от 19 декабря 2017 г. ФИО3 и ФИО5 не оспаривался тот факт, что навес не являлся объектом капитального строительства.

Прокурор в судебном заседании поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить.

Представители ответчиков Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска в судебном заседании исковые требования не признали и просили отказать в их удовлетворении по тем основаниям, что при обращении ФИО3 в Мэрию муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию спорного земельного участка были предоставлены все необходимые документы, в том числе документы, подтверждающие право собственности ФИО3 на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил и не просил о рассмотрении иска в его отсутствие, хотя был уведомлен о времени и месте проведения слушания. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика ФИО3

Выслушав в судебном заседании участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 20 мая 2016 г. ФИО3 обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования <адрес> с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть города.

1 июня 2016 г. Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление №, которым ФИО3 для размещения базы отдыха предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть города.

1 июня 2016 г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор №, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть города, - для размещения базы отдыха (пункт 1.1). Договор аренды заключен сроком до 1 июня 2021 г. (пункт 1.2).

20 декабря 2017 г. ФИО3 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на сооружение общей площадью 25 квадратных метров, расположенным по адресу: <адрес>, южная часть города.

Согласно составленному кадастровым инженером ФИО6 Техническому плану сооружения от 16 декабря 2017 г. сооружение представляло из себя навес размерами пять метров на пять метров.

9 января 2018 г. ФИО3 обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявкой на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, южная часть города.

18 января 2018 г. Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление № о предоставлении за плату в собственность ФИО3 земельного участка общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть города.

18 января 2018 г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором, земельный участок общей площадью 3746 квадратных метров с кадастровым номером 09:04:0101024:170, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть города.

В Положении об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, утвержденным Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25 июня 2015 г. № 56 (в редакции № 2 от 31 марта 2016 г., действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) было указано, что Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска являлось структурным подразделением муниципального образования города Черкесска, уполномоченным распоряжаться муниципальными землями.

Как следует из Постановления мэра города Черкесска от 14 апреля 2018 года № 203, Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска реорганизовано путем его разделения на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управление жилищно-коммунального хозяйства мэрии муниципального образования города Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 17 июля 2018 года № 68 утверждено положение Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Согласно указанного Положения, Управление является структурным подразделением мэрии муниципального образования города Черкесска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальной собственностью муниципального образования города Черкесска, включая земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования города Черкесска, а также разграниченных в собственность муниципального образования города Черкесска, в пределах своей компетенции и осуществляющим функции по реализации муниципальной политики в области инвестиционной деятельности (пункт 1.2). Управление является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (пункт 1.6).

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 17 июля 2018 года № 69 внесены изменения в решение Думы муниципального образования города Черкесска от 25 июня 2015 года № 56 «Об утверждении Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска».

Таким образом, в результате структурных изменений в Мэрии муниципального образования города Черкесска реорганизации, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска было реорганизовано в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, а полномочия реорганизованного управления по распоряжению муниципальными землями перешли к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска.

4 декабря 2018 г. прокуратурой города Черкесска составлен Акт по результатам выездной проверки на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101024:170. По результатам проверки установлено, что на территории указанного земельного участка находится лесополоса. Какие-либо строения, сооружения или объекты незавершенного строительства не обнаружены. Также не установлено наличие фундамента, построек, которые были реконструированы или снесены.

В рамках прокурорской проверки 7 декабря 2018 г. были отобраны объяснения у ФИО3, который объяснил, что он является собственником спорного земельного участка с января 2018 г. До этого момента земельный участок был предоставлен ему на праве аренды. На земельном участке был расположен навес, который был установлен осенью 2017 года для того, чтобы выкупить (приватизировать) земельный участок. Разрешение на строительство навеса, скорее всего, было получено, этим вопросом занимался представитель. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. Как выглядел навес ФИО3 описать не смог, так как его устанавливали наемные рабочие. Лично это сооружение он не видел. Фундамент у навеса отсутствовал. Кто именно осуществлял работы, он не помнит. Кто и где закупал материалы пояснить не может. Никаких следов навеса не осталось. Навес был снесен им в марте 2018 г. за ненадобностью. Документы о сносе не были оформлены. Сейчас он планирует построить на участке другие объекты.

Опрошенный в ходе прокурорской проверки кадастровый инженер ФИО5 объяснил 14 декабря 2018 г., что ФИО3 обратился к нему за изготовлением технического плана сооружения для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права на навес, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101024:170. По месту нахождения земельного участка они выехали совместно с ФИО3 На территории земельного участка был расположен навес, который выглядел следующим образом: четыре опоры из металлических труб, деревянные балки и шиферная крыша. Фундамент отсутствовал. По высоте навес был около двух метров. Площадь навеса составляла 25 квадратных метров. В случае сноса навеса никаких следов не могло остаться, перемещение навеса возможно было без причинения ущерба.

Между тем, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданское законодательство основывается в числе прочего на неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Частью 1 статьи 45 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

На основании части 3 статьи 35 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

К числу способов защиты гражданских прав статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации относит: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Таким образом, право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В результате осмотра спорного земельного участка, произведенного городской прокуратурой, установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости.

Из объяснений ФИО3 и ФИО6 можно сделать вывод о том, что зарегистрированный за ФИО3 на праве собственности навес представлял собой легковозводимое строение и мог быть ликвидирован без особых усилий и применения строительно-монтажной техники. Таким образом, истец являлся собственником расположенного на земельном участке строения, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны были быть на нем возведены в будущем в соответствие с его целевым назначением.

При этом судом установлено, что площадь зарегистрированного за ФИО3 навеса составляет 25 квадратных метров, а площадь спорного земельного участка – 3746 квадратных метров. Принимая во внимание, что площадь земельного участка более чем в 149 раз превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в целях использования которого органом местного самоуправления было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность ФИО3, а ответчиками не доказана соразмерность площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, суд находит обоснованным довод прокурора о том, что договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

Таким образом, рассматриваемое исковое заявление признается обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление прокурора города Черкесска, поданное в интересах неопределенного круга лиц, к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 18 января 2018 г. № 2, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2019 г.

Судья

Черкесского городского суда КЧР О.Р. Кочкаров